復地總裁范偉：瞄準的不僅僅是基金口袋里的錢

　　一名上世紀90年代初生物遺傳專業畢業的本科生經過10年的摔打磨煉，如今正在掌舵整個復地集團。范偉這個非科班出身的房產少帥新思維迭出，業界評價他在房地產這個行當總能“號準脈”。

　　范偉指著一次性水杯上的紅色“FORTE復地，共創理想空間”的LOGO說：“也許這個LOGO在新的品牌定位宣布之后也會發生改變。”

　　復地集團這次花了近一年的時間做成了一套完整的品牌形象和內涵策劃，為此還專門尋找了奧美公司作為合作伙伴。同一時間，更多的房產商還在對整個行業走勢判斷中剪不斷、理還亂的苦惱中徘徊。

　　很多人不是第一次領教范偉的“另類”：當其他房地產公司還在“賣大白菜一樣賣房子”的時候，復地上市了；當銀行融資還是眾多房地產公司的追寵對象時，復地找到基金作為合作伙伴了。

　　解決了長久融資的大問題，復地著力于品牌建設的這等“閑情逸致”自然可以理解。范偉帶著復地正在向更高級的方向進化。

    生物鏈頂端

　　“5·11”之后復地好像就沒有煩心過，這在現今的上海房地產市場也算是個特例。

　　“房地產行業依然會持續健康的發展，它將在未來很長一段時間內成為中國主要城市的消費熱點，這是一個大的前提，否則我們也不會如此努力的發展業務。”

　　范偉依然正襟危坐、面容嚴肅地從一個房產商的角度來判斷行業走勢，他的說法和半年前一年前沒太大差別。能做到這一點就不錯。

　　年初復地回購ING的股權，有人質疑是否復地和基金的合作還能繼續。范偉在8月初就信心十足地對媒體表示：和ING的合作依然會繼續。

　　8月底，單子落地，復地和ING成功實現第二次握手。

　　范偉平時話不多，但他心中有數。

　　大魚吃小魚，整個行業的整合、集中度提高，這也是大趨勢。范偉已經在考慮生存之外的問題。

　　“行業的門檻正在提高，房地產的總盤子依然在擴大，但是參與的企業數量會逐步減少。”作為生物鏈的上游，學生物遺傳專業的范偉深諳自然法則之道。

　　“比較多的情況是，一些小企業做完了一個項目就不再做了，直接轉行到其他行業；或者是尋找合作伙伴，在短期內就將手上的項目以合作或者直接轉讓的方式處理掉。”

　　復地集團2004年年報顯示：復地“積極通過參與收購項目公司股權及收購土地使用權等方式增加土地儲備，新增土地儲備可建總建筑面積約526210平方米”。

　　“除了政府的招、拍、掛，復地從來沒有放棄和其他公司進行合作，包括直接的收購和項目的合作。”范偉承認從上一輪宏觀調控開始，實際上復地已經開始關注著一塊

　　他說了大實話：“房地產企業破產的可能性很小，因為在前一輪房地產的飛速發展中，很多房地產企業已經賺足了本錢。”

　　但是，“金融和房產的結合才是房地產行業的最佳組合。”范偉認為真正的房地產管理者就是各方面資源的整合者。

　　可惜這一點很多“要被吃”的企業做不到。

    得先機者

　　與去年終于完成夙愿的上市傳奇相比，復地取得的最令人艷羨的成功還是在國際合作方面取得很大進展：掌控在ING以及MorganStanley(大摩)手上的大筆投資幾乎令每一個房地產企業癡迷。

　　只是得先機者為什么就是復地的領頭范偉，而不是其他的誰？

　　“我是學生物遺傳的。”范偉坦言他可不算是房地產的科班出身，外語是范偉在入行內遇到的第一個難題。

　　說起外語，范偉的笑有些靦腆：“從初中到大學畢業，外語一直是一個弱項，直到要到香港上市，才開始‘惡補’。”

　　2002年底2003年初，有一陣子一到下班，就有一名外教到范偉的總裁辦公室里傳道、授業。

　　范偉解釋說那是公司為他請的外教。可是外教每天例行的功課沒堅持多長時間，“最后發現太忙了，根本沒時間每天補課。”在此之前，范偉還報了環亞西文的英語課，“那時候報名費要1萬多，相當的貴，但是工作太忙，依然只能堅持很短的一陣子。”

　　這都是后話，等到復地一樁樁的做成事情，范偉的英文已經隨著復地的股指上揚了。

　　范偉在美國及我國香港特區一路做路演，每家機構給他1個小時的時間，他需要在這個時間范圍內把自己的公司、招股說明書統統介紹清楚，以吸引老外買復地的

　　據說他是經常加班的，他有時候從國外飛回來都是連倒時差都顧不得就要回辦公室。看來“老范”暗地里“補課”的效果不錯。

　　“我和基金合作，和公司上市有很大的關系，當時接觸投資銀行和中介機構愈來愈多，我看到了墨西哥和美國的房地產商是如何運作的，我還知道歐洲、美國甚至印度的房地產商是如何運作的。這是國內一些企業通過找資料不可能學到的。”

　　“如果純粹從公司規模的方面來考慮這個問題，那就根本不需要花這么多精力。因為國內的公司會覺得和國外基金進行合作太麻煩，費時費力。”

　　但是歷經坎坷上市，范偉還是鍥而不舍要找基金進行合作。他覺得這對公司未來發展有重大意義。

　　“他們(基金)會判斷你公司的定位是否清晰；在這個定位之下，公司的業務模式是怎樣；公司是否擁有一支優秀的管理團隊等。”范偉透過從和海外基金的合作了解了基金的操作章法，他懂得要拿到國際的入場券，要夠得上一連串的標準。

　　如今范偉的學習內容中又加入了“國際項目管理規范”和“企業管治”。

    生物進化論

　　范偉的經歷就是一部房地產進化論。

　　1994年就進入復地集團，用范偉的話來說，那年月，房地產這個行業給人一些行業個體戶的印象。但是范偉似乎和房地產行業很投緣：“一開始就覺得工作沒兩年，就可以進入房地產這種大行業，真的打心眼里高興。”

　　他從做銷售開始，在那個房地產剛剛起步，沒有“套路”的時代，范偉的工作就是設計廣告、登廣告，然后就是拿著藍圖向購房者介紹房型。

　　范偉的職務從銷售員升到銷售主管，再到如今的舵手位置，他經歷了房地產行業從無到有的時代。1992年開始，上海有真正的商品房；1993年起，上海地產銷售面積一路上揚；1995年，老百姓開始貸款買房，逐漸意識到單位不會分房了……

　　從萌芽開始，房地產行業開始發展壯大。

　　宏觀調控發生變化后，范偉提出“在經濟形勢變化中，對于企業，很重要的就是要有資金實力”。范偉總會利用“相對重要”作為判斷依據。

　　于是復地上市、找尋合作伙伴。一批有國際眼光、懂的國際市場游戲規則的專業人士開始入場，成為房地產企業最緊缺的人才。

　　有人認為復地如今就算是找到“奶酪”了，但是范偉覺得這塊“奶酪”還不夠大。他展望未來，瞄準的不僅僅是基金口袋里的錢。

　　“目前復地和基金合作的項目涉及金額都不大。事實上我現在只是在進行某一種嘗試和學習。”

　　“現在在中國，融資渠道依然太窄。發展商和銀行兩點在承載整個房地產行業的資金運作，但是老百姓要想享受這個行業帶來的資金回報，只有買房子這一個渠道。如果房地產的信托基金可以實現，不僅健全了老百姓的投資渠道，也會讓

　　“萬一中國的條件和環境允許在國內進行基金的嘗試，我不就已經對此了解很多了嗎？”范偉看的是5年、10年復地的發展。

　　“經過這一兩年的教育，即使是自住的購房者，也要考慮價格的漲跌情況，老百姓的決策過程中波動的因素多了。”范偉認為在將來的一兩年中，房地產企業需要健全風險控制體系。

　　“雖然ING已經足夠大，考慮最大的問題依然是風險。”復地和ING的合作教育了范偉，復地現在創立了自身的負債比率指標，用以自省。

　　“只要房地產這個行業還存在，就總要有企業活下去，關鍵就看復地能不能活下去并且活得滋潤。”范偉說。