誰在投資商鋪

　　文/李逸

　　面對住宅價格的不確定前景，先知先覺的海外基金已把目光轉向了商業地產，而上海成為其投資探路的首要之選。據悉高盛基金、美林證券等海外投資基金相中了楊浦的某商業街，與此同時國內開發商也不甘示弱，世茂、證大等大型開發商紛紛轉投申城商業地產。其中世茂集團攜手時代華納合力打造“星光大道”，上海證大斥資6.8億收購大拇指廣場兩處商

業物業。由此可見，商鋪正成為投資者在目前上海房地產市場中主要的“陣地”。

　　投資商鋪因為能夠得到很好的回報收益，已經是眾所周知的事實。在這些投資者中，有個人購買小面積商鋪進行投資的，也有以公司名義進行整體商鋪收購投資的。在采訪中得知，商鋪在目前還是值得投資的。

　　張小姐 年齡 25 職業：自由職業

　　從張小姐的年齡看，投資和她還不應掛鉤，但是由于張小姐前幾年一直從事

　　在住宅市場進入低谷的時候，張小姐對商鋪依舊信心十足，當得知在寶山地區有一個大型社區購物中心內有分割好的小面積商鋪出售，該購物中心內設有大賣場，人氣和商業氣息都不錯的，就對該商鋪表示出了濃厚的興趣。可商鋪的價格要高于普通住宅，出于謹慎，在此后的一段時間內，請教了原先的一些業內人士，并且到周邊的中介了解了地區的整體情況，最終由于對日后租金收益增長走勢等情況不明確，外加地段稍微偏遠一些，還是不敢貿然投資。所以現在還在尋覓著合適的商鋪進行投資。

　　點評：個人投資的確也是商鋪投資中很重要的一部分，但是由于經驗資金等方面的約束，往往只能選擇社區商鋪和小面積分割的專業型經營商場，受重面較小，不過一點是肯定的，帶動完善了整個商鋪市場發展。

　　KING 某投資公司老總

　　溫州人離開上海房地產市場了？沒有，只能說是資金暫時離開了住宅市場，對于商鋪市場一直是高度關注的。在住宅市場火爆的時候，他們一直也在關注著商鋪市場，只是當時被忽視了。KING就是這樣一個投資公司的老總，現在主要的目標是放眼于一些好的商業項目。對于浙江人而言，商業項目是更有賺頭的。近期一些公司由于資金緊張的原因，頻頻向外出售商鋪，這個時候KING就一直在接觸這些項目，區別于個人投資買后出租，他們有很大的興趣買下后自己經營，因為地段等相對比較理想，前期投資可能會較大，但收益也是驚人的。目前他的項目有四川北路可做餐飲的大型沿街商鋪，也有浦東聯洋地區、西藏路附近等多個項目。

　　點評：公司名義投資是目前商鋪市場的大頭，由于資金充裕，可選項目也比較多，投資方式也不再是單一的出租收取租金。好的商鋪在目前簡直就是"搶手貨"。

　　一鋪能養兩代

　　很多人都認為一鋪養三代，那么到底這個說法在目前的市場狀況下能否成立呢？商鋪一般的回報率在7%-8%左右，好的項目可以達到10%左右，如果按照8%的回報率計算，選擇一次性付款將在13年左右收回成本，一旦選擇銀行貸款成本回收期將達到20年左右，那么后20年是完全的純利潤，按照商業地產40年的土地使用年限，準確的說應該是有兩代人享受到了投資商鋪帶來的收益。一旦40年后就要重新補地價。特別提醒：

　　美聯物業副總經理馮泓睿告訴眾多商鋪投資者，商鋪的差額稅稅率在差額的30%-50%之間，具體由房地產交易中心的評估報告最終決定。

　　同樣商鋪租賃稅也和住宅不同，具體計算公式為：租賃稅＝月租金的1%×期數(以月計算)×利率

　　風險分析：對于升溫的商業地產(包涵商鋪在內)，是否存在著風險呢？上海五合智庫投資顧問有限公司對于商業地產專門做了風險分析，主要分為以下幾種：

　　1.商業地產業態集中，負面影響已經出現。

　　相關數據表明，2004年上海零售商鋪市場總供應量79萬平方米，其中購物中心達到45.8萬平方米，占58%，預計2005-2006年，上海零售商鋪總量將達到215萬平方米，而購物中心比例將增加到66%。如此集中的業態，可能為形成盲目投資和重復建設的態勢，帶來一定負面影響。

　　2.政策風險：面臨可能到來的國家調控今年7月上旬，國家商務部市場體系建設司會同中國城市商業網點建設管理聯合會、中國商業地產聯盟一同開展商業設施建設情況的專項調查。本次調查的目的明確，推動《城市商業網點規劃條例》

　　的盡快出臺。在本次重點調查名單中，商業地產升溫的上海赫然在列。有一點可以肯定，監管部門對商業地產的發展表現出關注態度，并且發出了明確的調控信號。

　　3.商業地產運作趨勢直接考驗

　　商業地產的獨特之處，決定了商業地產發展過程中投資和經營的結合，而在價值鏈拉長的同時對于開發商資金實力和長期投資的耐心是一個莫大的考驗。

　　近期上海商鋪市場調查

　　根據荒島工作室的統計數據，本市8月份新開商鋪共有4例，較上月減少了2例；與去年同期的出盤量持平。社區型商鋪和沿街商鋪平分秋色，各占2例。

　　近期社區型商鋪仍然是市場供應主力。

　　從區域分布看，本月老城區和郊區各占一半，位于老城區的2例商鋪均是社區型商鋪，并以現房銷售，分別是閘北區的永和麗園和虹口區的宇泰景苑。

　　郊區的商鋪分別是金山的興塔康發新苑商鋪和嘉定的唐行高品住宅商鋪，這2例樓盤均是沿街商鋪。

　　從商鋪的價格進行分析，虹口的宇泰景苑商鋪價格為每平方米25000元，而閘北區的永和麗園由于周邊缺乏商業氛圍，加之是社區型商鋪，因此價格較低，每平方米售價為14800元。其余2例郊區商鋪的售價分別是興塔康發新苑商鋪每平方米4500元，唐行高品住宅商鋪每平方米6800元。

　　商鋪的二手市場基本由租賃組成，美聯物業副總經理馮泓睿告訴記者,商業貸款一般最多只能貸到50%，對于現金的要求比較大，動輒就要上百萬千萬，很多人不會隨意買賣，情愿租賃。