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由廣州觀點公司主辦的中國房地產界頂級的年度思想論壇“變革中的中國房地產：2005(博鰲)房地產論壇”于7月29日至8月1日在中國海南博鰲再啟大幕。與會的500多名房地產商、經濟學家及行業主管部門達成了針對我國房地產行業的《博鰲共識》，認為中國房地產業正迎來一個新的春天。本屆2005（博鰲）房地產論壇以“變革中的中國房地產”為主題，分析了在國家宏觀調控的大背景下，中國房地產行業應該如何應對和發展。樊綱、陳淮、易憲容、鐘偉等著名經濟學家，顧云昌、聶梅生等行業協會負責人以及10多名中國房地產巨頭在
論壇上發表了精彩的演講�！豆沧R》從正面肯定了國家對房地產業的宏觀調控：房地產業需要科學發展，也需要科學調控。房地產新政不是為了打壓樓市，而是為了產業的健康發展。房地產商要做主動者，而非被動者�！豆沧R》中稱，房地產新政既要催化中國樓市市場化，又要注意地區樓市的差異化。政府倡導的節能省地的“綠色建筑”將成為房地產業重要的經濟增長方式，房地產商要積極進行實踐，而不是旁觀�！豆沧R》最后稱，在中國房地產的歷史拐點面前，房地產行業失去的可能是暴利，得到的卻是規范和長遠的健康發展。從這個意義上來說，房地產業正迎來一個新的春天。特約記者 賀朝暉海南博鰲報道
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生
中國沒有房地產金融
目前國內有一種說法，就是房地產綁架了中國的銀行，實際情況如何呢？央行121號文件以后，銀行加大了房地產信貸的調控，重要原因就是確保金融安全，但是一旦房價下滑，銀行就會出現大量不良資產，風險最大的還是銀行。所以嚴格來說，中國目前只有房地產信貸，沒有房地產金融。因為到2004年止，我國銀行業的17萬億信貸資產中約有50％的資產是以房地產的形式或與房地產直接相關的形式存在的，可以說房地產價格的走勢將直接影響到金融資產的質量，也會影響金融市場的發展。因此，有關方面應制定包括銀行信貸、信托、證券、債券、保險等在內的統一完整的房地產金融政策。尤其要增加直接融資比重，防范金融風險。房地產信托基金和房地產企業股票、公司債券等直接融資、承擔風險的是投資者自身，他們會自覺約束防范金融風險。像溫州炒房團是自發的房地產資金，是自發的承擔風險，利用了中國政策的空當，而且賺了很多錢。所以，提高直接融資在整個融資活動當中的比例，是防止銀行金融風險的有效手段之一。
上海三盛宏業投資集團陳惠湘
系統能力提高是行業變革的支點
房地產行業處于戰略拐點的時候，變革的核心問題是系統能力的提高。比如說如何制造產品，比如說除了一般意義的所謂定位、目標客戶群之外，新技術的應用問題、成本的問題、進入的問題，甚至以銷定產的問題，有沒有必要重新考慮。還有銷售管理的問題、定價的問題、價格管理的問題、渠道的問題、銷售激勵的問題、廣告策劃的問題等等。接下來還有管理的問題，正因為房地產這個行業利潤很好，因此管理很粗放。這就要求你的流程，還有很多東西都要有很多的新變化。如何提高企業系統能力呢？房地產行業更深刻的學習、更高要求的學習至少不僅僅是學習萬科。第一是向金融企業學習，學安全與服務。第二是向工業企業學習，學品質控制和成本。第三是向高科技企業學習，學他們的團隊建設與創新。
中國國民經濟研究所所長樊綱
房地產開發要注意利益均衡
房地產市場本身就是一個利益沖突、利益均衡。這里面有很多的利益集團，包括住房者、低收入者、整個的銀行業和宏觀經濟，方方面面都是利益均衡點的一個組成部分，而不只是一個利益群體。因此不是要不要調控的問題，而是要趁著問題不太嚴重的時候做一點調控。假如不調控，假如不出來做點事，假如不將投機的行為抑制一下，什么時候是個頭？最終的頭就是經濟危機，就是金融危機，就是房地產危機，就是樓市跌價60％、70％，這不是瞎吹，我們周邊的國家都經歷過的，我們某些地區也曾經歷過的。為什么會經濟危機，經濟危機就是消滅過剩的生產能力，達到供求的均衡。因此，在考慮一個利益集團利益的時候，也要考慮別的利益集團的利益，同時也要考慮自己長遠的利益。
北京師范大學教授鐘偉
外資進入還只是開始
外資進入中國房地產行業主要有三條渠道。第一就是通過非居民方式購買房產，包括境外機構在我國境內購買房地產和非國內居民購買房產；第二就是利用外國直接投資；第三是通過“自我收購”引資。自我收購的方式非常簡單。胡潤04百富榜近半數房地產富豪均在控制境內某房地產公司的同時，控制至少一家境外上市公司。2003年以來，外資流向中國房地產的資金規模在開發市場上占比重不會超過12％，在銷售市場上所占的規模不超過26％，可以說，外資在中國房地產行業的進入狀況是處于剛剛起步的階段。
香港中原地產中國區總裁黎明楷
不計較一個項目的成與敗
香港的樓市從1997年最高峰的100點跌到40點左右只用了一年多的時間，這一過就是整整五年。到2003年非典過后，才開始慢慢穩步回升。對此，香港的開發商有什么樣的對策呢？其實也沒有什么秘訣，也就是從節流和開源這兩個角度做。1997年金融風暴一開始，香港很多大型開發商做的第一件事就是凍結內部的公積金。因為這個冬天會過多長的時間，大家不知道，只能都省一點；另外就是審慎投資了，面對投資機會的時候，算賬要算得狠一點。比如說原本用木地板，現在用地磚了。在開源方面，香港的開發商并沒有因為市場不好而減慢整個建造施工的速度，其實拖對開發商是沒有什么好處的，因為你這個項目，一買地就已經開始有投入了，最重要的是你要管好自己的現金流。對此，香港的開發商的理念是什么呢？只要你一天還留在這場游戲里繼續玩下去，你就不要計較一個項目的成與敗。有可能這個項目我虧了，但是因為市道整體不好，地價也便宜，我賣東西留了錢，還可以在市場上再買地，我到時候手頭上的地就是便宜貨。一直滾動下去，樓市回升的時候，其實也有賺回來的時候。
中國城鄉建設研究所所長陳淮
房地產風險不能由居民來承擔
老百姓現在為什么觀望，因為人們認為明天的商品房價格有可能比今天低，人們在努力規避價格漲跌的風險。其實，不管是誰，今后二三十年中肯定要經歷房價漲跌的過程，但關鍵的問題是老百姓應該不應該承擔這樣的風險，或者應該不應該給他們一個風險分擔機制。我國目前的購房者中，絕大多數幾乎是沒有思想準備的。但現在幾乎政府、銀行、保險公司、中介機構、開發商，包括宏觀調控加的所有的稅種都是間接稅，而所有的間接稅最終都可以向消費者轉嫁的，而大家都不約而同、心照不宣地將所有的風險加在購房者老百姓身上，而老百姓又幾乎是毫無防備赤裸裸地面對這些風險的。房地產的這種制度風險不能讓持有房產的居民來承擔的，社會應該提供足夠充分的讓住房的老百姓、持有的老百姓避險的方式和途徑。從中期來看，需要給老百姓開辟很多避險的方式，因為有一些風險不應該由老百姓承擔的，而應該由制度承擔起來，應該由市場其他的主體承擔起來。比如說按揭貸款，目前保險公司強制要求老百姓購買的按揭貸款保險，其實并不是規避購房者的任何風險，并不減輕你的任何風險，減輕的是銀行的風險。政府事實上也是在一定程度上將風險余地留給了老百姓。
中國房地產協會副會長兼秘書長顧云昌
打造健康樓市是產業的責任
房地產業作為支柱產業的責任就是營造健康樓市、興建綠色住宅。因此，培養生態化的房地產市場就極為必要。而如何打造生態化的市場，關鍵就在于土地的供應，關鍵就在于我們過旺需求、虛假需求的抑制。生態化的市場是一個自由競爭的市場，是一個優勝劣汰的市場。在抑制虛假虛空的同時，必須將有效需求充分地調動起來，保護好、引導好、發揮好。我國的房地產業要保持持續健康發展的態勢，有兩點必不可少。第一是資金融資渠道必須拓寬，第二是土地供應要保證，特別是存量土地的盤活，一定要加大力度，這一點責任在政府，開發商要配合。
北京建華時代房地產有限公司董事長兼總經理莊宗淚
信用營銷是企業的生命線
在目前宏觀政策收緊的情況下，如果企業有良好信用，也就是說你將企業的經營能力、創利能力、管理能力適時地推銷出去，這個推銷的對象可能寬泛一些，主要是兩類。一類就是金融行業，也就是說利用企業的信用營銷工作，盡可能在政策允許的范圍內，為企業的融資創造一個良好的條件。我們公司在去年四月成功發行了1.5億房地產信托基金。在這個過程中，我感受到企業的信用，包括企業負責人的個人信用，都是金融機構考察的重點。信用營銷還要適用于自己的客戶。也就是說在實踐的過程中，企業想要怎么做都要告訴自己的客戶，客戶不理解的時候，我們要告訴他們為什么要這么做，征得客戶的理解。這樣做會得到什么樣的好處？就是一個客戶在替你傳播你的經營理念、經營想法，得到一個實際的效果，最明顯的是廣告費用的降低。（Robby／編制）（來源：金羊網）
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