關注地產資源的配置效率 提高行業整合能力

　　目前，跨區域發展已經成為多數有實力開發商的共識和實質性舉措，在此過程中，如果完全依靠自身積累以及固有的融資模式，勢必遭遇資金、土地以及關系資源等資源約束，開發效率與擴張效率的矛盾將比較突出。如何利用相對較少的自有資源，通過合理的杠桿使對方的資源為我所用，實現資源的放大效果？

　　金地月刊 陳道雷

　　效率從經濟學的視角來區分，可以分為兩種不同性質的效率，一種是生產效率，另一種是配置效率。

　　通常而言，我們平時所言的效率都是單純指生產效率，簡單來說，我每小時寫1000字或者1500字的文章，這是一個生產效率的問題。而我每天工作10個小時，用多長時間來學習別人的文章，用多長時間來自己寫，這則是一個配置效率的問題。

　　生產效率

　　對于房地產企業而言，生產效率無疑是非常重要的，因為生產效率的提高意味著在相同的資源投入下所得到的產出更多了，生產效率高的企業將獲得更高的回報，從而在競爭中擁有更強的優勢，同時高的回報將會對資源起到良好的匯聚作用，使企業能夠更容易獲取發展所需的資源。

　　因此，對價值鏈上不同環節的效率進行鑒別與測量，并通過激勵相容的手段去提高各環節的效率具有重要意義。

　　生產效率依賴于三個因素：人的素質、激勵制度以及技術環境，以寫文章為例子，每小時寫多少字，文章的質量，顯然很大程度上取決于個人的能力素質，同時寫這篇文章是個人愛好、還是有很好的報酬，也會影響寫文章者的投入程度，從而對效率產生影響，再次，我們用電腦寫還是用紙筆寫，

　　短期內要提高生產效率，只有增加激勵強度一途可走，然而這可能將會遭遇激勵是否相容的問題。從長期來看，提高生產效率無非通過三個途徑，一是加大對人的培訓，使員工素質能力得到不斷提高；二是設計更為相容的激勵機制，使員工積極性得以提高；三是改善原有的技術、工具和流程，使得員工的能力得到更為流暢的發揮。

　　配置效率

　　配置恰恰是一個房地產企業最為重要的戰略行為，區域布局、業務組合、項目組合等等，都反映的是企業在資源配置上的不同思路，這些不同的配置已經在很大程度上決定了企業的配置效率，并將對企業的業績表現產生深遠的影響。

　　相比生產效率，配置效率對于企業的影響就不是很容易被感覺到，這是因為：首先，配置效率的體現是一個相對較長的過程，短期內不容易被觀察到；其次，由于投資的不可逆性，即使管理層感覺配置效率可能有問題，也很難通過調整資源配置的方式來加以驗證；最后，配置效率既能對生產效率產生影響，其體現也依賴于生產效率，二者有著密不可分的關系。

　　從區域布局來看，目前跨區域的發展已經成為多數有實力開發商的共識和實質性舉措，拓展方向也正在從中國相對比較發達的區域逐步向次發達區域擴展, 在此過程中，如果完全依靠自身的積累以及固有的融資模式，勢必遭遇資金、土地以及關系資源等資源約束，在已進入核心區域并不完全鞏固的情況下，這種擴張很可能會對已進入區域的資源投入造成稀釋作用，開發效率與擴張效率的矛盾將比較突出。通過與相關資源所有者的合作，整合外部資源，企業可以發揮自身的優勢，用相對較少的自有資源，通過合理的杠桿使對方的資源為我所用，實現資源的放大效果，這樣不僅能夠有效鞏固已進入區域的地位，而且能夠在不稀釋核心區域資源投入的條件下實現企業在次發達區域的拓展。

　　從業務模式來看，根據企業主要盈利來源所處價值鏈環節的不同，我們可以將房地產企業分為六大類，如下圖所示。

　　國內大部分房地產企業正處于綜合運作模式向專業細分模式轉型的關鍵時期，同時采用金融投資模式的海外企業開始大舉進入國內，使行業處于多種模式混雜的競爭局面。對于多數房地產開發企業來說，向專業細分模式轉型的關鍵制約因素仍然是資源約束的問題，由于缺乏足夠的資源支持，向其他主要業務模式進行戰略轉型的設想也成為空想。提高資源整合能力，擴張企業資源邊界的意義在于，企業可以在保持核心業務的正常運營的前提下，積極進入新的業務模式，從而及時的完成業務模式的轉型，在未來競爭中占據先機。

　　出于經營性的目的，企業需要不同類型的項目來平衡利潤和現金流，在資源邊界受限的情況下，這種平衡是非常困難的。只有通過提高企業的資源整合能力，擴張企業可動用資源的邊界，才可能形成有效的項目組合，從而實現利潤和現金流的組合平衡，達到企業經營性的目的。

　　某位地產名人在談到區域布局時有一段名言，他說地產投資的城市選擇，與押寶沒有任何本質區別，公司投資發展部的職責無非是讓公司贏的概率更高而已。這句話雖然有些戲謔的意味，但從投資的本質來看，這二者確實沒有什么區別，而且實際上不止區域布局如此，業務模式的選擇也是一樣承擔著很大風險的。在這些戰略決策過程中，提高我們的資源配置效率，實際上就是在增加我們贏得競爭優勢的概率。