華夏時報記者 劉力圖 廣州報道

　　 “我們已經不再想著怎么從銀行拿到貸款，實在太難了。”佛山一位中型房企財務部人士何健（化名）表示，遇到類似貸款困境的房企并不止一家。

　　 在開發商資金日趨緊張之時，部分商業銀行透露出適度寬松的機會。然而，這些機會依然青睞于在銀行“白名單”之內的大型房企、國有房企等，中小房企則難以擠進其中。

　　 同時，隨著銀行對房地產投資提高警惕，房地產開發貸款的利率出現一定提升，房企融資成本逐漸加大。尤其是三四線城市的項目，從銀行“輸血”難上加難。

　　難進“白名單”

　　 “從6、7月開始，總行對開發貸的政策有所調整，額度雖然只有小幅提高，但已經接受地方遞交申請，開發商可以排隊了，現在有一些已陸續放款。”某商業銀行廣州分行一位從事對公貸款業務的人士李芳（化名）向記者表示開發貸的最新變化。

　　 據李芳了解，今年以來，四大行中除了農行、建行在房地產開發貸額度保持以往的高水平外，另外兩家銀行已經開始壓縮額度。

　　 據媒體分析，截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產對公貸款規模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

　　 其中，國有銀行的開發貸新增規模各有差異。中國農業銀行為最多，比去年底增加564億元，同比多增154億元，中國建設銀行新增開發貸也達到212億元。其中，工商銀行出現下降。

　　 李芳指出，股份制銀行、城市商業銀行成為房地產開發貸新增資金的主要投放來源，主要的特征是放款進度加快，額度也有討論的空間，以及銀行放貸積極性較高。

　　 “市場有充足的需求，以及能產生較大的商業利益，這種變化是市場自我調節的表現。”她說。

　　 分析顯示，在2280億元新增貸款中，超過1440億元來自股份制銀行和城商行，占比超過60%。

　　 招商銀行廣州分行貸款部的一位人士趙青（化名）分析，表面上銀行開發貸規模整體增加，并非等同于銀行對房地產投資的資金投放放松。

　　 他認為，今年5月以來，包括信托融資在內的表外須進入到表內，房地產貸款通過信托等通道業務的空間收窄，在表外轉表內的驅使之下，房地產企業對銀行開發貸的依賴度提高，所以賬面上的新增開發貸規模有不少的增加。

　　 另一方面，趙青指出，銀行仍在嚴格地執行對房地產開發企業實施名單制管理，“基本上中小房企已經從名單里清除，只保留了大規模的房企和國有背景的房企”。

　　 此外，多位受訪的銀行人士指出，此前銀行為了預防房地產開發貸不良資產的提升，對企業回籠資金實施封閉式管理，確保用于還貸的政策仍在嚴格執行。部分銀行還增加了從嚴控制償還逾期的政策。

　　 “雖然額度有所提升，銀行對開發貸的管控依然嚴格，中小房企很難擠進銀行的‘白名單’，即使在名單內的大型房企，仍然面對非常嚴格的審批程序。”李芳表示。

　　 某大型上市房企資本運作部的人士李婷（化名）稱，到銀行貸款需要“四證齊全”，一般的項目都很難做到這一點，房企都是提前需要資金。

　　資金步入“枯水期”

　　 銀行貸款一直以其僅為7%至8%，最高不會超過10%的低息優勢，成為備受房企青睞的融資渠道。然而，這種優勢開始發生變化，銀行開發貸利率提升的勢頭突進。

　　 媒體報道，上市房企榮豐控股(000668.SZ)的半年報顯示，該公司今年2月份到期的一筆長期借款的利率為16%，另一家股份制銀行吉林省長春地區支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%。這些水平遠遠高于以往的銀行貸款水平。

　　 “在開發貸中，國有房企抵押物充足，或者背后有國有集團做抵押擔保，貸款利率幾乎沒有提高，都是保持比較低的水平。在目前資本并不寬松的大環境下，銀行貸款是這類房企融資成本最低的一種方式。”廣州某國有房企一位副總如此表示。

　　 受訪的銀行人士趙青稱，銀行對資質較好的大型房地產企業比較認可，在審批中會優先考慮，而且對利率的議價也有足夠的空間。

　　 廣東某市經濟開發區一位官員稱，能夠獲得政府納入的重點工程資格的項目，如一些旅游地產、商業地產項目，都能夠獲得銀行貸款資金的青睞，利率與一般的開發貸利率水平持平，且可享有1%至2%的優惠。

　　 不過，對于民企而言，銀行的低息優勢似乎正在減弱。

　　 上述多位受訪的銀行人士指出，類似榮豐控股一樣，長期借款利率高達16%的項目并非個案，有個別項目甚至會突破20%。

　　 趙青指出，大型民企雖然能夠獲得銀行開發貸資金，然而由于大部分民企的資質并不算十分優質，且個別項目所在的地方房地產風險系數較大，因此需要更高的成本。

　　 今年以來，隨著多個地方出現開發商“跑路”、樓盤滯銷等現象，房地產市場風險逐漸暴露。多家銀行對外發表的分析報告中也指出，房地產市場的風險正在擴大，尤其是三四線城市的開發商資金鏈承壓加大，有部分銀行的報告甚至提出預警房企資金鏈斷裂的風險。

　　 上述房企人士李婷分析，銀行開發貸的利率差異主要是銀行提前將房企以及項目的風險系數考慮在內。

　　 此外，平安銀行深圳分行對公業務部的一名人士指出，這部分銀行利率有所提升，其實與表外業務轉為表內有一定關系。他解釋，以往房企通過銀行獲得的資金中，正常開發貸以及表外業務的資金成本需分開支付，現在表外業務轉表內，所以看上去，銀行貸款成本就一下子提升不少。

　　 “這些項目要是不通過銀行貸款獲得資金，通過其他途徑獲得的資金成本一定會更高。”李婷對此深有體會，她所在的房企并非所有項目都能獲得銀行的貸款資金，主要看資質以及項目的情況，“能夠獲得銀行資金，利息有所提高也會愿意接受。”

　　 房企人士何健指出，在銀行提高了利率水平之后，對中小房企而言，銀行的資金依然是“搶破頭也搶不到”。他分析，當下很多機構都不愿意貸款給中小房企，“他們都擔心中小房企借得起而還不起，怕沒過多久就倒閉”，因此行業整體的資金成本都提升了。

　　 他稱，大部分中小開發商被迫向民間借貸獲得資金“輸血”，這些民間借貸的資金成本非常高。