文｜彭琳 資深媒體人

　　香港樓市一回暖，首富李嘉誠又上了新聞頭條。

　　長實在新界大埔區的新樓“嵐山”的開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀錄—其中一套“開放式”戶型實用面積僅177平方英尺（約16平方米）。新盤資料一面世，長實馬上被套上“無良開發商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，紛紛送上“劏房豪宅”（“劏房”在港指將一套住宅切割成多個套房出租）、“牢房豪宅”等稱號。

　　不過，不光長實，包括恒基、華人置業、信和置業等開發商，近年來都曾推出總面積不到20平方米、居室面積小于10平方米的迷你戶型。“嵐山”這次引發爭議的戶型，居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

　　然而，與輿論諷刺相反，迷你戶型卻相當受到買家歡迎—最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗-御峰中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶，僅僅開售半天就售罄，收到的預訂更超購21倍，早上9點開售前，售樓處已經排起長龍。

　　香港的業界專家對于迷你戶型的開發也表示認可，更指出這是“大勢所趨”。香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎更引述調查數據指出，過去一年來面積在400平方英尺（約36平方米）以下的小型單位，無論租金、價格升幅還是成交量都遠超平均水平，反映市場對小型單位的需求很大，因此日后開發商設計新盤時一定會增加這類單位。

　　內地客退潮 大戶型空置

　　2012年前，80平方米以上的“大型單位”曾經一度是開發商們的“最愛”，因為當時的樓市增長很大一部分由內地來的購房者支撐，他們大多不習慣購買狹小的住宅。

　　而自2012年10月，香港特區政府為了遏制樓市炒賣，向所有非香港永久性居民的買家征收相當于樓價15%的“買家印花稅”，內地買家大大減少，此后隨著內地“禁奢”和嚴查腐敗行為，內地買樓“豪客”近乎絕跡。大戶型住宅迅速成為空置率最高的戶型。

　　于是，前幾年不受開發商重視，面積小得有些“不人道”的迷你戶型，開始大行其道。最主要的原因當然是小戶型面積小，總價也低，在樓價常年居高不下的香港，這類戶型成了資金不足的置業者的唯一選擇。例如嵐山的超小戶型，最低僅售165萬港元（約合人民幣132萬元），相對于過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型，總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中描述的，真正是“窮人恩物”。

　　迷你戶型租金最堅挺

　　這類迷你戶的買家，不少都是首次置業的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多，因此也令超小型住宅的發展長遠看好。

　　香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文，鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士，其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統設計給一家三口以上居住的二三居室，對于不富裕的單身一族而言根本是浪費空間。“就像超市也推出多種微波爐食品，對象就是這些不煮飯的單身者”，他相信，由于這類家庭的增加是時代大趨勢，因此在長實之后，其他開發商也一定會跟隨。

　　同樣由于小家庭居住的需求旺盛，小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年，由于內地經濟走低和美聯儲“退市”陰影，香港樓價走勢一度出現跌幅，其中大型住宅價格更有不少下調逾30%的案例，但中小型單位的價格則一直堅挺。在樓價下跌的同時，今年一季度整體租金也開始下滑，其中迷你戶同樣“一枝獨秀”，在逆市中不跌反升。

　　地產經紀姚先生透露，過去半年租金最為堅挺的是總價在300萬港元以下，實用面積低于300平方英尺（約27平方米）的市區小型單位，月租約在10000~14000港元，算起來年回報率可以高達4%~6%，在香港目前接近零利率的環境中，好過不少投資產品。（完）