觀瀾湖之謎

　　全球最大高爾夫球場締造者為何屢遭指摘而又能生生不息？

　　文  《環球企業家》記者 莊思思

　　18億畝耕地紅線束緊了高爾夫球愛好者的欲望，也炙烤著這一貴族運動投資者的耐性與智慧。在搖擺的政策執行環境下，仍有人下注。

　　距離海南省海口市西南方向12公里的羊山地區， 9000年前火山噴發形成的石漠地貌覆蓋了眼力所及的一切—黑色的火山石和玄武石裸露成片，灌木雜草散布期間，生長在只有5厘米厚的表層土壤上，人跡罕至。

　　2007年，朱樹豪帶著一群人開著越野車沿海南島東海岸線一路南下，他試圖尋找一個足夠大，足夠特別的地方來復制他在深圳和東莞打造的全球最大高爾夫球會觀瀾湖球場。這位香港駿豪集團主席被眼前的一切擊中，這個方圓幾十公里荒無人煙之地正是他想要的。

　　四個月后，5000臺挖掘運輸車，數萬名工人的施工隊伍陸續進駐，他們從附近一座山挖了3000多萬立方米的土，覆蓋在巖石之上。4年過去，8個高爾夫球場取代了部分熱帶石漠地貌，一棟17層樓高的現代化中心酒店、8中心會所、休閑及商業中心、學院、會所拔地而起。

　　施工至今未停。海口觀瀾湖度假區主干道上，載著巨大熔巖經過的運輸車穿梭其中，在方圓13平方公里內，還到處是挖掘機、推土機作業的景象。朱樹豪像搭建積木般，在這個巨大的沙盤上擺放各種道具模型—緊挨著1號黑石球場，占地100畝、匯聚五大洲風格的SPA中心下半年將全部建成對外開放。散落在球場周邊，一組獨立式酒店會館、賽事公寓正在施工建設中。距離酒店10分鐘車程的地方，占地1000多畝、配備購物商場和美食餐飲等的旅游小鎮醞釀破土動工。

　　如此規模的建設宛如締造一個城邦。“560年的高爾夫歷史都沒有出現一個項目像中國觀瀾湖這個規模，我們每一天都在改寫歷史。” 朱樹豪的長子、駿豪集團常務副主席朱鼎健告訴《環球企業家》。

　　但對于一個商業項目而言，朱樹豪的押寶超出一般的項目認證范疇—這里不僅人跡罕至，且造價就比平常貴3至4倍。“整個規劃調研團隊的核心意見都反對，但他依然堅持己見，他有自己的判斷。”朱鼎健說。

　　朱樹豪挑戰的還有中國自2004年以來對高爾夫球場項目的管制。觀瀾湖海口項目占地面積約2萬畝，相當于18個故宮大小，2008年的規劃書上，規劃用地甚至是這個數字的6倍，這一度引起海外媒體的關注。一時間，關于觀瀾湖頂風而上、低價以租代征的傳聞四起。觀瀾湖海口項目施工期間，四周圍蔽，以791項目對外做稱。如此神秘一度讓外界懷疑其有意掩飾高爾夫球場項目用地的本質。

　　備受懷疑的朱樹豪是第一批到內地投資的港商，1970年代末進入珠三角從事貿易，1980年代投資興辦紙品包裝企業。他發現隨著珠三角外資企業增多，外國人面對“中國特色”的商務社交無所適從—他們無法像中國人一樣通過推杯換盞應酬的方式來談生意。朱樹豪意識到，引入在國外具有悠久傳統的高爾夫球，創造一個優雅的商務社交平臺，隱藏著難以估量的商業機會。

　　從1992年開始，朱樹豪相中了深圳東莞一片跨界荒地，開始投資興建高爾夫球場。接下來的15年，觀瀾湖成績光鮮—成功承辦了第41屆高爾夫世界杯等逾十種國際大型賽事。到2004年，觀瀾湖超越美國班赫斯球場，已經成為全世界最大球會—后者用了整整100年才達到世界第一。2007年，觀瀾湖全部12個球場建設完畢，同年一舉拿下12屆高爾夫世界杯舉辦權。

　　除此之外，朱本人也成為第八、九、十、十一屆中國全國政協委員，北京申奧唯一特邀顧問。在中國外商投資協會、中國高爾夫球、足球、排球等協會中任職。在內地投資逾40年以來，朱樹豪一路順風順水，外界贊譽幾乎一邊倒。但誕生于敏感時期的海口項目，卻因為身份問題備受外界拷問。

　　2010年底，海南島建設高爾夫球場開始有條件解禁，觀瀾湖項目在今年3月份獲得海南省的政府備案，又一次成功上岸。朱鼎健表示，“當地人都知道791是什么， 791只是個項目簽訂時間，我相信清者自清。”

　　791之謎

　　2007年9月1日，駿豪集團與海口市有關部門簽訂了《羊山地區土地整理和生態恢復項目合作協議書》，開展新型旅游產業發展的同時，“改善當地就業、周邊地區新農村建設試點”。彼時，高爾夫用地審批禁令依然起效。在駿豪的規劃書中，并未有高爾夫字眼。

　　2008年4月，朱鼎健以海南省政協委員的身份提交了“國家體育休閑產業試驗基地”的具體建設方案，他提出：引入國際知名體育休閑企業、將海南體育產業和旅游業嫁接，選擇兩三項運動項目進行先行試驗后引入國際一流賽事。

　　值得注意的是，在引入運動項目中，方案提到了網球和足球，但沒有涉及高爾夫。

　　海南省文化廣電出版體育隨即作出答復稱，提案符合海南省體育產業發展“十一五”規劃的思路，具有一定可行性，特別是提案中“將海南體育產業與旅游業進行嫁接的建議頗具新意。”

　　這是一個頗另人玩味的方案—雖然駿豪集團并未在建議書中提及發展高爾夫，但體育產業與旅游嫁接方案一旦獲得認可，同屬“體育產業”的高爾夫自然也有可能拿到入場券。

　　事實上，朱氏父子對海南高爾夫情結深有了解。在十一五規劃中，海南省就提出建成環島高爾夫球場帶。重點加強東方、樂東、昌江、五指山等中西部高爾夫球場的建設，使全省正式營業的高球場總數達到25個左右，形成以海口、三亞為中心的格局，舉辦環島高爾夫賽 事。

　　海南省的雄心不難理解—中國內地省市的GDP和實際利用外資情況與當地高爾夫球洞數高度相關，相關程度分別高達55%和89%—高爾夫球洞越多，意味著當地利用外資情況越樂觀，經濟越發達。

　　2007年4月，海南省建設國際旅游島的構想正式提出，從單純向中央要旅游開放新政策，逐步形為一種產業發展新思路。這的確引起了中央關注。從2007年6月到2009年6月兩年間，先后有國家發改委等6部委組成的聯合調研組，全國政協組織、國務院15部委參與的聯合考察團，國務院、中央軍委的23個部委組成的國家聯合調研組，深入海南對國際旅游島建設進行全面系統考察調研。

　　兩年后，朱鼎健看到了好消息。2009年年底，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式公布。其中有關高爾夫球場的表述足以讓所有已經或計劃在海南發展高爾夫的商人們感到歡欣鼓舞—

　　“在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、不占用耕地特別是基本農田、有效保護森林和生態環境、維護農民合法權益并依法辦理用地手續的前提下，科學規劃，總量控制，合理布局，規范發展高爾夫旅游。”

　　盡管是有條件解禁，但已經為一直以來低調進行的791項目，解決了身份問題。去年11月，海南副省長陳成于海南省四屆人大常委會第十八次會議上表示，將加快制定海南高爾夫產業規劃、建設高爾夫球場。在今年3月25日，海口觀瀾湖酒店及其附樓、球會會所的項目得到了海口市龍華區發展和改革委員會的備案。

　　與之對比的是，同樣在2008年開工建設高爾夫球場，云南省圓通投資公司運氣可沒那么好。其在云南石林投資建設的占地上萬畝的54洞，誕生在“尚未開口”的云南省，日前被媒體曝光。與此同時，人民日報報道了國內在禁令實施后仍新增了400多家高爾夫球場。

　　在朱鼎健看來，觀瀾湖項目的上岸正是得益于當年朱樹豪力排眾議的選址決策。經過與海口市土地利用現狀核實，整個項目區沒有占用基本農田耕地，符合國家保護耕地的政策。朱鼎健表示，羊山項目通過土地整理和生態恢復，將荒坡、荒地實現永久恢復和保護，同時還能促進當地經濟，這是政府尤為看重的地方。

　　但觀瀾湖項目還是“承包”了當地的一些耕地，平均土地承包標準3萬/畝，是羊山地區平均價格的十倍。觀瀾湖海口一位工作人員是周邊鎮區居民，曾聽說有村里的員工因為分包地拿到了幾百萬元。而對于承包出土地的村民，當地政府還承諾每10畝由駿豪集團負責安排一個人的工作。

　　高球家族

　　觀瀾湖海口這些擁有火山巖地貌的球場，除了規避耕地紅線的政策風險，對高爾夫球手而言也頗具吸引力。“我從來沒見過這樣的球場，很奇特”。在高爾夫行業浸淫37年的臺灣人黃民隆告訴《環球企業家》，海南東山湖高爾夫球場罕見火山口造型沙坑，宛如火山爆發情境的紅色沙層就讓他驚嘆不已，“我要找個時間去海口觀瀾湖試試是什么感覺。”

　　“全世界打高爾夫球的人，大多都知道觀瀾湖。”黃民隆說，他去過世界各地打球，這樣的聲望是年過六旬的朱樹豪十幾年打拼下來的成果。

　　朱樹豪1978年跨過羅湖橋到珠三角，開始兩地之間的貿易生意，進而投資設廠開辦實業。1992年鄧小平南巡，珠三角成為中國外商最密集的區域，當時高爾夫產業還屬于新興產業。朱樹豪在深圳觀瀾和東莞塘廈交界看中了一片山坡，這里后來成為了交通便捷的大珠三角黃金投資點。

　　“最開始我們冒雨從香港開了4個小時車才到這里，觀瀾鎮在當時深圳18個鎮中屬于最貧窮的地區，我對狗肉飯店的廣告牌印象最深，不明白父親為什么在荒山野嶺做這樣的投資。”在朱鼎健回憶1994年第一次到觀瀾鎮時說。看到父親早年建設球場條件如此惡劣，在加拿大安大略大學求學的朱鼎健，花了24個月將4年的課程全部學完，1995年畢業后回國幫忙打理家族企業。

　　在黃民隆看來，朱樹豪是一個“侵略型的企業家”，他敢于下賭注。

　　1994年，觀瀾湖第一個世界杯球場開始運營。在創造世界最大球會的歷程中，朱樹豪經歷了合資伙伴撤資的艱辛，也遭遇了非典等多次大的不可抵抗力挫折。而1997年亞洲金融危機和2008年世界金融風暴的發生，恰恰是觀瀾湖深圳項目大發展和海口項目剛開始投入建設的時間點，“融資出現問題，那時候我們的確有猶豫，是退出還是堅持。”朱鼎健說。

　　在家族中，朱樹豪、朱鼎健、朱鼎耀三父子的分工明晰。朱樹豪執掌大的戰略方向，不過海口項目開工后，他漸漸退居二線，由長子朱鼎健負責日常經營事務。次子朱鼎耀讀高爾夫球專業，則主要負責高爾夫賽事業務等。

　　朱鼎健在加拿大求學時，玩的是橄欖球這種激烈的運動，沒回來接管家族企業時，一度認為高爾夫球是個退休老人的運動。但回國后他發現，高球其實更是個商務社交平臺，才慢慢改變看法。2007年，朱鼎健以海南政協委員的身份提交了項目規劃書。

　　羊山項目遭到外界質疑時，朱鼎健一方面寄希望外界理解，另一方面“化怨氣為力量”。“要更勤快工作，深圳觀瀾湖需要造血輸送給海口項目，那邊一天就有50000工人等著我們發工資。”

　　朱鼎健在香港土生土長，在國外接受西式教育，但朱樹豪希望他與國內不要脫節。每一年暑假朱鼎健都會去父親工廠體驗，去內地不同城市旅游。16年前朱鼎健第一天回到國內開始工作，朱樹豪教給他第一堂課：力不到不為材—只是掏錢不用心，不能成為人材。朱鼎健一踏入社會就接手家族企業，但他對富二代的標簽很反感。“你問問員工，公司最早上班最晚下班是誰？”答案不言而喻。

　　朱鼎健自認做事風格與父親很像。“我和父親都是屬老虎的，都是9月份出生，絕對的完美主義。”朱鼎健對星座幾乎一無所知，唯一知道自己是追求完美、追求細節的處女座—大至國際賽事運營和高爾夫球場建設、小至點菜的菜單，他都了然于胸。

　　朱鼎健給觀瀾湖帶來最大的驚喜，或許就是2001年泰格·伍茲首訪中國參加“泰格·伍茲中國挑戰賽”，這讓觀瀾湖確立了國內高球場的高端地位。朱樹豪在觀瀾湖開建球場就已有此念頭，經過多年游說，伍茲終于同意，因為他也想看看觀瀾湖的真面目。美國911事件發生后不久，伍茲取消了所有海外形成，但觀瀾湖還是成行了。

　　實際上，利用明星、國際賽事造勢，是朱氏父子打造高爾夫商業帝國的訣竅之一。去年，海口市市民得以親眼目睹好萊塢影星凱瑟琳澤塔·瓊斯、休·格蘭特，游泳名將菲爾普斯、荷蘭足球明星古利特，以及包括張曼玉在內的一眾香港明星。他們都是因為觀瀾湖在海口舉行的高爾夫世界職業明星邀請賽而來。

　　1994年，觀瀾湖第一個球場剛落成，第二年11月就舉辦了41屆高爾夫世界杯。這是中國第一個有電視直播的高爾夫球賽事。深圳市政府甚至為此加快建設從市區通往球會的高速公路—梅觀高速。

　　至2007年，觀瀾湖拿下了12屆高爾夫世界杯的舉辦權。作為高爾夫世界杯的承辦、發起和場地提供者，觀瀾湖擁有世界杯賽事在中國的電視轉播權。在已經連續舉行的三屆高爾夫世界杯期間，除中國境內的20多家電視臺進行了直播、錄播外，國際上還有148個國家和地區進行了直播、轉播、新聞報道。根據估算，全球有超過10億個家庭觀看了比賽。

　　但在中國高爾夫發展和賽事經濟仍不成熟的限制下，這些并未給朱樹豪帶來直接財務匯報。這樣做的一個原因是，高爾夫只是朱家事業的一個承載點，他們更愿意自稱休閑產業的推動者。無論是深圳觀瀾湖、東莞觀瀾湖，還是海口項目，最終歸宿都將是綜合性的休閑度假地。

　　雙驅動

　　朱鼎健從1996年開始就已加入駿豪集團，為接手家族企業做準備。常年住在深圳觀瀾湖自家房產中的他，一個月平均飛2次海口。早期因為長時間在當地跟項目，皮膚曬得黝黑。

　　觀瀾湖在中國揚名，很大原因在其于分布深圳、東莞的12個球場。這些集合了五大洲設計風格的球場，讓高球手們趨之若鶩。這也是讓國內其他球會望塵莫及的優勢，也讓觀瀾湖會籍定價有了比其他球會高的底氣。

　　目前，深圳和東莞觀瀾湖實行會員制，最高級別的特鉆會籍，價格已經從兩年前的168萬元，升到目前的188萬元。不過，這在黃民隆看來依然劃算，“平均一個球場會籍不到20萬元，價格并不算貴。”而最低的紅寶石會籍標價28.8萬，但其使用權限非常有限，控制在平日。

　　以一個球場最多能容納1200-1500名會員來算，觀瀾湖將能銷售18000張會籍證。為此，觀瀾湖設置了一支100多人的銷售團隊，人手配備一臺汽車。朱鼎健并未透露觀瀾湖從會籍銷售中的獲利所得。但有高球人分析，按照銷售隊伍的月均任務粗略計算，理論上觀瀾湖每月光會籍銷售就能獲利上億元。

　　不過，在中國高爾夫球俱樂部職業經理第一人戴耀宗看來，一般球場會籍的銷售收入只能維持球會基本運營，經營者很難從中牟利。真正的贏利點是圍繞球場建設的那些享有高爾夫球場景觀資源等的房產項目。

　　第一個球場建成3年后，觀瀾湖也開始涉獵房地產。朱鼎健坦承，“觀瀾湖營運項目中，房地產是高爾夫回報率最高的項目。”但在中國，房地產是個容易招惹是非的燙手山芋，朱反復強調，觀瀾湖不是發展單純的地產項目，而是希望探索“土地綜合利用和土地運營的新模 式”。

　　自1997年觀瀾湖首次推出曉峰居別墅以來，觀瀾湖陸續推出觀瀾豪園(洋房)、賽維納(酒店公寓)、高爾夫大宅、黃金果嶺、翡翠灣、長堤、上堤等超過10個高爾夫物業。最為高端的項目為高爾夫大宅，售價從1千多萬元起價，定位為企業會所的一種大戶型售價達上億元。2006年、2007年房地產市場趨熱的光景，觀瀾湖也共享了盛景。其中，翡翠灣創造出開盤首日銷售額10億的記錄，之后‘長堤’又將其刷新到12億。“當時100多套別墅開盤第一天就被搶購一空。” 駿豪集團執行董事李佳琦說。

　　觀瀾湖的房地產項目開發仍在持續中，最新進展是今年4月，觀瀾湖東莞推出的新品“君悅山”半山高爾夫府邸。項目由聯排和洋房式的商務公寓組成，其中聯排單位起價以900萬元起，洋房均價約為2.2萬元/平方米。

　　大型土地儲備無疑是這一切運作的前提，朱樹豪早期超乎常人理解的拿地行為，如今被廣泛稱贊為“有遠見”。深圳觀瀾湖商品住宅用地還可以開發3年，深圳和東莞片區的商業用地項目則可以開發5年。一個涵蓋商業、休閑、運動的觀瀾湖新城已在設計藍圖上顯形。

　　曾在臺灣從事過房地產行業的黃民隆認為，觀瀾湖是房地產和高爾夫運營得最成功的球會將之一。“好球場是房地產項目運營成功的前提，能把12個球場經經營得這么好，觀瀾湖的實力不可小覷。”

　　美國圓石灘球場是將兩者融合得最為完美的代表。那里被稱為“世界上海洋和陸地的最佳連接處”，圍繞圓石灘公眾球場而建的別墅標價數千萬美元，著名的十七英里豪宅區就依傍著圓石灘高爾夫球場。球場周圍的房價可能會比普通地段的房價高出30%，這一估值標準適用于全世界。除了景觀資源的拉動，社區資源、商務資源等也有助于抬升物業價值。

　　戴耀宗1984年入職新中國第一個球會中山溫泉高爾夫球會擔任總經理，開始向國人介紹推廣高爾夫，被尊稱為“中國高爾夫教父”，目前是江門五邑蒲葵高爾夫球會董事及總經理。在他進入高爾夫行業的前十年，經營環境相當樸素，“那時候就純粹是高爾夫球場”。進入第二個十年，房地產項目開始興起。“現在在國內，高爾夫球場有淪為房地產配套的跡象，關鍵還是暴利驅動。”戴耀宗告訴記者。

　　地產高爾夫和高爾夫地產，聽起來像是繞口令，但卻反映出國內高爾夫行業的兩個方向。前者做專業球場，以高爾夫為主，房地產為輔，靠高爾夫賺錢；后者以地產為核心，高爾夫只是一個噱頭。“在外國，不但是老球場，現在新球場70%幾乎全部是房地產去帶動球場開發。”朱鼎健告訴記者，如果觀瀾湖是后者，根本無需花費那么多精力做專業球場。

　　海口觀瀾湖或將這種趨勢推向一個極致。觀瀾湖10個高爾夫球場全部面向公眾開放，沒有會籍門檻。但礦溫泉SPA、綜合旅游、房地產、旅游小鎮等其他項目被寄予了更高的期望。圍繞著1號黑石球場，能看到一排排別墅正在施工中，外墻還搭著腳手架。據悉，海口市已經制定了售價不低于4萬元/平方米的標準。朱鼎健更愿意用高爾夫主題樂園來形容觀瀾湖海口項目。

　　高爾夫球項目后期盈利的關鍵是土地儲備。在中國，自然資源有神奇的魔力，政策的催化效應更不應被忽視。如今，海南國際旅游島是最好的招牌。全國人大代表、海南省委書記衛留成說，海南將在十年內分兩個階段三步走，最終實現國際旅游島建設目標。

　　按照朱樹豪的設想，海口觀瀾湖將結合國家海南國際旅游島的戰略，建成綜合休閑“巨無霸”基地。在這里，集納了運動、賽事、保健、養生、療養、文化、娛樂、培訓、商務、會展、居住為一體。其中僅礦溫泉投資一項就耗資5億元。鮮明的亞熱帶火山地區特色是一大賣點。在項目未成熟階段，海口觀瀾湖目前主要收入依靠會務舉辦，這甚至能占到全部收入的一半。

　　戴耀宗認為，高爾夫球場今后將很難獨立支撐俱樂部運營，而應該往綜合度假區方向轉型，將只供男士商務往來平臺的功能，擴充到可讓包括女士、小孩、老人全家人休閑度假。國際上并非沒有先例，西班牙南部的安德魯西亞、美國佛羅里達州都已有規模的涵蓋高爾夫的度假休閑基地。“觀瀾湖在球場經濟效益最大化上做得非常成功。”黃民隆評價說。