房價瘋狂上漲，民眾怨聲載道。國家調控政策連出重拳，意圖遏制房價過快上漲。有人看漲，有人看跌，2010年房價將何去何從？

　　文｜《小康·財智》記者 劉彥華 陳建華

　　“5號樓現(xiàn)在的報價是38000元/平方米，32000元/平方米是前幾天的報價�！碑斢浾咭再彿空叩拿�義撥通華遠·九都匯售樓處電話時，一位工作人員如是告訴記者。據了解，華遠·九都匯預定1月中旬開盤，此次共推出房源20套左右，2009年12月29日搜房網更新報價為32000元/平方米，短短幾天時間上漲了6000元/平方米。“您要想買還是要趁早，后面肯定還要漲！”

　　從年初的低迷開局，到年末的火爆收尾，2009年中國房地產市場出乎人們預料地走出了一個“V”型大逆轉。然而，在2010年這新的一年里，房價是否能像這位工作人員所說的那樣“肯定還要漲”，我們拭目以待。

　　中央重拳出擊

　　12月9日，國務院常務會議決定個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，宣告房地產刺激政策開始陸續(xù)結構性退出。

　　12月14日，國務院再次召開常務會議，就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，被業(yè)內普遍稱為“國四條”。

　　12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺新政，明確規(guī)定：開發(fā)商拿地時首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，打擊囤地炒地行為。

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　　在短短半個月時間里，中央密集出臺了多個樓市政策，釋放出強烈的調控信號。但是，對于這些調控政策效果，人們仍存有疑慮，甚至有不少人擔心這輪調控政策可能像過去一樣，越調越漲。中國房地產研究會副會長顧云昌對《小康·財智》記者說：“房價上漲的原因有兩個，一個是供不應求，這主要是由土地供應量不足造成的。第二個是流動性過剩，再加上熱錢進入，推高了資產價格。我認為要解決這些問題，涉及到土地市場、金融市場、分配結構調整，調控不容易操作�！�

　　然而，也有相當一部分業(yè)內人士看好這輪調控政策。北京大學房地產研究所所長陳國強表示，本次調整明確了解決低收入住房困難家庭的時間和規(guī)模，還要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，這都有利于緩解普通商品住房供地緊張的情況。如果政策能夠得到嚴格執(zhí)行，房價在今年將出現(xiàn)回調。

　　“政策的效果要看執(zhí)行的力度，要到3-6個月后才能比較準確地判斷這輪政策是否有效，現(xiàn)在看應該主要是在市場的心理預期上有些影響�，F(xiàn)在市場上已經出現(xiàn)了一些觀望�！卑残抛C券房地產行業(yè)分析師陶學明這樣告訴《小康·財智》記者。據搜房網數(shù)據顯示，在2010年的第一周，其重點監(jiān)測的9個城市中，有8個城市成交面積環(huán)比下跌，其中杭州和上海跌幅均超過了35%。

　　地方積極跟進

　　現(xiàn)在看來中央調控房地產的政策導向已被市場所認可，但是對實施效果仍有疑慮，關鍵在于市場對政策執(zhí)行力度的不信任，尤其是對政策的具體執(zhí)行者地方政府的執(zhí)行決心存有疑慮。

　　“中國樓市是個‘政策市’，我們的政策從來都是出臺的時候非常堅定，但是，由于各種因素，尤其是地方政府出于財政稅收的考慮，在政策的具體執(zhí)行過程中留有很大的靈活空間，使得政策的效果打了一些折扣�！敝倭柯�(lián)行北京研究部主管覃曉梅這樣告訴《小康·財智》記者。

　　自中央迅速出臺了一系列房地產調控政策后，各地方政府也在陸續(xù)推出一些相關措施，收緊房地產政策。深圳率先提出制定差異化的住房金融和稅收政策，嚴格執(zhí)行國家有關部門關于第二套房貸款首付比例和利率的規(guī)定，抑制投機性購房行為，平抑過快上漲的房價。12月30日，繼上海市政府新聞辦發(fā)布該市貫徹“國四條”的多項房地產新政之后，上海市又出臺了由住房保障房屋管理局等五部門制定的《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》，從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監(jiān)管等四方面采取措施，抑制投資投機，遏制地價、房價過快上漲。成都市的調控政策則直指銷售環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)預售方案的規(guī)范到網上簽約系統(tǒng)的監(jiān)管，雙管齊下遏制房屋銷售中的“無證預售”、“捂盤惜售”等行為。

　　有網友稱，土地財政的問題得不到根本解決，地方政府就不可能堅決地貫徹執(zhí)行中央樓市調控精神和政策，對它有利的，不但堅決執(zhí)行，還要加大力度；對它不利的，則高高掛起，遮遮掩掩。

　　“地方政府在這輪調控中的態(tài)度還是比較積極的，但是至于執(zhí)行效果還沒辦法判斷�！碧諏W明稱。中央黨校研究室副主任周天勇也曾公開表示，推動房價上漲的罪魁禍首是土地招拍掛和土地財政，現(xiàn)行的土地住房體制必須改革。但是這不是一個單純的土地管理問題，而是一個綜合性的改革問題，需要進行財政體制改革與之配合，不是一朝一夕可以徹底解決的問題。

　　地王與地價

　　2009年地王頻現(xiàn)，遍地開花，使得延續(xù)多年的房價地價之爭不斷升級。“關于房價和地價關系的爭論已經好幾年了，我個人認為，土地對房價的推動作用特別是在今年是不能忽視的，高地價不僅推高該地塊的樓面價，也推高周邊地區(qū)的房價�！� 覃曉梅分析道。

　　據了解，在2009年6月30日方興地產以40.6億元拿下廣渠路15號地塊成為新地王后不久，該地塊附近的珠江帝景新一期樓盤價格就從22000元/平方米上漲至29800元/平方米。

　　其實，從2009年8月，國家就開始治理開發(fā)商囤地炒地行為。11月10日，國土資源部對商品住宅項目用地出讓面積的上限作出明確規(guī)定；12月17日，五部委要求開發(fā)商拿地首付比例不得低于50%；12月23日，國土資源部通報9個省18宗房地產開發(fā)土地閑置情況。因拍出255億元天價地王而備受爭議的廣州市近期也表示將對閑置土地征收增值地價，并統(tǒng)一按地價的20%征收土地閑置費，以此增加開發(fā)商囤地成本，加大對閑置土地的打擊力度。

　　業(yè)內人士普遍反映，2010年調控之手指向囤地炒地無可質疑，嚴厲罰款、回收土地都有可能發(fā)生，也可能考慮加快推出物業(yè)稅、增加土地增值稅等，2010年的土地市場肯定會降溫，應該不會再出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象。

　　“地價可能不會像今年上漲這么猛，但是還是會有個慣性上漲，并且這也不意味著房價就有了下降的可能。2009年北京近郊遠郊的土地成交價比2008年上漲了60%，這樣也擠壓了房價下降的很大空間�！瘪麜悦贩Q。

　　顧云昌表示，“房價上漲的原因是供不應求，我認為是土地供應量不足造成的，從2004年到現(xiàn)在，沒有一年我們的土地供應能夠滿足需求。存量土地的盤活肯定要加大，政府處理囤地的調控也會加強。我最近還發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，土地中的一部分是賣給了非開發(fā)商，也就是政府和個人�！� 全國人大財經委副主任委員賀鏗在接受《小康·財智》記者采訪時也建議中央財政收取土地轉讓金，限制遏制地方政府炒地。

　　開發(fā)商能扛？

　　“開發(fā)商什么時候愿意降價，一是沒有需求的時候，二是現(xiàn)金流支撐不住的時候，從目前的情況看，這兩個理由似乎都不具備。市場需求還很旺盛，開發(fā)商的資金情況也都還不錯，沒有降價的動力。”覃曉梅分析稱。

　　2009年，為了促進經濟回穩(wěn)復蘇，發(fā)揮房地產支柱產業(yè)的作用和發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用，國家從政策層面為開發(fā)商打開了融資的大門。據中原地產提供的最新研究年刊，截至2009年11月底，十大標桿房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元，全年外來資金規(guī)模(融資額)相當于經營性收入(銷售額)的79%。另外，2009年10月1日，《新保險法》正式實施，人保、人壽、平安等保險巨頭紛紛開始積極布局房地產行業(yè)，與房企簽署了多項戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及資金規(guī)模高達幾百億元，為房企提供了很為充足的資金保障。而且，2009年對于開發(fā)商來說，是大豐收的一年，早在7月、8月的時候就有多家房企提前超額完成了全年的銷售目標。

　　但是，至于在2010年，開發(fā)商究竟能不能扛得住這個問題，業(yè)內出現(xiàn)了不同的聲音�！敖衲攴康禺a投資有望實現(xiàn)平穩(wěn)增長20%以上。但在銷售增長方面我不是很樂觀。高價位再加上調控，都會影響到銷售。并且去年已是歷史高峰，已沒那么大的勢頭，能實現(xiàn)平穩(wěn)增長已不錯了，有可能是平穩(wěn)下降。”顧云昌表示。據12月28日由上海易居房地產研究院、中國房產信息集團、中國房地產測評中心三家聯(lián)手推出的“2009年度中國房地產企業(yè)銷售排行榜”顯示，入圍前20名的企業(yè)業(yè)績均已突破百億大關，萬科更是以630億元的全年銷售金額穩(wěn)居榜首。

　　另外，證監(jiān)會近日決定暫緩24家房企融資申請的審核工作。業(yè)內人士表示，如果這些房企想要解除融資限制的話，就必須將它的土地儲備、開發(fā)等情況上報證監(jiān)會與國土資源部，監(jiān)管部門在確定房企沒有違規(guī)后，才可能解除其融資限制。而一旦部分上市房企不能通過審查，這些喪失了資本市場融資渠道的房企，資金流必然會受影響，進而影響拿地與銷售的情況。

　　聚焦二三線

　　“政府從來就沒有說過要打壓房地產，也沒有說要打壓房價，打壓的只是房價上漲過快。現(xiàn)在老百姓恐慌性買房，開發(fā)商恐慌性買地。一是大家預期好；二是開發(fā)商有錢�！鳖櫾撇�同時指出，“現(xiàn)在上漲的勢頭正在減弱，下半年會走穩(wěn)。2010年房價將會是穩(wěn)中有升，但有波動，是最復雜的一年。”

　　“高增長首先是必須有一個比較低的起點，才可以保持這樣一個高增長，但是增長到一定水平后，它的增速會自然放緩。目前的情況是，我覺得已經透支了一些以后經濟平穩(wěn)增長的需求，從今年中國經濟發(fā)展和個人支付能力的角度看，房價下跌的可能性不大，但是也不可能保持像去年這樣的高增長，我們總的判斷是，今年房價依然會漲，但是增幅會逐步降低，尤其是一線城市上漲空間有限，漲幅應該會穩(wěn)定下來�！瘪麜悦氛f。

　　“反而是二三線城市或者西部城市的房價會有一個比較高的增長�！瘪麜悦房春枚�三線城市的理由主要有以下幾個：首先，雖然這些城市2009年的房價上漲也比較快，但是遠沒有趕上北京、上海這些一線城市的水平，其上漲空間相對寬裕；其次，城市化進程在不斷加速，基礎設施、生活環(huán)境都在不斷改善，越來越多的人愿意留在這些地方發(fā)展，它的購房需求增長得也比較快；最后，我們的宏觀政策是有保有壓的，其中保的部分應該會向這些城市傾斜。

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