《第一財(cái)經(jīng)周刊》2009年第45期

　　三亞不是迪拜，但如果只依賴地產(chǎn)投資來謀劃未來，前景并非一片光明。

　　文｜CBN記者 張衍閣  王雅  龔鴻燕

　　圖｜肖南

　　棕櫚島、七星級(jí)豪華酒店、熱帶室內(nèi)滑雪場(chǎng)、填海造島 不要以為這是在說迪拜。在11月25日之前，這里的地產(chǎn)投資廣告、酒店旅游推廣、甚至官方媒體躊躇滿志的宣傳中，這些迪拜的符號(hào)還隨處可見。

　　這里是三亞。

　　現(xiàn)在，只要沿著三亞市的亞龍灣、海棠灣和清水灣走下來，全球頂級(jí)酒店就盡收眼底了。

　　就連在上海新天地已經(jīng)停工的那兩家酒店—朱美拉酒店和希爾頓酒店管理公司旗下的康萊德酒店，這兩個(gè)奢華酒店的標(biāo)志性品牌現(xiàn)在又一并出現(xiàn)在三亞，擬定由前者管理的酒店有兩座正在建設(shè)，由后者管理的一座酒店，也已經(jīng)于今年開始動(dòng)工。

　　這些頂級(jí)酒店紛至沓來，這還不算打著高端度假旗號(hào)、為全中國富人準(zhǔn)備的海景豪宅。這些讓三亞這座位于中國最南端海島上的熱帶小城多少有些眩暈，他們希望自己如同迪拜一樣：這意味著闊綽的游客和投資客，意味著商業(yè)奇跡、吸金沃土。

　　那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜，蜂擁三亞的地產(chǎn)商們的想法似乎很簡(jiǎn)單—把迪拜搬到三亞。一家名為鳳凰島國際會(huì)議中心的地產(chǎn)商準(zhǔn)備把“帆船酒店”的形象移植過來，也有人希望把蜈支洲島和鳳凰島變成那個(gè)極盡奢華、人工制成的“棕櫚島”。一位酒店管理者甚至希望，能像迪拜那樣，也在這片熱帶沙灘建起一座豪華的室內(nèi)滑雪場(chǎng)來。

　　當(dāng)然，以后他們也許不會(huì)這么認(rèn)為了，迪拜世界發(fā)生償付危機(jī)，迪拜泡沫的破裂會(huì)讓他們更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。

　　但至少到現(xiàn)在還沒有什么能阻擋資本和豪華酒店涌向這里的熱度。從1990年代到現(xiàn)在，亞龍灣一共建起了19家高星級(jí)酒店，而僅在海棠灣“國家海岸”，未來幾年五星級(jí)以上的度假酒店就將達(dá)到18家；在珍珠海岸的香水灣、土福灣和清水灣三大灣內(nèi)，已規(guī)劃至少25家五星級(jí)以上度假酒店。僅今年前10個(gè)月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資即完成投資額219億元。

　　海南省政府這一次似乎已經(jīng)下定決心，陽光和沙灘才是這個(gè)亞熱帶島嶼的核心資產(chǎn)。

　　作為中國為數(shù)不多的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”之一，海南一直躊躇于發(fā)展的方向。之前，中海油公司董事長(zhǎng)衛(wèi)留成2003年10月調(diào)任海南，這個(gè)熱帶海島一度展露出它的工業(yè)“野心”，吸引了中石化、中海油、華能集團(tuán)、國電集團(tuán)、南方電網(wǎng)等公司，陸續(xù)引入了800萬噸煉油、東方1-1氣田、80萬噸化肥、60萬噸甲醇、100萬噸紙漿等大型項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在的海南終于停止了搖擺。海南建立國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃方案已經(jīng)上報(bào)給國務(wù)院。

　　對(duì)海南來說，這顯然談不上是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)來大興土木，迪拜危機(jī)爆發(fā)，全球的地產(chǎn)商和銀行都還心有余悸。

　　好在他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)海棠灣。

　　在以前，三亞最美的地方當(dāng)屬距離市區(qū)半小時(shí)車程的亞龍灣。這片絕佳的海灘上排列著16家豪華酒店。最早的一家是中糧集團(tuán)引入的凱萊大酒店，1996年開業(yè)時(shí)的場(chǎng)景還深深印在許多人腦海里。人們睜大眼、張大嘴巴看著寬敞通透的大堂，質(zhì)樸的地磚，身著花哨工作服的侍者，還有那些穿休閑服受邀前來的香港嘉賓 而在2008年3月開業(yè)的麗思卡爾頓屬于最后一撥海景大酒店。此后，新的酒店依然層出不窮—只是如今都排在了第二梯隊(duì)，不能緊挨著海灘了。

　　在三亞的東面，往博鰲的方向去，是擁有21公里沙灘的海棠灣—比亞龍灣要長(zhǎng)出好幾倍。現(xiàn)在，在這片被三亞市政府賦名為“國家海岸”的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來登、費(fèi)爾蒙在內(nèi)的13座酒店的工地已經(jīng)搭起，為了方便酒店施工，海棠灣管委會(huì)迅速修起了一條自北向南的高速道路。海棠灣管委會(huì)也已經(jīng)公示，明年海棠灣重點(diǎn)配套項(xiàng)目共有69個(gè)，計(jì)劃投資119.5億元。而按照海南旅游部門的預(yù)計(jì)，20年之內(nèi)，海棠灣將擁有超過40家頂級(jí)酒店和度假村。

　　這些酒店的客房數(shù)、接待游客的能力，將數(shù)倍于亞龍灣酒店1萬余間的規(guī)模，問題是，它們將去哪里搶來增量的客？源？

　　三亞希望能吸引到更多來自中國內(nèi)地的游客。經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得2009年來三亞打高爾夫球的韓國人少了一些，但這似乎并沒有妨礙內(nèi)地游客的增長(zhǎng)。三亞旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展局的數(shù)據(jù)顯示，2008年三亞吸引了600萬名游客，比2007年增長(zhǎng)了12%，比2006年增長(zhǎng)了約30%。

　　對(duì)三亞和海南省政府來說，也許還有更大的野心，他們希望這個(gè)夢(mèng)想成為“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘島、泰國的普吉島一爭(zhēng)高下。

　　當(dāng)年上海家化和李嘉誠均看好海棠灣，但幾經(jīng)談判后，三亞市政府決定自己開發(fā)。他們請(qǐng)了三家國際著名規(guī)劃公司，并派出官員赴國際著名熱帶旅游島去考察。現(xiàn)在，海棠灣成為海南整個(gè)“國際旅游島”規(guī)劃的一個(gè)重要部分。

　　顯然，三亞和海南省政府也意識(shí)到，光靠那些奢華的酒店還不足以吸引游客的到來。除了要改變落后的服務(wù)，讓那些黑導(dǎo)游、缺斤少兩的海鮮小販銷聲匿跡之外，政府還應(yīng)該做點(diǎn)什么。

　　海南省政府投入了超過300億元的資金到海口—屯昌高速公路、東環(huán)鐵路等項(xiàng)目，改善景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。此外，在豪華酒店之外，在98.78平方公里海棠灣的整體規(guī)劃中，會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)、海洋公園、溫泉基地一應(yīng)俱全。最近又有一個(gè)大的項(xiàng)目落戶海棠灣—擁有一流醫(yī)療設(shè)備的中國人民解放軍總醫(yī)院(301醫(yī)院)海南分院。可以想見，未來這是吸引諸如國家機(jī)關(guān)以及大公司員工前往療養(yǎng)的一個(gè)高端醫(yī)療保健噱頭。

　　海南更看重的是另一個(gè)更有消費(fèi)價(jià)值的游客群體：過境旅客。按照《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》(征求意見稿)的說法，海南爭(zhēng)取的將是以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策。在籌劃海口、三亞、瓊海、萬寧等城市市內(nèi)免稅店的同時(shí)，年初，由政府和海南相關(guān)部門組成的聯(lián)合調(diào)研組前往巴厘島、沖繩島、濟(jì)州島等地考察了“國際旅游島”的運(yùn)營模式。

　　免稅和博彩概念是海南國際旅游島的規(guī)劃方案中收獲眼球最多的。海南省政府希望國人“離島免稅”的政策能夠幫助海南邁出“購物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最為集中的三亞，只有麗思卡爾頓有一家LV的專賣店，而據(jù)三亞灣紅樹林方面介紹，在三亞灣紅樹林度假酒店規(guī)劃的運(yùn)河商業(yè)街中，將來會(huì)引進(jìn)一些一線奢侈品牌。中免集團(tuán)三亞市內(nèi)免稅店，也已經(jīng)在9月1日開門揖客。

　　從國務(wù)院自年初至今接連批準(zhǔn)了7個(gè)區(qū)域規(guī)劃來看，海南國際旅游島有望在年內(nèi)獲批并無太大的懸念。不過，發(fā)展博彩項(xiàng)目等頗有爭(zhēng)議的建議最終能否納入規(guī)劃文件，現(xiàn)階段尚是未知數(shù)。

　　如果沒有這些豪華酒店存在的話，三亞這座城市和任何一座中國的內(nèi)陸城市也沒有太多的不同，在市區(qū)的大街上跑著普通出租車和公交車，讓人側(cè)目的是為數(shù)眾多的在摩托車一側(cè)焊接了一個(gè)載人座位的摩的。

　　中國持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給三亞帶來的游客治愈了1990年代初房地產(chǎn)泡沫留下的傷疤，三亞的夢(mèng)想被重新點(diǎn)燃。蜈支洲島、鳳凰島的老板們，高爾夫球場(chǎng)和豪華游艇的經(jīng)營者們，還有市區(qū)街邊準(zhǔn)備宰客的商販們，都在調(diào)整著自己的神經(jīng)，準(zhǔn)備迎接12月開始的一年一度馬上就要涌起來的最高潮。

　　那些豪華酒店的建設(shè)者，則需要舍家來到這里，一待兩三年，期許通過一座中國最奢靡的酒店來從這座越來越high的城市分一杯羹，甚至是實(shí)現(xiàn)一些個(gè)人的理想。盡管他們現(xiàn)在面對(duì)的，只有一片工地和一摞規(guī)劃圖。

　　“我曾經(jīng)做過爛尾樓，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。”負(fù)責(zé)海棠灣酒店項(xiàng)目的中國希格瑪有限公司副總裁徐曉東說。他帶領(lǐng)的希格瑪下屬控股公司長(zhǎng)島旅業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在海棠灣的工地旁搭建了兩排二層的建筑，整日緊張地討論部署，因?yàn)?1月30日就是他們正式開工的日期。

　　中糧集團(tuán)1995年領(lǐng)銜開發(fā)亞龍灣的成功吸引了國內(nèi)外資本關(guān)注海棠灣。最早上海家化曾試圖主導(dǎo)海棠灣的一級(jí)開發(fā)，后來來自香港的李澤楷也加入了爭(zhēng)奪。但是對(duì)于三亞市政府來說，這些資本的要價(jià)太高，加上三亞市的財(cái)政狀況逐步得到改善，三亞市政府遂決定自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。

　　2007年6月，希格瑪公司以掛牌的形式拍得海棠灣8塊土地中的7號(hào)地，289畝。希格瑪迅速通過以酒店咨詢見長(zhǎng)的浩華管理顧問公司做了調(diào)研，之后與11家酒店管理公司接洽，逐步篩選，最后與喜達(dá)屋達(dá)成一致意見。徐曉東說，他們的面積可以做700間客房，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，他們決定做兩家酒店—喜達(dá)屋旗下的喜來登和豪華精選。

　　喜來登酒店是當(dāng)年第二家在亞龍灣上落戶的酒店，也是亞龍灣酒店高房?jī)r(jià)的始作俑者。在喜來登酒店建設(shè)過程中地價(jià)就翻了數(shù)倍，酒店投資者將房?jī)r(jià)提高至逾千元，結(jié)果客人數(shù)目非但未減少，反而一房難求，甚至可以拒絕給團(tuán)體客人以優(yōu)惠。但現(xiàn)在，喜來登在亞龍灣多了家化萬豪、鉑爾曼、希爾頓、麗思卡爾頓等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，已經(jīng)不復(fù)當(dāng)年盛況，它們志在于海棠灣再現(xiàn)輝煌。

　　為了讓旗下索菲特品牌進(jìn)入海棠灣，雅高酒店集團(tuán)出讓了50%的管理費(fèi)和每年的分紅。這是一場(chǎng)發(fā)生在2008年年底的競(jìng)標(biāo)，業(yè)主方幾乎接觸了所有知名的酒店品牌，雅高通過仲量聯(lián)行遞出標(biāo)書，管理費(fèi)的價(jià)格被競(jìng)標(biāo)各方壓得很低很低，而索菲特以更優(yōu)惠的價(jià)格入駐海棠灣。后來，50%的管理費(fèi)—在三亞幾乎所有酒店管理集團(tuán)都遇到了這樣的情況—這幾乎成為不成文的規(guī)定。                                  

　　在三亞投資最大的是張寶全的今典集團(tuán)。2005年，他在亞龍灣拍下一塊地，建成了今天的亞龍灣紅樹林度假酒店。這座8個(gè)月時(shí)間即告完工的酒店在開業(yè)第二年就實(shí)現(xiàn)了盈利，2008年銷售收入達(dá)到兩億元，毛利率達(dá)到62%。                                                                           

　　這一成績(jī)開始鼓勵(lì)他在三亞投下更大的手筆。在海棠灣，今典集團(tuán)拍了323畝地建設(shè)三亞第一個(gè)超七星級(jí)酒店紅樹林費(fèi)爾蒙酒店，預(yù)計(jì)2011年開業(yè)；在三亞灣，今典還有一個(gè)更龐大的項(xiàng)目—三亞灣紅樹林度假酒店，這座擁有5400間客房，規(guī)劃有運(yùn)河商業(yè)街、會(huì)展中心、公寓式酒店和水上樂園等項(xiàng)目的酒店一旦建成，將成為全球最大的酒店。

　　大連萬達(dá)則是首次進(jìn)入三亞，這家公司在2007年4月拍走了海棠灣6號(hào)地，如今在這塊地上的兩家酒店已經(jīng)開工建設(shè)，這兩個(gè)酒店的管理方是五星級(jí)的希爾頓逸林酒店和希爾頓首次引入中國的超六星級(jí)酒店品牌康萊德。

　　今典和萬達(dá)、希格瑪它們這些第一批參與投拍的開發(fā)商花的代價(jià)在每畝100萬元左右。“當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格被認(rèn)為是天價(jià)。”今典下屬三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳浦說。

　　那是2007年4月，三亞市政府共掛牌了8塊地，但是并不是所有開發(fā)商都看好海棠灣這個(gè)當(dāng)初除了沙灘一無所有的地方。第一次拍賣只拍出6塊地，兩塊土地流拍。現(xiàn)在他們應(yīng)該會(huì)為自己當(dāng)初的決定后悔了，因?yàn)榈?009年10月拍第11號(hào)地的時(shí)候，成交價(jià)格已經(jīng)超過了每畝300萬元。海棠灣的一期規(guī)劃沿海岸線共有12塊地，現(xiàn)在政府手里只剩一塊地了，開發(fā)商的狂熱讓市政府相信這塊地還可以賣出好價(jià)錢。

　　與海棠灣云集多家開發(fā)商不同，在位于陵水縣的清水灣，只有一個(gè)開發(fā)商雅居樂，當(dāng)然，還有一個(gè)合資方摩根士丹利，后者通過交易獲得了清水灣雅居樂項(xiàng)目30%的股權(quán)。這個(gè)投資200億元的地產(chǎn)綜合體涵蓋6家包括朱美拉、希爾頓等品牌在內(nèi)的高端酒店，以及高爾夫球場(chǎng)、住宅、別墅、游艇會(huì)等多個(gè)項(xiàng)目。

　　清水灣被三亞市政府描述為“大三亞”的核心，清澈的海水和細(xì)白的沙灘足以讓清水灣媲美亞龍灣和海棠灣，只是與后兩者相比，清水灣離三亞市區(qū)要遠(yuǎn)一些，大概一個(gè)小時(shí)車程。雅居樂方面認(rèn)為來三亞度假或者買房的人更在乎的是沙灘，而不是市區(qū)，況且亞龍灣和海棠灣的規(guī)劃中都沒有居住功能，只有清水灣這里有：商業(yè)街、高爾夫球場(chǎng)、游艇、溫泉等元素也足以滿足那些富裕的度假者對(duì)于度假的需求。

　　在雅居樂清水灣的銷售中心，大部分樓座都已經(jīng)貼上了售罄的標(biāo)簽，那些絡(luò)繹不絕前來看房的男男女女看上去很容易就被藍(lán)天碧海椰樹沙灘給打動(dòng)了，辦簽約手續(xù)的柜臺(tái)前甚至都排上了隊(duì)。對(duì)于一線海景房?jī)扇f元、別墅五六萬元、二線高層一萬出頭的售賣均價(jià)，他們看上去那么輕易地就接受了。一對(duì)年輕的夫婦在簽約時(shí)，業(yè)主一欄填上了他們的看上去只有兩三歲的女兒的名字。

　　因?yàn)槟玫爻杀鞠鄬?duì)便宜，開盤時(shí)又趕上房?jī)r(jià)飆升，這個(gè)總投資200億元的項(xiàng)目最終的銷售收入甚至有望突破1000億元。這個(gè)項(xiàng)目的銷售也許能讓今年雅居樂地產(chǎn)很得意。

　　清水灣的高成交量也鼓舞了海棠灣的那些開發(fā)商，后者雖然比前者更早規(guī)劃，但是動(dòng)工卻更晚。

　　“在三亞，好地基本上已經(jīng)被拿光了。”一個(gè)大型地產(chǎn)綜合體開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理說。他所指的，是三亞“五大海灣”的沿海地塊。在他看來，1980年代末的那次房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮是面對(duì)本島客戶，他們押寶海南島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)會(huì)吸引越來越多的人來海南工作，但是這次投資熱潮目標(biāo)客戶則是外來客戶，他們是游客、投資客和那些想要在這塊中國僅有的熱帶沙灘上休假養(yǎng)生的人。

　　有誰會(huì)在意迪拜的物流港口、交通運(yùn)輸、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔。總是會(huì)這樣：有遠(yuǎn)大的抱負(fù)、有豐富的規(guī)劃，但最先嗅到機(jī)會(huì)的卻總是地產(chǎn)商，他們帶來銀行貸款、帶來開發(fā)、帶來概念，帶來奢華。這是通向繁華的一個(gè)捷徑——如果沒有償付危機(jī)，那通天的迪拜塔，代表著的就是勇氣、信心和不會(huì)停止更不會(huì)逆轉(zhuǎn)的上升步伐。

　　然后所有人都會(huì)樂意看到這個(gè)故事循著這個(gè)軌跡發(fā)展下去。有錢人的到來開始讓政府考慮把海南島定位為高端度假之島。三亞市副市長(zhǎng)李柏青接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》專訪時(shí)說，作為中國唯一的一塊熱帶海濱，三亞是不多的可以承擔(dān)這種高端度假功能的目的地。

　　當(dāng)然，旅游業(yè)也抬高了三亞的房?jī)r(jià)，使三亞的房產(chǎn)均價(jià)從幾年前的每平米不足2000元，漲至目前突破萬元，這是只有北京和上海等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)中心城市才有的“國內(nèi)一流水準(zhǔn)的價(jià)位”。

　　如今，國際旅游島的建設(shè)讓李柏青相信，這還不是終點(diǎn)。現(xiàn)在是北京和東北等地的人來三亞購置房產(chǎn)，李柏青則希望以后三亞的房產(chǎn)等資產(chǎn)能夠推向國際資本市場(chǎng)，進(jìn)入國際價(jià)格體系，外國人用歐元美元來三亞購置資產(chǎn)、房產(chǎn)。

　　但現(xiàn)在熱鬧的似乎還只是酒店和房產(chǎn)。

　　“1，2，3，4”在臨近三亞市區(qū)的鴻洲國際游艇會(huì)自己的港灣內(nèi)，鴻洲國際游艇會(huì)總經(jīng)理林明昆清點(diǎn)著泊在海灣碼頭上的游艇。一年半的時(shí)間里，這家三亞最大的游艇運(yùn)營商把游艇數(shù)目從4條擴(kuò)充至20條。明年的目的則是要達(dá)到35條船。為了與游艇配套，鴻洲國際拍下了目前碼頭所在的一處海灣，在岸上建起了配套的會(huì)所、酒吧街、酒店等設(shè)施。

　　“可以清楚地說，中國的游艇行業(yè)已經(jīng)開始起步了，其中最重要也發(fā)展最快的，就是三亞。”全球最大的游艇制造商、法國博納多藍(lán)高中國區(qū)執(zhí)行總監(jiān)Francois Rodrigues說。林明昆大部分船都是博納多提供的。

　　但是四年前就在上海設(shè)立辦事處開始拓展中國業(yè)務(wù)的博納多現(xiàn)在在中國也就只有80條船在運(yùn)行。對(duì)于這個(gè)行業(yè)，中國的各個(gè)方面都還沒有做好準(zhǔn)備，富人們還不會(huì)玩，運(yùn)營商找不到足夠的專業(yè)技術(shù)人員，國家的相關(guān)立法仍然嚴(yán)重滯后

　　“中國還沒有基于游樂船的管理，只是適用商船的管理規(guī)定，”林明昆說，各家運(yùn)營商因此只能在灰色地帶運(yùn)行，“如果國際旅游島的概念涵蓋可以讓國外的游艇來海南停泊，這對(duì)三亞的游艇行業(yè)可能會(huì)是一個(gè)很好的刺激。”

　　游艇業(yè)還在起步階段，已經(jīng)起步多年的高爾夫，卻只能在虧損中耗著。三亞共有5家高爾夫球會(huì)，每家都在虧損。祈年高爾夫管理顧問有限公司董事長(zhǎng)、亞龍灣高爾夫球會(huì)董事總經(jīng)理陳亞雄說，高爾夫球會(huì)一開始做可行性研究，是按照酒店入住率的百分比計(jì)算客流，實(shí)際完全不是那么回事兒。“現(xiàn)在還是有很多人拎著包滿頭大汗地跑土地，希望能夠來三亞發(fā)展高爾夫，但他們只看到了游客數(shù)量，根本沒做財(cái)務(wù)分析。”

　　在他看來，這固然有稅負(fù)重、管理水平參差不齊等方面的原因，本質(zhì)的原因還是三亞發(fā)展高爾夫沒有本地客源作為支撐，那些酒店里的客人也就只有冬天才來，夏天三亞太熱，他們更愿意在內(nèi)地打，三亞的高爾夫球會(huì)每年都有幾個(gè)月沒什么生意。現(xiàn)在三亞的高爾夫球會(huì)人均每年創(chuàng)造的GDP尚不足亞龍灣每個(gè)度假酒店的員工的六分之一，這讓高爾夫球會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)非常困難。                                                                                      

　　“做高端度假區(qū)，三亞能拿得出手的菜是不多的，度假酒店當(dāng)然算一個(gè)，高爾夫起了很大的推動(dòng)作用，將來還要繼續(xù)推，但是能不能算一盤菜還很難說，其它更是不成氣候。”陳亞雄說。

　　度假酒店被認(rèn)為是首先成熟起來的品類，但將來游客數(shù)量真能托起這么多豪華酒店嗎？從廣義概念看，三亞與陷入危機(jī)的迪拜一樣，都過度依賴外來的市場(chǎng)推動(dòng)力，后者受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，外來人口聚集地幾乎空城，各項(xiàng)設(shè)施陷入需求不足的困境。類似的危機(jī)如何避免，也是考驗(yàn)三亞的一個(gè)課題。

　　在三亞，90%的地產(chǎn)項(xiàng)目屬于旅游房地產(chǎn)，業(yè)主多是度假的“候鳥”客戶，每年冬季來三亞，讓三亞變得擁擠不堪，到了淡季卻又門可羅雀。據(jù)新華社海口分社援引一些物業(yè)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2008年時(shí)三亞海景房的空置率最高可達(dá)80%。

　　“中國就這么一塊熱帶島嶼，為什么要發(fā)展房地產(chǎn)？這一點(diǎn)非常可怕，在這兒買個(gè)房子每年冬天過來，這是個(gè)極大的浪費(fèi)。”陳亞雄對(duì)于大面積的樓盤開發(fā)感到困惑。作為一個(gè)島嶼，海南生態(tài)非常脆弱，人太多了生態(tài)系統(tǒng)容易被破壞。要長(zhǎng)久吸引游客，靠的是非常獨(dú)特的生態(tài)，而不是到處種滿了房子。據(jù)他所知，在旅游目的地搞住房房地產(chǎn)建設(shè)，在全世界是一件聞所未聞的事情，現(xiàn)在度假酒店每個(gè)員工能創(chuàng)造60萬元的GDP，住房顯然無法達(dá)到這一水平。

　　三亞的度假酒店的建設(shè)也是大而全小而全，目前對(duì)于亞龍灣的酒店而言最頭疼的事情是員工的上下班問題，當(dāng)初亞龍灣做規(guī)劃時(shí)沒有規(guī)劃后勤方面的配套，員工都只能住在市區(qū)，這樣每家酒店就都得買好幾輛大巴車每天早晚來回跑，接送員工上下班。他認(rèn)為度假旅游區(qū)是一個(gè)很大的人文系統(tǒng)，需要讓每個(gè)環(huán)節(jié)的人體驗(yàn)到人文關(guān)懷。

　　讓陳亞雄感慨的是，同為旅游目的地，麗江有多項(xiàng)世界遺產(chǎn)，并且很多作家、詩人、畫家對(duì)于麗江都有很多回味，會(huì)去寫麗江，但是很少有人寫三亞。他認(rèn)為，海南周邊幾個(gè)成熟的海濱旅游目的地如馬來西亞、印度尼西亞等地，帶給游客的愉悅指數(shù)會(huì)更高一些。

　　三亞市副市長(zhǎng)李柏青則坦言，三亞的交通、購物、娛樂、餐飲、教育、衛(wèi)生等各種基本功能的缺失是三亞很大的缺點(diǎn)。他認(rèn)為，現(xiàn)在三亞房地產(chǎn)并不排除有些泡沫的可能，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，但是畢竟從總量上看不太大。

　　“現(xiàn)在三亞還不是一個(gè)很成熟的具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游目的地，比如價(jià)格體系不成熟，波動(dòng)過大，一到冬季價(jià)格就翻好幾倍，這種波動(dòng)外國人就受不了，在歐美國家，度假可以提前兩年預(yù)定，在中國這一點(diǎn)還做不到。”李柏青說。

　　對(duì)三亞來說，幸運(yùn)的是，三亞90%的游客都是來自中國內(nèi)地，這使得它受到金融危機(jī)的影響要小得多，中國經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)讓中國人的高端度假需求不斷釋放，今年雖然受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響國外游客減少了20%左右，但是中國本土的游客數(shù)量卻增長(zhǎng)超過17%。

　　但與迪拜相似的是，迪拜希望全球有錢人來消費(fèi)它的酒店和豪宅，而三亞也有這樣的打算，雖然目前更多依賴的是內(nèi)地的新富們。它們都希望依靠“那些有錢人”完成最終的消費(fèi)。

　　而迪拜的優(yōu)勢(shì)還有區(qū)域的金融中心和時(shí)尚中心，還有中轉(zhuǎn)客流優(yōu)勢(shì)，還有成熟的港口貿(mào)易。這些三亞并沒有。

　　前面提到的免稅區(qū)、301醫(yī)院的海南分院或許都是讓三亞更有競(jìng)爭(zhēng)力的選擇，已經(jīng)舉辦了四屆的世界小姐選美大賽或許也是一個(gè)辦法。6月份，三亞中體奧林匹克灣項(xiàng)目也宣布啟動(dòng)，這個(gè)位于三亞海棠灣的高端體育文化休閑綜合性項(xiàng)目初步總投資將達(dá)52億元，由中體產(chǎn)業(yè)和萬通集團(tuán)合作開發(fā)。對(duì)于萬通集團(tuán)主席馮侖而言，自從在1990年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅從海南撤走后，這是他在三亞投下的首個(gè)項(xiàng)目。在他的描述中，北京奧運(yùn)會(huì)好比一只母雞，雞窩是北京的鳥巢，這只母雞下了一只“金蛋”，就是這個(gè)奧林匹克灣。它被視為三亞體育旅游產(chǎn)業(yè)的一次新的嘗試。

　　但兩個(gè)地產(chǎn)公司的合作，它不會(huì)是又一次的房地產(chǎn)投資嗎？

　　這些大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目與那些奢華的酒店，一點(diǎn)點(diǎn)侵占著海南的海水、沙灘、陽光、空氣。

　　1992年到1993年，這座當(dāng)時(shí)總?cè)丝诓贿^655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過4倍。而留到最后的，是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，當(dāng)時(shí)僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　十余年后，這座海島的南端再度被地產(chǎn)的熱潮所籠罩。這一次，有了迪拜的警示在前，希望三亞的運(yùn)氣要好一點(diǎn)。

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