采訪·撰文/丁凱 蔣毅坤

　　用“大鱷”來形容潘石屹頗為恰當，生意場上的他平時默默恪守著自己的謹慎，一旦機會來臨時，他總是會毫不猶豫地去爭取。

　　9月3日，SOHO中國以40億元競得朝陽區(qū)望京B29項目用地，建筑面積接近50萬平方米。這是SOHO中國時隔6年零3個月后的第一次拿地。以往在拿地問題上謹慎保守的SOHO中國董事局主席潘石屹終于出手了。

　　雖說謹慎是潘石屹的性格特質之一，但這絲毫不妨礙他展現(xiàn)“該出手時就出手”的強勢風格。當潘石屹手握重金屢屢出現(xiàn)在今年的北京土地拍賣現(xiàn)場時，他的這種做事風格再一次得到了印證。

　　其實，與其說潘石屹謹慎倒不如說是他多年來養(yǎng)成了一種“吃一塹，長一智”的思維方式。SOHO中國之所以一直以來只在北京、上海等大型城市的最繁華地段拿地，就是因為潘石屹曾吃過這方面的虧。2001年9月，潘石屹宣布博鰲藍色海岸破土動工，這是一塊非城市中心區(qū)的土地。后來潘石屹自己承認：“每一個人都有不理智的時候，藍色海岸不是太成功，第一期工程開發(fā)了，第二期卻由于種種原因擱淺了。”這一次的失敗讓他從此都沒有碰過非城市中心區(qū)的土地。在潘石屹看來，同樣的錯誤絕不能再犯第二次。

　　謹慎與對市場的敏感是潘石屹引以為傲的商人敏銳嗅覺，一旦潘石屹認定了方向，就會堅定不移地走下去。SOHO中國創(chuàng)業(yè)之初，潘石屹想引進SOHO概念的時候，他請美國的蓋勒普調查公司做了一項調查，調查的結果是100%的人都反對把SOHO這種類型的建筑當成未來中國的發(fā)展趨勢。在這個時候，潘石屹一反以往的謹慎態(tài)度，在公司內部強勢推動SOHO概念的推廣。

　　潘石屹把自己關在屋子里關了一個星期，寫了一篇文章《SOHO·居家辦公·禪·酷·com》，寫完之后還組織員工學習，還要求大家寫心得體會。依靠這樣的手段，潘石屹首先在公司內部強制推廣了SOHO的概念。事實證明潘石屹成功了，SOHO現(xiàn)代城取得了最高日成交額3000萬元的銷售奇跡。“我們對中國房地產最大的貢獻不是蓋了多少樓，而是提出了SOHO的概念。”潘石屹堅定地表示。

　　如今，已近“知天命”之年的潘石屹正在逐漸地沉淀下來。他不再熱衷于在媒體面前屢發(fā)驚人之語，他正把自己逐漸隱沒在龐大的公司身影之后。如果在搜索引擎上輸入“潘石屹”，搜索到的結果已經(jīng)不再是當年那個拍電影、拍廣告、渾身貼滿娛樂標簽的潘石屹，取而代之的多是他關于行業(yè)，關于SOHO中國，關于企業(yè)價值等方面的深刻闡述。SOHO中國的公關人員也在事先跟記者說，潘石屹不愿多談與自己相關的問題。

　　潘石屹正在遠離張揚，日趨內斂。在公司員工的心目中，潘石屹已經(jīng)不僅僅是個老板，“他是個圖騰。”一位SOHO中國的員工告訴記者。潘石屹在公司中的作用已經(jīng)從原來的工作上的領導者變成了精神上的標志。

　　一個半小時的采訪結束后，已經(jīng)有兩撥客人在等著潘石屹，但是潘石屹依然答應了攝影記者的拍攝要求，并耐心地配合攝影記者的要求擺出一個個造型。雖然眼前的潘石屹一如既往地注意著自己的形象，但看得出今天的潘石屹已經(jīng)習慣了去做一個內斂的自己。或許這就是已近“知天命”之年的潘石屹正在做的事情。

　　“如果對于大勢沒有判斷，那么小心謹慎就是壞事，就是保守不發(fā)展；相反如果對市場的發(fā)展判斷很準確，那么小心謹慎就是件好事情。”

　　數(shù)字商業(yè)時代：在SOHO中國拿地方面，你似乎一直是個小心謹慎的人。

　　潘石屹：做商業(yè)，小心謹慎是必要的。如果對于大勢沒有判斷，那么小心謹慎就是壞事，就是保守不發(fā)展；但要是對市場的發(fā)展判斷很準確，那么小心謹慎就是件好事情。最重要的是千萬不能人云亦云，不能隨大流。

　　數(shù)字商業(yè)時代：一直以來都有對于SOHO中國缺地的質疑，你怎么看？

　　潘石屹：SOHO中國的商業(yè)模式被證明是非常成功的，SOHO中國不搞大規(guī)模的土地儲備。

　　把有限的資金投放在圈地上，不僅是對公司資金的一種浪費，更是對社會的土地資源的浪費，與其圈了地讓保安看著曬太陽，還不如讓農民在土地上種糧食、蔬菜或水果呢！

　　數(shù)字商業(yè)時代：那你的意思是說SOHO中國目前不存在缺地現(xiàn)象？

　　潘石屹：SOHO中國的土地足夠我們開發(fā)。我們算過一筆賬，從我們現(xiàn)在擁有的土地(加上剛剛拿到的望京地塊)、開發(fā)的項目來看，未來可以銷售的物業(yè)有超過500億元的銷售額，可以保證未來4年SOHO中國銷售收入高速穩(wěn)定增長。我認為這在中國現(xiàn)在的政策背景下已經(jīng)足夠了，因為土地超過兩年不開發(fā)就有被無償收回的危險，當然這個規(guī)定執(zhí)行得不是很嚴，但萬一有一天實施了呢？

　　數(shù)字商業(yè)時代：你認為SOHO中國的商業(yè)模式成功，那衡量它成功的依據(jù)是什么？

　　潘石屹：它的成功就在于能達到物盡其用，物有所值。有一個媒體計算過，SOHO做過的12個項目中，有6個在SOHO接手以前是空置、爛尾項目，他們對SOHO模式的總結就是，“化爛尾為利潤”。這體現(xiàn)了SOHO中國對城市和社會的貢獻。同樣，在過去十年時間里，SOHO中國的7000多位客戶都分享到了這種成功的商業(yè)模式帶來的物業(yè)升值和回報。他們獲得的出租回報比同時期購買的物業(yè)高出許多，這也形成了老客戶不斷重復購買SOHO中國產品的案例。一種商業(yè)模式成功與否重要的是看它能不能經(jīng)受住市場波動的考驗——SOHO中國商業(yè)模式經(jīng)受了全球金融危機的沖擊與考驗，在同地區(qū)寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發(fā)的寫字樓出租率一直保持在95%以上。同時SOHO中國在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續(xù)高速增長也是這種商業(yè)模式成功最好的證明。

　　數(shù)字商業(yè)時代：現(xiàn)在你拿下了東海廣場和望京地塊，對于中服地塊還是志在必得嗎？

　　潘石屹：中服地塊對于SOHO中國還是比較合適的。這塊地從量上來說不是很大，但是我們在CBD有大量的開發(fā)經(jīng)驗，輕車熟路，對CBD的市場需求很清楚，即使遇到了金融危機，我們CBD項目的出租率一直在95%以上。另外，我們能不能拿到這塊地？就看價格是否合適，要是合適我們就拿，要是不合適就讓別人拿走。

　　數(shù)字商業(yè)時代：你日前表示，對于SOHO中國的土地儲備來說，合法才是最關鍵的？

　　潘石屹：第一位是安全、合法；第二位才是資金的使用效率。圈地可能成本很低，但是大量的資金還是會隨之而沉淀，沒有創(chuàng)造財富和價值。而公司安身立命的根本是能不能為社會創(chuàng)造價值，圈地的大量空置給社會創(chuàng)造的價值是負的。

　　數(shù)字商業(yè)時代：是否也遭遇過土地緊張的時候？

　　潘石屹：我們發(fā)展的瓶頸絕不是土地，而是銷售。在SOHO中國的成長過程中，開始三四年，資金還是個問題。等到后來資金和土地的問題都解決了，限制我們發(fā)展的就是銷售。

　　數(shù)字商業(yè)時代：SOHO中國每年都蟬聯(lián)銷售冠軍，為什么困擾你的問題還是銷售？

　　潘石屹：我們的樓盤每年都是銷售冠軍，是因為我們每個樓盤都是大樓盤，比較集中。建外SOHO銷售100多個億，三里屯SOHO銷售200多個億。萬科一年的銷售額是我們的5倍，但是萬科多少個樓盤才能比得上我們一個樓盤？只要一個樓盤賣出100個億，我們的銷售額就突破100億元了，但是我們的樓盤銷售都不是一年完成的，像建外SOHO的100多億元銷售額，我們當時希望一年能賣完，但賣了三年多的時間，畢竟市場的消化能力有限。三里屯SOHO賣得很火，一個星期賣了47個億，但是現(xiàn)在也只是賣出了70%，剩下的部分還是得陸陸續(xù)續(xù)地賣。

　　數(shù)字商業(yè)時代：上海東海廣場的項目能標志著SOHO中國戰(zhàn)略重心的轉移嗎？

　　潘石屹：最近我一直在想這些事情，我覺得不是簡單的轉移。如果我們簡單地把現(xiàn)有的經(jīng)驗搬到上海是不對的。CBD聚合的商業(yè)和辦公模式是過去十年的經(jīng)驗，而我們要適應新的經(jīng)濟形態(tài)。未來的商業(yè)形態(tài)、辦公形態(tài)都會發(fā)生巨大的改變，而這種變化肯定最先發(fā)生在中國。

　　數(shù)字商業(yè)時代：那這種變化會對你的開發(fā)模式產生什么樣的影響？

　　潘石屹：我覺得會是顛覆性的影響。未來商場可能就變成試衣間了，未來的商業(yè)模式也會隨之發(fā)生變化。未來辦公、展示、廣告、銷售都是融為一體的。

　　數(shù)字商業(yè)時代：也就是說未來商業(yè)會是容納年輕人的各種需要的一個場所？

　　潘石屹：年輕人是社會發(fā)展的主要動力。我這個年齡，衣服要是不破，我就不愛到商店去。前一段時間，我老婆和我去香港開會，她看見我的衣服袖口破了就讓我去買衣服，我是寧愿逛照相機店也不愿意去買衣服。年輕人的行為代表時代的潮流。在網(wǎng)絡時代，年齡的優(yōu)勢是非常大的。我現(xiàn)在有很多網(wǎng)絡上的事情弄不明白，就問我的孩子。我們的建筑一定要適合這個時代，要不就會被淘汰。

　　數(shù)字商業(yè)時代：在你看來，SOHO中國商業(yè)模式能否持續(xù)、健康地發(fā)展下去？

　　潘石屹：首先，一家公司、一種商業(yè)模式能否持續(xù)、健康發(fā)展，最重要的是要看它能否承受未來市場的波動，甚至是大的波動；其次，SOHO中國在戰(zhàn)略上要永遠保持進退自如的狀態(tài)。市場好時我們就加快銷售的速度，如2009年SOHO中國的銷售額將創(chuàng)下新的歷史紀錄。當市場低迷時，SOHO中國就大量進貨，如2008年SOHO中國購進大量的項目，包括成交額高達55億元的朝陽門SOHO。

　　至于SOHO中國的可持續(xù)增長的空間有多大？如果房地產市場持續(xù)看好，公司將把已有的現(xiàn)金用于現(xiàn)有項目的建設，從金額上會有超過500億元的銷售額，可以保證公司保持4年以上的增長。反之，如果房地產市場不好，公司將充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過300億元的土地和項目。這就是SOHO中國在2008年8月份可以進退的空間，也是SOHO中國可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　“在這么多公司里面，能夠一步一個腳印穩(wěn)定發(fā)展，最終成長壯大起來的公司一定是有精神追求的。”

　　數(shù)字商業(yè)時代：現(xiàn)在媒體和公眾都愿意談論企業(yè)的社會責任，在你看來什么是企業(yè)的社會責任？

　　潘石屹：企業(yè)最大的社會責任就是要推動社會進步，從物質的角度衡量，這個進步就是利潤，但精神方面的進步也許不那么容易量化，它是從改變人的心靈入手，特別是改變孩子們的心靈。現(xiàn)在我們做的“兒童美德教育”這個項目，就是想通過美德教育讓他們的心靈受到積極影響。

　　數(shù)字商業(yè)時代：最近幾年你一直在做慈善的事情，包括成立SOHO中國基金。現(xiàn)在你將做慈善的具體方式確定在教育領域，最初的試點就在你的家鄉(xiāng)甘肅天水，你是怎么考慮的？

　　潘石屹：其實慈善還不是這幾年才做的，我們一直都在做。關于聚焦在天水，我們一直都把天水作為一個試點。過去硬件的投入，在全國各地都有，主要是西部地區(qū)。在做教育的過程中，我們發(fā)現(xiàn)還需要軟件的投入，比如培訓。天水畢竟是我的老家，其中一個市里的領導還是我的同學，溝通起來比較方便。我想就是通過兩三年時間在天水的試點，可以把這種模式推廣到別的地方。

　　數(shù)字商業(yè)時代：你看到過一些令你比較失望的狀況，那你通過基金會是怎么比較精確地把錢投入到慈善中去的？

　　潘石屹：我老想著14年前的噩夢。1995年初，我在萬通當總裁的時候，我們捐了5萬元，可是出去就被挪用了。我們現(xiàn)在做的每個項目都出乎意料，工程的質量、后續(xù)的維修、工程成本的控制都比我們想的要好。社會還是在進步，不是一成不變的。

　　我記得我剛到北京的時候，我打出租車從家到公司，當時最要防范的就是出租車司機多收錢，從家到公司，車費一般是13塊錢，可有的就要20多塊錢，最多的一次要我50多塊錢，我一生氣，不付了。現(xiàn)在在北京坐出租車就不用擔心這個問題了，社會進步了。

　　數(shù)字商業(yè)時代：你在博客里說，物質和精神是SOHO中國飛翔的兩只翅膀，只靠一只翅膀是飛不起來的，你是怎么理解的？

　　潘石屹：SOHO中國已經(jīng)十幾年了，這期間我們看到了許多公司的生生死死，起起伏伏。在這么多公司里面，能夠一步一個腳印穩(wěn)定發(fā)展，最終成長壯大起來的公司一定是有精神追求的。“物質和精神是我們飛翔的兩只翅膀，只靠一只翅膀是飛不起來的。”這是SOHO中國基金會的宗旨，也是要同事們時刻記住的。很多公司最終走不遠的根本原因還是太注重物質成長了，中國經(jīng)濟處在這樣一個高速發(fā)展的大背景下，可能一波經(jīng)濟高潮到了，物質的翅膀一下就會變得很強大，但如果失去精神翅膀的平衡，這個公司到最后一定會出現(xiàn)這樣那樣的問題，會摔下來，最終消失得無影無蹤。

　　數(shù)字商業(yè)時代：對于所要承擔的社會責任，是不是這是企業(yè)發(fā)展到特定階段都要去認真思考的一個問題？

　　潘石屹：這是生命周期，也可以說是進步，是企業(yè)的進步。人隨時可以換，比如年紀大了可以退休，興趣愛好也能換。但確定好企業(yè)的價值觀、目標是很重要的，只能向前進，不能后退。

　　“不管年齡多大，一旦和社會發(fā)展脫了節(jié)，你馬上就會出局。最關鍵是心態(tài)和敏銳的判斷。”

　　數(shù)字商業(yè)時代：有沒有想過如果有一天你不在這個位置上了，那么SOHO中國如何保證自己可以持續(xù)發(fā)展下去？

　　潘石屹：我覺得這是一種文化。把整個企業(yè)的文化變成創(chuàng)新的文化。我做了十幾年公司，從來沒讓員工打過卡，他要是覺得手上的工作很重要，可能就不吃飯了，他要是心情不好，今天早點下班回去，也沒什么大不了的。前些天朋友送我一個臉譜識別打卡機，我說我從來不用這個。我們的氛圍和文化都是以人為中心的。

　　數(shù)字商業(yè)時代：《SOHO小報》辦得很好，在業(yè)內很出名，但是它跟你的氣質好像相差比較遠。

　　潘石屹：常有人問我《SOHO小報》是幾個人辦的？發(fā)行多少本？現(xiàn)在我最多印2.5萬本，這是為了節(jié)省成本。原來最多印過4萬本，都是白送，成本太高了。原來我說有半個人辦《SOHO小報》，現(xiàn)在只有三分之一個人辦，但這要匯集大家的智慧。

　　數(shù)字商業(yè)時代：匯集大家的智慧，這應該是企業(yè)文化的一部分，你靠什么讓SOHO中國形成這樣的企業(yè)文化？

　　潘石屹：還是得靠培訓。我們的培訓就是關起門來什么事情都不干，說點事情。每次的培訓內容都是根據(jù)實際工作中總結出來的。如果這次做有關“磋商”的培訓，那下次就做有關“團結”的培訓。而今年我們培訓的主要內容就是“創(chuàng)新”。

　　數(shù)字商業(yè)時代：今年是建國60周年，SOHO中國也發(fā)展了15年，現(xiàn)在你和SOHO中國處于什么樣的階段和節(jié)點？

　　潘石屹：個人不是太重要，只要融入到大的發(fā)展趨勢中，就會有生命力。不管你的年齡多大，一旦和社會發(fā)展脫了節(jié)，你馬上就會出局，所以，最關鍵是心態(tài)和敏銳的判斷。我下海這20年的時間，每3~5年就是一個周期，就會有一批人被淘汰。我分析其中的原因有兩個：一個就是違法亂紀，大概占到50%；另外一種就是對形勢的判斷糊里糊涂，賺到錢以后就很保守，對未來不聞不問，做企業(yè)一定要對未來的發(fā)展有準確的把握，要敏感。按我20年的經(jīng)驗來說還有就是要樂觀。企業(yè)家接觸社會的陰暗面比較多，這個時候他會對社會產生很悲觀的想法。但我認為，不管怎樣，我覺得未來的發(fā)展一定會比今天更好。

　　數(shù)字商業(yè)時代：有很多企業(yè)家會覺得自己能駕馭的只有30%，60%是時勢，10%可能你會遇上貴人。你怎么看？

　　潘石屹：說是30%，其實還要更小。但是往往覺得自己非常小的時候，力量卻是非常強大的。就像道德經(jīng)中說的，當你低的時候，周圍的水就流過來了。當你低的時候，周圍的力量就會幫助你。個人的作用一定要降低，降到最低，畢竟一個人的作用是很有限的。

　　數(shù)字商業(yè)時代：60年代出生的企業(yè)家很多都趕上了大勢，你創(chuàng)建SOHO中國的過程中是不是也覺得勢比人大很多？

　　潘石屹：是，這個不是一般的大，大很多，我們60年代出生的人是趕上了一個革命年代的尾巴。這個年代熏陶出來的人，形象很高大、完美，和比我大十歲的人打交道，都可以感覺到這些特點，任志強和王石就是代表，生活節(jié)儉，不愛錢。我說我看見王石，就想起保爾·柯察金了。做事總較勁，平路不走，非得上山，上山還被藏獒咬了一口，他較勁的時候心里才舒服。任志強要是身體好，在媒體上再說上20年，就成了“國寶”了。任志強說自己過幾年退休了，我說你千萬不能退休，你是個“寶貝”。

　　數(shù)字商業(yè)時代：那你覺得你這一代人是怎么樣的？

　　潘石屹：還是交替。既有革命年代的影子，也有下一代人的特點，就是承上啟下。我特別能夠理解這兩個年代的人。現(xiàn)在越過我們60年代的人，70年代和80年代的網(wǎng)民直接和任志強對話，可不天天吵。我們和任志強接觸，就會了解他是怎樣一種狀態(tài)，包括他寫的書，寫自己上山下鄉(xiāng)的時候在樺樹皮上寫字，我一看就特別親切。

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