冰火兩重天　香港地產中介揭秘“叢林法則”

　　本報記者　譚璐　

　　內地與香港的房地產中介市場，似乎是冰火兩重天。

　　反映于地產中介股上，從事內地物業代理的合富輝煌的股價(0733.HK)自去年8月初創下7.5元新高后，股價平緩，2月15日收報4.35港元。而香港房地產代理公司美聯集團(1200.HK)一直為香港市場看好，自去年11月以來股價持續上升，2月15日收報11.02港元，上升0.547%。

　　香港東泰證券研究部聯席董事鄧聲興接受本報記者采訪時說，美聯物業與合富輝煌這兩只股票的性質完全不同，美聯是香港地產中介股的唯一選擇。去年以來，市場一直看好香港樓市的前景，而且1月22日美聯儲大幅度減息之后，香港的銀行跟隨美國減息，使按揭息率低于通脹，相信會刺激民眾置業，同時減息也有助于地產企業的融資成本。而合富輝煌則是主打內地房地產市場的代理業務，內地市場與香港市場截然不同，目前內地宏觀調控之下，中介行業也處在調整時期，因此投資者對于合富輝煌抱持觀望態度。

　　摩根大通發布報告指出，香港物業市場會持續向好，有助地產股未來走勢。另中國城市化和強勁經濟增長，內地房地產市場增長勢頭并未有改變，通脹和高經濟增長均有利資產價格升值，將會支持內地房地產市場中長期增長。摩根大通相信，隨著3月份內地“兩會”的召開，市場走勢會漸趨明朗，房地產市場銷售會隨之上升。

　　擴張：地產中介華山一條路

　　今年1月份，內地一系列地產中介的“敦克爾克”大撤退凸現地產中介過剩以及內地房地產市場低迷的問題。國家提高二手房交易稅，專業炒家人數劇跌，加上擴張過快等因素，都使中介公司收入大減。合富輝煌原副總裁、泰盈公司顧問總經理黎振偉接受本報記者采訪時表示，宏觀經濟以及市場的調整，是正常情況。交易量減少，買樓的人暫處于觀望狀態。

　　中介市場在過去幾年發展很快，因為門檻低。黎振偉說，“借別人的錢來做生意，是很容易的事情”。但是由于內地的管理法規不夠嚴謹，一些中介公司收了客戶的錢，居然挪為己用，用于炒樓賺錢。一些公司三年之內迅速發展上千間店鋪，市場一收縮，中介公司本身沒有資本，只能選擇倒閉或者卷款而逃。

　　“地產中介的性質決定了其發展路徑。如果沒有這么多店鋪，網絡不夠大，就難以吸引更多的客戶，所以地產中介的擴張有其必然性。但是如果地產中介自身沒有足夠的資本，一旦市場出現風險，不能去支撐這種擴張速度，中介公司就會入不敷出，所以在市道好的時候就要做好準備。”黎表示。

　　繼深圳中天公司總裁攜2600萬元房款逃走，全國最大地產中介公司創輝租售在廣州、東莞、中山分公司全部暫時關閉。1月9日北京信一天、金色陽光、帝園房產中介公司同時宣布暫停交易，1月10日北京中大恒基也宣布盈利不好，關掉四十家分店。

　　黎振偉說，選擇在香港上市的中介公司通過上市來取得資本，會比那些單純靠市場來取得資本的企業要好。而一些歷史比較悠久的企業，在市場風險的防范方面也會做得好一點，有足夠的資本去渡過難關。

　　合富輝煌近年將代理業務從廣州擴展到上海等城市，其2007年中期業績的凈利潤率由17%下降至15%，不過其整體純利依然有4546萬元，升幅32%。

　　香港地產中介業在上世紀90年代就經歷過類似的集體撤退事件，最后形成中介行由美聯、中原獨大的局面。黎振偉說，“我們現在走的就是別人走過的路，兼并是市場發展的必然趨勢，但是兼并的方向需要看得準。”

　　盡管內地地產中介業正憂心忡忡，香港美聯集團卻逆流而上，計劃年內在北京增加新店至60家到80家，目前已有26家分店。美聯負責內地事務執行董事郭應龍在接受本報記者采訪時說，雖然近期內地二手房成交量下跌，美聯在內地的交易量也有下滑情況出現，但是內地房地產中介倒閉，從事地產代理的人也少了。“內地地產這塊餅的大小沒有改變，我們可以占領那部分市場。”郭應龍說。