頭腦風暴：森大廈

　　《頭腦風暴》是中國第一個跨地域、跨媒體的財經資訊信息平臺——第一財經頻道開辦的全新演播室談話類節目，欄目于2003年底開播， 時長約1小時，目前每月播出2次，是立足國內，面向全球優秀企業總裁的大型財經深度訪談節目。頭腦風暴已經在上海以及長三角地帶樹立了自己的品牌形象，有眾多的忠實觀眾，受眾群超過2000萬人。以下為《頭腦風暴森大廈》節目內容。

　　主持人：非常頭腦，非常風暴，歡迎各位觀眾再次來到前沿頭腦風暴的現場，在上海有我們中國的第一高樓金茂大廈，但是如果再過兩年，你站在我這樣角度的話，你可能看金茂大廈就有點困難，因為將有一座新的大樓拔地而起，它就是上海環球金融中心。那么這座大廈呢，它的高度將比我們現在的金茂大廈還要高，號稱世界第一高樓。今天我們的頭腦風暴節目，就要看看這個世界第一高樓，不僅說是說在建筑上高，那么它的盈利模式，它的經營方式，是不是也有那么高呢？今天我們有請到，我們的風暴嘉賓，也是來自于日本森大廈的森稔先生，來作為我們的風暴嘉賓，有請森稔先生。同時我們今天也有請到三位著名的專家來作為我們今天的風暴評論員，那么首先讓我們透過VTR，一起來認識一下這樣一個計劃，世界第一高樓，上海環球金融中心。

　　主持人：我想剛才我們三位評論員看了一下簡介，大概知道它的概貌，所以給你們一會兒一個機會，問我們森稔先生，你們關于這個計劃還有哪個方面的信息，和事項你是想了解的。你們在想問題的時候，我們就給現場的觀眾，給大家一個機會，我想請大家拿起我們的投票器，讓你有一次投票的一個機會，是你覺得這樣一個環球金融中心，你覺得它能夠給上海帶來，很多新的不一樣的感受嗎。

　　主持人：謝謝我們在場的觀眾，你告訴我們覺得哪一點讓你覺得能夠給上海帶來亮度，哪一位來跟我們分享。

　　觀眾：我認為全球第一高的高度本身就能夠帶來亮點。

　　主持人：高度，高度本身就讓我們覺得它值得一看，還有哪位，這位。

　　觀眾：我選的是不一定，因為我覺得高度永遠是可以被超越的，我覺得真正能夠長久的，能夠成為亮點的應該是它的運作，因為上海現在已經不缺高樓，關鍵是有新意的運作。

　　主持人：好謝謝。哪位你覺得不能夠，還有哪位來跟我們分享？后面這位。

　　觀眾：我覺得是不能的，首先上海不缺高樓，第二在亞洲高處是高樓，第三它根本沒有上海的任何特色，所以不會成為亮點。

　　主持人：所以你覺得高度本身不能夠帶來什么特別的影響力。

　　主持人：同樣我想把剛才同樣的問題帶到我們的評論員這邊，關于這個項目，你們有什么問題向森稔先生提出來？

　　朱連慶：因為這個項目當初是97年就定了，現在等于重新上馬，我想重新上馬以后，對于周邊的市場環境，以及為什么做這樣功能的定位跟組合，是不是重新做了一番策劃。

　　森稔：從停工到重新啟動之間，我們為了使得它更符合上海的金融中心的定位，增加了高度和規模，并且在最頂部我們設有展望臺，還有柏悅大酒店，下面有會議設施和商業設施，在我們建設的當初，很多人說這對于上海規模太大，上海并不需要這么多的辦公空間，可是等我們開工了以后，政府和上海辦公空間的需求，并且我們還擔心在竣工時規模甚至會過小，所以我們在停工期間，按照上海的發展改變了大樓的方案規模，

　　主持人：所有的面積加起來一共是多少？

　　森稔：所有的建筑面積統統加在一起，大約37萬平方米。

　　陳立民：金茂大廈用了七年才收支平衡，至于什么時候能回收它的投資現在還不知道，你們大樓什么時候才能回收呢？

　　森稔：我們預測從竣工開始就幾乎全面營運，我們關心的并不是如何回收投資的資本，而是如何增大資產價值，以及推進周邊地域的開發，我們希望擴大資產價值，并且貢獻于生活，文化，經濟的發展。

　　陳立民：我的擔心是時不與你啊，因為這個項目是94年立項的，估計08年就交付，當中已經耽擱了14年的時間，這個是我比較擔心的問題。

　　趙欣舸：我也有一個關于資金方面的問題。

　　森稔：總投資的一半是股東資本，另一半的三分之二。

　　趙欣舸：在中國和在日本，還有海外其他國家的融資，大概融資的比例能不能請您跟我們介紹一下？

　　森稔：細節的話我得回家去問問我太太。

　　主持人：基于森先生的回應，問問你們對于環球金融這個項目有什么樣的判斷和評論？

　　陳立民：我是專門投辦公樓租賃的，做了九年我經歷過六年的黑暗時代，97年到02年，租金是每年下降一半，主要問題就是供過于求，現在我們看到金融中心在08年交付，提供的總面積229006平米，而現在陸家嘴辦公樓的面積大概只有100萬平方米，你一棟樓就占超過20%的面積，等你交付的時候會不會把整個陸家嘴的市場拖垮，租金會下滑呢？

　　森稔：確實在1997，98年辦公室租金到了一個低谷，一直下降到2000年，然后慢慢恢復，浦東新區已經回到每平方兩美金的租金，當我們竣工時，我想已經超過了我們決定投資時的2.3美金，至少能達到2.5美金以上的租金水平。

　　主持人：您個人認為這種趨勢是會持續呢？還是會等到你們樓出來的時候，說不定就平了，甚至還會掉？

　　森稔：我是很樂觀的，現在辦公空間的需求，只有十分之一的量，不久的將來會增加到現在的十倍，如果用東京來比較的話，還會增加到20倍，所以我完全不擔心上海的辦公樓市場，過去有人擔心上海環球金融中心建成后供應量會過剩，我覺得只有目光長遠一些，才能吸引客戶，從一時來看，空房率可能會增加，但是馬上會填滿，并且會帶動新的客戶，形成良性循環，所以我覺得應該說辦公樓的需求反而會增大。

　　主持人：我們其他兩位嘉賓，你們的判斷是怎么樣的？

　　朱連慶：這個項目能上，但能不能上的好，就取決于這個項目怎么上，我想這個組合如果是這樣的話，把商業跟商務組合在一起，我是不看好的，而且我估計要失敗。

　　主持人：為什么？

　　朱連慶：因為整個陸家嘴這個區位是金融的貿易區，主要是商務樓宇的集群。所以應該是以商務樓宇為主體，所以我認為如果搞稱純粹商務樓的話，看好。第二個因素，在這個商業設施要考慮一個消費群體，或者說入住的一個客流，這個區位主要是商務的群體，辦公樓里面的白領，還有到這兒來旅游的，你如果要搞成商業，商業有一個積聚，到了晚上這邊，基本上都是白天來著上班，晚上都是空了。商業的積聚區白天車水馬龍，到了晚上應該是燈火通明，但這個區域它沒有這個條件。

　　森稔：剛才提到的一個shopping center確實很難，我們的客戶群體有兩類，一類是在大樓里辦公的白領，我們將為他們提供舒適的生活，工作輔助設施，包括餐廳，另一類是來浦東的游客，我們將為他們提供娛樂享受的空間，因為有這兩類群體，所以能成為24小時，365天全方位運作的商業設施，這和以往的只為辦公樓工作人員，提供輔助設施的商業中心不同，我們的客人還包括從世界各國而來的游客，再有上海環球金融中心的頂部，有世界最高的展望臺，預測一年有300萬的游客來觀光，這將和

　　朱連慶：我想提供給森先生一個建議，上海人的消費習慣，也就是所謂逛街逛街，就是走走，玩玩，逛逛，而且是無街不成市。所以上海一般商圈的積聚，你看在南京西路有幾大商城，在淮海路它也是幾個商圈，還有呢，就是在徐家匯它也是一圈組合起來。所以呢，零售商業它一定要有個積聚。在上海幾乎現在沒有在一棟商廈里面，而且是占地并不是很大，往高空發展的商廈里面能夠形成一個商業設施的一個積聚。

　　主持人：那為什么不能夠創造呢？

　　朱連慶：不能夠創造是因為我剛才所講的本土化中國人的消費習慣。

　　森稔：一邊在大街上散步，一邊購物確實不錯，可是碰到大風大雨，或者大熱天，還是在大樓里面逛逛比較舒適，比如我們東京的六本木新城，和表參道之丘都有緩坡，特別是表參道之丘，在建筑物里面設有700米的螺線形樓梯，既使有大風大雨，游客也可以慢慢的，很輕松的一邊上樓，一邊購物，在建筑物里面還會召開服裝展示會，新商品發表會，舞會，把外面的廣場搬到了大樓里面。

　　主持人：你可能認為在那個地方成功的模式，可以推斷在上海這個地方的成功，是這樣的一個邏輯嗎？

　　森稔：我覺得上海人也好，東京人也好都沒有什么區別，事實上，有很多上海人到了東京，每年中國人都有增加。

　　朱連慶：我在舉一個例子，也就是在離這邊不遠正大廣場24萬的一個正正經經的購物中心，到目前來說它的經營還很成問題，這個區位我認為是選址錯了，我今天大膽的發一句，如果它調整來調整去，如果把它調整成甲級商務樓保證好，如果要做商業跟商務組合起來，它你看24萬，一個大的單體完全是這么做還沒有做好。

　　森稔：就算像您說的那樣，只有辦公樓的話，整個城區沒有什么樂趣，并且會落后于時代，現在不同于以往的工業化時代，現在是知識產業的時代，各種人群在24小時里做各種各樣的工作，每個人都在不斷的充實自己，就算造了一個大型的商業中心，如果不符合時代的潮流，也不會成功，我想如果是我來做的話，一定會成功，

　　主持人：說到你說做寫字樓這一點，因為我想陳堅先生，你們不也有一個金融中心，就在這個旁邊。以您的經驗，包括您很大一部分跟他們還有類似的地方，您的判斷覺得這個模式是不是會像朱先生那樣，如果那么干的話會不成功。

　　陳堅：從外觀看，從它的高度看是一個很優秀的建筑，但是從這個項目的經營判斷上來說，我估計最后給股東的回報，不一定是一個很好的回報。它前期原先的設計高度是466米，現在為了拔到492米，形成世界第一高度的話，它為每提高一米付出了10億日元的代價。那么現在的總的投資預算估計在1000億日元左右，我剛才粗粗算了一下，從它運營的營業收入來看，我估計就拿金茂來說，翻個倍吧，金茂是6.5億，它翻個倍，13億人民幣，也就是說他每年能夠結余下來的資金很少，我粗算了一下投資回報率大概只有3%左右，但是作為這么大的一個商業項目，這么大的投資在上海的話，那看樣子這個投資的決策。

　　主持人：像一個公益項目。

　　陳堅：對。

　　森稔：首先上海環球金融中心，會比六本木新城更受人矚目，具體名字不能說，但是已經有一些國外金融機構，希望我們轉讓部分股份，并且不是用成本核算，而是用價值來計算，也就是說，我覺得上海環球金融中心的投資是很合算的。

　　陳堅：在幾年前，上海曾經有一座叫森貿大廈，也就在小陸家嘴那邊，后來它把三個樓面，以及大廈的冠名權出售給匯豐銀行，所以現在這棟樓叫匯豐銀行大廈，這種經營的模式在我們看來好像是和傳統的國際甲級寫字樓的經營方式不太一樣，一般都是只租不售。在于這么大體量的一個上海環球金融中心，不知道森社長有沒有這種的想法，或者也會沿用原有的哪種經營的模式。

　　主持人：你是租售兼有啊，只租不售啊，只售不租啊，您用那個方式？

　　森稔：森茂大廈是因為對方有強烈的要求，以及很好的報價條件，所以我們接受了，不過我們出讓的樓面權只有7%，剩下部分的所有權以及大樓的管理營運，仍然是我們，目前這幢樓的盈利性很高，早已開始分紅，股東們也非常滿意，接下來在上海環球金融中心，我們不會出讓樓面權，但可能考慮轉讓部分股份，回收的投資可以用于下一個投資對象。

　　趙欣舸：剛才我們講了很多這個樓的綜合性功能，包括餐飲和娛樂，但我覺得這個樓的核心還是寫字樓的部分，因為它有70層都是寫字樓，所以我覺得這個樓的成敗，其實主要還是要看這70層最后的結果會怎么樣？那就涉及到如果是在招商在招租戶的問題上我想問一下森先生，就是說您覺得什么樣的租戶是您希望去邀請的，什么樣的租戶是真正能夠被這個大樓所吸引的？

　　森稔：我們的大廈叫上海環球金融中心，正如這個名字所表示的，我們準備從世界各國邀請約200家主要的金融機關入住大樓，現在已經得到很多預租意向，2006年為了實現中國加入WTO的承諾，中國政府正準確金融自由化，辦公室空間需求的增加，也會影響到租金，我們也希望政府的決策使得更多金融機關進駐上海，這對于上海市的發展也好，對于上海環球金融中心項目也好，都會起很大的促進作用。

　　主持人：我有兩個小問題，第一個小問題是，你是只對金融企業不對不對其他企業嗎？

　　森稔：對。

　　主持人：只對金融企業OK。

　　森稔：IT產業，咨詢公司，律師事務所，會計事務所等附帶產業。

　　主持人：這個對，我們想請陳先生，你看這個把那么多金融公司直接弄到這里面去，這個有可能實現嗎？

　　陳立民：我的老師一直跟我講，價格和租金不是自己定的，是你的直接對手定的，他開什么價，你就跟，在環球金融中心08年交付的前后，剛才陳先生他們有一棟07年交付的，總共八萬多平米。你們后面有一棟新鴻基的也叫什么金融中心，叫國際金融中心，三棟樓都叫金融中心，估計他們追求的租戶都是一模一樣的。

　　主持人：都是美女啊。

　　陳立民：都是一模一樣的，那冷不防，比如說陳先生他們07年集起來要把那些銀行機構全部拉進來，把租金拉低，他的殺價影響你了，你會怎么應付呢？這種情況。

　　主持人：陳先生著急了，他殺價了，你怎么辦呢？

　　森稔：總之進駐上海的海外金融機構所需要的辦公空間，是環球的十倍之多，所以我覺得不用擔心，

　　主持人：所以他說不是問題，他是十倍，所以他那個還多著呢，就是他也不用殺價，大家都不用殺價。

　　陳立民：我的看法就是現在環球金融中心的樓設計的很好，但是有一個比較大的弊病，就是它并不能直接接通地鐵，而剛才森先生你也提到，我們現在上海的街區，像南京西路，淮海路等等，它們都有一個問題，下雨天不能走。你大樓不能接通地鐵，然后大家都知道延安隧道口交通非常擁堵，開車去也很麻煩。那你怎么讓你的客人很松容的進入你這個大樓里面，消費也好，辦公也好呢？

　　森稔：這樣說的話日本人更討厭走路了，但是在東京的阿克廣場，20年前建設的時候，當初離赤坂站，虎門站都有一定的距離，但是它卻成為一個成功的國際金融中心，聚集了當時進駐日本的主要世界金融機關，這是因為它的服務水平和安全性。

　　主持人：所以說不是那么重要，沒地鐵也沒關系。

　　森稔：雖然有一點遠，但是這點距離還是沒有問題的，并且將來會有遮雨棚。

　　陳立民：但是問題是，你沒有人家有啊，國際金融中心它在09年交付，它就直通地鐵，它會把你的生意搶走的。

　　森稔：但是我們提供的服務，款待客人的精神。

　　主持人：還有一個問題，將來你們里面沒地鐵，到你們那個樓里面租的公司它招不到員工，員工說你那個地方地鐵都不去，那我太麻煩了，我是…。

　　森稔：我們的匯豐大廈，現在有很多公司職工在那里上班，上海環球金融中心比匯豐大廈離地鐵更近，難道不行嗎？

　　主持人：匯豐就是沒地鐵，離挺遠，人家那人氣就挺好。

　　陳立民：那是因為沒對手。

　　朱連慶：這個我倒也有一個不同的看法，我認為就上海幾個商務集聚區來看，你比如像虹橋，它也并不是非要一棟大樓底下有地鐵通。

　　陳立民：但是它租金很低啊，虹橋，人家一塊二，它六毛。

　　朱連慶：一塊二，六毛嘛，這幾年應該說它整體上，隨著整個樓市的發展，它的出租率，它的租金還在往上升，這是一個大的趨勢，要由發展的整個前景來看，因為它那邊就是什么？就是形成一個商務樓群的集聚，而這個形成集聚以后，它就形成一種辦公的氛圍，所以這倒不在乎是否一定在地鐵口，而且他形成一種，尤其是白領開車來的，打的來的，這個它只要是一個集群集聚，我認為這個問題是，不是很大的。

　　森稔：正像你說的那樣，集聚很重要，好的商業中心越多越集中，就越有磁鐵般的吸引力。

　　朱連慶：你談到商業那我又不同意了，為什么呢？因為我再舉個例子，你比如說淮海東路，這幾年造了14棟的商業設施，就是大樓，辦公樓。但是真正成氣侯的就是在地鐵邊上的太平洋這塊，其他十四棟有一個很明顯的問題，就是孤島型的，一塊一塊一塊的。而淮海西路這一塊，包括百盛啊，巴黎春天這一塊都相當熱鬧，它就是形成集聚，這邊也有這個問題，都是一棟一棟一棟，而且商業它講究什么？講究人流流線，人流、車流，講究一個動線，如果是沒有動線，在這里頭轉來轉去，轉來轉去，每一棟都自成一個體系啊，這個商圈我估計是形不成的，所以商業是很難做好的，我還是強調。

　　森稔：我和朱先生的意見有些不同，朱先生所說的人流，如果只是上下班的人流，或者有其他特定目的的人流，并不代表一定會進入商店消費，比如東京的丸之內，每天經過的人流有幾百萬人，可是進入商店的不過幾萬人而已，所以要促使人流在此停留下來消費娛樂，還有如果醫療設施，健身中心，圖書館，學校等各類用途的設施集聚的話，那么也會促進順便到此消費。

　　主持人：你舉的例子，什么世界

　　森稔：對呀，我們大廈頂部有世界最高的展望臺，這是別人模仿不了的，在展望臺的通道，會設有各種機關，讓人去了還想去，另外還會放置城市模型。

　　主持人：樓頂上看？

　　森稔：展望臺在472米的高度，這是世界上獨一無二的，餐飲方面柏悅大酒店，將會烹飪世界上最美味的菜肴，這也非常吸引人，還有我們為租戶提供最優良的工作環境。

　　主持人：因為我也是非常喜歡吃東西的，你要說做東西做的特別好吃，我也很有興趣 ，你給我舉一個例子，比如說凱悅里面做一種東西，其他地方就是都沒有，你能舉一個例子？就是比如說什么？

　　森稔：這是將來的事了，這也得問問我媽媽。

　　主持人：商業機密。

　　趙欣舸：我想接著袁主持問題接著問一個問題，我覺得袁主持這個問題問的非常好，就是現在這些租戶想到這個樓里來，到底為了什么，剛才講了很多東西我相信它會有吸引力。但是確實這些吸引力不是獨特的，其他的甲級的這種寫字樓都會有。我覺得這個樓當它建成之后，它最獨特的就是一句話，它是世界最高樓，那現在就是說我們怎么樣能夠利用這一點去吸引潛在的客戶。就是什么樣的客戶能夠說這一點對我很重要，因為至少比如說，今天我跟別人講我的公司在那里，全世界最高的那個樓，說起來很簡單，什么樣的客戶會對這一點最看重，我覺得恐怕這一點是貴公司需要去仔細地去研究的。

　　主持人：對什么樣的客戶，對最高那個樓里面辦公，特別感興趣的，我們先進行一段廣告，廣告回來，繼續風暴。

　　主持人：我想在我們剛才討論了這么多之后，我們也來看一段VTR，來看看當初這個項目起初啟動時候的情形，跟今天這個情形之間，都有一些什么樣的變化。

　　主持人：森社長，咱們這個項目是10多年以前的，那個時候想做這個項目的時候，肯定有很多考慮，對這個項目的設計，策劃這些內容，我們現在經過了這么多年之后，再一次重新把整個項目來推向市場，重新展開，那么這個時候，我們對項目的考慮，跟10幾年以前那個時候相比較，在對整個項目考慮方面，有什么不一樣嗎？

　　主持人：聽起來您講了中國大形勢的變化，好像對這個項目具體的現在的做法的考慮，和十年以前做法的考慮之間好像沒有什么差異？

　　森稔：十年前，我們是以外資企業為主要對象推進項目的，但是現在，我們也有很多考慮到中國企業的租戶，這是一點不同之處，另外，中國的建設水平和管理水平等已經追趕上世界水平，這讓我們很放心。

　　主持人：我想森先生講從道理上來說，他們認為是應該改革，但是我是聽到從具體的方面來說，我還沒有具體的感覺到他的調整是什么？我想站在幾位評論員的角度來說，你們覺得，這十年中間的變化，如果站在這個項目的角度來說，你們認為在那些點上應該要特別考慮到這個變化的因素。

　　陳立民：我想走在前線的，我們天天做辦公樓租賃，我9年前來上海的時候經常跟我的對手，為了300平米的案子，在搶個頭破血流。到今天，幾乎沒有人要了這種生意。有誰打電話來說要300平米，有時候會裝聾，就聽不到了就掛了電話。現在需求會大很多，比如說剛剛渣打銀行買了一萬平米，租了九千平米，一萬九，那在當年是不可想象的一個現象，因為這個需求的變化，有沒有影響你們對于大樓的設計。

　　森稔：過去的辦公室只是簡單的辦公事務處理，而現在的辦公室，更多的是要適應新的知識產業，服務型產業，都市型產業，還有IT產業，辦公室的用法和以前有了天壤之別。

　　主持人：一項很有認同感的，不是現在才有的，一項很認同。

　　朱連慶：我得提醒，有什么呢，比如說最近我知道，不光是一些直接的一些投資，還有不少海外的一些基金，不少把資金都投到上海來，到上海來，你比方說摩根斯坦利，據說原來15億美金，在這個基礎上還要加30億美金，也都在收購一些樓盤，這相對說來，他肯定會對你這個樓盤會產生一種競爭的壓力。

　　森稔：你說的完全正確，曾經有公司發表幾年后辦公樓的空置率還會增加，其實完全不是這樣的，我認為這是因為他們沒有理解上海經濟的動態發展，只是單純的加減計算。

　　主持人：剛才森先生在您回答中間提到一個問題，就是說將來辦公形態發生變化，就是說同時跟生活的一些需要，一些休閑里面的需要一體化，那么我想關于這點，我就想請杜邦的徐先生，因為你作為一個公司里面，你覺得作為像這種辦公需要中間，這樣一種一體化的需要，是不是無論從你們管理層或者說員工來說，是不是有這樣的一種需要，你們現在的辦公是不是也在浦東這個地方。

　　徐浚：我想可能會有兩個不同的考慮，目前我們在搬家，我們正在蓋樓，正在張江高科里面蓋一個自己的樓，這樣可以把我們的研發中心，跟我們的客戶服務，以及整合一個資源，也可以考慮到這樣一個成本的降低，所以我覺得從公司來說的話，可能以后看這十年的發展，會以貼近客戶更好的服務為一個發展方向，那么個人會需要比較好一種生活環境，辦公環境，從飲食購物，從休閑服務方面，比較好的考慮，兩個不同的方向來考慮問題。

　　主持人：現在假定跳出你們要在張江自己要建辦公樓這樣的考慮，看一下森先生所描述的這樣辦公寫字，然后其他的服務，還有觀光娛樂，還有一些輔助的各種各樣的設施，交錯的，就是一種功能錯置的這樣一種社區化的，或者是一個街區化的這樣一個辦公環境，又是浦東這樣的一個地方，陸家嘴這個地方，徐浚站在你看來，就是說作為這樣一種辦公模式，你怎么樣來評價。

　　徐浚：要看我的客戶在那里，如果他們在浦東，很多客戶的話，是比較合適的一種辦公的環境，如果他們都在浦西，或者在更遠的地方，我們會考慮一個其他選擇。

　　主持人：所以關鍵在于貼近客戶。謝謝，我們在座的有哪些在金融企業里面工作的有嗎？這位你來跟我們分享分享。

　　觀眾：去年年底的時候，05年底的時候，世界投資大師索羅斯先生曾經來過中國，明確指出，目前中國和美國地產市場存在巨大的泡沫，甚至比較尖銳的說出，可能是他認為破碎的時間。如果在您這個項目完成的時候，甚至可能碰到這樣的問題，因為你97年曾經因為金融危機停工過，所以您這樣大的一個項目，肯定是會受到非常大的一個宏觀的影響，所以我想這個問題想請教一下。

　　森稔：對于泡沫經濟我覺得是因為很多人對需求量的判斷有了偏差，上海的需求量很大，不會有泡沫的風險，只是有人冠其名曰泡沫經濟而已，我不認為有泡沫，我覺得只不過是暫時性的起伏。

　　主持人：我們森先生基本上認為沒泡沫這件事。

　　陳立民：我想這跟兩國人民的特性有關系，日本人比較團結，所以他們繁榮起來會一起繁榮。

　　主持人：泡沫起來一起泡沫。

　　陳立民：倒下來的時候，也一起倒下，很多企業都是互相有股權的一個控制的。我們中國可以說是相對日本來講是一盤散沙，所以泡沫起來沒那么厲害。

　　主持人：我在這個地方有一個問題要請教森先生，您想象一下，剛才我們看到股經在往上走，到08年，你們這個項目完工的時候，你估計你們寫字樓的租金能夠達到多少？有沒有預期過，到那時候你們的租金水平是多少？

　　森稔：這個也不好說，要去問媽媽，但是我可以斷言，上海環球金融中心會達到比以往任何一個時期都高的租金水平，因為這是中國的一個地標性建筑。

　　主持人：那這個順便我就很好奇了，碰到這種關鍵的問題，你就去問太太，那么你太太怎么確定這個價格呢？你們家是不是有一個水晶球擱在里面，你太太一看，哦，這是多少，告訴你。關于現在到2008年的最新走勢，你們各位做一個簡要的供我們，供森先生的太太參考，你們會有什么樣的預期。

　　朱連慶：我很贊賞剛才森先生所講的，也就是那時候的租金價格，可能是現在最高的，我估計至少在一塊五美金，但愿如此，希望也如此。

　　趙欣舸：很遺憾我手里沒有這個水晶球，所以說我覺得一個具體的數字說出來是很難的，但是我覺得基本的走勢應該是從目前到08年有奧運會的因素，10年有世博會的因素，所以基本上租金走勢向上，我覺得這一點恐怕多數人還可能有一定的共識。

　　主持人：陳先生，您應該是有水晶球的，對吧，應該是比較經常是研究這樣的東西，您的預期呢？

　　陳立民：我可以回去先問問我媽媽嗎？我媽媽的確有這種能力的。其實剛才說的一塊五，是我一直在博客，媒體上都在講，07年已經達到了，不用等到08年了，07年已經一塊五了，至于08年會不會因為20幾萬的面積，一下子出來，把一塊五的價格拉下去，或者持平，我不敢講，不過我是不會認為，08年會比07年高很多。

　　主持人：那么就是說，剛才朱先生說，至少1.5，這個還是有可能的。

　　朱連慶：20萬，甚至再多一些，我認為也抵擋不了往上漲的這個趨勢，這是一個基本判斷，因為從甲級寫字樓來看，我認為總量來說，還不夠，現在上海甲級寫字樓也就330萬，東京大概上千萬，還是回到剛才我那句話，從功能上來說，商業的設施，上海全市已經達到3000萬，已經超過了香港和東京差不多了，但是商務樓，尤其是甲級商務樓，還遠遠差的很多，所以從這個總量上來說，我認為你發展甲級商務樓前景大大的好。

　　森稔：我也有同感，

　　主持人：陳先生你好像有什么？

　　陳立民：對，通常我們做案子都會比較保守一點，跟開發商說一塊四，租戶來講一塊五，一塊六什么的，我是長遠是很看好，不過短期內，因為我們現在才270萬，你多了20幾萬，就等于將近10%了，短期內，你可能會有一定的壓力。

　　主持人：好，我想我們也是討論了多輪了，我想想各位再拿起我們的投票器，再做一次投票，我們這次投票就是森先生堅定不移的相信，中國經濟的發展，上海經濟的發展，甚至認為泡沫經濟都不是個問題，那么對于他所描述的上海國際金融中心的這樣的一個前景，大家認為A高度看好，B我覺得還可以，很有可能達到這樣的目標，C是說，反正不一定，看起來好象不一定有那么樂觀，不過說不定也有機會，D的話，根本不可能，說的太樂觀了，比我們中國人民說的還樂觀，E說不清。

　　主持人：如果我們把第一項和第二項相加，差不多有81%，我們現場的觀眾是對于項目的看好度是比較高的，我們要恭喜森先生。

　　森稔：謝謝。

　　主持人：我想森先生認為他看好這個項目，不完全是因為他看好這個項目本身，是對中國經濟和上海經濟的信心一樣。我們很多在座的現場觀眾，我們看好這個項目，我覺得很大程度上也是因為對這個經濟本身的信心，非常感謝今天大家對于我們這個節目的參與，尤其要感謝森先生，森先生話說的不緊不慢，理想非常之崇高，樓也建的非常的高，當然我們幾位評論員也為我們今天的討論添色不少，所以正因為這幾個高，所以最后我們要送給森先生的小禮品，就是高。相當的高。

　　主持人：好謝謝各位，我們今天的節目就到這里結束了，下次節目再見，謝謝。