訪談：提高效率+提升價值=升級大盤管理競爭力

　　崛起于廣州華南板塊的房地產(chǎn)大盤開發(fā)，瞬間在全國掀起熱潮，時隔數(shù)年，大盤革命依然風(fēng)起云涌，方興未艾。

　　在大盤發(fā)源地、地產(chǎn)競爭白熱化的廣州， 金地將遇到何種機遇與挑戰(zhàn)？金地產(chǎn)品的競爭力將如何實現(xiàn)？

    金地集團廣州公司常務(wù)副總經(jīng)理羅小林大盤管理訪談

　　在一天連續(xù)不停的四個會議之后，羅總欣然接受了關(guān)于大盤管理的采訪。羅總笑言，象這樣高速運轉(zhuǎn)工作的狀態(tài)，已是廣州公司的普遍現(xiàn)象。因為“鐵定2006年10月開盤”已成為廣州公司全體上下一致努力的共同目標。雖然表面上看來，距離2006年10月仍有近一年的時間，但從某種意義上看，金地廣州項目的建設(shè)，與其說是建筑大盤，不如說是建造城市，這是一項龐大的造城工程！新成立組建的廣州公司，各架構(gòu)部門已迅速完成相互間的磨合，每一個崗位每一項工作都處于與時間賽跑的緊張備戰(zhàn)狀態(tài)。

　　“與其說是大盤，不如說是城市。”

　　月刊：增城項目已進入緊張備戰(zhàn)狀態(tài)，請問羅總現(xiàn)在的進度是怎樣？有哪些做法來保證前期的速度？

　　羅小林：目前，繼市場前期策劃報告通過評審后，細化工作均已全面鋪開，酒店、商業(yè)、交通、教育等配套運營研究已與境內(nèi)外專業(yè)顧問公司進行多次方案探討，與此同時，項目啟動區(qū)整體規(guī)劃今已完成。

　　金地增城項目在運營成本及施工成本管理上，在人才、土地、建材、設(shè)備等方面采取集聚效應(yīng)，充分發(fā)揮規(guī)模劃優(yōu)勢降低成本。例如在材料采購上，初期充分利用金地集團的平臺，進行集團戰(zhàn)略統(tǒng)購，接下來，我們將會將資源采購面擴大，進一步推動資源本土化。此次增城項目景觀植物的采購就選擇了湛江及海南的資源。

　　月刊：大盤的運作往往和城市的運營結(jié)合到了一起，因為大盤里有很多公用社區(qū)、設(shè)施，開發(fā)商往往需要為這些設(shè)施的建設(shè)和運行投入很大的資本，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率不高。增城項目是否對此問題有過思索？

　　羅小林：“如何建造城市？”是一個嶄新的課題，一個全局的概念。課題的研究與探索涉足面極廣極深。如何處理大盤與城市的社會、經(jīng)濟發(fā)展？如何將地產(chǎn)項目當一個城市進行“統(tǒng)一規(guī)劃，集中配套”，有序進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并把握好適當?shù)某�前性？如何編制好項目總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃關(guān)系？如何把控浩大的工程建設(shè)進度，控制成本及品質(zhì)？如何合理利用土地資源，保護原有生態(tài)環(huán)境？如何在產(chǎn)品上創(chuàng)新？如何進行營銷推廣？如何令這這個城市持續(xù)發(fā)展？一系列具體問題，橫跨逾十個專業(yè)，龐大的資源整合同時交叉作業(yè)，將管理了提上重要議程，而提高效率及提升價值將會是我們大盤管理的核心精神。

　　與城市運營密切相關(guān)的大盤運作，涉及大手筆的整體規(guī)劃、整體開發(fā)。伴隨著市場競爭的加劇，大規(guī)模

　　其實，對于大盤管理如何提高效率、降低成本這個問題，不同的地產(chǎn)開發(fā)商有著不同的實際操作方法，可以說是各有千秋。“碧桂園”模式值得我們思考。碧桂園形成規(guī)劃、建筑、設(shè)計、銷售、推廣由自己全包的一體化縱向發(fā)展發(fā)揮到極致，甚至?xí)�所里的青菜也出自自家農(nóng)場。顯而易見，一體化帶來的內(nèi)部交易減少了外部交易產(chǎn)生的成本，同時可以保證24小時施工的工作形式，令碧桂園成為可以快速反應(yīng)的企業(yè)，實現(xiàn)項目快速回收，提高資金周轉(zhuǎn)率。與此同時，一體化規(guī)模經(jīng)營也帶來很難做出精品的困惑，因為規(guī)模化與追求個性之前總有著不可平衡的矛盾。

　　“提高效率不能與壓縮工期劃上等號”

　　月刊：對于增城這個大盤，如何縮短項目開發(fā)周期是很艱巨的一個任務(wù)，對此羅總有哪些整體的考慮？

　　羅小林：單純壓縮工期并不等于提高效率，但我們可以通過優(yōu)化流程及工藝實現(xiàn)開發(fā)周期的縮短、效率的提高！為確保質(zhì)量，我們不能縮短具體某個點的施工進度，但我們是大盤，可以通過大面積開工，整體提高工程進度。

　　我們進行資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，帶來更優(yōu)的效率。金地廣州公司，成立之初就以本土化的人力資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化方式，采用多元化開放的人才引進政策，吸納了來自廣州本土的不同大盤的不同專業(yè)人才。有效縮短金地對廣州房地產(chǎn)市場的認知與熟悉過程，學(xué)習(xí)與借鑒更多企業(yè)在廣州房地產(chǎn)市中的成功經(jīng)驗，避免走彎路，同時因地制宜的進行具有金地特色的創(chuàng)新。其中，工程部也正在思考改變金地一直采用的垂直管理模式，通過分組責(zé)任管理模式，適應(yīng)大面開工、工作龐大、人員眾多的管理需求。

　　提高工程進度從而確保有利的開盤時機，縮短項目開發(fā)周期從而提高資金周轉(zhuǎn)率，是很艱巨的一個任務(wù)，這屬于優(yōu)化外部管理及內(nèi)部管理思路的范疇，是一個需要對舊有管理模式不斷創(chuàng)新的過程，并貫穿整個開發(fā)周期的每一項工作細節(jié)。

　　“價值在于挖掘，更在于創(chuàng)造”

　　月刊：大盤開發(fā)過程中，為了保證開發(fā)速度，一些開發(fā)商就用復(fù)制原有方式來代替創(chuàng)新，這使得大盤的產(chǎn)品價值得不到提升。您怎么看這個問題？增城項目會更多的創(chuàng)新還是復(fù)制？

　　羅小林：金地增城項目前期開發(fā)過程中，可謂是從規(guī)劃、設(shè)計等方面全方位挖掘最優(yōu)資源，然后再進行最大化整合。最優(yōu)的資源帶來了前瞻性的規(guī)劃設(shè)計，其中，集結(jié)居住、工作、商業(yè)娛樂、旅游休閑的新城市規(guī)劃理念，同時將生態(tài)資源開發(fā)最大化，這在廣州目前市場尚屬首創(chuàng)，另外建筑設(shè)計中，采用了多層洋房帶電梯，這種適度超前的規(guī)劃、設(shè)計，不僅為項目本身附予了不可言喻的價值，也為產(chǎn)品未來的價格提升，預(yù)留了空間與有力支持。

　　保證開發(fā)速度，采用復(fù)制代替創(chuàng)新，或許是一個捷徑。但我們選擇了創(chuàng)新，金地增城項目在規(guī)劃與設(shè)計中，創(chuàng)新的專利技術(shù)多達80多項，包括有濕地處理、自然通風(fēng)換氣系統(tǒng)、智能室內(nèi)吸塵系統(tǒng)…，都是非常出色的點晴之筆。

　　挖掘、創(chuàng)新，相信這是提升項目價值的有效途徑。

　　月刊：增城項目在提升效率和提高價值之間的關(guān)系方面，還有哪些思考？

　　羅小林：提高效率與提升價值需要辯證思考。提高效率可以看成在既定標準不變的情況下，創(chuàng)造縮短時間成本帶來的價值,因而提高效率本身就在創(chuàng)造價值!巧妙的處理二者關(guān)系，可以讓提高效率與提升價值相得益彰，發(fā)揮1+1>2的效能。

　　曾經(jīng)，具有出色管理的大盤，成就了一個又一個地產(chǎn)傳奇：短短數(shù)年在全國遍地開花的萬科四季花城；一天狂銷7.5億,被預(yù)言透支廣州房地產(chǎn)市的碧桂園鳳凰城；定義好房子標準的星河灣；創(chuàng)造復(fù)合地產(chǎn)理論的奧林匹克花園；讓所處片區(qū)成為最大的濱海社的蔚藍海岸……在金地對“大盤管理中如何有效的提高效率及提升價值”的不斷探討下，是能夠譜寫下一個地產(chǎn)傳奇。

　　后記：整合資源，讓挑戰(zhàn)化為機遇

　　大盤運作，不是一件易事，但我們也能看到，“挑戰(zhàn)”與“機遇”永遠是一對難分難舍的孿生兄弟。因為運作大盤就等同于從無到有去建造一個城市，最新的現(xiàn)代城市理論、發(fā)展商的開發(fā)理想、建筑師的創(chuàng)意夢想，都可以在這片土地上得以實踐。也因為項目的規(guī)模性，因而可以整合最出色的城市規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、配套管理顧問，易于體現(xiàn)特色，易于上規(guī)模、上水平,充分體現(xiàn)最優(yōu)資源的魅力。

　　一個具有社會責(zé)任感的大盤，將可以帶動區(qū)域內(nèi)社會、經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)大盤與城市區(qū)域之間的配套共享，從而實現(xiàn)大盤與城市運營的良性互動。這也正是金地廣州增城項目的宏愿，或許不需要刻意的去改寫廣州大盤競爭格局，但金地廣州增城項目的面世，仍希望將來能成為所處區(qū)域的居住、商業(yè)中心，甚至發(fā)展成為泛珠三角最具價值的地產(chǎn)項目。