低能的地產商才是泡沫

    作者：姜汝祥 來源：中國經營報

　　優秀卓越的公司與行業泡沫永遠都不會住在一個屋檐下。所有出現泡沫的行業，都發生在這一行業的企業經營能力很差，而利潤很高上。

　　泡沫其實并不在行業，真正的泡沫就在我們那些房地產老總的內心，在于我們不顧做

企業的基本邏輯，卻又在利益的勾引下急劇放大的心態！

　　我一向認為中國房地產的需求一定可以持續幾十年，但強大的需求就必然導致泡沫？未必！

　　我在摩托羅拉做戰略經理的時候，就知道一個剛畢業的大學生，可以把一年的工資存起來，省吃簡用，去買一部五千多元的時尚手機，那時怎么沒有人說什么手機“泡沫”？因為公司的

　　最近的一些事很刺激我。我一位朋友買了一套號稱“恒溫高科技”的住宅，可是沒入住地板就被漏水泡成小船，號稱高科技卻開通不了寬帶，開發這樣住宅的公司擁有什么競爭力？

　　當我們發現富豪最多的、公司老總出身最豐富的是在地產界；當我們發現最優秀的企業，錢多了最想進的就是房地產，前面有聯想、美的、雅戈爾，后來又在傳華為。

　　這種現實說明什么？有句話說得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么樣。就中國房地產談房地產，我覺得爭論半天也說不出什么。我們以美國房地產行業一百多年的變遷，以美國最大的五家房地產公司的成長歷程，對比一下中國的房地產現狀吧。

　　優秀公司與行業泡沫永遠不會

　　從這種角度，我們得到的事實與數據是：美國房地產在最近二十年的平均投資回報率是11.9%�煻�美國所有產業平均投資回報率是11.7%。在最近二十年，美國最大的五家房地產企業，在全國住宅市場的份額從5%上升到15%。

　　而以美國最大的住宅公司普特公司為例，普特保持了五十多年的持續贏利，并且業務延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己說，五十多年來，它所有的成功都建立在一個始終不變的理念上，這就是：永遠把客戶放到最重要的地位，以客戶為中心，在最合適的地方建最好的房子。

　　在這一理念下，普特公司在兩個方面做到了行業領先：一是以客戶細分為支撐的精細化運營，二是以并購和戰略結盟為基礎進行的戰略擴張大見成效。

　　這些說明了什么？首先美國房地產行業不是一個暴利行業，而是一個平均利潤行業。其次，當一個行業回歸到平均回報行業的時候，大公司就容易形成。最后，只要一個行業所提供的產品是商品，而不是社會公共品，這個行業就將遵循基本的市場規則：企業的成敗將主要由企業競爭能力決定，而不是外在資源或地位。

　　如果這些結論成立的話，那么，我們把中國房地產公司放到這種背景下去看，就會很自然地對中國房地產的現狀與未來有一個清晰的判斷。

　　所以，我的建議是，中國房地產行業是否存在泡沫？應當從需求或供給這些外在因素，轉移到房地產公司的內在能力角度上來。需求的極度旺盛并不注定產生泡沫，泡沫在一個行業要出現，必須有外在的非經濟因素的加入，比如互聯網時期風險資本的大量炒作，比如目前中國房地產行業中土地與資金要素的非市場化運作。

　　我們要記住一點，優秀卓越的公司與行業泡沫永遠都不會住在一個屋檐下。所有出現泡沫的行業，都發生在這一行業的企業經營能力很差，而利潤很高上。比如互聯網泡沫是不是這樣？比如香港的房地產泡沫是不是這樣？

　　當中國的福布斯富豪差不多一半來自于房地產，當絕大多數房地產公司的利潤主要來自于地價上漲，而不是經營能力，你如何評價這個行業是不是存在泡沫？

　　現在，一方面由于房地產土地資源的不足夠市場化，以及需求的極度膨脹；另一方面是房地產企業的普遍無能或低能，或者是有能力的房地產公司也在房價攀升中，被表面繁榮“收買”而導致能力退化。這兩個方面加在一起，將會發生什么？

　　房地產真正的泡沫在哪里？

　　一個行業的興盛，基礎在于這個行業中企業能力的提升，而企業能力的提升，又在于市場競爭導致的淘汰，沒有這種因果關系，這個行業就是一個虛假的繁榮。當市場力量本身不能化解市場的虛假繁榮，那么這個行業也就離崩潰不遠了。

　　這種時候怎么辦？一旦我們面對的是行業普遍性的能力衰退時，唯一的選擇就是打掉虛假繁榮。任何一個偉大的企業都是由經歷磨難與行業低迷煉成的。我建議那些當紅的房地產企業，好好研究一下行業的常青樹萬科，不要在意萬科的現在，而要在意萬科的過去。在十年前，房地產也經歷過

　　十多年前，萬科選擇是在城鄉結合部造房子。當年的城鄉結合部，是沒有人去“尋租”、去拉關系搞地皮的地段，那是一個比較接近市場充分競爭的地段。在這樣的地段，萬科建立起優質的產品與強大的萬科品牌。相比之下，請問，我們目前的房地產公司正在往哪里使勁？所以，當地產商在喊土地稀缺的時候，我仿佛聽到他們在喊，能夠拿地就賺錢的地段在哪里？如果多有一點企業像當年的萬科一樣，土地問題早就不是今天這種討論方式了！

　　問題是，誰應當對這種現狀負責？我們很容易把責任推到政府身上，但作為一個管理專家，我建議房地產企業不要這么看問題，什么叫戰略？什么叫有戰略的公司？所謂戰略就是你能夠按照未來趨勢，而不是按照現在的既得利益去經營公司。

　　當然，你可以說那眼前怎么辦？問得好呀，我想反問，現在有幾個房地產公司是活不下去了？那些真正活不下去的企業，都是好大喜功的“奇跡綜合癥”患者，似乎不創造奇跡，三年不成為億萬富翁就是失敗。

　　從企業戰略的角度出發，我建議房地產企業在討論行業泡沫的時候，應當從微觀出發，從自己出發，從未來出發。

　　有時候，正確地提出問題，可能比解決問題本身更重要。房地產公司在今天最基本的問題，就是問自己：未來支撐房地產企業做強做大的要素是什么？如果支撐要素不是目前支撐我們賺錢的要素，我們怎么辦？這樣一問，你就明白真正的泡沫其實并不在行業，真正的泡沫就在我們那些房地產老總的內心，在于我們不顧做企業的基本邏輯，卻又在利益的勾引下急劇放大的心態！