政府的博弈

　　北京新華信管理顧問(wèn)有限公司 研究員 石煬

　　2005年5月12日，中央七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)成為今年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)的又一重大政策。結(jié)合前段時(shí)間的“國(guó)八條”和“新八條”，中央政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)政策在短時(shí)間內(nèi)的頻頻出擊，頗有些耐人尋味，以至于很多媒體將這一系列的舉措稱為國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)擊出的“組合拳”。但是，房

地產(chǎn)行業(yè)帶有鮮明的地區(qū)色彩，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的各種政策措施真正要執(zhí)行到位，讓老百姓能夠看到實(shí)效，各級(jí)地方政府的執(zhí)行力才是關(guān)鍵。

　　促成中央政府頻出“重拳”的原因：

　　首先，房?jī)r(jià)關(guān)乎普通百姓能否安居樂(lè)業(yè)，無(wú)論從社會(huì)保障的角度還是從人權(quán)的角度來(lái)看，政府都應(yīng)該保證每一位公民最基本的居住權(quán)。房?jī)r(jià)的盲目快速增長(zhǎng)，吸引了大量投機(jī)資本的進(jìn)入使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部投資過(guò)熱的現(xiàn)象。而投機(jī)資本的大量涌入又會(huì)促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2004年商品房的平均價(jià)格首次超過(guò)居民收入增長(zhǎng)，在某些城市甚至超過(guò)了20%，國(guó)家理應(yīng)對(duì)其做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　其次，土地是有限資源，中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看建設(shè)用地的供應(yīng)是緊張的，中央政府決不會(huì)坐視土地的不合理開(kāi)發(fā)和使用。

　　再次，商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不合理，具有大量需求的中小

　　中央與地方政府間博弈的焦點(diǎn)：

　　中央政府需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證經(jīng)濟(jì)以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)乎普通百姓的生活，目前也是

　　與中央政府不同，地方政府并不會(huì)自覺(jué)考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，他們更多的是關(guān)注自己本地區(qū)的發(fā)展，甚至只是自己任期內(nèi)的發(fā)展。因此一些地區(qū)出現(xiàn)局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)?shù)卣�府�?lái)說(shuō)并非是件壞事。這就造成了中央與地方之間的博弈，一方需要讓房地產(chǎn)降溫，以保證穩(wěn)定和適度的繁榮；另一方需要通過(guò)房地產(chǎn)的高速成長(zhǎng)為自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更強(qiáng)的動(dòng)力。

　　一、土地的使用規(guī)范化還是利益最大化：

　　土地是不可再生資源，人多地少是中國(guó)的基本國(guó)情。國(guó)家為保證耕地面積，也避免因過(guò)度拆遷而給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，所以限制部分土地的供應(yīng)。而通過(guò)土地的“招、掛、拍”制度，增加土地轉(zhuǎn)讓和相關(guān)信息的公開(kāi)化和透明度，是中央希望在遏制惡意炒地行為的同時(shí)也便于監(jiān)督管理。

　　但相對(duì)握有土地出讓權(quán)的地方政府來(lái)說(shuō)，出讓土地的收益，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣�府�?cái)政收入的重要來(lái)源，當(dāng)然希望能通過(guò)土地交易為自己爭(zhēng)取最大的利益。地方政府大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就可以吸引更多的

　　二、房?jī)r(jià)是調(diào)控還是充分利用：

　　房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)綜合指標(biāo)。目前的高房?jī)r(jià)絕不是市場(chǎng)需求的真正表現(xiàn)，某些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的背后是以投資為目的的虛假繁榮，真正的住房需求卻被掩蓋起來(lái)。因此中央政府通過(guò)政策手段對(duì)房?jī)r(jià)加以調(diào)控，利用宏觀手段解決局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題。

　　對(duì)地方政府而言，房地產(chǎn)是一個(gè)投資高，見(jiàn)效快的行業(yè)，房?jī)r(jià)越高越能吸引更多的投資，能制造更多的GDP，房?jī)r(jià)高低當(dāng)也就成了衡量一地經(jīng)濟(jì)水平的標(biāo)準(zhǔn)。出于追求GDP的簡(jiǎn)單目的，地方政府通過(guò)行政手段，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，實(shí)際上將房地產(chǎn)產(chǎn)品變成了投資升值的產(chǎn)品。

　　三、高端、低端誰(shuí)上誰(shuí)下：

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。目前我國(guó)對(duì)于住宅產(chǎn)品的需求中，低端產(chǎn)品的需求占了相當(dāng)大的部分。但是以滿足普通居民的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目投資卻成逐年萎縮的態(tài)勢(shì)。為了滿足普通大眾的需要，也為了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理性，中央政府對(duì)其進(jìn)行調(diào)整勢(shì)在必行。

　　而高端房地產(chǎn)產(chǎn)品可以為地方政府產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。從地方政府的角度來(lái)看，高端地產(chǎn)產(chǎn)品不僅能夠起到拉高GDP、吸引投資等作用，而且通過(guò)控制高端房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的多少可以起到“調(diào)節(jié)”本地房屋銷售均價(jià)的作用，實(shí)際上將高端房地產(chǎn)產(chǎn)品作為調(diào)控房?jī)r(jià)的砝碼。

　　如何解決博弈：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策敏感性很強(qiáng)的市場(chǎng)，政府對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用相當(dāng)顯著。政府間出現(xiàn)博弈的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的波動(dòng)，而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的將是作為最終消費(fèi)者的普通百姓。由于政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間存在著利益相關(guān)，博弈在所難免。

　　因此，解決博弈就必須讓地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)中“撤軍”，更多的以監(jiān)管者而非獲益者的身份出現(xiàn)。取消房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種不合理稅收，改革土地出讓制度避免暗箱的出現(xiàn)，可以有效地降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與熱情。而讓各級(jí)地方政府改換思路，不要只把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，吸引投資的手段都放在房地產(chǎn)身上，尋找適合自身的發(fā)展道路、投資方向才是最終達(dá)到“撤軍”目的的有效做法。

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