中國(guó)地產(chǎn)商大規(guī)模在歐美金融中心城市收購(gòu)地產(chǎn)和物業(yè)項(xiàng)目，其軌跡恰與中國(guó)富人的海外投資潮吻合

　　文_本刊記者 謝思聿 編輯_吳金勇

　　嗅覺敏銳的潘石屹[微博]、張欣夫婦前往曼哈頓尋找物業(yè)的時(shí)候，同行們就狐疑，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的生意不好做，難道海外能找到投資機(jī)會(huì)嗎？

　　這的確只是一個(gè)序幕。5月31日，張欣家族在美國(guó)購(gòu)置通用汽車大廈40%物業(yè)的交易塵埃落定。接下來的時(shí)間里，綠地、萬達(dá)等房企紛紛宣布自己高達(dá)百億的海外投資計(jì)劃。

　　他們已經(jīng)不再簡(jiǎn)單地進(jìn)行住宅項(xiàng)目開發(fā)，而是一面用住宅項(xiàng)目去接住自己熟悉的中國(guó)移民手中的財(cái)富，一面去持有由自己親手打造的、位于國(guó)際金融中心核心區(qū)域的頂級(jí)商業(yè)物業(yè)。以往，中國(guó)房企在海外投資地產(chǎn)，就像是買金子，投資屬性明確、單一，而今他們是先買下金子，再把金子打造成一個(gè)“籃子”，然后再讓國(guó)內(nèi)的富人往這個(gè)籃子里放金雞蛋。

　　“正是因?yàn)檫@一動(dòng)機(jī)和模式，中國(guó)人已成了國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的生力軍。他們的購(gòu)買數(shù)量和交易讓人為之側(cè)目。”世邦魏理仕(CBRE)中國(guó)區(qū)主席蒲敬思(Chris Brooke)告訴《中國(guó)企業(yè)家》。

　　大動(dòng)作

　　一年前的夏天，潘石屹與張欣就走在曼哈頓街頭去尋找中意的企業(yè)總部大樓。

　　最終他們選定了美國(guó)通用大廈。外媒報(bào)道指出，張欣家族聯(lián)合巴西Safra家族財(cái)團(tuán)成員Moise，以7億美元的代價(jià)購(gòu)入這幢大廈40%的股權(quán)。交易對(duì)手方主要為中東財(cái)團(tuán)與迪拜皇室家族成員。其中，中東財(cái)團(tuán)通過高盛集團(tuán)代理成交，而迪拜皇室所持股權(quán)則通過世邦魏理仕成交。

　　市場(chǎng)尤其關(guān)注的是，這起交易是家族的名義，而非潘張兩人共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司SOHO中國(guó)(00410.HK)。有知情人士告訴《中國(guó)企業(yè)家》，張欣家族的此次交易是為了分散財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的跨境資產(chǎn)配置，與公司經(jīng)營(yíng)無關(guān)。也正因?yàn)槿绱耍�他們被建議購(gòu)入標(biāo)的40%的股份，以繞開美國(guó)政府在稅法方面的有關(guān)規(guī)定。“一旦股權(quán)交易比例超過50%或是單一控股，買家將被征以重稅。”

　　《中國(guó)企業(yè)家》就此事問詢世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主席兼行政總裁蒲敬思。但由于在這起交易中，世邦魏理仕代表的是賣方的利益，蒲未對(duì)此個(gè)案明確表態(tài)。但他認(rèn)為，海外地標(biāo)性建筑顯然能夠滿足中國(guó)買家對(duì)“金籃子”的種種要求，“這是很明智的選擇”。

　　盯住了海外市場(chǎng)的還有綠地集團(tuán)。7月，綠地集團(tuán)連續(xù)宣布了兩起海外投資計(jì)劃。其一是與全球最大酒店管理集團(tuán)之一的西班牙MELIA集團(tuán)簽署酒店資產(chǎn)置換諒解備忘錄；其二則是從全球前十大公共基金“加州教師退休基金”收購(gòu)洛杉磯中心城區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目。兩項(xiàng)交易涉及總投資高達(dá)77億元人民幣。

　　綠地集團(tuán)在海外的投資不止于此。3月，它剛剛與加拿大基金B(yǎng)rookfield就澳大利亞悉尼CBD區(qū)域一幢辦公樓及一幢歷史保護(hù)建筑達(dá)成開發(fā)協(xié)議，計(jì)劃投資超過26億元。短短4個(gè)月時(shí)間里，綠地集團(tuán)海外投資總額就已超過100億。

　　綠地沒有像萬科一樣，在陌生的市場(chǎng)選擇有實(shí)力的本地企業(yè)來合作，他們或是收購(gòu)舊的物業(yè)進(jìn)行改造，或是直接購(gòu)置土地開發(fā)。

　　其背后的原因是，董事長(zhǎng)張玉良堅(jiān)持海外投資的速度一定要快。

　　“原則上不會(huì)考慮同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。”張玉良在采訪中表示，“因?yàn)楣?jié)奏不一樣，他們節(jié)奏太慢。”他表示，只要條件具備，綠地在海外項(xiàng)目三個(gè)月就要開工——其在悉尼項(xiàng)目的速度令當(dāng)?shù)卣�府也瞠目結(jié)舌。綠地速度還體現(xiàn)在收購(gòu)方面：“我們不會(huì)談一個(gè)項(xiàng)目談兩年。兩個(gè)月，談不下來就換項(xiàng)目。”張玉良說。

　　其它開發(fā)商也不甘落后，萬達(dá)在今年6月宣布將在英國(guó)泰晤士河畔投資7億英鎊打造超豪華的五星級(jí)酒店。外媒報(bào)道指出，萬達(dá)是以9000萬英鎊的代價(jià)，從愛爾蘭開發(fā)商Green Property手中購(gòu)得了這一項(xiàng)目。而世邦魏理仕也為這一起交易提供了咨詢服務(wù)。接下來的時(shí)間里，萬達(dá)與綠地等開發(fā)商依舊會(huì)在海外尋找項(xiàng)目。除去門戶城市如倫敦、紐約，他們的目標(biāo)也包括洛杉磯、舊金山，以及亞太地區(qū)華人聚集城市。

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　　擠到海外的需求

　　撩撥中國(guó)開發(fā)商心弦的，是來自中國(guó)的新移民，張玉良認(rèn)定這是海外投資難得一見的窗口期，綠地要率先搶占這個(gè)市場(chǎng)。

　　從2008年起，中國(guó)私人財(cái)富增加的速度與規(guī)模，用世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉的比喻就是讓人“目瞪口呆”。

　　根據(jù)貝恩咨詢與招商銀行聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》(2009-2013)整理發(fā)現(xiàn)，中國(guó)億萬富豪的數(shù)量與可支配的財(cái)富總量，在過去4年時(shí)間里增長(zhǎng)了4倍多。

　　截至2012年，中國(guó)有70萬名高凈值人士(可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣)，他們可投資財(cái)富達(dá)到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士(可投資資產(chǎn)超過1億元人民幣)可投資財(cái)富總額則達(dá)到6萬億。

　　“把雞蛋放在不同的籃子里”是常識(shí)，但由于國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，再加上中國(guó)人特有的投資偏好，房地產(chǎn)依然是其最重要的資產(chǎn)配置方式。

　　2011年，樓市調(diào)控轉(zhuǎn)嚴(yán)，地方細(xì)則出臺(tái)，高凈值人士做出了第一輪調(diào)整，其投資思路是轉(zhuǎn)向持有商鋪，或是直接投資房地產(chǎn)。

　　他們開始對(duì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)持觀望態(tài)度，甚至減持住宅去購(gòu)買商鋪或是通過信托、基金等來間接參與房地產(chǎn)投資。但這些分散財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)的手段，根本無法抵御政府“強(qiáng)有力的手”。

　　中國(guó)的高凈值人士們一直密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化。2012年末，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已非常明晰：支持城鎮(zhèn)化與保障性住房建設(shè)。同時(shí)，繼續(xù)限制投資性住房需求：推動(dòng)房產(chǎn)稅等針對(duì)住宅持有環(huán)節(jié)政策，增加了投資性房產(chǎn)的成本與風(fēng)險(xiǎn)；約束信托、基金等高收益理財(cái)產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資的渠道被進(jìn)一步收緊。這一產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境導(dǎo)致偏好投資房地產(chǎn)的高凈值人群做出了新的選擇。

　　“原先大家想的是‘創(chuàng)造更多的財(cái)富’。”貝恩咨詢公司全球合伙人曾麗春告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“但是在2013年開始，財(cái)富保障一躍成為首要目標(biāo)。”

　　據(jù)曾麗春介紹，她們調(diào)查的樣本中僅有10%左右的人會(huì)傾向于高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資，絕大多數(shù)的高凈值人士只追求穩(wěn)健收益。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)無法提供這樣的選擇，住宅已經(jīng)步入平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)代，他們繼續(xù)持有或是選擇退出都會(huì)感受到政策阻力。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)方面，“國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資級(jí)物業(yè)的存量并不多。”蒲敬思對(duì)此毫不諱言。

　　所謂優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如果以國(guó)際頂級(jí)物業(yè)作為參考的話，除去樓宇品質(zhì)、建筑規(guī)模之外，還要看它能否吸引知名財(cái)團(tuán)乃至跨國(guó)公司入駐。它們往往能夠折射出一個(gè)城市的發(fā)展歷程，承載城市歷史記憶。

　　但在中國(guó)，鮮有物業(yè)可以達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。充斥于各個(gè)城市之間商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率并不高。即便在上海的核心地區(qū)投資一個(gè)物業(yè)，收益只能有4%-5%，但在紐約或是悉尼，則可能達(dá)到6%-7%。商業(yè)物業(yè)本身需要漫長(zhǎng)的培育與運(yùn)營(yíng)期，但熱炒之下價(jià)值已經(jīng)被透支，估值遠(yuǎn)高于歐美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；在價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)量上，都令人難以接受；而且，因?yàn)榍皫啄甑倪^度投資，中國(guó)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)因過量供給而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些城市打造的新區(qū)CBD，其空置率令人咋舌。

　　新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度，對(duì)于國(guó)內(nèi)的開發(fā)商而言，則是令住宅客戶群進(jìn)一步分化甚至分割開來。其中一端是剛性需求。城鎮(zhèn)化過程中，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民身份將發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們將構(gòu)成廣泛的、以中低端產(chǎn)品為主的需求群體。

　　不過，城鎮(zhèn)化若想成功推動(dòng)，需要根本性制度變革，這就必須觸及戶籍與土地制度。這絕非一朝一夕之功。而且，上一輪大規(guī)模進(jìn)軍三、四線城市造成的供給過剩尚未完全消化。付出昂貴代價(jià)之后，開發(fā)商不得不重回“北上廣”。然而，“北上廣”高凈值人群卻在計(jì)劃出走。曾麗春告訴本刊，“國(guó)內(nèi)實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)比以前更困難，他們不想那么累了，不想像十年前那樣打拼。另外，他們對(duì)于國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)與法律走向非常不確定。”上述貝恩與招商銀行發(fā)布的《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)已有70%的高凈值人士在考慮或是已經(jīng)完成自己、至少是重要家庭成員進(jìn)行海外移民。

　　這部分人的出走將市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到海外。世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉根據(jù)私人財(cái)富報(bào)告進(jìn)一步做出估算。他認(rèn)為高凈值人群有可能把5%的可投資資產(chǎn)投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著，中國(guó)高凈值人群在海外投資房地產(chǎn)的規(guī)模可達(dá)1.1萬億。其中，億萬富豪手中的市場(chǎng)容量至少為3000億。

　　不能放過這樣的機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商開始與客戶一起出走。

　　新模式

　　7月，中國(guó)平安[微博]集團(tuán)以2.6億英鎊的代價(jià)將倫敦地標(biāo)性建筑勞埃德大廈(Lloyd’s Building)收入囊中。

　　勞埃德大廈由國(guó)際知名建筑師理查德·羅杰斯設(shè)計(jì)，建成至今已經(jīng)有27年的歷史。這座以高科技風(fēng)格著稱的大廈不僅是倫敦最為知名的建筑之一，同時(shí)還附有勞埃德保險(xiǎn)公司近20年的租約，年租金高達(dá)1600萬英鎊。

　　這正是中國(guó)買家尋找的理想投資對(duì)象。在歐美，類似地標(biāo)性建筑非常多。但在國(guó)內(nèi)，極難有這樣的案例出現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋�少�?shù)如北京國(guó)貿(mào)這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是掌握在開發(fā)商手中的。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未經(jīng)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮，開發(fā)商自然不舍得賣掉，機(jī)構(gòu)也沒有接手的機(jī)會(huì)；至于那些充斥各個(gè)城市新區(qū)CBD之間、大量尚未運(yùn)營(yíng)發(fā)展起來的商業(yè)物業(yè)，它們卻是賣不掉。

　　而國(guó)外情況恰好相反，頂級(jí)商業(yè)物業(yè)并非掌握在開發(fā)商手中。在歐美地區(qū)這樣成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，沉淀下來的地標(biāo)性建筑，大多由海外機(jī)構(gòu)投資者持有，運(yùn)營(yíng)獲利。

　　開發(fā)商在海外要參與完全不同的游戲，最初中國(guó)高凈值人士投資海外物業(yè)以住宅為主，他們選擇的城市為香港、新加坡以及悉尼等亞太地區(qū)門戶城市，萬科、碧桂園等房企也跟隨自己的客戶出海，主要以開發(fā)住宅為主，投資規(guī)模有限。

　　或許，開發(fā)商們也沒想過中國(guó)富人階層意愿轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥�快。如今，隨著轉(zhuǎn)移財(cái)富、分散風(fēng)險(xiǎn)的意愿加強(qiáng)，一個(gè)理想的、可供分散財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)“金籃子”的特點(diǎn)至少應(yīng)包括：穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境，更活躍的金融市場(chǎng)，和可以帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。如在紐約、倫敦等發(fā)達(dá)地區(qū)的門戶城市的地標(biāo)性建筑。

　　是時(shí)候做出反思，并迅速參與其中了。“21世紀(jì)優(yōu)秀的企業(yè)一定是全球視野，國(guó)際化。”萬科出海時(shí)，王石在微博上這樣寫道。

　　房地產(chǎn)被認(rèn)為是“本地化”的行業(yè)。業(yè)內(nèi)看來，貿(mào)然進(jìn)入不熟悉的國(guó)度，是很冒險(xiǎn)的行為。也因此，萬科在美國(guó)從一開始就選了與當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)鐵獅門合作的方式。

　　作為一個(gè)已經(jīng)非常成熟的住宅開發(fā)商，萬科的目的并不是像鐵獅門學(xué)習(xí)如何在異地進(jìn)行開發(fā)，而是如何進(jìn)行資產(chǎn)管理，這顯然是戰(zhàn)略層面更深遠(yuǎn)的考量。萬科與美國(guó)企業(yè)的合作，將使得他們能夠成功繞過當(dāng)?shù)貜?fù)雜稅法的限制，在不用支付重稅的情況下?lián)碛许?xiàng)目的控制權(quán)。

　　雖然方式上與萬科截然不同，但戰(zhàn)略上張玉良與王石是一致的，他堅(jiān)持綠地快速占領(lǐng)中國(guó)移民市場(chǎng)，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的用意是為集團(tuán)的全球化開辟道路，“如果先把這個(gè)市場(chǎng)搶到手中，日后綠地參與全球市場(chǎng)會(huì)更容易。”

　　在海外，開發(fā)商們希望能夠打通投資、融資雙軌道。畢竟，兩條腿走路才會(huì)走得更快、更穩(wěn)。他們先是在香港地區(qū)搭建海外融資平臺(tái)：萬科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)(01036.HK)，而綠地、萬達(dá)也在香港分別購(gòu)入殼公司盛高置地(00337.HK)、恒力商業(yè)地產(chǎn)(00169.HK)。

　　這種用巨額資金叩開海外大門的方式，只能是綠地、萬達(dá)這樣的一線房企才能依靠實(shí)力和品牌捷足先登。

　　值得一提的是，除去自主開發(fā)之外，綠地還找到另一種辦法去實(shí)現(xiàn)打造金籃子的想法：資產(chǎn)置換。在董事長(zhǎng)張玉良看來，北美和歐洲的資產(chǎn)估值正處于低谷，再加上人民幣不斷升值，這是難得窗口期。張玉良在采訪中表示，目前海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)估值大幅縮水，國(guó)內(nèi)物業(yè)估值卻處于高位，“這個(gè)時(shí)候就要拼命換。”他說。

　　在上文提及的綠地與西班牙酒店MELIA的資產(chǎn)置換中，這兩個(gè)酒店項(xiàng)目位置良好，尤其是馬德里酒店距離“皇宮邊上300米”。張玉良表示，這兩個(gè)項(xiàng)目如果在北京、上海，其資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)該在5萬-6萬元/平米。但受歐債危機(jī)等因素影響，其與綠地資產(chǎn)置換過程中的評(píng)估報(bào)價(jià)僅在2萬-2.5萬元/平米區(qū)間內(nèi)。

　　“它的資產(chǎn)相當(dāng)于縮水一半，不換的人豈不是傻子嗎？”張玉良說。

　　拿下“金礦”之后，下一個(gè)關(guān)鍵步驟是如何把他們打造成“金籃子”。這一次，開發(fā)商們的投資計(jì)劃正向國(guó)外成熟模式靠攏：在門戶城市的核心地段，打造頂級(jí)物業(yè)，由自己持有運(yùn)營(yíng)。

　　不過，綠地、萬達(dá)這樣自主開發(fā)的開發(fā)商來說，他們也要面臨各種挑戰(zhàn)。陳仲偉告訴本刊，中國(guó)開發(fā)商在海外將首先面對(duì)人才問題。除非當(dāng)?shù)氐木�英能夠確認(rèn)企業(yè)將會(huì)長(zhǎng)期留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，否則他們很難加入到中國(guó)的團(tuán)隊(duì)之中。就算開發(fā)商決定長(zhǎng)期留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)，也要付出遠(yuǎn)高于市值的薪酬才能吸引人才加入。

　　“在國(guó)外，最大的困難就是核心人才的缺乏。”張玉良并不否認(rèn)這一點(diǎn)，“但僅就我個(gè)人而已，我覺得市場(chǎng)是最難把握的。”

　　另一個(gè)需要考慮的因素則是資金安排。張玉良對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷售回籠部分現(xiàn)金之外，還將從包括銀行、專業(yè)機(jī)構(gòu)處取得資金支持。他還透露，綠地將于今年8月以4%左右的年息發(fā)行二十幾個(gè)億的美元債。在他看來，“海外融資現(xiàn)狀非常簡(jiǎn)單，而且成本非常低。”

　　綠地還將利用此前在香港收購(gòu)的殼公司盛高置地來幫助其獲得資源，并嘗試各種新型融資方式，包括以債抵股。

　　開發(fā)商這一輪布局從香港到美國(guó)，如今又來到英國(guó)倫敦。這個(gè)地位越來越重要的國(guó)際金融中心城市，同時(shí)有著更開放和安全的政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，被視為最安全的避風(fēng)港。這使得它近期成為大宗房地產(chǎn)交易中心。在這里，中國(guó)開發(fā)商遇到了來自中東、歐洲甚至北美投資界的對(duì)手。此時(shí)，他們擁有的巨額資金讓他們脫穎而出。

　　“我相信在過去它的重要性可能還不如紐約，但是現(xiàn)在可以說是與其平起平坐了。”陳仲偉告訴《中國(guó)企業(yè)家》。陳此前曾任職于法國(guó)巴黎銀行和摩根大通證券研究部。在金融全球化時(shí)代，倫敦恰好連接了亞太與美國(guó)。“香港下午四點(diǎn)鐘收市后，倫敦則剛剛開始運(yùn)作，這之后你可以來到紐約繼續(xù)交易。“香港/東京—倫敦—紐約，構(gòu)成了一個(gè)24小時(shí)不停息的環(huán)球金融市場(chǎng)。”陳仲偉表示。

　　中國(guó)房企的這一輪海外布局，將與全球金融中心24小時(shí)不間斷的交易軌跡重合。

　　這僅僅是故事的開篇。