本報記者　賈海峰　

　　記者從中糧集團內部獲悉，中糧集團新近斥資10億多元從北京朝陽區新購一處8萬平方米的甲級寫字樓，作為中糧集團總部新辦公地址，最遲今年年底搬遷。其目前辦公地點中糧廣場則擬轉為商用，放入商業地產資產包。

　　中糧集團商業地產運營平臺中糧置業集團總經理韓石向記者確認了中糧集團總部即將搬遷的消息，但拒絕透露中糧廣場是否會放入商業地產資產包，歸中糧置業管理運營。

　　中糧集團董事長寧高寧之前接受本報記者采訪時曾表示，未來3－5年內新增4個項目，中糧集團商業地產資產規模將達到300億元，屆時將運作商業地產業務上市。通過搬遷總部而內部“挖潛”得來的中糧廣場總面積達12萬平方米，其位置處于北京市建國門核心地區，中糧廣場加入集團商業地產資產包，無疑使寧高寧打造商業地產業務上市的理想更近了一步。

　　擊退外資　高價競得

　　記者了解到，中糧集團新購商業物業處于北京朝陽區朝陽門南大街東側，建筑面積約8萬平方米，準許銷售面積為7.04萬平方米，用途為寫字樓。

　　該物業最大好處為“定制開發”，其層高和配套等方面指標均為同地區少用的優質水平。“中糧的來人一眼就看中了它，”該項目一位銷售人員在電話中對記者說。

　　而中糧集團簽定初步購買協議后，對該大廈的命名則極富中糧特色：“中糧福臨門”。雖然中糧集團和項目開發商北京兆泰地產方面都拒絕透露該筆交易具體金額，但記者從一家熟悉此筆交易的中介機構獲悉，單價已突破2萬元／平方米，總價達到14億元以上。

　　而據戴德梁行統計數據，2007年朝陽區寫字樓平均成交價格為1.6萬元／平方米，在“中糧福臨門”成交之前，該地區最高成交價格僅為1.7萬元／平方米。

　　“是外資推高了樓價，”一位知情人士告訴記者，有一家外資基金曾出價到20億元，但該基金并不能馬上現金付款。由于受地產限外等政策影響，參加競買的多家外資基金均止步于資金支付方面。據公開統計資料表明，2007年全年北京沒有一家外資基金成功競購商業物業。中糧集團成功競買“中糧福臨門”大廈的情況幾乎是一年前成功擊敗愛爾蘭財富基金購買西單“大悅城”的翻版。除外資基金外，還有6、7家中資保險公司、銀行、證券公司參與了此項目競買，但這些中資機構的出價均沒有中糧集團的高。

　　接觸此筆交易的人士告訴記者，中糧集團勝出的關鍵因素之一是在于準備將“中糧福臨門”用于自住，而非出租獲得收益。上述6、7家保險公司、銀行、證券公司等投資機構購買該項物業的直接目的都是用于出租獲得收益。據測算，如果該物業售價達到2萬元／平方米，則整個項目出租收益率無法達到5％，觸及投資物業的預期最低點。

　　但是亦有中介人士指出，中糧集團買下這棟樓的價格過高。中糧集團此前買下西單“大悅城”項目已經向銀行申請了約27億元貸款，加上天津“大悅城”和朝外“大悅城”后續開發需要投入的資金，預計中糧集團在商業地產領域發展前期投資壓力不小。

　　中糧商業地產三步走

　　上述知情人士告訴記者，中糧集團搬遷后，中糧廣場將重新包裝，成為集購物中心和寫字樓為一體的商業綜合體。

　　北京中糧廣場處于北京建國門商圈內，擁有6萬平方米的購物中心和6萬平方米的寫字樓。目前中糧集團占用其中約一半的寫字樓面積。上述知情人士說，中糧集團一直認為北京中糧廣場位置優越，用于集團辦公有些可惜，希望納入集團商業地產范圍，獲得更大收益。

　　根據中糧集團公司網站資料，北京中糧廣場目前由中糧置業管理，后者正是中糧集團商業地產的運營平臺。而上述知情人士更告訴記者，中糧集團來談判和競購的團隊正是由中糧置業總經理韓石帶隊。

　　收購“中糧福臨門”與改造北京中糧廣場無疑是中糧置業集團的“左右手的工作”。

　　寧高寧之前接受本報記者采訪時指出，中糧集團在幫助中糧置業獲得三個“大悅城”項目之后，中糧置業總資產規模已超過100億元，具備了單獨運營的功能。

　　之后，無論是西單“大悅城”招商，還是朝青“大悅城”建設，都是由中糧置業獨立運作資金。中糧集團旗下“萬客隆”綜合體項目也劃歸中糧置業集團管理，集團擬于2010年前將其規模擴大到30家。如果此次北京中糧廣場股權從集團手里劃給中糧置業，則中糧集團商業地產資產包將得以迅速壯大。

　　高力國際物業管理公司人士表示，北京中糧廣場雖建設時間有些長，但其位于北京站附近，周邊交通發達，如果找到合適的定位，仍可發展為優質商業地產項目。

　　據悉，北京中糧廣場商業運作也經歷過一番波折：最早做購物中心為主的商業物業，后改為咖啡館、餐館、體驗購物店為主的休閑購物中心模式，目前其經營性商業項目中仍包括高檔家具等零售業以外的業務。

　　“中糧集團商業地產戰略其實是分為三步走的：第一是擴張，以購買三個大型商業綜合體為主；第二步是內部資源整合，將中糧集團目前內部優質商業地產業務進行歸集；第三步是再擴張，在前兩步的戰略經營基礎下，中糧商業地產規模會達到一定規模或已經實現了上市，可以依靠自身能力進行擴張。”上述知情人士說。

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