潘石屹點(diǎn)評(píng)北京上海房?jī)r(jià)

　　博鰲亞洲論壇嘉賓、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹(Blog)4月17日做客新浪嘉賓聊天室，就北京房?jī)r(jià)和博鰲亞洲論壇等問(wèn)題與網(wǎng)友展開(kāi)討論。以下為聊天實(shí)錄：

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　　主持人：各位網(wǎng)友大家好，今天我們有幸請(qǐng)到了SOHO中國(guó)公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹先生做客我們的新浪網(wǎng)，潘石屹先生是博鰲亞洲論壇的嘉賓，他的博鰲凱賓斯基酒店也是我們這次博鰲亞洲論壇記者村所在地。這次聊天您除了通過(guò)電腦參與，還可以通過(guò)手機(jī)訪問(wèn)新浪網(wǎng)，在移動(dòng)中關(guān)注聊天過(guò)程，手機(jī)新浪網(wǎng)的地址是3g.sina.com.cn。

　　不能籠統(tǒng)地說(shuō)有沒(méi)有泡沫

　　第一個(gè)問(wèn)題，博鰲亞洲論壇今年的主題是“亞洲尋求共贏：亞洲的新機(jī)會(huì)”，潘總您怎么理解亞洲房地產(chǎn)業(yè)的新機(jī)會(huì)。

　　潘石屹：是整個(gè)亞洲的新機(jī)會(huì)還是整個(gè)亞洲房地產(chǎn)的新機(jī)會(huì)？

　　主持人：可以都談。

　　潘石屹：所有事物的發(fā)展都是平衡往前發(fā)展的。亞洲和中國(guó)大概在過(guò)去的幾百年時(shí)間里落后了，歐洲和美國(guó)在往前發(fā)展，亞洲包括中國(guó)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較落后。可是從最近一些年開(kāi)始，亞洲及中國(guó)的機(jī)會(huì)來(lái)了。我記得我看過(guò)一個(gè)數(shù)字，在1820年的時(shí)候，中國(guó)的GDP占全世界GDP的三分之一，可是到了1950年的時(shí)候，中國(guó)的GDP只占全世界GDP的5%。這樣大的一個(gè)國(guó)家，這樣大的一個(gè)洲，會(huì)從現(xiàn)在開(kāi)始慢慢崛起，重新回到世界舞臺(tái)上。

　　當(dāng)然亞洲的經(jīng)濟(jì)崛起之后，肯定會(huì)帶動(dòng)各行各業(yè)的崛起，房地產(chǎn)也不例外。

　　主持人：我知道您也去過(guò)英國(guó)倫敦，您認(rèn)為現(xiàn)在亞洲房地產(chǎn)業(yè)比起歐美房地產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)北京的和英國(guó)的有什么不同？有什么相近之處？我們面臨哪些機(jī)會(huì)呢？

　　潘石屹：可能除了亞洲這些國(guó)家之外，其它地方，包括英美的城市，房地產(chǎn)發(fā)展都是開(kāi)發(fā)的量非常少，就是說(shuō)每年新建房子的量很少，因?yàn)樗鼈冊(cè)趲资�年前、一二百年前都建完了，現(xiàn)在都不用建了。前兩天我們見(jiàn)過(guò)英國(guó)倫敦的市長(zhǎng)，他過(guò)來(lái)說(shuō)中國(guó)要重新回到世界舞臺(tái)上去，所以他有一個(gè)特別好的機(jī)會(huì)，2008年舉辦奧林匹克的時(shí)候，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入量也比較大�？墒窍裼�國(guó)這些國(guó)家，它都發(fā)展過(guò)了，所以房地產(chǎn)再發(fā)展的空間就要相對(duì)來(lái)說(shuō)小一些。機(jī)會(huì)還是在亞洲，在中國(guó)。

　　主持人：它們的房?jī)r(jià)，比如倫敦的房?jī)r(jià)比起北京的房?jī)r(jià)呢？

　　潘石屹：特別貴，貴得你幾乎沒(méi)辦法比較。我們正好是在去年的年底，在英國(guó)買了一套小房子，面積不大，可是地理位置不錯(cuò)，房?jī)r(jià)正好是北京同樣地段房?jī)r(jià)的10倍。

　　主持人：相對(duì)于英美這樣的國(guó)家，它們的房地產(chǎn)企業(yè)和我們的房地產(chǎn)企業(yè)相比較有哪些不同？我們有哪些優(yōu)勢(shì)呢？

　　潘石屹：歐美在開(kāi)發(fā)房子的過(guò)程中，從城市的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)到它的施工，都是一個(gè)在成熟的資本主義市場(chǎng)下成長(zhǎng)起來(lái)的。所以，我覺(jué)得它們開(kāi)發(fā)的過(guò)程中碰到的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在我們新開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該去吸取。可是從開(kāi)發(fā)的量來(lái)說(shuō)，它非常少。

　　主持人：不久之前我看王志剛說(shuō)，3年內(nèi)70%的房地產(chǎn)公司將關(guān)門，潘總您怎么看？您覺(jué)得他說(shuō)得有理嗎？

　　潘石屹：我覺(jué)得不見(jiàn)得是這樣，因?yàn)橹袊?guó)整個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)和空間比較大，競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有激烈到這樣一種程度。如果是整個(gè)這個(gè)行業(yè)要萎縮了，沒(méi)有發(fā)展的空間了，可能會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)公司造成一些影響。從目前的情況來(lái)看，好像不應(yīng)該是這樣一個(gè)局面，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有說(shuō)走向萎縮這樣的情況。

　　主持人：您能預(yù)測(cè)一下三到五年之后我們的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)是什么樣嗎？

　　潘石屹：這個(gè)問(wèn)題還真不好說(shuō)。

　　主持人：(笑)

　　潘石屹：我們?cè)O(shè)想越來(lái)越市場(chǎng)化，通過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)把最好的企業(yè)留下來(lái)。因?yàn)榱粝聛?lái)最好的房地產(chǎn)企業(yè)，才可以為這個(gè)城市建更好的房子。我們希望朝這個(gè)方向發(fā)展，篩選房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)只有一條：你是能不能為這個(gè)城市建出好房子的房地產(chǎn)發(fā)展商。如果是多重標(biāo)準(zhǔn)，有可能留下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)是素質(zhì)比較低一點(diǎn)的，這個(gè)都是大家不愿意看到的。如果不是通過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)別的方式，給這個(gè)城市里面保留下來(lái)一些建不出好房子的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)失敗。

　　主持人：像中國(guó)有不少老百姓是買不起房的，您作為房地產(chǎn)商，您覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展最大的障礙是房子賣不出去？是市場(chǎng)不足？還是其它障礙阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展？

　　潘石屹：現(xiàn)在兩個(gè)原因都有，第一個(gè)是房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)的上漲速度太快�？赡懿还馐潜本�、上海、深圳、廣州這樣的城市，其它的城市也是一樣。第二個(gè)就是建的房子賣不出去，所以從官方的說(shuō)法就是空置率也是在不斷提高，實(shí)際上這兩種情況是并存的。

　　主持人：我們是在北京這個(gè)城市，北京是中國(guó)的首都，您預(yù)計(jì)一下北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)是怎樣？現(xiàn)在有不少人說(shuō)現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)快到一個(gè)拐點(diǎn)了，您預(yù)計(jì)什么時(shí)候會(huì)到這個(gè)拐點(diǎn)呢？

　　潘石屹：我沒(méi)辦法預(yù)計(jì)。我想有一個(gè)最決定性的因素是北京市每一年公開(kāi)出讓土地的量有多大，這可能是最重要的。因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)量就會(huì)形成房子的供應(yīng)量，只有房子的供應(yīng)量和房子的需求量平衡，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)比較穩(wěn)定。如果是房子的供應(yīng)量跟市場(chǎng)的需求量差距特別大，一定會(huì)爆漲的。

　　網(wǎng)友：您認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)是否有泡沫在里邊？

　　潘石屹：人們都愿意籠統(tǒng)地去說(shuō)有泡沫。其實(shí)這樣一種說(shuō)法是欠考慮的。泡沫是什么？類型的房子出現(xiàn)的泡沫？是商業(yè)還是寫字樓？還是住宅？還是別墅？是二環(huán)內(nèi)的，三環(huán)內(nèi)的，四環(huán)內(nèi)的？還是五環(huán)之外的、六環(huán)之外的？市場(chǎng)都是不一樣的。從目前來(lái)看可能住宅的價(jià)格上漲速度有點(diǎn)太快了，出現(xiàn)泡沫的可能性會(huì)更大一些。因?yàn)樵谶^(guò)去差不多十年時(shí)間，北京的房地產(chǎn)發(fā)展商跟外地的房地產(chǎn)發(fā)展商一樣，把主要的注意力、精力、資金全都投到住宅建設(shè)上去了。而像北京這樣一個(gè)城市，要在國(guó)際化的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓這一部分，從每年的成交量各個(gè)方面來(lái)說(shuō)都還是比較少的。

　　主持人：您是一個(gè)房地產(chǎn)商，您看來(lái)這幾年房子是越來(lái)越好賣還是越來(lái)越難賣？

　　潘石屹：兩個(gè)現(xiàn)象同時(shí)存在。其實(shí)這在別的行業(yè)來(lái)看都是不可能的現(xiàn)象，但是在房地產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)現(xiàn)象可能都存在。一個(gè)是一部分的產(chǎn)品、一部分區(qū)域的房子非常好賣，一部分產(chǎn)品、一部分區(qū)域的房子就非常不好賣，這個(gè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，是不能夠來(lái)回移動(dòng)的，而房子的品種又跟土地的規(guī)劃性質(zhì)有很大的關(guān)系。

　　主持人：今天早晨有一個(gè)報(bào)道，北京的房?jī)r(jià)要比上海低得多，您認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法有道理嗎？

　　潘石屹：我覺(jué)得應(yīng)該差不多吧，上海、北京這兩個(gè)城市，從房?jī)r(jià)、每一年的成交量都差不多，城市的規(guī)模差不了太多。

　　主持人：您認(rèn)為兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)差不多合理嗎？

　　潘石屹：我覺(jué)得房地產(chǎn)的價(jià)格是市場(chǎng)形成的價(jià)格，很難說(shuō)它合理還是不合理。

　　主持人：您能給我們談?wù)勛罱�上海房�(jī)r(jià)的近期走勢(shì)嗎？

　　潘石屹：上海的房?jī)r(jià)我有一段時(shí)間沒(méi)關(guān)注了，我大概是在前年的時(shí)候到了上海去了幾次，跟房地產(chǎn)商在一起交流。每一個(gè)人都是談每一個(gè)人的情況，在談的過(guò)程中我覺(jué)得還是有一些問(wèn)題，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些問(wèn)題。所以，在去年的年初，我就發(fā)了一篇網(wǎng)聊文章，叫上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊燒紅的鐵，燒紅的鐵就別用手來(lái)摸，因?yàn)槭遣徽�常的現(xiàn)象。

　　人先有泡沫，然后才是市場(chǎng)有泡沫

　　主持人：您能詳細(xì)解釋一下這些不正常的現(xiàn)象是哪些嗎？

　　潘石屹：其實(shí)我們觀察市場(chǎng)，一個(gè)是看這個(gè)房地產(chǎn)的速度、空置率的速度、上漲的速度。另外一個(gè)原因，你也要看這樣一個(gè)市場(chǎng)的主體，這樣一些房地產(chǎn)發(fā)展商的心態(tài)、語(yǔ)言都能看得出來(lái)的話，他們覺(jué)得房子太好做了，漲價(jià)吧，別人常常問(wèn)我，你寫完這個(gè)文章，你覺(jué)得上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，上海的房子有沒(méi)有泡沫要一個(gè)權(quán)威的機(jī)構(gòu)、要有人去研究才能看有沒(méi)有泡沫。我不能下這個(gè)結(jié)論，可是看上海的個(gè)別房地產(chǎn)發(fā)展商是有泡沫，人先有泡沫，然后才是市場(chǎng)有泡沫。

　　主持人：您說(shuō)北京的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)不會(huì)走上海的老路，您解釋這一句話。

　　潘石屹：北京去連的10月份以后一直到今年上半年，住宅價(jià)格上漲速度非常快，從市場(chǎng)的氣氛，房地產(chǎn)發(fā)展商的反映、購(gòu)房人的反映，不買房就沒(méi)了，政府供應(yīng)出來(lái)土地的量又非常少，今年政府公布了一個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃，量不小的，可是有很多人懷疑，去年都沒(méi)有完成任務(wù)，今年能不能完成任務(wù)，這種情況下人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期是絕大多數(shù)的人。所以，這也存在一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　主持人：北京房地產(chǎn)的價(jià)格是否超過(guò)老百姓的承受水準(zhǔn)呢？您認(rèn)為房?jī)r(jià)有沒(méi)有必要降？

　　潘石屹：能夠穩(wěn)定住，像北京、上海大規(guī)模城市化的進(jìn)程中，而且今天上午我在新浪網(wǎng)看到，中國(guó)第一季度的GDP是超過(guò)10%的增長(zhǎng)，在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的情況下，不要希望房?jī)r(jià)能降多少，而是要保持一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展，就相當(dāng)不容易了。要達(dá)到這種平穩(wěn)的發(fā)展，一定要把土地的供應(yīng)量和土地供應(yīng)量給市場(chǎng)的預(yù)期，要來(lái)調(diào)整跟市場(chǎng)房子的需求量能夠平衡。只有這個(gè)東西平衡了，這個(gè)市場(chǎng)才是一個(gè)和諧的市場(chǎng)，否則就是爆漲爆跌，就是一個(gè)不和諧的市場(chǎng)。

　　主持人：前一段時(shí)間您和任志強(qiáng)在窮人、富人的分區(qū)居住上有不同的見(jiàn)解，但是也有人說(shuō)，窮人如果和富人一起住，可能使他們的心理偏激，更容易造成犯罪，您怎么看？

　　潘石屹：這實(shí)際上是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，我們?cè)谝?guī)劃一個(gè)城市的過(guò)程中用什么樣的指導(dǎo)思想去規(guī)劃這個(gè)城市。其實(shí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)證明，把窮人和富人截然分開(kāi)，犯罪率是最高的。例如像美國(guó)有一個(gè)城市——洛杉磯，窮人住一個(gè)地方，富人住一個(gè)地方，結(jié)果最后這個(gè)城市里面的犯罪率是比別的城市高好幾倍，其中有一個(gè)指標(biāo)就是十萬(wàn)人里面的強(qiáng)奸率，它好像比第二名高3、4倍來(lái)，它是每年十萬(wàn)人里有36個(gè)人被人強(qiáng)奸，這是一個(gè)非常驚人的數(shù)字，所以不是我們頭腦中想象的安全不安全，而是事實(shí)證明，截然把他們分開(kāi)是不利的，尤其是對(duì)城市的安全是不利的。

　　主持人：但是如果一些樓盤的房?jī)r(jià)已經(jīng)到一定高度，那么可能地產(chǎn)商本身并沒(méi)有意識(shí)到，但是卻在客觀上造成了窮人和富人的分區(qū)，潘總您同意這種觀點(diǎn)嗎？

　　潘石屹：其實(shí)就要融合，窮人和富人不一定居住在同一座樓上面，可是樓的旁邊可能就有一些比較低檔的房子，這樣工作、就業(yè)也會(huì)比較方便，相互之間提供服務(wù)，相互之間提供就業(yè)的機(jī)會(huì)，如果把他們截然分開(kāi)，這個(gè)城市就會(huì)沒(méi)有效率，從一個(gè)地方跑到另外一個(gè)地方上班，可能就會(huì)很遠(yuǎn)。

　　主持人：現(xiàn)在存在很多窮人確實(shí)沒(méi)房子住，您認(rèn)為對(duì)于他們最大的買房的障礙，或者是住房是人最基本的需求，對(duì)他們來(lái)講最大的障礙在哪里？

　　潘石屹：分兩部分，一部分是收入比較偏高的人，應(yīng)該是用二手房去解決，如果他收入比較低，他的預(yù)期一定要買上一套新房子才能住，這樣它倆之間差距比較大，如果把二手房建立起來(lái)，尤其是我們過(guò)去好幾十年時(shí)間，分的公房，這個(gè)市場(chǎng)能夠建立起來(lái)，可以讓這些低收入的人先住舊房子，面積小一點(diǎn)的房子，這樣收入和房?jī)r(jià)之間的矛盾就不會(huì)非常突出了。還有一部分是城市中最貧困的人，這些東西當(dāng)然是政府的責(zé)任了，政府要做更多的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋，去解決他們居住的問(wèn)題。

　　主持人：您在新浪的博客流量不斷沖高，最近又出了書，有網(wǎng)友想讓您談?wù)劯邢�，另外這本書的利潤(rùn)有沒(méi)有想跟新浪的分成？

　　潘石屹：新浪的博客的確是流量非常大的，我以前是在SOHO小報(bào)上寫博客，半年時(shí)間的訪問(wèn)量是3萬(wàn)多，可是搬到新浪半年已經(jīng)突破800萬(wàn)的訪問(wèn)量。所以，新浪確實(shí)是提供了一個(gè)大家相互交流的平臺(tái)，尤其是博客的交流性、互動(dòng)性非常好。而且我發(fā)現(xiàn)這個(gè)博客，一開(kāi)始的訪問(wèn)量比較少，可是最后是曲線的增長(zhǎng)。在達(dá)到100萬(wàn)的時(shí)候是花了好長(zhǎng)好長(zhǎng)時(shí)間，以后從100萬(wàn)到200萬(wàn)，200萬(wàn)到300萬(wàn)越來(lái)越快，這可能是叫滾雪球的效應(yīng)，我的博客現(xiàn)在估計(jì)已經(jīng)差不多850萬(wàn)的訪問(wèn)量，這個(gè)量是非常大的。至于博客出書是一個(gè)探索性的，博客免費(fèi)可以看的東西，你出一個(gè)書，別人愿不愿意花錢來(lái)買，有好多人也是質(zhì)疑，你這些書到底能不能賣得出去。所以，長(zhǎng)江文藝出版社愿意拿我的BLOG做試驗(yàn)，我是積極配合他們，對(duì)我來(lái)說(shuō)我沒(méi)有收一分錢的稿費(fèi)，完全是義務(wù)，配合他們，我也沒(méi)有出書收益，我也沒(méi)有考慮跟新浪的博客頻道如何去分成。

　　主持人：您最近演了《阿司匹林》，您當(dāng)初為什么演這部戲？您覺(jué)得演戲的時(shí)候?qū)τ谝粋�(gè)企業(yè)家來(lái)說(shuō)有哪些地方難以突破？

　　潘石屹：這是一個(gè)特別偶然的機(jī)會(huì)，有人說(shuō)幫幫忙，我原來(lái)誤以為演電影跟拍電視都差不多，實(shí)際上是完全不一樣的，拍電視說(shuō)的話是你的話，可是演電影的話，說(shuō)的話是導(dǎo)演的話，是編劇的話，不光是對(duì)一個(gè)企業(yè)家，對(duì)一個(gè)成年人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有受過(guò)一個(gè)專業(yè)訓(xùn)練的人來(lái)說(shuō)是很大的挑戰(zhàn)，最大的挑戰(zhàn)是背臺(tái)詞，因?yàn)樾〉臅r(shí)候可能做過(guò)這種訓(xùn)練，現(xiàn)在死記硬背的東西越來(lái)越少了。可是演電影有一個(gè)基本功就是得背臺(tái)詞。

　　網(wǎng)民：現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)飆升，都說(shuō)即將重復(fù)上海的老路，如果您是建設(shè)部官員，您將采取什么措施來(lái)控制這種飆升？

　　潘石屹：第一，我不是建設(shè)部官員，所以不在其位不謀其政，也不知道各位領(lǐng)導(dǎo)怎么想的。第二，從政府的角度控制房?jī)r(jià)是有三個(gè)部門，第一個(gè)部門是國(guó)土部門，他有沒(méi)有意識(shí)到提供多大的土地供應(yīng)量才能跟市場(chǎng)平衡。第二，管錢的部門是中國(guó)人民銀行。第三，管稅的部門可能是稅務(wù)局。作為建設(shè)部，它可能更多是做一些政策的研究，提供一些市場(chǎng)的信息。

　　網(wǎng)民：您夫人學(xué)歷很高，并且文化背景和您很不相同，您感覺(jué)和她在一起有沒(méi)有文化上面的沖突或者是難以溝通的地方？

　　潘石屹：一定會(huì)有的，因?yàn)閮蓚�(gè)人背景不一樣，走在一起，看問(wèn)題的角度都不一樣。可是這個(gè)時(shí)代是一個(gè)大合作、大團(tuán)結(jié)的時(shí)代，不光要跟自己的夫人團(tuán)結(jié)，要跟各種各樣的的人合作團(tuán)結(jié)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)代誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。

　　我們利潤(rùn)總額的一半交了稅

　　主持人：今天有一個(gè)報(bào)道，他說(shuō)前一段時(shí)間石油征收暴利稅，潘總您對(duì)這個(gè)怎么看？您有沒(méi)有留意到這個(gè)報(bào)道？今天一個(gè)網(wǎng)民說(shuō)房產(chǎn)是不是也應(yīng)該征收一下暴利稅？

　　潘石屹：石油我沒(méi)太關(guān)注，可能是中國(guó)石油和石油制品價(jià)格和國(guó)際不同步，石油這種產(chǎn)品應(yīng)該是跟國(guó)際價(jià)格相同步，這樣可能會(huì)好一些。至于石油收暴利稅這個(gè)消息我沒(méi)看到，確實(shí)沒(méi)法評(píng)論。您是要把我引到房產(chǎn)要不要征收暴利稅？

　　主持人：對(duì)。

　　潘石屹：其實(shí)已經(jīng)征收了，有營(yíng)業(yè)稅，有企業(yè)所得稅，還有土地增殖稅。

　　主持人：總共征收的稅率有多高，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)。

　　潘石屹：房地產(chǎn)的稅率比別的行業(yè)還要高，因?yàn)橹皇菭I(yíng)業(yè)稅就比別的行業(yè)要高好多，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅是5%，尤其是土地增殖稅是其他產(chǎn)業(yè)沒(méi)有的。

　　主持人：再加上其它的稅率，在一塊兒能夠有多高？

　　潘石屹：不一樣，你的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)不一樣是不一樣的。基本上算了一下每年稅后的利潤(rùn)，可能跟交了稅的錢是差不多的，可能一些做低檔商品房的稅收會(huì)比較低一點(diǎn)。當(dāng)然中國(guó)的稅收有的時(shí)候比較亂，有各種各樣的優(yōu)惠政策，注冊(cè)在不同的區(qū)域可能有各種各樣的優(yōu)惠政策。所以，中國(guó)房地產(chǎn)稅收，我在兩年前就看到國(guó)家稅務(wù)總局有一個(gè)報(bào)道，說(shuō)是要改革房地產(chǎn)的稅收，讓它透明、公開(kāi)、簡(jiǎn)化�？墒莾赡曛�后好像沒(méi)有太大的變化。

　　主持人：潘總您剛才說(shuō)話的意思是您把您掙的一半的錢都交了稅？

　　潘石屹：利潤(rùn)總額里差不多50%是稅金，另外50%是稅后利潤(rùn)。

　　網(wǎng)友：潘總，您的新片《阿司匹林》里有沒(méi)有和梅婷的激情戲？

　　潘石屹：沒(méi)有。

　　主持人：潘總您是不是覺(jué)得這種戲?qū)τ谝粋�(gè)傳統(tǒng)的男人來(lái)說(shuō)，如果演激情戲?qū)δ鷣?lái)說(shuō)是超越了一定的界限？

　　潘石屹：那我就是沒(méi)超越。

　　主持人：接下來(lái)我們?cè)倭囊幌虏�鰲。您每年都去博鰲，覺(jué)得有什么新意？每年辦得是不是都太一樣了？

　　潘石屹：博鰲辦了六屆，從一開(kāi)始辦的時(shí)候還是覺(jué)得人們有點(diǎn)新鮮感，可是如果只是重復(fù)幾個(gè)老面孔，做會(huì)議也要不斷的創(chuàng)新。所以博鰲亞洲論壇秘書處，他們也在不斷創(chuàng)新，去年他們就提出來(lái)不能光談國(guó)家政治、世界和平的問(wèn)題，還要談一些老百姓比較關(guān)心的話題，例如像高科技、汽車、房地產(chǎn)。所以，從去年開(kāi)始他們就加了這樣一些通信行業(yè)的分論壇、汽車行業(yè)的分論壇、房地產(chǎn)行業(yè)的分論壇，實(shí)際上這樣一個(gè)大的會(huì)一定要辦得豐富、多元化，每一次人們?nèi)ゲ艜?huì)有一些收獲。我去年到達(dá)沃斯去，各種各樣的人都有，參加會(huì)的人也好，講演的人也好，都會(huì)滿足他們不同的需求。如果是一個(gè)這樣大的會(huì)議辦得非常單一，官方的色彩特別重，可能對(duì)它的活力、生命力都會(huì)有一些影響的。

　　主持人：您在海南博鰲有一個(gè)項(xiàng)目凱賓斯基酒店，也就是每年記者村住的地方。您當(dāng)初為什么去投這塊地產(chǎn)呢？

　　潘石屹：當(dāng)時(shí)還是在這邊要開(kāi)博鰲亞洲論壇，然后把博鰲定成了亞洲博鰲論壇的永久會(huì)址，所以我們算是第一次去這邊建房子的。咱們可能從思想上面、精神上面對(duì)亞洲博鰲論壇沒(méi)有多大支持，我們就在物質(zhì)上面對(duì)亞洲博鰲論壇有一個(gè)支持。實(shí)際上對(duì)亞洲博鰲論壇支持，實(shí)際上是亞洲人有了一個(gè)交流的地方，有一個(gè)討論問(wèn)題的地方。

　　主持人：您當(dāng)初是投入多少錢做這塊地呢？現(xiàn)在收回了多少錢？

　　潘石屹：基本上打了一個(gè)平手，不賠不賺。

　　主持人：最近這塊地改了名字，你現(xiàn)在對(duì)它的下一步定位是什么？

　　潘石屹：改名字是改成“凱賓斯基”是吧。因?yàn)槲覀冮_(kāi)始管理確實(shí)覺(jué)得隔行如隔山，要管理一個(gè)飯店我們還是外行，所以我們聘請(qǐng)凱賓斯基給我們管理，他們的管理水平比我們的管理水平要高一些。

　　主持人：潘總花了多少錢讓他們代你們管理？

　　潘石屹：不是花錢，是賺完了錢我們有一個(gè)分成比例。

　　主持人：潘總方便透露這個(gè)比例嗎？

　　潘石屹：比例我記不清了，比較復(fù)雜，完成多少怎么分成，賺的越多，分的越多。

　　網(wǎng)民：能不能談?wù)剺I(yè)主和物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商業(yè)的關(guān)系，現(xiàn)在是什么樣的關(guān)系？將來(lái)會(huì)向什么樣的方向發(fā)展？

　　潘石屹：現(xiàn)在可能是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在過(guò)去的幾年時(shí)間，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間，這些東西，這樣的關(guān)系都是探索性的關(guān)系，誰(shuí)也不知道一個(gè)好的方式是什么樣的方式，尤其我記得2000年、2001年時(shí)，相互之間的沖突非常多，基本上三方在一起打架。其實(shí)作為一個(gè)小區(qū)，如果打架是非常不好的，物業(yè)也不會(huì)升值。另外，對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定也是沒(méi)任何好處的，如果是要建立和諧社會(huì)，每一個(gè)區(qū)都是業(yè)主管理委員會(huì)跟物業(yè)管理公司打，各方面在打，這是非常不好的。所以，從現(xiàn)在開(kāi)始，更多的是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司相互之間磋商，用合作的辦法，如何把一個(gè)小區(qū)管好，管得讓大家舒服，物業(yè)也可以升值。

　　網(wǎng)民：潘總，您認(rèn)為下一步北京的地產(chǎn)投資熱點(diǎn)在哪里？

　　潘石屹：還是幾個(gè)比較聚焦的點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期只有聚合是有效益的。像北京的幾個(gè)熱點(diǎn)，CBD是聚合度非常高的點(diǎn)。下一步奧林匹克公園周圍，政府有大量的基礎(chǔ)設(shè)施投進(jìn)去，到2008年以后效用都會(huì)發(fā)揮出來(lái)。還有像中關(guān)村、西部的金融一條街，這些點(diǎn)都是一些比較好的點(diǎn)。

　　網(wǎng)友：我想問(wèn)，如果你不做房地產(chǎn)業(yè)，你希望做什么？

　　潘石屹：做房地產(chǎn)業(yè)我還是比較得心應(yīng)手的。

　　主持人：您現(xiàn)在做出版業(yè)、電影行業(yè)都做得比較好？

　　潘石屹：都不成功，出版業(yè)和電影行業(yè)都沒(méi)有賺錢，所以跟長(zhǎng)江文藝出版社都沒(méi)有談稿費(fèi)和分成。

　　網(wǎng)友：您所經(jīng)歷最差的逆境是什么樣的？當(dāng)時(shí)您的心態(tài)是什么樣的？

　　潘石屹：經(jīng)歷最差的和心態(tài)最不好的是在逆境中，感覺(jué)離開(kāi)了這一段不愉快的經(jīng)歷或者是逆境，你就會(huì)覺(jué)得都是無(wú)所謂的，沒(méi)有克服不了的困難，路都可以走得過(guò)去。所以，人們常常壓力比較大，或者壓力大的出問(wèn)題，多半是鉆了牛角尖出不來(lái)了。實(shí)際上你要回過(guò)頭來(lái)看，沒(méi)什么逆境，沒(méi)什么克服不了的困難。

　　主持人：潘總你有沒(méi)有什么最開(kāi)心的時(shí)候？比如您掙了很多很多錢的時(shí)候特別開(kāi)心？

　　潘石屹：一開(kāi)始賺第一筆錢的時(shí)候還是很高興的，就是興奮，賺到錢了。

　　主持人：現(xiàn)在錢對(duì)您來(lái)說(shuō)呢？

　　潘石屹：以后就越來(lái)越淡，以后就好像是一個(gè)數(shù)字、符號(hào)似的。

　　主持人：潘總你有沒(méi)有想到退休的問(wèn)題，如果退休會(huì)讓誰(shuí)接替您的生意？

　　潘石屹：還沒(méi)太想，因?yàn)椴?0多歲，我覺(jué)得還可以做著干一干。當(dāng)然最后要退休下去，要不想做的話，還是希望能夠把這個(gè)公司變成一個(gè)公眾股公司，就是交給社會(huì)。

　　網(wǎng)民：投資用房和商用房，哪個(gè)利潤(rùn)最高？

　　潘石屹：商用房，不僅僅是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)高，作為購(gòu)買房子的人，出租回報(bào)率比普通用房高得多。北京上海的情況都差不多是一樣的。

　　主持人：您覺(jué)得博鰲論壇辦了很多年了，對(duì)于亞洲經(jīng)濟(jì)起了什么樣的指導(dǎo)作用？

　　潘石屹：主要是交流，對(duì)我來(lái)說(shuō)每一次去都是很有收獲的，可以見(jiàn)到不一樣的人、不同行業(yè)的人，他們的想法可能你要仔細(xì)聽(tīng)的話，都會(huì)給你有啟發(fā)的。

　　主持人：今天早晨有一個(gè)報(bào)道說(shuō)北京的物業(yè)費(fèi)比其它城市都高，您對(duì)此怎么看？

　　潘石屹：我沒(méi)看到這樣的消息，這是跟中國(guó)的城市比還是跟國(guó)外的城市比？國(guó)外的城市物業(yè)管理費(fèi)比中國(guó)城市的物業(yè)管理費(fèi)還要高得多，可能勞動(dòng)力成本也都要高。

　　主持人：潘總，您接下來(lái)有沒(méi)有想到在北京其它地方買地？

　　潘石屹：作為北京的CBD，地是越來(lái)越少了。因?yàn)榇蟾旁谶^(guò)去的十年時(shí)間，我們都非常聚焦，就在北京的CBD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)了4、5個(gè)項(xiàng)目�，F(xiàn)在北京的CBD沒(méi)有地了，我們就不得不出去，到北京別的區(qū)域去。

　　主持人：今天的聊天由于時(shí)間的關(guān)系到此結(jié)束。非常感謝各位網(wǎng)民的參與，也非常感謝潘總抽時(shí)間來(lái)參加這個(gè)聊天。謝謝！

　　潘石屹：謝謝，謝謝大家。