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采用保租銷售的方式，實際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，潘石屹認(rèn)為個中風(fēng)險巨大。但同意潘石屹想法的人甚少，其中的原因何在？
□ 本報記者 鄧妍
不同的人從不同的角度看同樣的問題，得到的判斷往往會不一樣。
和經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員及金融界感觸不一的是，在房地產(chǎn)開發(fā)商、北京SOHO中國公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹眼里，中國地產(chǎn)金融的風(fēng)險不完全局限在信貸風(fēng)險、土地風(fēng)險范疇之中，保租銷售這種銷售模式，同樣可能引發(fā)行業(yè)風(fēng)險。
保租銷售是房地產(chǎn)業(yè)界的俗稱，建設(shè)部的官方命名為“售后包租”，具體是指商鋪開發(fā)商在銷售過程中，承諾不僅可以代業(yè)主收租金，還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主。
潘石屹近日在接受《財經(jīng)時報》專訪時強(qiáng)調(diào)，采用保租銷售的方式，實際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有非法集資之嫌。
不過，同意潘石屹想法的人甚少，多數(shù)人甚至認(rèn)為這根本不是風(fēng)險。個中原因很簡單，對保租銷售形式質(zhì)疑，將損害一部分和潘石屹同樣身份的房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。
保租銷售“真身”
盡管建設(shè)部在2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條中明文規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，保租銷售依然開展得如火如荼。
用這四個字在互聯(lián)網(wǎng)上檢索，能看到不少樓盤借助于此火爆熱銷。
2005年11月6日，錦繡大地物流港一期開盤，當(dāng)天即成交商鋪474個，認(rèn)購額突破1.7億元，創(chuàng)造了京城產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的神話。開發(fā)商在營銷手段方面，采用的正是“10年包租，年9%回報”模式。
《財經(jīng)時報》在調(diào)查中了解到，保租銷售最早出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代初期，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等多種形式，但萬變不離其宗，基本都以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。
保租銷售的風(fēng)險，在于開發(fā)商往往在銷售過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，一旦開發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報率將不可能實現(xiàn)，租金的預(yù)期很難保證，屆時，投資者將蒙受損失。
此外，開發(fā)商之所以采用“保租套現(xiàn)”模式，往往是由于資金緊張。一旦融資成功，開發(fā)商可能并不真正將資金用到開發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，可能面臨由此產(chǎn)生的諸如開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的風(fēng)險。
這兩種風(fēng)險引爆的后果，都可能導(dǎo)致銀行提供的相應(yīng)貸款打了水漂。
在潘石屹看來，個別房地產(chǎn)開發(fā)商采用的保租銷售等違規(guī)銷售方式，使得中國房地產(chǎn)暗藏了一大風(fēng)險。目前，之所以未能引起監(jiān)管部門和房地產(chǎn)業(yè)界的注意，原因在于相關(guān)風(fēng)險還沒有整體爆發(fā)。
整體與局部風(fēng)險之辯
早在2003年年底，潘石屹就曾對房地產(chǎn)金融風(fēng)險發(fā)表過看法。當(dāng)時，潘石屹眼中的房地產(chǎn)業(yè)存在三大金融風(fēng)險。
首當(dāng)其沖的大風(fēng)險是土地違規(guī)。當(dāng)年，五部委聯(lián)合查處土地違規(guī)案件高達(dá)14.6萬起。如果這些違規(guī)土地蓋上了樓卻賣不出去，將造成銀行的大筆呆壞賬。
第二個風(fēng)險是大規(guī)模圈地。不少房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的很多土地并非通過公開招標(biāo)拍賣取得，只是和鄉(xiāng)政府、企業(yè)簽了協(xié)議，就大肆向銀行申請貸款。在潘石屹看來，這種大規(guī)模圈地隱藏的風(fēng)險太大。
第三種風(fēng)險來自炒家的投機(jī)行為。
時隔近三年，潘石屹向《財經(jīng)時報》回想起當(dāng)初的判斷時，確認(rèn)前兩種風(fēng)險已經(jīng)表現(xiàn)出來。
當(dāng)年，許多冒著法律風(fēng)險去圈地的房地產(chǎn)發(fā)展商，其圈來的土地目前已經(jīng)被政府陸續(xù)收回，他們的定金也被政府沒收。值得注意的是，這些開發(fā)商往往依靠土地協(xié)議向銀行申請巨額貸款，當(dāng)圈地被收回后，“背后的金融機(jī)構(gòu)是很難受的”。
潘石屹向《財經(jīng)時報》指出，評價房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險，最重要的參考指標(biāo)是土地價格、房價和租金價格，從這三方面分析看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)從總體上并未出現(xiàn)大的問題。在他看來，第三種風(fēng)險雖也存在，但只是局部、個別項目的風(fēng)險，并不構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險。
企業(yè)自身的中國功夫
潘石屹備加推崇吳稼祥新近出版的新著《加減——博弈與設(shè)局的中國功夫》。在這本書中，吳稼祥強(qiáng)調(diào)“加未必多，減未必少，適時而行，合謀而動”的加減法則。
書中描述了這樣一段內(nèi)容：“1998年1月，亞洲金融風(fēng)暴剛過，當(dāng)時的國務(wù)院總理朱(金+容)基視察深圳，問當(dāng)?shù)嘏阃藛T是否有可能借房地產(chǎn)開發(fā)啟動經(jīng)濟(jì)，萬科老總王石居然一連回答了四個‘不行’，市領(lǐng)導(dǎo)惶恐不安，朱(金+容)基卻微笑頷首，當(dāng)即聘請王石做自己的房地產(chǎn)顧問。”
在潘石屹看來，防范房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險，需要有專業(yè)知識和經(jīng)驗的金融機(jī)構(gòu)，能夠針對不同地區(qū)、不同產(chǎn)品的風(fēng)險和收益進(jìn)行分析和評估。
但控制相關(guān)風(fēng)險的發(fā)生，并不完全是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任。從房地產(chǎn)企業(yè)自身看，也應(yīng)著力在自我體系內(nèi)化解風(fēng)險。
具體而言，房地產(chǎn)公司最重要的是生產(chǎn)出產(chǎn)銷對路的產(chǎn)品，如果生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不對，就會成為風(fēng)險的根源。此外，潘石屹強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)公司應(yīng)量力而行，不要盲目的為擴(kuò)大公司規(guī)模，將負(fù)債率提得太高。(032754)
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