SOHO中國潘石屹：政府應出錢幫助低收入者買房

　　1月19日10:30-11:30，新浪網百富人生欄目邀請SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹(博客)做客嘉賓聊天室，與網友就創業、Blog與北京房地產市場現狀等問題進行交流。以下為聊天視頻和實錄：

　　視頻：SOHO中國董事長潘石屹做客新浪

　　主持人：各位網友大家好，今天我們新浪網百富人生欄目邀請到SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹先生，今天我們聊的是創業，請潘石屹先生和我們新浪網友打聲招呼吧。

　　潘石屹：網友們好。

　　主持人：我想問您一個比較隱私的問題，您有多少錢，比如現在有人綁架了您，您愿意出多少錢贖自己？

　　潘石屹：第一，各種各樣的富豪榜，你要仔細看的話，都沒有我。他們曾經動員過我，讓我上各種各樣的富豪排行榜，我都很耐心地把我的財務狀況跟他們說了，我說按照你們的最低線我也達不到標準，我不能打腫臉裝胖子，等我賺到那些錢，我再給胡潤寫份申請書。可是我今天擁有的物質財富，對我來說已經夠吃夠穿了，我很知足。綁架我的話，我從來沒有想過，我想也不會有人綁架我，如果要綁架我的話，贖金是零。

　　主持人：潘總回答得非常精彩，現在有很多網友想讓您預測一下，2006年北京房價和全國房價的走勢。

　　潘石屹：從03年底開始，我每年年末年初的時候都會說一些話，預測一下下一年房地產變化的趨勢。我記得03年底的時候，我預計04年一年房價應該漲，還有一些別的趨勢，結果沒想到社會上整個的反應是特別負面的反應，我最后反思，可能是我處在一個房地產發展商的位置，如果做這樣公開預測的話，就有點王婆賣瓜，或者是媒體上說的炒作，甚至有哄抬物價的嫌疑。所以05年初的時候，也有好多媒體問我，我好像記得也是在新浪網上，別人問我，04年你已經預測了，05年你怎么預測，我就說05年可能是中國房地產最不確定的一年，因為能夠看到，04年的下半年，全國各地的房價上漲的速度都很快，成交量上漲速度也很快，這樣的話，作為一個行業，如果它發展太快的話，一定會對別的行業帶來壓力，制造出新的矛盾。這種矛盾有可能是通過市場來解決，也可能是通過政府的政策來解決，實際上05年房地產走的一條路是通過政府的政策，通過對房地產行業的宏觀調控，來化解這個矛盾。

　　其實我在05年底的時候，也有這樣一種想法，很想靜下心來做一些研究，根據以往一段時間的數字，來預測一下06年的一些趨勢。我寫了一個草稿，想講講06年中國房地產變化的十大趨勢，但后來我想這個還是不對媒體公開為好。作為我做人的原則，一定要說實話，說真話，我心里面怎么想的就怎么說。可是說出來的話，大眾在讀這些東西的時候會有不同的理解，我怕又背上哄抬物價，制造泡沫的嫌疑。

　　我作為一個房地產發展商，處在利益的一方，所以我寫的這些東西，考慮再三，覺得還是不公開好。本來上一次我們計劃是在2005年12月底上海開住交會的時候，開始把我的這個預測公開，我想了再三，還是放棄了。

　　主持人：潘總，您對您以前對房價的預測，感覺效果怎么樣，您覺得您和那些專家學者PK的時候，對房價的走勢是您預測準，還是他們學者的預測準？

　　潘石屹：因為中國的專家學者比較多，經常和我PK的，易憲容算是一個了。我第一次跟他見面，大概是在三年前，三年半前吧。是在北京電視臺的《國際雙行線》節目中，我記得他當時情緒非常激動，我在對話中，很少碰到這樣觀點非常尖銳，態度非常激烈的學者，我記得易憲容在鏡頭前面，反復地說：“民眾千萬不要買房子，房價一定會跌的。”有各種各樣的手勢，情緒非常激動，當時確實把我嚇了一跳。其實我們也沒有勇氣，也沒有這個自信心明確說明年的房價一定漲，或者跌，因為市場的不確定因素非常多。從基本面來說，我覺得房價沒有跌的可能性，第一中國的經濟很健康，很穩定，另外北京的租金回報率是全世界最高的，從基本層面的數字來看，不太可能跌，可是易憲容說得非常堅決。三年時間過去了，房價沒有跌，他告訴觀眾，不讓他們購買房子，今天看，聽易憲容的人都上了他的當了。所以，我在上次跟他PK時，他一上來就跟我說：“網絡上又讓我和潘石屹PK，他不是我的手下敗將嗎。他跟我PK什么呢”。我就問他，“你記不記得三年前你勸告民眾說房價一定要跌？”他說記得，我說，三年后的今天你認為你的話是對還是錯的，這些人上沒上你的當？易憲容說這些話是對的，三年時間太短了，時間還沒到，時間一到房價一定會跌的。我說三年時間短，什么時間是長呢，一百年、一萬年的話，我們都死了。

　　像對房價，經濟的預測，我們不能針對一個太長的時間，能夠看清楚未來一兩年就相當不錯了，三五年的事情，確實在市場上面是很難預見的事情，很難看得清楚。

　　主持人：您好像說過香港的房價是北京的十倍，還是五倍，我記不清了，您認為北京房價有可能朝這個趨勢發展嗎？

　　潘石屹：北京和香港這些國際化大都市的情況不是很一樣，可是也有相同的地方，就是從北京基本的發展來看，它有一個方向，就是向國際化大都市發展，按照北京市政府的提法叫“國際城市”，我們看一下全世界“國際城市”的房價都是比較高的，倫敦，香港，紐約，東京，都是比較高的。但是要跟中國的房價比的話，已經是高得離奇了，缺少可比性，咱們不能說中國一個人均GDP1700美金的國家，跟一個人均GDP三萬美金的國家比，這個實際上缺乏一個可比性。單純從房價來看的話，別的城市的房價我沒有最新的資料，上個月，我去了一次英國倫敦，因為小孩在那邊上學，所以我在那里買了一個面積很小的房子。按照我的經驗來說，買房子面積可以小，可是地理位置一定要好，我買的房子在倫敦也算是非常好的位置了。算完以后，這個房子的價格，正好是我們國貿對面建外SOHO的房價的七倍，折合成每平方米人民幣的價錢是七倍。

　　我想有好多人也說，北京房價太高了，我在北京買一套房子，在紐約，在倫敦也可以買到一套房子，其實這個觀點是不對的。紐約等國際城市的房價大概是北京同樣地段，同樣類型的房子的七倍價格。

　　主持人：有網友問您一個略微有點尖銳的問題，中國的房價和個人收入相比是不是有點高了呢？

　　潘石屹：實際上這個是爭論了好長時間的問題了，大家都算出來各種各樣的數據，中國現在，你如果單純從個人收入和房價來看的話，房價是比較高的，可是這里面也存在一些問題。在中國，絕大多數房子的成交都是新房子，二手房成交量是非常少的，如果等到二手房市場建立起來，二手房成交量甚至可能比新房子的成交量還要大，這樣的情況下，市場上面平均房子的銷售價格就會降下去，所以現在從這一點來看，中國的房地產可能在發展過程中存在好多問題，解決這些問題的關鍵，我想一個是土地，一個是二手房市場。現在對一個低收入的人來說，對一個剛參加工作的人來說，他要買上一套新房子，他的收入，要跟新房子的房價比可能有一個特別大的差距。如果能把二手房盡快建立起來，讓舊房子，解放初期建的房子，文革時候建的房子，能夠在市場流通起來，剛剛參加工作的人，剛剛畢業的人，他的目標不一定是要購買新房子，他可以去購買舊房子，舊房子和他收入之間的差距就不會很大了。

　　主持人：潘總，您剛才提到，和您PK的易憲容，他今天提了一個觀點，房地產征收持有稅，就能夠調節過高房價，您對他的觀點怎么看？

　　潘石屹：全世界基本上都有房地產的持有稅，就是我們平時說的物業稅，你擁有一套房子要交稅，而且一些西方國家，每年都在評估您的房子，今年可能值一百萬，明年可能房價升了，兩百萬，他是按兩百萬征你的稅。這樣也很利于二手房市場的建立，現在可能一個人有兩三套房子，你不征收他的持有稅的話，他就可能長期擁有這個房子，如果你征收他的持有稅，就是物業稅的話，他會把房子流通起來，換成自己的現金，或者是別的財富。

　　所以，政府提出來要征收持有稅、征收物業稅的時候，我覺得是一個很好的辦法，可以解決一部分問題，另外可以促進二手房的交易量的增加。

　　可是在中國，對物業稅，就是物業的持有稅這個稅種探討了好長時間，我想大概有三、五年的時間，一直沒有實施，最大的一個原因是法律上的障礙。因為中國的房子土地使用的期限是五十年，七十年，這個土地是從政府那里租出來的，拿一個租賃的東西，再收他的物業稅的話，這個法律上是有障礙的，只有這個房子是屬于你的，永久的產權，才可以收這個稅，如果租五十年，七十年的話，像西方國家征這個物業稅的話，好象法律上有一定的障礙。除非出臺這個法律的時候，我們重新定義我們的物業，就是租的，我也算是你的物業，這樣的話可能就會在法律上面有所突破。

　　主持人：說到稅的問題，潘總您前一陣子也是媒體報道的焦點，好像國家稅務，官方出了一個文件，說房地產是納稅的侏儒，好像潘總您用公司的具體事例抨擊了一下，您能再給我們網民解釋一下嗎？

　　潘石屹：房地產在納稅行業中，占的份額非常少，其實這個不是事實。因為我們要看的是一個行業，這個行業，就是整個房地產行業。現在全國經濟普查第三號公告中說，2004年末，全中國的房地產企業有5.9萬個，和中國電信，中國石油這樣的全中國只有一兩家的企業，或者中國銀行，建設銀行什么的是不一樣的，一個有幾萬家企業的一個行業，你要加起來考慮。我也從新浪網上看到一個消息，是兩個星期前的一個消息，北京市稅務局的一個副局長在答記者問時說，2005年北京房地產的稅收收入，第一次超過服務行業，成為全北京各行業中納稅額排列第一名的行業。所以這樣看的話，并不是房地產行業納稅低，如果把這些公司全加起來的話，它還是排列在前面的。

　　主持人：最近還有一件比較新鮮的事情，就是說您和王石PK，說房地產有沒有暴利，您說房地產最高利潤只有26%，您給我們解釋一下好嗎。

　　潘石屹：這可能是一個媒體的演繹吧，我有好幾個月沒有見過王石了，沒有那種激辯。房地產暴利，大家都談了很多了，我就做了一些基礎的工作，先把上市公司的年報拿過來，上市公司的年報都是公開的，看了一下，房產利潤也就是百分之十左右。我算了一下，假定我們建房子的成本，土地的成本，管理費用都是零，我們的毛利率是百分之百，去掉營業稅，去掉所得稅，去掉土地增值稅，凈利潤率是26.6%，如果是按章納稅的，沒有享受任何優惠政策的，最高的利潤率就是26.6%，不會超過這個數的。這個數字出來以后，我看到有媒體報道，說房地產的利潤率是90%，60%，這是不科學的，這個報道還說房地產行業是一個暴利行業，最起碼形象上是一個暴利行業，這個“看起來像”主要表現在土地的尋租現象里。對這個問題，我有這樣幾個觀點：

　　第一點是從所有的統計數字來看，從官方的統計年報來看，房地產不是一個暴利行業，實際上最準確的應該是去年全國的經濟普查得出的數據，全國經濟普查中得到的結論，房地產的利潤率是7.77%，這個跟媒體上面渲染的90%，50%差距太大了。有人說全國經濟普查數字是錯的，房地產利潤率很高，那我們相信誰的，難道相信一個個人做的？而且我在網上也看到一個同樣的消息，實際上經濟普查工作是很認真的，有一個法律，有一個機構，去保證這個數字的真實性，我看到北京有三家房地產公司，漏報，或者謊報了數字，受到了審計部門的處罰，罰款三、五萬元。政府用大量的人力，大量的機構，并有一個《統計法》在后面支持，統計出來的數字是7.77%，如果我們不相信這個數字，我們相信誰的數據呢？某一個經濟學家統計出來的數字是可信的嗎？這就像有些人說，看小區亮燈的很少，就是空置率很高，按這樣的方法分析問題，研究問題的話，最后的結論一定是瞎子摸象的結論，一定是不全面的，我們必須依據政府的統計數字說話，這樣才有說服力。另外他們說，看起來像，形象上面像個暴利行業就更沒道理了，我們盡量要避免犯這樣“看起來像”的錯誤。

　　主持人：有網友問您，能說說您現在主要關注什么事情，給我的印象，您總是在休假，參加論壇，難道沒有一些商業事務嗎？

　　潘石屹：商業事務也在做著，去年我們銷售額是33.42億，這可能是北京最高的。我們2004年給政府交的稅金，每個人，就是跟我們簽了合同的，從我們的普通員工到高級的職員，每個人給政府貢獻的稅金是92萬人民幣，今年這個數字比2004年要低一點。今年由于宏觀調控的原因，銷售受到一些影響，另外我們公司的員工人數有所增加，大概增加了10%左右，我們的人均納稅有所降低，大概是每個人70多萬，這個就是我們做商務活動的結果了。

　　主持人：您是比較悠閑地干工作，給網友一種比較悠閑的感覺，實際上，公司的效益還是很好的。

　　下面我們還有一個網友問，說征收物業稅，要征收多少，才能觸動那些擁有多套房子人的利益，而又會讓廣大的老百姓承擔得起。

　　潘石屹：我們的土地還是批租的土地，另外，有許多年紀大的人，辛辛苦苦干了一輩子，最后房改房，剛剛擁有一套房子，平白無故地說你現在每個月要交物業稅了，我想對他們來說，經濟負擔和心理負擔都是很難承受的，所以我想政府可能在制訂這個政策的時候會很好地考慮，第一套房子要不要征收，當然這個辦法沒有出臺，我想政府的稅務部門都會很好地去研究這些問題的。這些心都不用我們去操了。

　　主持人：在2005年住交會上，潘總表示公司將轉型商業，請問潘總做這樣的決定的原因是為什么，轉型商業對公司最大的挑戰是什么？

　　潘石屹：其實這是一個全面的挑戰，從我們的設計、規劃、銷售，全都不一樣。從住宅在過去十年時間，我所看到的，中國的五萬九千家房地產公司進步都很快的，不光是房地產行業在進步，它的相關行業，建材行業，施工行業，裝修行業進步都很快，你今天建的房子，和十年前的，五年前的，甚至三年前建的房子比較的話，質量都有大幅度的提高。

　　可是在這十年時間，全中國的房地產發展商和它相關的行業，把注意力都放在居住的物業上，而對辦公的物業，商業的物業的研究考慮得非常少。所以我覺得這可能是市場上面比較缺的一部分東西。

　　我們做生意的原則是市場上缺什么東西，哪個行業，哪個品種的產品質量是差的，服務質量是差的，我們就應該去做什么，所以我們決定從2006年開始，把主要的精力放在寫字樓、商業上面，而把住宅放在比較輔助的位置上。

　　主持人：有數據顯示，05年土地供應量比04年有大幅度的減少，請問潘總土地供應減少的原因是什么，05年土地供應量減少是否會導致06年房價速度上升？

　　潘石屹：實際上我們在這方面做了好多的工作，也非常感謝我們公司的兩位員工，他們倆用了十多天的時間，剛剛才把這份報告做了出來，這份數據都是政府的網站上面公開的數字。

　　2004年，土地投放量是非常少的，05年也不多，整個北京土地的供應量是非常少的，這說明什么呢，它會影響到明年房子的供應量，一般情況下是前一年土地的供應量會形成下一年房子的供應量，如果是04年土地的供應量少，就會影響05年房子的供應量，05年土地供應量少就會影響到06年房子的供應量。

　　主持人：這個問題主要是個人投資者咨詢了一個問題，房產作為個人投資的一個主要方式，請您介紹一下，從哪些條件可以判斷出一個項目是否具有優秀的投資前景呢，哪一類房產類型更具投資前景？

　　潘石屹：房地產投資都是一個長期性的投資，跟股票上的投資完全不一樣，我理解就是購買這個物業，逐年出租，實際在一些國際化大都市，購買物業之后再出租的比例是非常大的。

　　所以，首先不能夠抱著一個急功近利的心態，說我今天訂一套房子，明天就出去賺錢。這種的情況，在做房地產投資是非常難的，人們還要做一個長期持有，靠租金的回報收回投資，當然還有一部分是看不到的，物業的升值，這個量也是比較大的。

　　第二個，房子是作為不動產，你選擇的城市，選擇的地段是非常關鍵的，你如果購買這個物業的城市選擇錯了，地段選擇錯的話，你可能的回報率就非常低。

　　主持人：還有網民問您，能講講您生平第一次掙到一百萬的感受嗎，您是怎么第一次掙到您的第一個一百萬的，還有一個問題，你的博客流量超過百萬的感受？

　　潘石屹：我記得賺到第一個一百萬的時候是90年的時候，當時不是我一個人賺的一百萬，而是我們六個合伙人，萬通的六個合伙人一起賺到第一個一百萬，當時心情呢，是從來沒有見到過這樣多的錢，其實整個心情還是特別激動的。從生理的感覺來說，就是全身有點發燙的感覺；博客的一百萬呢，確實對我來說，一百萬人次來看我的博客，對我來說是一個非常非常大的數字。我最大的感受就是感激，有這樣多的人給我捧場，有這樣多的人跟我進行思想的交流，我很感謝他們。

　　昨天晚上，我睡覺之前，最后一眼看了一下博客的流量，好象是99.5萬。我想再過一晚上，到今天中午可能達到一百萬。早上我起來看的話，已經是100.3萬的點擊率了。也就是說在昨天晚上我睡覺的時候，又有好幾千人上我的博客上面去瀏覽，非常感謝他們。

　　主持人：還有網友問，您當初掙到一百萬，現在有很多年輕人他們也想就業和創業，他們也想掙到一百萬，您能給他們一些建議嗎？

　　潘石屹：每個人走的路都是不一樣的，我可能是一不小心走到了商人這條道路，所以就把賺錢啊，利潤啊，交的稅金啊，營業額作為衡量我們對于社會的貢獻，自己的價值的一個標準。其實每個人路都不一樣的，不一定每個人都去做商人，如果這個社會所有的人都是商人的話，這個社會一定是一個畸形的社會，沒有辦法很健康往前發展的社會。所以可能一部分人去做商人，做了商人應該做的事情，一部分人可能做了科學家，一部分人可能做工程師，一部分人可能做了詩人。我覺得都應該是不一樣的，不能夠把賺錢多少，作為衡量我們的價值，和對社會貢獻的唯一的標準，這樣的話實際上就錯了。

　　主持人：還有網友問您，現在出臺了幾個稅收政策，有人說是稅務改革，有人說是進一步抑制房價，您怎么看？

　　潘石屹：其實我看是稅務改革特別明確，就是把各種費用，雜七雜八的費用，統一成一個法律能保證的稅收，另外一個就是要簡化，要公平，還有一個就是前些年有各種各樣的優惠政策，特區有優惠政策，沿海城市有優惠政策，中外合資有優惠政策，其實你回過頭看這些優惠政策都是不公平的，我覺得稅務改革下一步都會把這些優惠政策改掉，讓所有的企業，開發不同的物業品種的企業都在同一個起跑線上，這實際是一個市場經濟的要求。

　　主持人：現在有一個焦點的問題，就是很多窮的人，買不方起房的人的一個問題，我記得王石說，應該給他們蓋七八個人的集體大宿舍，您認為怎么解決，您認為現在中國的富人，他們能承擔多少錢一平米的房子？因為我看到報道，中國的貧富分化已經遠遠超過國際警戒線。

　　潘石屹：對，實際上作為有社會主義性質的國家，在住房問題上面，政府都會拿出一部分錢來，去幫助這些中低收入的人，解決他們的問題。新加坡就是一個例子。

　　另外作為任何一個社會和國家，要平衡、和諧地往前發展，一定要消滅貧富懸殊，讓貧富懸殊越小越好。現在國家提出來共同分享改革開放的成果，這樣的提法就是讓這個社會平衡往前發展，而不是畸形地發展。畸形地發展，實際上對社會中每一個成員，都是沒有好處的。

　　在過去的一段時間里，中國政府從財力的積累來看，是有能力解決這些問題的。2004年的時候，稅收的增長是GDP增長的4倍，4倍這個數字，在我頭腦中想了好長時間，怎么稅收的增長比GDP快四倍呢，因為GDP按照統計指標來看的話，就是利潤、稅收、工資福利，折舊這樣四部分，這應該是同步增長才是一個合理的。如果稅收的收入比GDP四倍的速度增長，當然我還沒有太想明白這個數字，到底為什么會以四倍的速度增長。

　　從另一方面來說，就是國家收上來的稅收量還是比較大的，如果能夠拿出這樣一部分稅收的量，解決一些中低收入的人的吃飯問題，穿衣問題，住房問題，這我想是一個辦法，正好是稅收應該調節的。現在應該說吃飯問題解決了，穿衣問題基本上已經解決了，所以可能應該拿出更多的錢解決的就是住房問題。吃穿住行是人的一個基本的需求了。

　　主持人：您認為現在中國的富人能買得起多少錢一平米的房子，如果中國建最高檔的住宅，賣到多少錢還會有人買？

　　潘石屹：這個問題不是我來回答，而是市場來回答，你看政府的網站上面，交易量的數字，最高的價格就是富人們能承受的價格，可能是主要看北京、上海、深圳這樣的城市。

　　主持人：還有網民問您一個比較難以接受的問題，就是您的太太好象比您要高，您對此有什么感覺？

　　潘石屹：是個子高，還是水平高？

　　主持人：沒有具體說。

　　潘石屹：個子差不多，我的個子是矮了一點，像我們這些四五十歲的人，對個子高低已經不在乎了，又不是談對象的年代，說你找了個對象有多高的個子，個子高低對我們來說是沒有太大的障礙。水平是比我高，我的態度就是多學習吧。

　　主持人：她在您的事業中還起到什么作用呢，網友也問了。

　　潘石屹：我記得，曾經有一個人問過我，在SOHO中國這份事業中，張欣和我占的比重，他讓我用一個百分比衡量，我給他說了一個各占百分之五十，我看這個媒體的朋友顯然覺得我是在應付他，我說這個比例的話，不好劃分。也可以說在我的心目中是各百分之五十，可是如果離開了她，可能SOHO中國這個事業是零，離開我，也是零，兩個是缺一不可的。

　　主持人：今天的聊天由于時間的關系，到此就結束了，非常感謝潘總抽出繁忙的工作時間，參加我們的聊天，也感謝廣大網友的參與，接下來潘總還有一個和新浪博客的博友的見面會。

　　潘石屹：謝謝大家，謝謝主持人，我這邊帶過來一份資料，這份資料是我們市場部的唐正茂和馬志鵬花了十多天的時間做出來的，本來想拿出來和大家分享一下，因為我覺得網上談這個數字，也是比較困難的，完了我會交給新浪網的朋友，大家有興趣看的話，可以看一下。也希望多給我們提意見，因為我們這兩位同事壓力非常大，天天都在核對數字，任何統計一個數字和分析報告，不可能是十全十美的，我們也希望在具體的數字上多給我們提出意見。

　　主持人：謝謝大家！

　　SOHO中國公司關于地產市場的報告部分內容：

　　2005年北京市房屋銷售均價前10名(圖)

　　2005年北京市房屋銷售登記第1-50名排行統計

　　北京市萬元以上房屋銷售均價漲幅前10名(組圖)