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中國樓市發展的支點之二：土地權利束所對應的利益清晰化
中國樓市被評為風險最高的樓市，因為只是明確了70年的使用權，70年后的問題則沒有被提上議程。新近由趙曉等發起的土地私有化討論，可能意味深遠。土地與其他資產不一樣，集結了一系列的權利束，重要的不是冠之以私有還是公有，而是權利束之間對應的利益如何體現。中國人有極大的耐心可以把70年后的問題留給后代，時間會解決一些不確定性的
紛擾。當下最緊要的還是關注由于產權模糊所形成的中國樓市黑洞。農民土地產權模糊、城市居民居住使用權與所有權模糊、中央政府與地方政府的產權邊界模糊，可能構成日后不穩定的根源。
首先，在農民權益方面的含混。2005年發生在河北定州的土地血案，凸現了土地問題在當代中國的緊迫性。以掠奪為特征的土地征用，帶來農民的消極抵抗。而這種消極抵抗是通過土地的私下里出租實現的。一大批開發商可以通過農民獲得土地，只不過辦不了產權證。在北京流行著這樣的說法，外地人才在北京高檔市場上買房，真正的北京當地人更傾向于自己去找地建房，寧愿不要名義上的產權，也要最大限度地享受土地增值的利益。這種趨勢，在小城鎮就更是普遍。因為此種方式到底濫用開發了多少土地，當是一不小的數字。在政府與農民互不成為談判對象的博弈中，真正的輸家是中國人。
其次，城市居民的居住使用權益也沒有得到應有的尊重。對現有城市居民的粗暴態度和案例比比皆是。政府和開發商，把現有土地拆平了重新開發，獲得巨大的級差地租收益，而享有居住權的市民則所得甚少。這是各地拆遷難的一個重要原因。由此提出城市土地的級差收益，該有怎樣的分享體制的課題。城市土地權益的透明化，是未來改革的一個重要方向。
再次，中央與城市政府的權益界定模糊。中國權力結構的實際變化是，城市政府成了最具實體權利的機構。從國家經營企業，到城市政府經營企業。中央政府掌握著干部任免和監察督導大權，可以給不聽話的地方官“政治問題經濟解決”，或是反過來“經濟問題政治解決”。這種混亂的局面，常常帶來很大的制度性不經濟。而且，地方政府也分層級，每一個層級都有他們實現話語權的形式和渠道。深圳市做過調查，違規建筑占全市建筑總量的30%以上，可是市政府根本沒法拆，因為那是區和鎮政府的面子和創收工程。市政府還不能不借助他們的執行力量，也就不得不承認他們以自己的方式實現自己的權益。
看來，城市土地權利束以及所對應的權益的透明化，是一個影響深遠的制度問題。如何創新地解決這些基本問題，考驗著中國政府的智慧。
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