“中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)論壇”作為科博會(huì)的重要活動(dòng)于5月14日在北京召開(kāi)。上圖為五礦觀山營(yíng)銷總監(jiān)龔正強(qiáng)。(圖片來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)論壇”作為科博會(huì)的重要活動(dòng)于5月14日在北京召開(kāi)。上圖為五礦觀山營(yíng)銷總監(jiān)龔正強(qiáng)。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　龔正強(qiáng)：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家好！很榮幸代表五礦觀山參加北京中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)論壇，今天我要談的題目是中關(guān)村山后產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代辦公。按照現(xiàn)行比較流行的說(shuō)法，地點(diǎn)加模式的結(jié)構(gòu)。對(duì)于任何一個(gè)準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的企業(yè)來(lái)講，選址是任何一家公司很戰(zhàn)略性的一步，做教育會(huì)優(yōu)選海淀。今天與會(huì)也聽(tīng)了很多的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的企業(yè)，我個(gè)人也認(rèn)為，作為創(chuàng)新而言，辦公環(huán)境其實(shí)本身就是創(chuàng)新模式的最直接的體現(xiàn)。

　　盡管首都大量低端產(chǎn)業(yè)相繼退出城市，但是能夠?yàn)閯?chuàng)業(yè)者提供辦公、研發(fā)、會(huì)議、展示空間，依舊非常緊張和稀缺的，多點(diǎn)支撐實(shí)施布局的結(jié)構(gòu)，改變了原來(lái)行業(yè)間的空間關(guān)系，特別是今天我聽(tīng)到在座各位嘉賓提到的互聯(lián)網(wǎng)金融和互聯(lián)網(wǎng)、“互聯(lián)網(wǎng)+”，從原產(chǎn)地、生產(chǎn)地、門店、市場(chǎng)、前店后廠再到現(xiàn)在到京東和淘寶，我一小心成為京東的金牌會(huì)員。這樣的銷售方式意味著改變了原來(lái)行業(yè)上空間結(jié)構(gòu)，我們作為第產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，研究的就是空間。

　　雖然在各個(gè)地方形成了各種特色產(chǎn)業(yè)，但是產(chǎn)業(yè)由于依據(jù)自然而然，無(wú)意識(shí)形成了產(chǎn)業(yè)的門檻，門檻和創(chuàng)業(yè)條件大家也在不斷地提高，包括我們?cè)诤５韰^(qū)也能發(fā)覺(jué)創(chuàng)業(yè)園區(qū)入園條件也是不斷地提高。

　　從地理空間層面上來(lái)講，我們能看到北京已經(jīng)有了四大功能區(qū)，基本上分成四個(gè)區(qū)，首都功能核心區(qū)，首都功能拓展區(qū)，首都發(fā)展新區(qū)，發(fā)展新區(qū)就是大規(guī)模的住宅新區(qū)，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)，這是北京整體的空間布局。

　　按照我個(gè)人現(xiàn)在上班狀況，出門以后向左走就是上班，向右走就是周末休閑，基于北京空間規(guī)劃，這也就是現(xiàn)在談到北京環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)。其次，我們今天在這里談到的是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，不是很一般的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，而是服務(wù)于首都經(jīng)濟(jì)特色的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。這種創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，包括抓緊時(shí)間學(xué)習(xí)了政策和理論。

　　我個(gè)人認(rèn)為，以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為特色的，以總部經(jīng)濟(jì)為特征的，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為核心，綠色經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，具有中關(guān)村精神的智慧創(chuàng)業(yè)和科學(xué)的創(chuàng)新。我相信也是這次論壇的主旨所在。

　　今天談到山后產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代辦公的背景條件，離不開(kāi)踐行首都特色經(jīng)濟(jì)使命和責(zé)任。我相信在政府大力推動(dòng)下和社會(huì)各界以及企業(yè)共同努力下一定會(huì)把中關(guān)村建設(shè)成為全國(guó)科技金融創(chuàng)新中心的目標(biāo)會(huì)實(shí)現(xiàn)。談將來(lái)之前，我有必要關(guān)注一下海淀區(qū)辦公現(xiàn)狀。

　　我從600個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，我大概有340個(gè)找到竣工記錄，從2000年以后，海淀區(qū)商務(wù)地產(chǎn)入市數(shù)量相當(dāng)少的，很多人都應(yīng)該能理解，海淀名校云集，住宅市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商業(yè)市場(chǎng)。

　　海淀區(qū)售價(jià)也比較低的，我做所有的調(diào)研數(shù)據(jù)里面，平均下來(lái)的價(jià)格大概是3.3萬(wàn)左右，說(shuō)明企業(yè)還是比較實(shí)干的，也是比較會(huì)精打細(xì)算的，包括租金價(jià)格層面上，也證實(shí)了我的觀點(diǎn)，我們也能看到海淀區(qū)總體的租金是比較低的。

　　現(xiàn)在很多公司都是在寫字樓或者產(chǎn)業(yè)園，相信對(duì)價(jià)格敏感度會(huì)比我更高。物業(yè)費(fèi)低就說(shuō)明物業(yè)硬件和所能提供的服務(wù)理念，和我們現(xiàn)在所踐行的目標(biāo)是有一定的距離。

　　存在即為合理，通過(guò)我在海淀區(qū)這段時(shí)間的工作，包括和合作同仁的交流，我自己也總結(jié)了目前在海淀新的常態(tài)。創(chuàng)業(yè)型的虛擬型辦公和創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)園，是長(zhǎng)期互補(bǔ)的關(guān)系，特別是前面張總談到的，創(chuàng)業(yè)企業(yè)以知識(shí)作為載體做自己的實(shí)業(yè)，對(duì)空間的需求不是特別高。越來(lái)越多的個(gè)體創(chuàng)業(yè)選擇虛擬辦公，創(chuàng)業(yè)企業(yè)微型化甚至虛擬化，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　越來(lái)越多的小微企業(yè)選擇企業(yè)的小獨(dú)棟，商住一體。在北京生活的人知道，商住一體是最需要的。越來(lái)越多的大企業(yè)集中在各類產(chǎn)業(yè)園，這也是作為生產(chǎn)要素集中必要性。產(chǎn)學(xué)研用在規(guī)劃和住宅形態(tài)上得以體現(xiàn)，學(xué)習(xí)和研究機(jī)構(gòu)將會(huì)和海淀西山優(yōu)美和環(huán)境相結(jié)合，形成一定的人文特征，一旦談到海淀的人文景觀會(huì)想到清華和北大[微博]。

　　企業(yè)依托發(fā)達(dá)的公共交通體系會(huì)發(fā)揮最大的對(duì)外輻射和聯(lián)系，北京對(duì)外的產(chǎn)業(yè)輻射最大的優(yōu)勢(shì)在于交通優(yōu)勢(shì)，不管是還是高鐵和現(xiàn)在的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，包括河北省現(xiàn)在所做的環(huán)首都圈的閉合路網(wǎng)，從這個(gè)層面上來(lái)講，首都的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是人才聚集和信息發(fā)散一內(nèi)一外的優(yōu)勢(shì)。

　　低碳環(huán)保，包括今天談到很多的課題來(lái)講的話，低碳環(huán)保成為社會(huì)意識(shí)的主流，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)追求生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，網(wǎng)絡(luò)化的辦公，包括低碳出行，我相信一定會(huì)成為海淀區(qū)最主要的城區(qū)特征。我們的企業(yè)和其他地方所做的企業(yè)，發(fā)現(xiàn)很難實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保的狀態(tài)。

　　隨著產(chǎn)業(yè)園集群的形成，大企業(yè)和小企業(yè)的聯(lián)盟變得更為緊密，日趨形成閉合的產(chǎn)業(yè)鏈，從而使地區(qū)經(jīng)濟(jì)更具備市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和生產(chǎn)要素吸附能力，這也就是現(xiàn)在在海淀區(qū)最大的人才優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，包括任何一些想法能很快落在企業(yè)層面上。山后產(chǎn)業(yè)園具有很明顯的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，我們?cè)谶@個(gè)地區(qū)就業(yè)人口的素質(zhì)很高，環(huán)境用句很俗的話上風(fēng)上水。中關(guān)村地區(qū)教育、文化、會(huì)展、培訓(xùn)消費(fèi)需求是十分旺盛的。這些特點(diǎn)是企業(yè)創(chuàng)新的基本保證，同時(shí)對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言，生活的智能化、精細(xì)化和低碳綠色的保障也很重要。我們相信五礦觀山就是踐行理念的項(xiàng)目。鳳凰嶺下，我們很快就會(huì)有16號(hào)的地鐵線，包括能夠提供800到1800平米的小微企業(yè)獨(dú)棟建筑。

　　從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，科技創(chuàng)新中心的目標(biāo)，創(chuàng)新的氛圍我相信在這個(gè)地方會(huì)變得更加突出更為重要。最重要的一點(diǎn)是，每個(gè)企業(yè)都要求同存異，我相信這是我們現(xiàn)在每個(gè)人更關(guān)注的問(wèn)題，包括我們自身項(xiàng)目在內(nèi)，如何服務(wù)于現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的個(gè)體，創(chuàng)新的企業(yè)，怎樣建一個(gè)綠色環(huán)保的理念，自身在建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目，包括把它推向市場(chǎng)，包括做到和這些企業(yè)結(jié)合也是需要考慮的問(wèn)題。

　　從創(chuàng)新條件上來(lái)看，創(chuàng)業(yè)環(huán)境特別好，創(chuàng)業(yè)者和就業(yè)人口中絕大部分都是大學(xué)生，中關(guān)村地區(qū)就業(yè)的本科生人數(shù)達(dá)到95萬(wàn)，不管就業(yè)和創(chuàng)業(yè)也好，包括在座幾家公司的創(chuàng)始人也好，都有留學(xué)甚至博士的學(xué)歷，這個(gè)地方應(yīng)該是知識(shí)和人才高地，文化素質(zhì)比較高，而且創(chuàng)業(yè)和職業(yè)年齡比較低，山后地區(qū)提供的辦公環(huán)境也是和我們所熟知的798和CBD也好有著不同，也更生態(tài)環(huán)保，在很多的園區(qū)規(guī)劃上也相對(duì)更偽科學(xué)合理。

　　有山、有水、有濕地、有地鐵建設(shè)，也有京藏、京新、六環(huán)和五環(huán)的環(huán)行，成為商住一體一應(yīng)俱全，作為創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新的平臺(tái)，這是山后地區(qū)獨(dú)具環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力。最核心的競(jìng)爭(zhēng)力我個(gè)人認(rèn)為還是得益于海淀高校比較集中，研究院所比較集中，地理位置上南連金融街，北接城市發(fā)展新區(qū)，大企業(yè)也相對(duì)集中，為科技和金融高度融合提供很好的空間環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，我相信這也是我們現(xiàn)在能坐在這里談創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新必要條件。

　　由此可見(jiàn)，山后產(chǎn)業(yè)園和辦公脫離不了項(xiàng)目和項(xiàng)目之間，政府和企業(yè)之間，企業(yè)和企業(yè)之間，銀行和企業(yè)之間，學(xué)校和企業(yè)之間，包括大企業(yè)和小企業(yè)之間自己存在協(xié)作、合作和共贏的關(guān)系，新型的辦公組織液會(huì)活躍在山后地區(qū)，比如虛擬的辦公、互聯(lián)網(wǎng)和金融的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，產(chǎn)業(yè)集訓(xùn)，泛化的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，不再以自身的專業(yè)為專業(yè)，不以自身的專業(yè)為產(chǎn)業(yè)，而是以社會(huì)的需求和社會(huì)責(zé)任感構(gòu)成發(fā)展方向構(gòu)成一個(gè)社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)，這將是山后地區(qū)和辦公環(huán)境里面出現(xiàn)比較有特有的特征現(xiàn)象。

　　山后產(chǎn)業(yè)園和現(xiàn)代辦公的趨勢(shì)判斷：

　　一是中關(guān)村北擴(kuò)將會(huì)大幅提高企業(yè)對(duì)商務(wù)辦公硬件設(shè)施和軟件環(huán)境的要求；

　　二是能否提供更好的會(huì)展、會(huì)務(wù)服務(wù)以及城市體育的人文交流，將成為企業(yè)普遍的選址要求。據(jù)我所知，很多中關(guān)村地區(qū)的企業(yè)家創(chuàng)始人都會(huì)在鳳凰嶺公園和西山這一片安家落戶，一是交通的問(wèn)題，二是保持鍛煉的習(xí)慣，保持充沛的體力，這也是成為新興企業(yè)選址和員工選址考慮的問(wèn)題。

　　三是房地產(chǎn)不再是產(chǎn)品銷售，而是平臺(tái)，很榮幸在西山這個(gè)地方做開(kāi)發(fā)，有幸加入產(chǎn)業(yè)上升階段，我們能夠有幸成為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)一部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)得以強(qiáng)化后，我們相信這個(gè)地區(qū)的租售趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售和企業(yè)投資使用也會(huì)變得更為默契，而不是單獨(dú)對(duì)立的關(guān)系。

　　四是虛擬辦公、跨地區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等新型辦公理念會(huì)大幅提高辦公使用效率，從而進(jìn)一步提升周邊商業(yè)環(huán)境，休閑品位和居住品質(zhì)。現(xiàn)在接觸到的公司，越來(lái)越是全國(guó)化的，甚至于國(guó)際化的，越來(lái)越多的辦公模式和會(huì)議模式，不再是大家找一個(gè)大會(huì)議，通過(guò)視頻的方式進(jìn)行有效的交流和溝通。現(xiàn)在各個(gè)公司對(duì)空間的使用效率也越來(lái)越高。

　　五是政策金融，信息人才等知識(shí)型服務(wù)，將成為區(qū)別于其他地區(qū)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的重要服務(wù)特色。

　　六是海淀區(qū)現(xiàn)在商務(wù)客戶，包括隨著克強(qiáng)總理提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”指導(dǎo)下，將來(lái)會(huì)有大量的商務(wù)辦公需求的釋放。所以我們覺(jué)得，校企聯(lián)合這方面的模式，可能會(huì)成為地區(qū)的主流，因?yàn)楫a(chǎn)學(xué)延用并沒(méi)有落到真正的環(huán)節(jié)上面。

　　北京的總體規(guī)劃簡(jiǎn)化成一張圖，給在座的各位和同仁做一下分享。希望在此次的會(huì)后，在座各位嘉賓和在座各位來(lái)賓，能夠有機(jī)會(huì)來(lái)到五礦觀山坐坐，能夠分享一下交流的經(jīng)驗(yàn)，能夠讓我們腦動(dòng)大開(kāi)。

　　新浪聲明：所有會(huì)議實(shí)錄均為現(xiàn)場(chǎng)速記整理，未經(jīng)演講者審閱，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。