【與首富對話】王健林：二十年內中國樓市就倒了
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由《中國企業家》雜志社主辦的“2013中國企業領袖年會”于12月7日-9日在北京舉行。上圖為私享會：與首富對話。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)
新浪財經訊 由《中國企業家》雜志社主辦的“2013中國企業領袖年會”于12月7日-9日在北京舉行。圖為私享會：與首富對話現場。
以下為“與首富對話”私享會精彩觀點實錄：
兩次轉型造就商業地產之王
王健林：因為時間只有一個小時，所以正好我也嗓子不太好，我30分鐘簡單的演講，30分鐘做互動，歡迎大家來提問。
我想結合年會主題，現在講轉型升級，講市場力量。我簡單講一下萬達的四次轉型。
現在很多人問我，萬達為什么發展那么快，我們連續6年保持35%以上的環比遞增，去年經濟下滑這么嚴重，我們依然是34.8%，今年應該也在35%左右。原來我擔心，過了一千億會不會速度下來，現在保持這個速度。
有人問我，你為什么總是對國家大的趨勢節點把握這么準，老是踩著這個點。這不是蒙的，這來自于企業對形勢的判斷和轉型的動力。
萬達發展到今天有4次轉型。第一次轉型，我們從一個區域公司，大連公司，變成一個全國性的公司，那是在1993年，我們88年成立以后，前幾年發展還是非常快的，我記得在92年的時候，我們收入就已經接近20億了，占那個時候大連房地產市場份額四分之一左右，已經很大了。
為什么我們那時候想要去跨區域發展？就是一個追求，想把企業規模做大。一個城市最多就幾十億的市場份額，再發展就是100億，200億，你占一半企業也是很小的。出于這個追求，我們93年跨區域，成為中國第一家跨區域發展的行業企業，那時候沒有這個概念。
我到廣州去，說要做一個項目，跟人家談好了，我就去注冊公司，到工商局不給注冊，你是東北公司，怎么可以到這里注冊，不可以，必須企業注冊當地，跨區域沒有這個先例，還不能注冊。
一般人是不是就縮回去了？沒有。我們找當時的一個華僑房地產公司，談好，每年給你100幾十萬，給我注冊一個賬戶，叫第幾分公司，但是由我來管理，風險責任由我來承擔，就把這個事情做起來了。
因為那次轉型，盡管沒有取得很大的成績，賺錢不是太多，但是為什么去廣東呢？那時候廣東是房地產的高地，而且全國的形勢，財富，都往廣東集中。這是我們第一次轉型，踏出這一步，但是沒有獲得很大的成功。
緊接著我們開始逐漸逐漸，從97年開始大規模的跨區域發展，我們到今天接近100個，成為全國跨區域發展最多的一個企業，這就是我們第一次轉型。
這次轉型帶來的結果，就是從一個區域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級的公司，這就是我們第一次的轉型。而且這種連鎖經營，給企業文化帶來的變化，那是不可估量的。你一個公司怎么管理，很容易，就幾十個人，一百多個人，變成幾十個城市的公司怎么管理？那個時候不像現在互聯網這么發達，信息手段這么發達，給我們管控提出了很大的難題。
但是就是這種要把企業規模做大這種決心，這次轉型獲得了基本成功。
我們第二次轉型，就是從住宅房地產裝向商業地產，這是始于2000年。這個轉型的動力來自于非常原始，非常單純的，就是我們在這之前我們有兩個員工得了重病，一個是肝病，一個是癌癥，花了公司300多萬，一個100多萬，一個200萬，那個年代沒有保證的，民營企業沒有任何社會保障，有錢就報銷，沒錢就等死。90年代，私營企業不像現在，社會地位不像現在。
考慮到兩個都是我們的老員工，我們盡管財力不像現在這樣，有什么藥就用什么藥，延續了他們幾年的生命。我們公司員工也不多，幾千人而已，如果我們一旦發展幾萬人，一旦我們企業步入了中年，我們員工步入到老年，如果每個人都得這樣的病，每個人退休了以后工資怎么發呢？上哪這么穩定的現金流呢？覺得房地產不靠譜。所以我們自己反復討論三天，做了一個非常重要的決定，就是向不動產轉型，我們覺得不動產建完以后，它的資產是在不斷升值的，今年建完了值一個億，過了5年就值兩個億了。還有它有穩定現金流。分析來分析去，我們決定向商業地產轉型。
這次轉型過程是非常艱苦的。我們被當了222次被告，我們在沈陽建了一個店，實在經營不下去，又拆了重建，付出代價9億多，10億左右。人不是神，都是在摸索當中前進的。但正因為這種執著，最初的這種堅定的信念的推動，我們現在商業地產可以說轉型成功了。什么標志呢？
第一，從規模上現在全球第二，到明年四季度，我們將成為全球最大的不動產公司。按照現在的速度，不再增加，就是保持現在勻速，每年500萬平方米竣工這種規模的話，2020年我們可以大概達到55000萬平米以上，是世界上排名第二，第三，第四。不動產是很大的行業，它占了全球資金總量大概10%以上，規模很大。這個行業里做全球第一，應該說是轉型成功了，這是我們第二次轉型。
這次轉型成功帶來的變化，就是企業的文化有了根本性的變化，我們口號，我們企業文化，一直是兩句話，8個字。最早我提出來的口號，88年，89年初提出的口號：老實做人，精明做事，那個時候都是市場經濟騙子很多，也沒有什么規矩，什么都可以來，監管也少。當時我想我們企業起碼正規一點，給自己提口號，老老實實做人，我們90年代中期提的口號是“貢獻財富，貢獻社會”。2005年左右，我們有了一定的規模，模式也走出來了，我們提出國際萬達百年企業，就是有把企業做長久，做長壽企業的想法，這也帶來了我們一個新的商業模式就是廣場，就是城市綜合體的概念，使萬達獲得了長足的發展，超速的發展。現在連續6年保持35%，這就是商業模式帶來的。這個模式至少10年，20年，還可以保持相當的核心競爭力。
居安思危進軍旅游文化
第三次轉型，就是我們向文化旅游轉型，我們始于2006年，當時企業決定進度，08年決定旅游行業，做旅游度假區。為什么我們做得風聲水起，而且利潤很好，現金流好，我們要提出向文化旅游轉型呢？這是源于在發展當中對這個行業做的系統分析。
我們看到一個什么現象，你看我們分析了差不多10個國家的歷史，美國，英國，法國等等像這些發達國家，房地產產業成熟期基本上都是50年，就是大規模的發展，供不應求，供需兩旺逐漸走向萎縮，行業還有，但是規模下來了，工業人員下來了，基本上就是半個世紀，好一點5、60年，差一點40年，這是一個規矩。
中國真正的房地產市場就是20年，真正改革是1998年朱镕基總理提出的改革，才有真正的市場。那時候有分配房，還有商品房，98年以后就沒有了，也就是15年，20年。
還能發展多少年呢？我自己判斷，高速成長的時期就是10年左右，可能還維持一個勻速的這么一個平衡發展的階段，我估計從現在算起15到20年，這個市場就倒了。全國人75%變成市民，農民大概只有20%左右，這個時候城市化進程基本完成，我們中國的工業化也基本完成。這個時候房地產市場一定規模就下來，大幅度衰減，不會像現在幾千萬從業人員，不會的，可能全國幾百萬人，甚至再少點，100萬人可能就夠了。不像現在這么多的房地產企業，幾百家就夠了。
因為這個行業不是一個萬歲行業，不動產也是一樣的，不動產雖然建完以后可以維持幾百年，建完以后可以重建，成本也很低，還可以接著搞，但是你的發展規模不像現在一年竣工500萬，明年可以竣工600萬，這個規模是找不到的。美國前5家的不動產公司每一年都在衰減，人口流動，180萬人變成170萬人，有的50萬變成20萬，往更舒適的地方去流動，很多購物公司就長期虧損，關掉，他們處于逐漸關店的過程中。
出于這種分析，要想企業追求更加長遠，當然每個企業追求是不一樣的，你賺幾個億瀟灑，就不是這種想法了。但是我們是想成為更長遠，更長壽的企業，我們想找一個更穩定的模式，我們覺得找來找去做文化和旅游，其實文化旅游是結合在一起的，我們做萬達文化旅游城，就是文化旅游做核心，也攙和著一些商業進去，比如我們開業的度假區都是這個模式，向文化旅游在轉型。
文化旅游就是長壽行業了，一個故宮600多年，一個長城千年以上。我開玩笑，文化和旅游資源被占領上，至少幾百年，開個玩笑現在故宮長城是哪個企業自己的，你還愁嗎？現在是國家重點景點，漲價要國家文物局，旅游局兩個部門，40塊錢的門票十幾年不能調整，因為它具有社會公益的功能。如果是企業，現在早漲到400塊錢了，你這種資源獨有嘛。就像我們長白山占了，以后再批這種大型的滑雪場很難。
還有我們逐漸在一些知名景點周邊，現在沒有這種模式出現，政府很歡迎，一些開發區，一些度假區做完了，他歡迎你去投資。一旦有了這種模式出來，第二家，第三家就不一定再有這個機會了。
還有另外一層意思，文化和旅游口碑，品牌傳統力最強。最好的品牌營銷就是旅游平臺。比如桂林山水甲天下，傳承幾百年，人們都要去，一個最好的品牌營銷就是旅游景點。
所以我們第三次轉型，現在叫進行時，還沒完成。雖然有兩個產品已經開業，但是大家還沒有看到我們真正的文化產業的創新產品。什么時候出現呢？明年四年度，我們萬達集我們智慧，集大成的產品，2014年四季度會在武漢推出來，一個是大型舞臺劇，不是傳統那種靠人力，做人體極限，翻多少個跟頭，做多高難動作，不是，主要靠特種設備，靠電腦的變化產生的效果。
還有我們自己創新的一個產品，叫做電影娛樂科技效果，就是高科技的設備，就是電影3D技術的出現產生的這種產品，美國最早有這種模式。但是我們在這個基礎上完全創新了，給我們創造這幾個產品的設計者還是美國幾個大師，但是完全根據我們的創意來創作的。比如做了很好玩兒的東西，比如3D的影像設備，再加上過山車，你坐在車上一走，都是立體形象。我們做了一個活動叫西游斗魔，它的兩側全部是立體的這種人物形象，軌道車走到哪一段，西游記里的魔鬼就出來，你拿著手上的武器，就可以射妖魔鬼怪。它也有能力反擊你，這個形象一出現以后，你兩秒鐘沒把他射掉，他的武器就出來了，車上4個人，誰射到你就完了，你的武器就射不出去了。如果你運氣不好，上來第二仗就被它滅掉，你這個錢就白花了，人家在山上打槍你打不著。這是完全創新的，花了5年多的時間，花了很大的代價，算上明年就6年了。這些東西的出現，我相信對中國的文化產業是革命性的東西。這個在進行時。
這個轉型給萬達帶來的，我覺得不僅是生意上的，現金流獲得好的收益，更主要是文化品牌的樹立。我們正在和國外兩個公司談，要把萬達文化旅游城輸出，可能明年上半年就會有一個結果。
我們的想法，我們用知識產權，而且在世界上沒有出現的，像迪斯尼，就是做一個主題公園，各種各樣的過山車，我們現在有主題公園，有我們創新中國故事的電影樂園，還有萬達里面有各種各樣的玩兒的東西，我們叫萬達夢，里面有水公園，兒童樂園，我們正在創作一個產品，叫室內的兒童樂園，這是全世界第一個開業出來，大概會在青島，大概在16年會第一個開出來，全世界第一個室內兒童樂園，就是以兒童的職業體驗、互動為主題的一種游樂，高科技的東西。比如一個消防車，這個消防車很慢的，是在軌道上跑的，小孩上去開消防車，然后就跑，旁邊火就起來了，水泡是固定的，小孩去滅火，很好玩兒的，還有很多這樣的兒童樂園的東西。
我們的決心目標很大，要把萬達文化旅游城像迪斯尼一樣做成中國的品牌推向全世界，國人兩三年以后會很快認識，對世界來講可能需要時間，10年，20年，可能才能豎起起這個品牌。
新還要能產生效益才是好
第四個轉型，是我們向跨國企業轉型，從一個中國的大型企業向世界一流的大型企業轉型。兩年前并購美國的電影院線，并購英國的游艇，在英國投資酒店，包括每年都有我們自己有計劃的并購。這種轉型，當然參照系不能都跟我們相比，可能沒到那個規模，不一定有這個追求，我們到了這個規模，也有26年的歷史，我們希望成為百年企業，我們希望為中國企業爭光，樹立國際性品牌，所以我們想成為一個跨國企業，而且是世界一流的跨國企業，按照我們現在每年環比35%，我們從2015年以后，我們假設速度降到15%，速度降低一半，每年保持15%，2020年大概資產可能會接近一萬億，收入至少會超過6000億。這時候這個企業僅僅是一個中國的本土企業，這是不夠的。所以我們那時候希望給自己定的目標，至少20%的收入來自海外，實際上應該是30，按照國際跨國企業的定律是30%來自海外，才真正成為跨國企業，但是我們不敢提那么高的目標，因為摸著石頭過河嘛，所以我們希望那個時候至少20%，以后逐漸逐漸成長起來，可能更高的比重來自海外。
現在企業文化已經有了一點變化，我們公司經常可以看到很多外國人，特別我們的文化集團，特別我們的文化旅游院，特別我們的投資部門，我們很多部門都是相當部分是老外，各種語言，各種地區的民族，這種交流，對文化是有啟迪作用的，第四次轉型萬達才剛剛開始，這四次轉型，前兩次已經成功，第三次正在進行當中，第四次轉型才剛剛開始。
正是由于我們這種不怕折騰，持續折騰這種勁頭，才使得這個企業保持一種持續的核心競爭力，萬達才有現在的速度和規模。我用萬達四次轉型的發展歷史告訴大家，你的企業真正想成為一個大型企業，或者成為一個核心競爭力的企業，就不能滿足于現狀。第一要創新，敢于創新，持續不斷的創新。這四次轉型，就是四次大的創新，小的創新，技術層面的創新也是可以的。
我始終在講，商業模式的創新要源于它的作用和產生的效益，遠遠大于基礎層面，管理層面的創新，商業模式轉變了，產生的威力大得不得了。所以說就是要不斷的創新，同時在創新當中要提煉核心競爭力，不是新就是好，新還要適度，新還要能產生效益才是好的東西。
我就用簡短的時間，用萬達的發展歷程，來簡單解釋萬達為什么發展得這么快，也發展得比較好的原因，就是四次轉型的結果，和持續創新的結果。時間關系我就先講到這里，謝謝。
提問：我是做零售連鎖的，零售行業進入三高一低的時代，這里面核心的問題是高房租的持續上漲，您是做商業地產的，您認為這種高房租持續上升的趨勢，什么時候能夠緩解？如果我們做零售的話，有什么辦法能夠把不利的因素能夠化解？
王健林：高房租的趨勢解決不了，而且還是一個持續的趨勢。
提問：多長時間？
王健林：持續至少幾百年。為什么呢？大家想一個道理，20年前的租金一個月給10塊錢，高房租，現在100塊錢租不到。但是你要到英國，你到法國，日本，香港去看看，香港前兩天剛剛有一個報告，20多平米一個小店，當然是個例，在銅鑼灣20多平米，年租金200多萬港幣，他能承受嗎？他居然就是賣一般的東西，飲品，他每天賣幾萬份，他能承受。
我們中國好的城市里，商業步行街，一平米2000塊錢有得是。不動產價格在升格，投資人，過去一萬塊錢一平米，過了10年5萬塊錢一平米，他一定要有一個基本的回報率，比如5%才能承受，所以造成了資金不斷的上漲。你指望我要做零售，租金下來我才能成，這個企業一定要死掉。
我覺得零售要解決，就是提高自己的競爭力。零售企業，所有的企業，都要電商化，互聯網化，要有電子商務的思維，線上線下結合，同時可能要從自己的行業，我不知道你做哪個零售企業，可能要創新，來提高核心競爭力。
比如同樣賣服裝，你是買了服裝再來賣，就不如自己創立一個品牌，提高附加值。零售企業肯定是非常困難的，在所有國家都是這樣的，越來越困難，可能完全的買賣的，比如說將來相當一部分要轉移到電商上去，比如服裝，電器，家具，真正在實物店的大量的是體驗性的，文化類的，娛樂類的可能還會生存得好一點。
提問：是不是未來馬云[微博]做的線上的業務，是為實體店打工？
王健林：包括雙十一你去看，實體店在線上成交比重也占一半，甚至更多，排在前面幾十名都是實體公司，不是做淘寶店的那些人。你實體店要降低房租，可能有一些能夠時刻在網上買賣的東西，還是要去店鋪化，但是能在店鋪上的，更多的轉向那種沒有辦法電商的，沒有辦法網絡的這種行業，萬達現在自己的廣場，我們自己內部都從五年前，我們定的體驗業態占50%，我們去年定的口號，2015年底之前，體驗業態占60%。可能以后要進一步擠壓這種行業，更多增加體驗的吃喝玩樂。
提問：您還是堅信馬云這樣的會贏？
王健林：不是這樣，網絡真占50%，70%，也是零售店當中占了大部分，實體行業也沒死掉。這個49就他輸了，51就我贏了，不一定，我是說這個趨勢，所有的行業都要和現在的互聯網技術結合來思考，完全的按照傳統思維再做零售，我估計前途很困難。
提問：萬達經濟高速的增長，是做出來的，還是隨著中國大環境漲出來的？
王健林：兩方面，首先你是一個大平臺，如果我的公司假如誕生在新加坡，或者是馬來西亞，不可能有這個業績。國家就那么小，你增長幾十，50%，盤子也很小。中國過去連續20年環比遞增9.5，你如果和國家經濟保持同步擴張，就每年增長9.5%，這已經很高的速度了。我們在大趨勢發展的基礎上，我們有新的商業模式，再加上我們核心競爭力，比如企業管理水平再高一點，可能就保持30%幾的增長速度，所以這兩個原因都有。前提是中國經濟在大跨度的發展。
我經常跟公司講我們非常有幸，我們早上30年沒這個機會，晚生30年，也沒有這個機會。除非你想創造新的模式，來一個搜索，來一個臉譜，才真的有機會，其他的真的很難，這是基礎原因。
為什么有的做得好？有的做得差？主要還是內因，還是企業自身的原因，說穿了商業模式先定，執行能力再強，管理水平再高一點，就冒出來了。決定性一句話，企業的原因是最主要的。
提問：先念一個比較輕松的問題，我也是軍隊轉業來的干部，轉業干部創新如何突出自己的優勢。
王健林：我給你講一個例子，哈佛曾經做了一次統計，世界500強副總裁以上的人員，董事長，首席執行官，總裁這個層面，副總裁，這個層面的，全世界大概不到6000人，這些人來自哪個學校最多？你們可能想不到，其中比例最高的是美國西點軍校畢業生，在所有的比例當中，3倍于哈佛和其他的著名商學院。大家覺得很奇怪嗎？
中國活躍在一線上的企業家有王石、我，華為的等等等等，都是軍人出身，這說明什么呢？一個過去那個年代不當兵，就上山下鄉，可能當兵是最好的選擇，精英更多進入了軍隊，隨著改革開放又進入到商業上來。再加上軍隊的執行力，組織能力，可能也是一個鍛煉。
不是說大家覺得很奇怪，不是說讀的商學院，不是哪個學校就能成功，這個例子說明，為什么西點軍校的畢業生在500強高位的人最多，西點軍校選人很嚴格的，西點軍校選擇標準是非常高的，進去的都是優秀的苗子。這是一個現象。
軍隊怎么能夠成功呢？最主要還是看自己，不在于來自于軍隊，來自于學校，來自于哪里，關鍵是看自己。怎么成功是大課題，不是一兩句話就能講成功的，成功的因素是很多很多的。聰明這是一個因素，你比別人聰明。
第二，你比別人勤奮。
再一個機遇，你就是運氣好，你就成功，別人運氣差就不成，這也是很重要的。這就是成功學上的三個要素。如果你三者具備其中一點，有可能成功，三點都具備，你肯定成功。
提問：我是來自新加坡的，從事環境水處理的專家。我注意到北京的霧霾特別嚴重，已經遍布東部很多地方。中國飲用水的標準，2006年出了一個標準，要在2007年7月1號要執行新的水標準，但是推了5年仍然沒有執行，再推2015年。
我想問王總，萬達作為一個社會企業，在中國有這么多的物業，但是實際上自來水是不安全的，從環保，飲水安全的方面有沒有思考？能不能讓萬達的物業實現飲用水的安全，達到國家規定的標準？
王健林：這個說實話，我們真是很難帶頭做到。比方說你要說飲用水，現在中國飲用水已經趨勢在改變，稍微富有一點家庭的人，現在已經開始飲用礦泉水了，確實很多人，飲用水最高的層次就是飲用飲礦泉水，再礦物質水，純凈水，完全飲用自來水沒有辦法。
國外都是自來水打開直接飲用，標準就是直接飲用，咱們國家能達到直接飲用的城市目前還沒有一個。這個是我們發展當中的一個階段，中國經濟現在雖然總量第二，人均還在百名以后，真的還是發展中國家，不要用過高的標準要求自己。
萬達在環保只是努力帶頭，盡量做得更好。國家2009年推出綠色建筑評價體系，到現在我們一個公司拿到這個評價體系的認證占全國一半份額以上。它分兩種，一個叫設計評價，一個叫運行評價，設計很容易拿到，但是運行一年以后再去申請，再看你的水電氣消耗指標，再來獲得一個運行認證，我們已經拿的是最多的，只能努力在這方面做帶頭吧，但是我們以一個企業之力，改變中國飲用水的品質，我覺得課題對我來講太沉重了，做不到。
提問：有一位來自硅谷的朋友，這個問題很大，請王總談一談創新領域對企業發展和社會發展的意義。關于萬達怎么樣看移動互聯網對傳統產業沖擊的？
王健林：互聯網對傳統行業的沖擊這是趨勢，可能今后所有行業都要互聯網化，這是趨勢，我已經有一個認識，今后所有行業必須互聯網化。但是不以為著互聯網消滅所有行業，這是兩個概念。因為互聯網技術的出現，特別是最近這些年，還有電子商務，電子商務也是互聯網的一個方面，確實改變了人們的生活，改變了人們傳統的運營方式和經商模式，這是一個趨勢。
在這個沖擊之下，有些企業不能適應，就消滅了，就消亡了。比如說現在很多紙質媒體，很多書店，凡是能標準件生產的行業，家具、電器、標準服裝等等，鞋帽等等，標準件生產的，都受到了沖擊。
這可能就是一個洗牌的過程，但是傳統行業和新興行業是一個轉化的過程，你這個行業產生幾年，過10幾、20年就成傳統行業了。怎么應對這個沖擊呢？就是做互聯網化改造的過程當中適應它，運用它。
美國前10大電商公司，都是實體企業，那些公司更高的認識到它的作用，大的百貨店，大的電器店等等，美國前10大電商公司，都是互聯網企業，他的實體企業進行互聯網化改造，能夠在網上營銷搬到上面去，企業一樣活得很好。
再一個通過互聯網技術，對傳統的進行升級，各個行業有不同的辦法。總而言之，做什么行業，我認為沒有任何一個行業是必然要消亡的，關鍵看企業自身。再好的行業都有再大的企業，再爛的行業也有好的企業，就看你自己怎么樣去運作，怎么樣去轉變，這就是一個很空的話題，就看你自己怎么把握了。
如果做銷售，都等著，你做百貨店，或者做電器店就這么等著，等著別人沖擊，可能時間不長就垮掉了。如果你早一點和互聯網結合，改變模式，你可能活得很好。我覺得如何應對沖擊，不要看自己處在哪個行業，關鍵看自己怎么樣的方式來應對這個沖擊。
提問：在美國硅谷從創新的理念，已經創造新產品新技術，上升到創造新的領域，新的商業模式和新的生活方式。創造新領域是企業轉型創新更高的境界。企業創造新領域對企業的發展和社會的進步的意義和價值，您簡單說幾句。
王健林：你這個課題太大了。
提問：公司做大時如何分配股權？如何處理元老和職業經理人的關系？
王健林：公司做大以后，怎么處理股權，這個沒有標準答案。我在多少年前演講就提出一個疑問，優秀企業從來沒有標準答案，我從來就不相信企業經營一百招等等這些不好使。如果有標準答案，那就標準企業了，所有的優秀企業都是不同的答案，都是不同的打法。所以我經常講，成就優秀企業從來沒有標準答案。
在如何處理股權方面，也是有不同的做法的。萬達是我們自己的做法，很簡單，這個企業是我自己創立的，我是創業家，股權原來就是我自己百分之百，后來企業做得大了，我們想把它做上市，重新要進行股份化改造，大概是09、10年。我自己說了算，我就拿出了相當一部分股權，當時私募價格，那時候我們委托中經還有銀河兩家投行幫我們做的私募，引進了10家8家企業，同時我按照私募價格拿出相當于50億股權，無償給了我的核心高管。我是這么做的。
但是他沒這個能力怎么辦？所以這個模式是不一樣的，我是把自己股權拿出來分給大家，過去不是有一句名言，財善人聚，財盡人散。你留下來的股權雖然減少一點比例，可能實際價值會變得更大，我是這樣做的。
第二個關于處理元老，這也是不一樣的。萬達是在不斷發展當中，不斷不斷有新人才進來。元老可以保留，不一定擔任重要位置。我們現在萬達總裁、副總裁當中，有來自海外的，有從迪斯尼挖過來的副總裁，有其他的跨國企業招聘過來的，也有從超大型國有企業請過來的高管，什么樣的人都有。
我是本著一個原則，誰對企業貢獻大，他帶領這個公司做得好就誰來干，絕對不看他的資力或者是他的年齡。但是元老你可以在公司干，可以給你工資標準高一點，比如我們在分股權的時候，我們就有區別，十年以上的，不管什么職務，都給他一點。再一個原來老的創業人，都享受副總裁的股權，但是權利不給他這么大。
提問：萬達是否要做主題公園？
王健林：已經做了，我們有5個，2015年有兩個會開業，這是我們非常有效的投資方向。
提問：我是來自貴州的地產商，今天很榮幸在這里能見到我們地產界的神。我們一直是傳統型的住宅地產商，我們逐步往商業在過渡，在過渡的過程當中就覺得很困難。我們怎么樣從傳統的住宅地產過渡到商業地產上？過渡的時候有什么關鍵節點要注意？哪些細節是我們在處理當中更特別關注的？
王健林：住宅地產向商業地產轉型是比較困難的，現在全國轉型的比較多，成功的比較少。關鍵的點是很多，第一學習，不會做看別人。中國古人有一句名言，傻子過年看鄰居，你不會做，看鄰居怎么做，就是學習，向優秀企業學習。有興趣可以來萬達學習。
第二點，前期的設計定位是非常重要的，如果你設計得不好，一開始的毛病后期怎么改都不好。設計是最關鍵的。
第三點商業資源，不是建起來就可以經營好，商業地產最大的風險就是建起來可能沒有人租。最大問題就是要有商業資源，這是一個累計的過程，主要是招商，招商不行就委托招商，現在國內有招商公司，專門從事招商的公司，提一點成。
提問：有一位大連的朋友問，養老地產有沒有前景？高爾夫地產有沒有前景？
王健林：其實這些包當中最有前途就是養老地產，我們也在琢磨，我們萬達做是喜歡研究透了，有把握了才開始走。養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。中國老齡化而且越來越嚴重，老齡化以后，這種養老地產必然需求量非常大，要不然國家為什么凡是養老地產可以協議出讓，這多么大的突破，只要你做養老地產就可以協議出讓，不用招牌掛，而且還有稅收優惠。誰更早進入這個行業，將來機會更大。
現在覺得盈利不高，那是沒有找對模式，養老地產不是說蓋一個房子，把大家弄到這里面來出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娛樂，他的配套服務做全了，做圓了就會有人來了，實在不行還可以做銷售。所有地產當中最有前途的就是養老地產。
提問：現在大家商業地產非常熱，我們想做商業地產。我們做的話會遇到什么問題？怎么樣少走彎路？像你們注重公益的企業，能不能對我們邊疆企業進行一些幫助？
王健林：怎么樣少走彎路，簡單說，我們把我們十幾年從事商業地產的經驗，我們內部的教材，我去年做了一個決定，把它整理加上案例，準備今年底或明年初出書，《商業地產投資建設，第二本叫《商業地產運營管理》完全是案例教學，怎么做，而且是可以操作流程的。比如運營管理，怎么樣招商，怎么樣組織開店，怎么組織管理，怎么樣調整商家等等，我們把這兩本書，已經編輯出來了，明年過了春節以后社會上發行，可能1月份就準備發行。你看完這兩本書，認真讀完，肯定少走彎路。
第二個怎么幫助你，就看具體情況了，我們新疆烏魯木齊已經有公司了，你找我們總經理吧，具體討論吧。
提問：這里有一個問題，在三線城市，四線城市，在房地產開發有沒有機會？
王健林：三四線城市的機會越來越小。中國調控除了北上廣深杭這幾個成為需要調控，其他成事不需要調控。真正做房地產都知道，三線城市，四線城市，賣房子已經很困難了，供大于求，政府就是土地財政，沒錢就賣地，超市場需求在供地。三線城市、四線城市的地是賣不出去的。可以肯定的說，系統性風險也許有產生的可能，所以我覺得要慎重，在三四線城市投資要慎重。
提問：關于人才和商業模式王總更看中哪一點？我們有一個節目叫《教導實戰經理人》，王總有沒有興趣參與？
王健林：人才和模式，所有所有一切人才是最重要，我在公司里經常講一句話，人就是錢，有人事業就可以出來，有人可以有一切。我們自己就是最明顯的例子，我創業50萬塊錢，借50萬，每年25%的利息借5年還本，不也起來了。所以我特別重視人才，我在98年就開始全國招聘人才，以后學會公開招聘，很難招到特別優秀，特別優秀的人才都是在當地工程比較穩定的，也不愿意參加公開招聘，獵頭，我們現在超過50個獵頭公司在合作，國際上還有5、60家獵頭公司，人才就是一切。
提問：我們是房地產代理行業，我們是來自安徽的企業，也是合肥萬達的分銷商之一。面對越來越激烈的房地產市場，傳統的房地產代理競爭越來越激烈，非常難做。在這樣一個市場環境里，請您對我們房地產代理行業的轉型提一些建議。謝謝。
王健林：房地產代理行業，我個人認為轉型越早越好。從香港和新加坡、日本、韓國多次房地產波動來看，最早就是代理行業先倒掉，這個行業風險非常大。如果你從事代理行業我給你一個建議，還不如現在能找到好的轉型方式更早的轉型，隨著房地產市場三四線市場的飽和，房地產好日子就是10年，也許更短，到那個時候可能代理行業更難過了。因為代理行業沒有核心競爭力，你靠什么？最好的辦法，選一個別的行業盡早轉型。真的，我是這么想的。