“亞布力中國企業(yè)家論壇2013年夏季高峰會(huì)”于2013年8月23日-25日在合肥舉行。上圖為名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長劉道明。(圖片來源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “亞布力中國企業(yè)家論壇2013年夏季高峰會(huì)”于2013年8月23日-25日在合肥舉行。上圖為“樓市十年：意愿和方法”論壇全景。

　　主持人：何  力    資深媒體人

　　嘉  賓：馮  侖    萬通投資控股股份有限公司董事長

　　劉道明    名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長

　　陳勁松    深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長

　　黃怒波    中坤投資集團(tuán)有限公司董事長

　　趙長甲    廠甲集團(tuán)董事長

　　吳  洋    外灘金融中心BFC總裁

　　主持人：很高興我們下午討論這個(gè)話題。亞布力論壇11年，反正他們老是欺負(fù)我，今天讓我主持這個(gè)，明天讓我主持那個(gè)，房地產(chǎn)我也不懂，他們讓我主持。中午有一個(gè)兩年樓市的午餐會(huì)，他們也不讓我參加午餐會(huì)，讓我跟一起網(wǎng)上賣書的李國慶[微博]這樣的人在一起，搞電商大戰(zhàn)，談苦水。我挺憷這個(gè)討論，關(guān)于中國的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，好像十年來亞布力論壇從來沒有一次不討論這個(gè)話題，圍繞這個(gè)話題產(chǎn)生了各種各樣的想法。當(dāng)然你經(jīng)常在公共平臺(tái)上看到人們討論樓市這個(gè)話題，給我的感覺總是有人講政治，完了有人講經(jīng)濟(jì)，你跟他講經(jīng)濟(jì)，他跟你講道德，說行，我們談?wù)劦赖掳桑�他又開始耍流氓，有的人講根目錄，有人講子目錄，有人用個(gè)案對(duì)付一般，有的用一般否定個(gè)案。我昨天想了想，無論如何這十年來，圍繞整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，至少有幾個(gè)問題讓大家還是逐漸有共識(shí)，而且我認(rèn)為這個(gè)共識(shí)不應(yīng)該使在座的小伙伴或者是老伙伴們驚呆。

　　比如整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的問題不是行業(yè)本身的問題，它有很外部的影響、環(huán)境，是個(gè)整體問題，這個(gè)行業(yè)本身的問題很多是外部性問題。第二個(gè)這個(gè)市場(chǎng)到今天到了一個(gè)特別的時(shí)期，或者尤其有點(diǎn)兩難的狀態(tài)。我自己這么瞎說。我們看著上半年，如果說當(dāng)下上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，至少中國經(jīng)濟(jì)線下的狀態(tài)還是指著這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。無論政府也好，還是從事房地產(chǎn)，還是一個(gè)比較理性的人，都意識(shí)到今天中國的經(jīng)濟(jì)離不開這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然所有的人都覺得這個(gè)市場(chǎng)是不是在聚集著一些風(fēng)險(xiǎn)，或者我們希望有改變的地方。

　　我最近看到一個(gè)數(shù)據(jù)，一方面我們好像各行各業(yè)都存在著所謂的錢荒，但是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)資金到位率還是很高，除了銀行體系，市場(chǎng)融資占比也挺高，40%多。前不久一個(gè)英國人寫了一個(gè)東西，最近兩個(gè)月整個(gè)新興市場(chǎng)外儲(chǔ)備在積聚減少，中國是體量的，還不明顯。但是從某種意義上講過去這么多年，這么大規(guī)定基礎(chǔ)貨幣的超發(fā)是跟外匯占款有相當(dāng)密切的關(guān)系，外匯占款這幾個(gè)月也在急劇減少。如果美聯(lián)儲(chǔ)接下來量化寬松政策退出以后，很多錢會(huì)不會(huì)離開這個(gè)市場(chǎng)。這個(gè)跡象大家都能感覺到。

　　在這么一種背景下，討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是討論它過去十年的經(jīng)驗(yàn)，還是討論未來的走勢(shì)也好，是不是有一個(gè)新的 視角，或者說一個(gè)新的框架。我相信很多大家的看法和意見也在很多場(chǎng)合表態(tài)出來。

　　最后還是聽今天參加討論的幾位嘉賓來發(fā)表看法。我們很高興任總也被我們拽來。他現(xiàn)在發(fā)言反而可以批斗，他的位置變了。我介紹一下嘉賓：萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖、名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長劉道明、深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松、中坤投資集團(tuán)有限公司董事長黃怒波、廠甲集團(tuán)董事長趙長甲、外灘金融中心BFC總裁吳洋。給我們的主題是樓市十年，意愿和方法。

　　黃怒波：在這做一個(gè)討論也是老話題了，我想講的很具體。我們后來分化到一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)做旅游地產(chǎn)。現(xiàn)在的體會(huì)，原來有一個(gè)誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)持有越多越好，這是好多人商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒。原來的算法，我是老板，我定調(diào)中國經(jīng)濟(jì)還得發(fā)展，無論如何物業(yè)的增值價(jià)值要超過金錢的價(jià)格利息，這么一個(gè)判斷。再一個(gè)方面忽視了流動(dòng)性。

　　我們國家的金融體系問題在哪呢？對(duì)我們大型商業(yè)物業(yè)建設(shè)過程中，我們的投資都是用短期貸款，投完了長期持有。這個(gè)經(jīng)濟(jì)走下坡的時(shí)候立刻出了問題。在資金的問題上，大型的商業(yè)突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)大問題，商場(chǎng)，突然電商來了。我前幾年說的時(shí)候，后來有人罵我，你懂什么呀，永遠(yuǎn)電商不可能代替掉傳統(tǒng)商業(yè)，尤其奢侈品帶著走來走去。現(xiàn)在看來電商的殺傷力大大地大于我們想象。比如大型的商場(chǎng)，傳統(tǒng)的百貨業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)再有生命力。像服裝類日漸凋零，餐飲業(yè)也是大問題，反腐之前它的問題是整個(gè)餐飲成本都在上升，人力成本越來越上升，感官越來越嚴(yán)，地溝油不敢用了，餐飲業(yè)利潤兩頭擠，帶來的問題就是交不起租金，你叫他走，再來一個(gè)更不如他。………

　　反腐之后一些高端的餐飲業(yè)現(xiàn)在也交不起租金，傳統(tǒng)的商業(yè)現(xiàn)在面臨極大的問題。這是要在傳統(tǒng)的商業(yè)思路里邊轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的人這是個(gè)借鑒，我們一定小心一點(diǎn)，考慮到整個(gè)游戲規(guī)則完全改變，我們要避開。

　　往哪里走？當(dāng)然在北京來說，像我們突然發(fā)現(xiàn)它有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，可以改寫字樓。為什么？經(jīng)濟(jì)發(fā)展太快。像海淀區(qū)，四環(huán)五環(huán)以內(nèi)目前沒有寫字樓資源了，但是企業(yè)的成本都在需要，所以我們商場(chǎng)里邊幾萬平米寫字樓租的相當(dāng)快。比如商場(chǎng)的平均租金，建筑面積三塊錢，寫字樓就到五塊八塊，這是一個(gè)新的動(dòng)向。當(dāng)然最近大的動(dòng)作，下決心把現(xiàn)有的大公司改成寫字樓。政府也高興，我支持你政策，大企業(yè)進(jìn)來我給他補(bǔ)貼。有個(gè)企業(yè)進(jìn)來，政府居然補(bǔ)貼五千萬，他進(jìn)我這個(gè)地方。

　　當(dāng)然在四環(huán)以內(nèi)，像北京的資源，寫字樓目前都稀缺，沒有新的供給了。

　　總體來看，商業(yè)地產(chǎn)下一步發(fā)展，跟各位探討，我的意見，傳統(tǒng)商業(yè)模式永遠(yuǎn)過去了。我們真的不能按照過去的招商，哪怕奢侈品，奢侈品我上次跟銀泰談，奢侈品現(xiàn)在也不行了。他們說奢侈品永遠(yuǎn)不可能上線，現(xiàn)在我認(rèn)為半年內(nèi)、一年內(nèi)奢侈品同時(shí)又在線下，又在線上，這是巨大的變化。這個(gè)方面給各位交換一下最近的想法。

　　旅游地產(chǎn)是一個(gè)新興的東西，城鎮(zhèn)化。旅游地產(chǎn)有一個(gè)問題，它真的是要持有。旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)業(yè)態(tài)豐富持有。再一個(gè)要有投資期，沒有快進(jìn)快出的可能性。很多人一說不行做旅游吧，把旅游地產(chǎn)想象的蓋別墅賣。蓋別墅賣有問題。現(xiàn)在所有的地方必須滿足容積率一的要求，你繃想作出高品質(zhì)過去零點(diǎn)幾的品質(zhì)來，怎么辦？一定是綜合性的，朝文化消費(fèi)和別的消費(fèi)走。今天我跟增生探討，他做養(yǎng)老地產(chǎn)，跟廣昌也在探討，在度假地產(chǎn)，這個(gè)領(lǐng)域是新型的往前走21世紀(jì)的領(lǐng)域，需要另外的專業(yè)知識(shí)。當(dāng)然地還是主要的。

　　總體的項(xiàng)目這么多，我對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的看法在中國有很大的空間，這個(gè)空間要仔細(xì)一點(diǎn)，過去的想法中國經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)往上走，我持有的物業(yè)價(jià)格一定會(huì)漲，無限的漲，這個(gè)想法是要放棄掉。我們一定要記住，手里一定要有一定的現(xiàn)金流，這是我以后的重大的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　主持人：我前兩天去上海看了一個(gè)項(xiàng)目，叫K11，就在淮海路上。不光過去圖書、電影傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在百貨也是新興內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，服裝業(yè)、旅游業(yè)其實(shí)都是內(nèi)容產(chǎn)業(yè)。馬云[微博]和王建玲就電商和線下的購物中心發(fā)展有過一個(gè)賭，我倒是覺得人的兩個(gè)屬性永遠(yuǎn)會(huì)有，一個(gè)是懶，求便捷，一個(gè)是要炫耀，要攀比，要社交，湊到一起。社交性會(huì)不會(huì)給未來整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，或者商業(yè)地產(chǎn)提出一個(gè)新的課題。就跟我問蘇寧的孫為民[微博]，將來的實(shí)體點(diǎn)怎么辦？他說將來實(shí)體店變成展示點(diǎn)，體驗(yàn)店，交易將來在網(wǎng)上。是不是人們線下很多都具有社交性，包括看一場(chǎng)電影。這個(gè)會(huì)不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響，就是人們這種需求，有社交的渴望，要在一個(gè)空間里溝通和交流，百貨的性質(zhì)是不是就變了？

　　接下來有請(qǐng)名流置業(yè)的劉總，他在北京很早以前有一個(gè)項(xiàng)目，叫名流花園，是北京很早的低密度的社區(qū)，那個(gè)地方離城里有一段距離。我們還有一個(gè)意思，總結(jié)總結(jié)調(diào)控，我真不知道這個(gè)調(diào)控該怎么總結(jié)，我也說不上，這個(gè)幾條，那個(gè)幾條，也有不同的看法。總的來講大家覺得調(diào)控是不是適得其反，但是也有人覺得如果不調(diào)，可能情況會(huì)更糟。你怎么看房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來的調(diào)控，是不是意愿和方法都是背離的？

　　劉道明：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近十年來的調(diào)控，實(shí)際上胡溫兩屆政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控。作為開發(fā)商來說，我們是在這個(gè)調(diào)控的過程中當(dāng)壞人被打擊。事實(shí)上房地產(chǎn)整個(gè)利益體，第一是政府，政府在房地產(chǎn)土地收益，配套費(fèi)，收益金，這是政府拿走的。第二個(gè)利益體是銀行，房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)拿的資金成本是最高的，銀行除了對(duì)開發(fā)商貸款以外大部分購買人的銀行按揭，主要的資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)很多，所以銀行是一個(gè)大的利益體。第三個(gè)是建材和建筑商。我們?cè)诜康禺a(chǎn)結(jié)構(gòu)中，假如我們用一萬塊錢一平米房子售價(jià)來看，土地大概占了三分之一還要出頭，第二個(gè)三分之一是建筑成本，第三個(gè)三分之一是開發(fā)商的毛利，這個(gè)毛利里面有收益金、管理費(fèi)，包括利息。我們很多媒體和外界的購買房不知道，說這個(gè)房地產(chǎn)真黑，都是賺錢。眨一看確實(shí)賺錢，房價(jià)總是漲。

　　萬科在這個(gè)行業(yè)里面是做的最好的，你們仔細(xì)分析它的每年年報(bào)公開的數(shù)據(jù)里面，它的凈利潤只有10%，而且已經(jīng)是很高的。我們這個(gè)企業(yè)比萬科差，也就百分之六七。銷售額里面最后能夠企業(yè)所得的部分也就百分之六七的凈利潤。它并不是一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，作為開發(fā)商。

　　這個(gè)錢到哪里去了，就在政府里邊，還有銀行和其他的鏈條。開發(fā)商是資源整合商，房子是建筑商蓋，材料是建材商供應(yīng)的。在這個(gè)調(diào)控的時(shí)候，我們不是用市場(chǎng)的手段，用的是行政手段。既然是用行政手段，就要顧及到很多利益體。如果市場(chǎng)做壞了，政府、銀行整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系受到大的影響。在這個(gè)情況下，作為開發(fā)商在這個(gè)調(diào)控的時(shí)候，每次調(diào)控的時(shí)候，給市場(chǎng)的感覺就是調(diào)控一次漲一次。

　　但是在調(diào)控的過程中，它用了兩個(gè)手段，一邊打壓消費(fèi)，同時(shí)又限制供給。為什么叫限制供給呢？從銀行的利息來說不給這個(gè)行業(yè)進(jìn)行輸血，逼得我們少開工，少開工自然市場(chǎng)供應(yīng)量就少了。他是什么想法呢？希望把房地產(chǎn)商弄得你跳樓，必須降價(jià)出售。假如開發(fā)商真正逼到跳樓降價(jià)出售，這個(gè)行業(yè)系統(tǒng)崩潰了，我們都倒閉了。所以這個(gè)調(diào)控做的是供給限制，讓開發(fā)商少開工，各方面限制，購買也在限制。本身不可能調(diào)控得了。用一些行政手段，在執(zhí)行的過程中又有很大的抗性。政府如果沒有土地收入，日子很難過。

　　房價(jià)一漲起來，就是開發(fā)商不道德。我個(gè)人的觀點(diǎn)，我們用行政手段，強(qiáng)制性的手段解決不了市場(chǎng)問題。

　　何力：謝謝劉總。這么一說，有一點(diǎn)還是可以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)這十年來，不僅僅是中國，也許是人類歷史上前所未有的一場(chǎng)貨幣化運(yùn)動(dòng)，整個(gè)鏈條貨幣化的規(guī)模是很了不起的。還有一個(gè)說法誰綁架誰的問題，讓我想起最近發(fā)生的一個(gè)小故事，最近有一個(gè)記者去阻止拆遷。拆遷開車的人被他認(rèn)出來，頭天夜里把他們房子拆了的那個(gè)人，他就把這個(gè)人扣住了，報(bào)警。據(jù)說連續(xù)報(bào)了很多次警，讓警察解決。據(jù)他說警察遲遲不來。最后就說你是綁架罪，這個(gè)人扣留超過多少小時(shí)。究竟是房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，還是中國經(jīng)濟(jì)綁架了房地產(chǎn)。站在不同的角度會(huì)有不同的看法。

　　接下來歡迎趙總。

　　趙長甲：我講意愿和方法的問題。我覺得應(yīng)該從幾個(gè)方面去看。一個(gè)政府的權(quán)力和行使問題。確實(shí)政府權(quán)力很大，有些時(shí)候是好事，如果濫用未必是壞事。兼聽則明，偏聽則暗，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)這么大的行業(yè)，牽扯到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，牽扯到千家萬戶，應(yīng)該是傾聽各方的意見，然后作出恰當(dāng)?shù)呐袛唷Ｎ覀冋f意愿和方法，從結(jié)果上看方法肯定是擴(kuò)大，起碼不夠完美。客氣一點(diǎn)講是這樣。也就是大家看每次調(diào)每次漲。

　　關(guān)于實(shí)事求是與發(fā)展階段的問題，我覺得鄧小平實(shí)事求是這個(gè)理論真是到什么時(shí)候都不落后。要尊重事實(shí)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)真正不好辦，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)商人綁架誰啊，誰也綁架不了。它只是經(jīng)濟(jì)規(guī)律里面的一部分。

　　特別值得講一下發(fā)展階段的問題，就是說講實(shí)事求是，房地產(chǎn)這十幾年有一點(diǎn)像一個(gè)人在生長發(fā)育過程5歲到15歲期間，不論是5歲之前，或者是成年以后，老說他發(fā)展這么快，一天一個(gè)樣，老發(fā)展這么快，我家里沒有這么多糧食供給吃，沒有錢供你上學(xué)，沒有錢給你買衣服，老說不協(xié)調(diào)。其實(shí)大家想一想，以前房地產(chǎn)為什么不發(fā)展。房地產(chǎn)再過十年之后，你想讓它這么快，不可能這么快。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期是這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，它參與了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條的一部分，它跟著國家政府政策的在走，我認(rèn)為它是功臣。我們以前全社會(huì)聲討它，確實(shí)不太。事實(shí)證明多少的房子，北京上海去調(diào)查，80%都是有房子。無非是大房子和小房子，新房子和舊房子的問題。…

　　還有一個(gè)房價(jià)，問房價(jià)能不能低點(diǎn)…買東西總會(huì)提出來你這個(gè)不好，東西太貴。這是基本的常識(shí)。應(yīng)該說貴賤，要知道組成這個(gè)價(jià)格的要素是什么。土地價(jià)格是多少，土地價(jià)格一直在增長，沒有減少。另外稅是在增加還是減少，用工成本是在增加還是減少，建筑材料是在增加還是減少，各種稅費(fèi)是在增加還是減少？各種組成價(jià)格的要素都在增加，期望房價(jià)降低起碼不太理性。

　　這十年間，03年到13年我們國家新增貨幣是六倍，買房都是靠貨幣，靠錢。這么多錢，這么多東西，一個(gè)商品應(yīng)該往哪里增長，增長多少？權(quán)且不說人們對(duì)房產(chǎn)有居住的功能，投資的功能，保值的功能，更復(fù)雜的不去講。這是一個(gè)基本規(guī)律。所以我們要實(shí)事求是看，另外從發(fā)展階段來看。

　　在發(fā)展過程中方方面面，不只是領(lǐng)導(dǎo)，媒體、社會(huì)真是需要一個(gè)反思，對(duì)它一個(gè)正確的判斷和評(píng)估，客觀的對(duì)待它。我相信未來想讓它漲這么快，未必能漲這么快。

　　何力：我想請(qǐng)教馮總和任總，包括吳總，因?yàn)橛羞^說法，剛才趙總提到過去貨幣供應(yīng)量這么大，完了有人說我們今天的房價(jià)是央行印票印出來，央行有一位官員很正式的回應(yīng)這個(gè)問題，估計(jì)他是經(jīng)濟(jì)學(xué)出身，他講央行關(guān)注當(dāng)然是一般物價(jià)水平，央行雖然也關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格水平，但是他認(rèn)為單一商品價(jià)格主要由供需決定，跟我們發(fā)多少錢沒有太太關(guān)系。我覺得這好像是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，單一商品的價(jià)格既跟供需有關(guān)系，同時(shí)也跟你整體的貨幣供應(yīng)量也有關(guān)系。當(dāng)然在不同的環(huán)境和條件下，可能哪個(gè)權(quán)重更大一點(diǎn)，這樣講是不是才更完整一點(diǎn)。馮總你覺得房價(jià)是印出來的？

　　馮侖：經(jīng)濟(jì)學(xué)家講的話，多數(shù)要打問號(hào)。過去十年我集中在一個(gè)小的話題上講中國政策來看這個(gè)事情。過去十年，我們起先對(duì)住宅問題的關(guān)注，然后關(guān)注到民生，最后擴(kuò)大到整個(gè)房地產(chǎn)。我們的政策一直叫房地產(chǎn)調(diào)控，但是這過去十年，在起初的時(shí)候住宅幾乎等于房地產(chǎn)，那個(gè)時(shí)候講調(diào)控房地產(chǎn)就等于調(diào)控住宅、樓市，其實(shí)是有重合度。到最近五年以后，住宅和非住宅，特別是住宅以外的，隨著城市化的快速發(fā)展，隨著各地方建設(shè)越來越快，實(shí)際上每年開工面積、銷售和投資非住宅的部分已經(jīng)越來越高。房地產(chǎn)越來越不等于住宅，住宅只是房地產(chǎn)大概念當(dāng)中的一部分。就像人里邊分了老人、小孩、男人、女人、病人、殘障和特殊的人群，都是越來越細(xì)分。在這個(gè)時(shí)候，我們過去幾年的政策一直都是叫做房地產(chǎn)調(diào)控，這個(gè)提法上名不副實(shí)。現(xiàn)在更準(zhǔn)確的提法應(yīng)該是住宅調(diào)控，房地產(chǎn)全面持續(xù)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)跟城鎮(zhèn)化有關(guān)，住宅也有關(guān)，但是一部分。比如你要建醫(yī)院、購物中心、體育設(shè)施、公共服務(wù)的其他特殊建筑，包括你有軍隊(duì)、警察，這都是房地產(chǎn)。在這種情況下，我們的政策聚焦應(yīng)該是把住宅問題單拎出來，住宅問題成為一個(gè)長期的政策。像建設(shè)部叫住房與建設(shè)保障部，他也是叫住房。國外有一些住宅保障局，法律是住宅法。到目前為止我們單從公共政策來說，應(yīng)該聚焦在住宅，而不應(yīng)該再提房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上更強(qiáng)調(diào)住宅。這次給出來的提法改變房地產(chǎn)要健康穩(wěn)定發(fā)展，這個(gè)提法是對(duì)的。房地產(chǎn)是一個(gè)更大的概念。而住宅調(diào)控這次沒有提，不等于不關(guān)注。我們認(rèn)為過去這幾年的誤導(dǎo)，在公共政策層面給大家的信號(hào)是混亂的，一說房地產(chǎn)調(diào)控，怎么就把所有的事情囊括過去了，經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展未來十年二十年，重點(diǎn)住宅的調(diào)控，價(jià)格要有所抑制，經(jīng)濟(jì)增長、居民收入以及房價(jià)之間要保持一個(gè)合理的彈性，讓新增的勞動(dòng)力，新加入到城市的人，能夠住的下，買得起，而且有能力改善。紐約即使兩百年以后，他的市長仍然關(guān)注這件事情。每年也有經(jīng)濟(jì)使用房多少套，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下住宅的問題是個(gè)長期問題。

　　房地產(chǎn)是隨便的，寫字樓暴漲暴跌沒人管，政府從來不關(guān)心這個(gè)事。過去的公共政策應(yīng)該有一個(gè)提法的改變，住宅管住宅，房地產(chǎn)是房地產(chǎn)，分開。這樣才能明確我們做房地產(chǎn)行業(yè)的，大家看到最近不約而同的都改名換姓，爹沒換，娘沒換，自己改名換姓。昨天我見到一個(gè)很著名的公司，不提說做房地產(chǎn)，萬科的于量也說最近做城市服務(wù)商，王健林早就改名了，我們?cè)谖迥昵案某煞康禺a(chǎn)投資公司。這改成旅游了，現(xiàn)在還有娛樂地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，恨不得搞個(gè)夜總會(huì)，叫天上人間地產(chǎn)。很少有公司自己就說自己只做住宅。

　　說明一個(gè)什么問題呢？確實(shí)市場(chǎng)發(fā)育以后，隨著人均GDP到八千美金以后，城鎮(zhèn)化產(chǎn)生對(duì)住宅以后的需求越來越大，所以由原來早期的住宅公司，多數(shù)變成房地產(chǎn)全面發(fā)展的企業(yè)。這樣的話，如果我們現(xiàn)在把這個(gè)政策定位在住宅調(diào)控，而房地產(chǎn)全面發(fā)展。兩邊都顧及到，給市場(chǎng)給出的信號(hào)比較積極和正面。

　　第二件事情，過去十年的公共政策要做個(gè)檢討。為什么十年我們發(fā)了幾十個(gè)文件，于亮那天統(tǒng)計(jì)有一百多個(gè)，包括內(nèi)容講話批示什么都算。我們究竟是把市場(chǎng)當(dāng)下級(jí)，用文件管價(jià)格，北京現(xiàn)在就是這樣，我們賣一個(gè)房，在建委那批，建委領(lǐng)導(dǎo)每天都在那平衡，看地圖，哪價(jià)格高了，哪兒批，哪兒不批，從科長到上面都有尋租機(jī)會(huì)，統(tǒng)計(jì)上房價(jià)管了，但實(shí)際上又不向市場(chǎng)，又不是行政手段，你真行政手段一個(gè)價(jià)，高了拉出去斃了，一下子解決了，但是又不是。

　　過去十年這種管法涉及到一個(gè)問題，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控當(dāng)中公共政策究竟怎么樣來制定？是事先博弈，還是事后博弈。什么意思？各利益群體，以市場(chǎng)的參與者是在政策出來之前大家較勁博弈辯論，比如說消協(xié)代表買房的人，任總代表地產(chǎn)商，還有代表其他利益相關(guān)方的，大家就在這辯論。辯論半年一年，最后在一個(gè)立法機(jī)構(gòu)或者在行政立法部門，法制辦、人大拍板，最后一舉手這事過了。 接著再執(zhí)行，就不博弈了。就是說事先博弈看起來過程很長，但是利益各方均衡提前完成。等到最后頒布這個(gè)法規(guī)一定是大家沒有博弈空間。

　　我們現(xiàn)在是事先博弈。很快幾部委弄了一個(gè)文件，比如要收20%，上有政策，下有對(duì)策，對(duì)策是什么呢？中央政府的調(diào)控，對(duì)策的結(jié)果一個(gè)叫實(shí)施細(xì)則，行政上再搞一個(gè)實(shí)施細(xì)則，事后博弈結(jié)果。另外一個(gè)叫做司法解釋，這是公家的。老百姓就用離婚，陰陽合同。事后博弈帶來的危險(xiǎn)在哪？第一政府政策的法律效果大打折扣；第二政府領(lǐng)導(dǎo)人的信用大打折扣；第三使老百姓對(duì)政府的認(rèn)可，對(duì)政府的尊重，對(duì)政府政策的執(zhí)行不抱嚴(yán)肅態(tài)度。比如說離婚就離婚。我碰到一個(gè)朋友，他們家要買第二套房，父母都快80，家里研究要離婚，老太太生氣了，說我跟你爸都這歲數(shù)，咱不為這事鬧。事后博弈的結(jié)果帶來社會(huì)一系列的有法不依，有令不執(zhí)，誠信缺失，甚至道德敗壞，人倫關(guān)系混亂，社會(huì)綱常完全廢止。

　　我們現(xiàn)在如果把決策的成本加大，把執(zhí)行的成本降低。現(xiàn)在決策成本太低，結(jié)果執(zhí)行成本巨高，糾錯(cuò)成本更大。過去十年，如果說房地產(chǎn)調(diào)控政策的缺失，很大程度上要做一個(gè)改進(jìn)，就是由事后博弈改為事先博弈，由文件調(diào)控變成法規(guī)調(diào)控，由領(lǐng)導(dǎo)人甚至是各部門行政性的隨意管制變成一種在法規(guī)制定公開游戲規(guī)則情況下，行政部門正常的運(yùn)作程序。這些東西過去調(diào)控上給我們一個(gè)警示，未來我們的政策，所有涉及到宏觀經(jīng)濟(jì)，特別是跟人民生活有關(guān)的公共政策，在指定過程中要講究政策制訂的依法透明誠信，各利益相關(guān)者進(jìn)行博弈，而不應(yīng)該關(guān)起門來靠一些人寫文件，最后跟利益當(dāng)事人沒有發(fā)生關(guān)系，直接就頒布，甚至是錯(cuò)了，然后不了了之。像20%這個(gè)事，因?yàn)殡x婚太多，不了了之，這事到底政府的嚴(yán)肅性有沒有，到底哪個(gè)總理不嚴(yán)肅，前任總理，還是現(xiàn)任總理，這件事情政府的威信大打降低。

　　第三個(gè)對(duì)于在政策執(zhí)行過程中正常的變動(dòng)給一個(gè)微調(diào)，事實(shí)上仍然需要有一個(gè)寬松的法制和平等的討論環(huán)境，不能因?yàn)槿慰傉f了，然后就說房地產(chǎn)商血液里就有問題。不能因?yàn)槊恳粋�(gè)良家婦女去？？上班，他就不能投訴一些壞人，他也有園區(qū)可以講。每個(gè)利益群體都在講話。

　　至少四種聲音都在講，消費(fèi)者永遠(yuǎn)都在講要物美價(jià)廉，最好不要錢。買一送一加按摩，這是最舒服。第二個(gè)媒體，媒體永遠(yuǎn)是放大政府和消費(fèi)者的聲音。第三經(jīng)濟(jì)學(xué)家永遠(yuǎn)在講危機(jī)，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家不講危機(jī)，不講危機(jī)他就講下崗了，他到中宣部去了。中宣部永遠(yuǎn)不講危機(jī)，你們?nèi)タ粗行�部，我們倆都是中宣部的同事，我們?cè)谥行�部干的工作，他是外宣，給外國人講永遠(yuǎn)都好，我是內(nèi)宣，跟內(nèi)部講都好。經(jīng)濟(jì)學(xué)家如果不講危機(jī)，不講災(zāi)難，就不叫經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他是靠講問題掙錢，是講問題表明他有觀點(diǎn)。另外確實(shí)他是追求真理的一部分。政府是講公平。

　　大家都在講，這四種不同的講法應(yīng)該放在一個(gè)平等的環(huán)境，讓大家就一些公共話題和政策來討論。這樣就會(huì)使意見更加接近于合理。

　　我們這個(gè)行業(yè)研究房地產(chǎn)，花錢最多的是任總，還不是國家政府。我們每年任總這邊幾百萬，十年以上，就研究房地產(chǎn)，也不是任總一個(gè)人研究，有一個(gè)客觀獨(dú)立的群體研究，每年花這么多錢。我們有一些政府部門，房地產(chǎn)中心連經(jīng)費(fèi)都沒有，都是自己在外邊籌經(jīng)費(fèi)組成一個(gè)部委的政策研究中心。討論的時(shí)候，誰占有資料更詳細(xì)，包括經(jīng)濟(jì)使用房，包括低收入人群的住房問題，包括各種各樣的問題，任總這邊就我參加了一部分，研究了很多詳細(xì)的問題，而且也給政府有關(guān)部門。地產(chǎn)商并不一定總是要研究對(duì)自己有利的，他也研究對(duì)社會(huì)有利的。因?yàn)閷?duì)社會(huì)有利，市場(chǎng)秩序健康，所有的人才能夠很好的發(fā)展，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)才能存在。

　　你要男人好，必須讓女人幸福。不能說為了地產(chǎn)商好，然后就把別人都搞死，那我們一定是讓別人都好，別人口袋錢都多，我們這個(gè)地產(chǎn)生意就能做好。我們差不多十年前，任總組織了很多低收入人群解決住房的政策研究，都給有關(guān)部門。但是由于現(xiàn)在對(duì)話和討論經(jīng)常是懷疑有沒有血的問題，后來我看任總話比較少，確實(shí)去醫(yī)院看病了，病好多了，地產(chǎn)商不太愛講話，最后我們希望政府制定政策的領(lǐng)導(dǎo)，自己也要經(jīng)常體檢，身體好，國家才好，謝謝。

　　何力：馮總理一理房地產(chǎn)作為公共政策中的得失，不僅僅是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，所有的行業(yè)公共政策制定都會(huì)涉及到馮總說的這個(gè)問題。你這只是一個(gè)美好的愿望呢，不要說房地產(chǎn)這么重大的涉及公共政策的事先博弈，當(dāng)然博弈總比不博弈好，就跟我們說一個(gè)小的公共政策，先開一個(gè)聽證會(huì)，總要稍微好一點(diǎn)。但是大家心知肚明，本來聽證會(huì)是我們語境下的聽證會(huì)，但是在今天政府控制下的聽證會(huì)，和我們理解的聽證會(huì)不是一回事，當(dāng)然還是有比沒有強(qiáng)。究竟怎么開始這個(gè)事？

　　馮侖：一個(gè)是從政府這邊來說，改變一下公共政策制訂的游戲規(guī)則。這個(gè)是法制辦、全國人大、國務(wù)院要思考的事情。從我們身邊做起，是我們的權(quán)利我們要堅(jiān)持。我們放棄了自己的權(quán)利，他跟你討論的機(jī)會(huì)就不多了。比如你說到聽政，四川有一個(gè)老大爺，每年都去開聽證會(huì)，可是他從來沒說過一句不同的意見。

　　相當(dāng)于李天一這個(gè)案子。他把人調(diào)戲了，辦了，最后你不站出來，他就認(rèn)為他只是嫖娼，站出來就是輪奸。你一爭(zhēng)取權(quán)利，他的罪惡和不當(dāng)?shù)牡胤骄捅┞冻鰜怼Ｄ悴粻?zhēng)取權(quán)利，他就認(rèn)為你是可以花錢就辦的。盡快最后掏出來錢硬塞在人家包包里，當(dāng)時(shí)喝醉了，拿錢的人并不知道拿錢了，這個(gè)權(quán)利一步步被侵權(quán)。后來因?yàn)橛新蓭煟�有同事出來指證，開始捍衛(wèi)他的權(quán)利。于是由酒后過失變成嫖娼未遂，最后事實(shí)我認(rèn)為最終法律朝著輪奸方向走的速度在加快。于是他母親就在努力的為他兒子爭(zhēng)取一個(gè)嫖客的名分。這個(gè)博弈就叫做權(quán)力之間的博弈。

　　作為公民我們應(yīng)有的權(quán)利，你不博弈，明明輪奸你了，覺得你是賣淫了，這事就弄大了。上海的法官努力證明自己不是嫖客，但是也有解放軍的大校、將軍努力為自己的兒子證一個(gè)嫖客的名分。這個(gè)東西都是博弈。從老百姓來說，我們只要自己把自己的權(quán)利捍衛(wèi)好，我們不斷的爭(zhēng)取，像受害的少女一樣，酒醒以后我們站起來，把衣服整好就報(bào)告公安，這樣很多調(diào)戲我們的就會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)奸和輪奸的各種爭(zhēng)論。

　　吳洋：關(guān)于政策，發(fā)展的十年也是一個(gè)成熟的十年，同時(shí)又是很煎熬的十年。這里面每一次調(diào)控，因?yàn)槲沂蔷唧w做操盤的，經(jīng)常參加很多論壇，大家經(jīng)常談到城鎮(zhèn)化。我認(rèn)為從政府制定政策的角度，談城鎮(zhèn)化，但是最后把城鎮(zhèn)化灌輸出來都走樣了，都變成房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化。實(shí)際上這種城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)只是其中的基礎(chǔ)之一。從這個(gè)角度去看，政策的制定也好，企業(yè)的戰(zhàn)略也好，應(yīng)該從基礎(chǔ)的角度去考慮這個(gè)問題。

　　我們看現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化面臨的企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，實(shí)際上同樣是說未來的十年，雖然有說黃金十年到白金十年，未來的十年還是發(fā)展成熟以及煎熬的十年，政策相對(duì)的調(diào)控還會(huì)不斷的出來。

　　所以未來的角度，像我們制定戰(zhàn)略的角度，應(yīng)該是從發(fā)展的緯度上，另外一點(diǎn)從多元的緯度上來看待。我從事房地產(chǎn)二十多年來一直從事商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)基本沒碰過。商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在考慮城鎮(zhèn)化，估計(jì)可能有16到18個(gè)城鎮(zhèn)集團(tuán)的區(qū)域。另外一個(gè)就是現(xiàn)有的一線城市還會(huì)經(jīng)歷一次城市再開發(fā)。舉一個(gè)例子，建高架橋，高速，現(xiàn)在上海已經(jīng)開始在地下隧道下面再建地下隧道。我們南外灘規(guī)劃馬上開工，地下隧道下面再建地下隧道，類似的城市再開發(fā)工作也是下一步進(jìn)行。

　　所謂多維度的戰(zhàn)略，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，接著第一個(gè)話題來講，這么多年馮總的一句話一直教育我們，野蠻生長，我到現(xiàn)在記憶猶新。同樣十年前我提出一個(gè)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，就是做體驗(yàn)式的商業(yè)。但是這個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)，是在近四五年才人們開始認(rèn)識(shí)。電商也好，線上線下也好，都離不開我們未來的體驗(yàn)。這種體驗(yàn)應(yīng)該是結(jié)合兩方面的東西不能忽略，現(xiàn)在為什么大家意識(shí)到體驗(yàn) 了。我在行業(yè)有一個(gè)觀點(diǎn)，我曾經(jīng)跟周星辯論過。我說我并不認(rèn)為因?yàn)橛辛穗娚蹋�百貨等等現(xiàn)在受到根本的沖擊，而是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身這么多年來忽略了體驗(yàn)，沒有跟上人們對(duì)精神欲求的發(fā)展，所以才會(huì)給自己帶來這種問題。線上不可能完成代替線下，線下也不可能最后完全取代線上，它倆畢竟是一個(gè)互補(bǔ)的。

　　從這個(gè)角度，我們現(xiàn)在看所有的商業(yè)地產(chǎn)，所謂的體驗(yàn)館也好，博物館也好，體驗(yàn)中心也好，都是滿足人們一種精神欲求，一種對(duì)文化，對(duì)生活的改變。這是一個(gè)根本改變。未來的十年，通過前十年野蠻生長，企業(yè)應(yīng)該做的是在房地產(chǎn)上從發(fā)展的角度讓自己成熟起來，我們看中國的商業(yè)地產(chǎn)商現(xiàn)在還是房地產(chǎn)商，并不是商業(yè)地產(chǎn)商。

　　馮總提到現(xiàn)在各個(gè)公司改名，我經(jīng)常在外邊，經(jīng)常碰到自己搞得的很糊涂的事情。看到很多公司拿出來的名片都是投資公司，我以為都是可以從金融角度談?wù)勅谫Y，結(jié)果一問是做房地產(chǎn)的，是做項(xiàng)目的，都已經(jīng)改名字了。從這個(gè)角度來講，從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展角度來講，畢竟是一種線上線下結(jié)合的，以體驗(yàn)欲求為主，把精神需求結(jié)合，自然導(dǎo)向到物質(zhì)商品上的體驗(yàn)城市項(xiàng)目。

　　從整個(gè)城市未來文化發(fā)展角度也是這樣，去年去英國利務(wù)浦，他是一個(gè)旅游地產(chǎn)，但是你很難給它定型。我們現(xiàn)在把自己的產(chǎn)業(yè)地形分成住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老，但是我一看沒法給他定型。………它把文化藝術(shù)的東西，人們體驗(yàn)的東西做的非常充足，但是同時(shí)因?yàn)榘堰@些東西做足了，又變成旅游地同時(shí)里面的公寓也好，酒店也好，都以極高的價(jià)格出售，又把地產(chǎn)做的很棒。這是我們下一步應(yīng)該怎么去研究的課題。企業(yè)怎么告訴政府我要做什么。？？這都是存在問題。

　　下一步的城鎮(zhèn)化發(fā)展，應(yīng)該是以人跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展，政府從這方面的政策應(yīng)該有一個(gè)極大的調(diào)整，而不是單純的賣地。

　　陳勁松：大家來這是想聽聽我們?nèi)沃緩?qiáng)老總說點(diǎn)，我來也是聽任總的，我不占有大家時(shí)間了，還是任總給我們講講吧。馬上開十八屆三中全會(huì)，改革的路線圖，住宅咋弄。剛才老說住宅不行了，但是住宅是巨量的市場(chǎng)，做商業(yè)地產(chǎn)也得靠賣住宅，商業(yè)都是短債長投。我看不太懂，雖然我們?cè)诘谝痪�，我最后發(fā)現(xiàn)第一線是最看不懂的。因?yàn)榫植渴袌?chǎng)變化實(shí)在太快了。去年一線城市還有問題，你看今年一線城市火的。來了聽大哥的，聽任總講。

　　任志強(qiáng)：本來和我沒啥關(guān)系，何力非要抓差，我都不知道你們討論什么東西。買房人的意愿是房子越便宜越好，就跟李天一一樣，不花錢最好，實(shí)在不行就花點(diǎn)錢。政府也就是夢(mèng)歌。我們舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，北京市出了一個(gè)政策，叫做兩萬兩千塊錢的限價(jià)房，最低價(jià)。到現(xiàn)在大概三天了，沒人去投標(biāo)。大家會(huì)問，兩萬兩千塊錢的房子已經(jīng)低于北京市的平均普通房商品價(jià)格，這個(gè)房子賣給誰啊。除了賣給嫖客，沒法賣了。這個(gè)嫖客是誰呢？就是政府官員或者政府機(jī)構(gòu)。按道理說，制定公共政策，什么叫限價(jià)房？限價(jià)房就是公共政策。

　　我們過去十年政府提了一個(gè)目標(biāo)，就是限制房地產(chǎn)的房價(jià)。這價(jià)格是什么東西？價(jià)格是把公共財(cái)產(chǎn)或者市場(chǎng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行再分配的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。比如銀行國有股賣多少錢，是按照市場(chǎng)行為來的，不能說就允許你只能賣一塊或者兩塊，因?yàn)樗�本來是國有的東西，是公共財(cái)產(chǎn)。我們現(xiàn)在管的價(jià)格，按照發(fā)改委說，我們大概兩萬多商品70%都管，這個(gè)價(jià)格為什么要管，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格是所有公民共同分享的。煤價(jià)格、電價(jià)格得有個(gè)聽證會(huì)。為什么房子沒有呢？普遍性的定的越低越好，每個(gè)人都享受。但是房子不是，房子只是極少數(shù)人享受。我們每年商品房八百多萬，加上保障性住房，二三百萬套，一共一千萬套左右。按照城市兩億六千個(gè)家庭，現(xiàn)在50%多的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，相當(dāng)于3到4%的銷售水平。保障性住房如果按照260萬套算的話，就是1%。它就是極少數(shù)人享受的東西。

　　如果用政府限價(jià)的情況，政府強(qiáng)制的行政命令限制價(jià)格，把財(cái)富分給1%的人，北京這次房子算起來的話1%都不到，憑你們是要這么分配。憑什么你其買這個(gè)房子。因?yàn)樗�和廉租房不一樣，這個(gè)水平線你可以。純商品房限價(jià)，投標(biāo)的文件上沒有說這個(gè)房子應(yīng)該賣給誰，它一定用于腐敗，比如賣給財(cái)政部，財(cái)政部團(tuán)購了。他不就是腐敗嘛。這種政策以價(jià)格為起點(diǎn)的所有調(diào)控政策，就是我要把國家或者人民公共的財(cái)政權(quán)利，通過價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移分配，我們和間買國有資產(chǎn)是同一個(gè)道理。

　　這十年都以價(jià)格目標(biāo)為主進(jìn)行調(diào)控，為什么還這么多人高呼好，我只能說它是嫖客。因?yàn)槟銈冊(cè)谇址腹�共�?quán)利。反過來說，他會(huì)說你們開發(fā)商不道理，我們開發(fā)商和你有什么關(guān)系，我們沒有轉(zhuǎn)移和分配公共財(cái)產(chǎn)。

　　央行的研究報(bào)告說房價(jià)和貨幣沒關(guān)系，我覺得他看錯(cuò)一個(gè)最基本的問題，房價(jià)不是因?yàn)榉孔佣嗌俣鴽Q定，除了房子本身有管與供需關(guān)系，還有一個(gè)土地資源和相關(guān)土地資源，是不是土地資源提高，別的土地資源價(jià)格也提高了，商品房賣的貴，別的辦公樓也提高了。是不是附帶了這些價(jià)格也發(fā)生變化。拆遷費(fèi)用提高了，補(bǔ)償費(fèi)用提高了那是因?yàn)樨泿拧Ｋ�以房價(jià)是貨幣印出來了，很多人不承認(rèn)，因?yàn)樗�搞金融，人民銀行就管發(fā)貨幣，為了逃避自己的責(zé)任。這就是剛才馮侖說的，本來是個(gè)強(qiáng)奸，非要說我是個(gè)嫖客，不是強(qiáng)奸。人民銀行干的這個(gè)事就說明這個(gè)問題。人民銀行本來想說他的貨幣和房價(jià)沒關(guān)系，其實(shí)是有關(guān)系的。但是他說沒關(guān)系，就變成嫖客了。

　　過去十年以價(jià)格為目標(biāo)的所有調(diào)控，都是想法很好，母親愛兒子的想法，但是方法不好。平常你老慣他，居著有其屋，我們的政策讓大家都有房子。本來保障是居住權(quán)利，公租房、廉租房，但是又把它變成一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，變成實(shí)物房子，我給你補(bǔ)貼。然后把大家的火都挑起來，這幾個(gè)政策，先說120平米乘以20%，06年又來一個(gè)9070，你都把人抬那么高，然后再說不行。08年最后的結(jié)果是人民代表大會(huì)并沒有同意溫總理報(bào)告中提出的居者有其屋，最后改了居者有其訴，然后才出了公租房政策。這就是公共政策制訂的博弈，你非要以價(jià)格為基礎(chǔ)的調(diào)整方法限制房地產(chǎn)，這邊又廣印貨幣。過去的十年政策是錯(cuò)誤的，就是因?yàn)橐庠负头椒�沒弄對(duì)，形成的結(jié)果就是現(xiàn)在網(wǎng)上可以看到的笑話，或者馮侖剛才講的笑話。法官拼命要這樣，那邊拼命要那樣。這兩個(gè)東西對(duì)不上。

　　這十年我們看到基本上都在犯一個(gè)錯(cuò)誤，以價(jià)格為調(diào)整目標(biāo)的公共政策，如果這個(gè)價(jià)格只是為少數(shù)人服務(wù)的，一定是經(jīng)過？？，兩千兩萬塊錢的房子賣給誰，誰有權(quán)利去分享，然后你用什么辦法去解決，包括后續(xù)這個(gè)房子升值了，我們?cè)趺捶峙渖�值的利潤。�?dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房，按照英國的辦法分產(chǎn)權(quán)，你花了多少錢買了這個(gè)房子，然后個(gè)人相當(dāng)于多少產(chǎn)權(quán)，政府減免的地價(jià)中給你的稅費(fèi)相當(dāng)于多少錢，你賣房子的時(shí)候，個(gè)人占50%、60%，升值了你把40%的地價(jià)和稅收返回給我。我們沒有。其實(shí)在二戰(zhàn)之后，英國就這么做。就是按共同產(chǎn)權(quán)的方法解決保障房問題。我們現(xiàn)在就是想借這個(gè)名義，把財(cái)產(chǎn)權(quán)分配給那些不應(yīng)該享受國家待遇和補(bǔ)貼的人。比如中央政府有一個(gè)9910號(hào)文件，國務(wù)院機(jī)關(guān)就有權(quán)利享受經(jīng)濟(jì)適用住房，別的人就沒有權(quán)利享受，不能福利分房，所以北京大量的房子進(jìn)入了財(cái)政部、人大、政協(xié)這些人的口袋里，地方政府也有相當(dāng)一批房子是這樣，以經(jīng)濟(jì)使用房的名字進(jìn)入他們的口袋。我們都在認(rèn)為現(xiàn)在北京兩萬兩千塊錢的限價(jià)房的目的就是為了尋租。

　　這個(gè)價(jià)格的管制對(duì)老百姓好嗎？我們老百姓拼命喊著要限制房價(jià)，結(jié)果好處沒有落到普通老百姓兜里，都到那些不該享受優(yōu)惠政策的兜里，就是因?yàn)樗麄儾蛔鹬鼗�本的市�?chǎng)規(guī)律。如果不遵守基本的市場(chǎng)規(guī)律，一定出一些爛政策。你先把這個(gè)孩子教壞了，又打架，又嫖娼，又不顧年齡開車，最后你再去救他，哪有這個(gè)道理。

　　新的政策是保持市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。我們沒有看到新一屆政府在說房價(jià)的事。國五條以前的政策基本上算是上一屆政府提出的看法。這一屆政府可能比他們聰明一點(diǎn)，至少更尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，起碼到目前為止他們沒有說繼續(xù)用什么手段調(diào)控，沒有說繼續(xù)讓房價(jià)回歸到合理水平。我覺得溫總理說的很好，他制定的政策七八年都沒出中南海，我聽了很驚訝。這個(gè)人自我批評(píng)精神很強(qiáng)的。我都可以想象，如果一個(gè)總經(jīng)理，何力是總編，說我制定一個(gè)政策七八年沒出我辦公室，你這企業(yè)還要不要。換句話說，如果我定了政策，出不了我的辦公室，辦公室以外的工作人員都不聽，干嗎啊。這就是我們的現(xiàn)狀，我們的現(xiàn)狀說明樓市十年意愿和方法的結(jié)果，就是沒有一點(diǎn)自覺性，老說別人沒道德，還賴在那里不下來，這有點(diǎn)問題。

　　現(xiàn)在好點(diǎn)。后一屆政府不承認(rèn)前一屆政府說的那些東西。估計(jì)經(jīng)濟(jì)政策上會(huì)對(duì)前一屆政府的很多東西進(jìn)行討伐，比如四萬億的東西，起碼大家認(rèn)為四萬億的東西不能再這么干，用財(cái)政的辦法拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是個(gè)錯(cuò)誤。但是我們可以看到，在最后的時(shí)候，今年1月份他還在堅(jiān)持四萬億怎么好，已經(jīng)可以清楚的看到，我估計(jì)不管是十八屆三中全會(huì)，還是什么也好，至少不會(huì)像上一屆政府難道去糟蹋中國的經(jīng)濟(jì)。也許會(huì)給中國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一點(diǎn)新的更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的力量。這是大家已經(jīng)看到新總理多次提到盡量市場(chǎng)化，盡量減少市場(chǎng)干預(yù)，盡量如何如何，開放上海自由貿(mào)易區(qū)，金融領(lǐng)域要適度開放等等。我們希望這些東西從宏觀政策變成微觀政策，也許我們經(jīng)濟(jì)還有救。

　　何力：還有一點(diǎn)時(shí)間，大家交流一下。

　　嘉賓：我算具體做項(xiàng)目的，這十年來也感受一些東西，我覺得有兩個(gè)變化很明顯。第一個(gè)變化利益體的變化，它不斷的在變。利益體最開始是開發(fā)商，到后面逐漸的政府、銀行，還在變。未來十年可能還在變。為什么這樣說呢？我們參與的城中村和舊房改造比較多。我們一個(gè)項(xiàng)目一拆遷，地筆款一到，立馬離婚率就上來了，立馬豪車4S店團(tuán)購了，這個(gè)也在變未來十年中還會(huì)有變化。剛才劉道明董事長提出利益體不斷轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)很明顯的現(xiàn)象。未來十年也會(huì)變。

　　第二個(gè)商業(yè)模式變化，也可以說是贏利模式的變化。剛才黃怒波也提到過，現(xiàn)在寫字樓？？市場(chǎng)好，這是一個(gè)很明顯的變化。

　　類似于這種變化，還有住宅，原來贏利模式靠住宅的溢價(jià)部分賺錢，現(xiàn)在逐漸轉(zhuǎn)變，很多時(shí)候靠服務(wù)賺錢，搞食堂，搞其他的配套，社區(qū)的物流，這個(gè)是贏利模式的轉(zhuǎn)變。

　　之前十年在變，之后的十年會(huì)不會(huì)變？我覺得也會(huì)變。贏利模式變成什么樣，我不知道。但是總體來說，肯定是在變。所以很簡(jiǎn)單，未來十年我們具體做項(xiàng)目的應(yīng)該怎么干呢？首先不守陳，第二繃緊弦，關(guān)注一下這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)什么樣。最后逮機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)我們得逮住。

　　嘉賓：我不是做房地產(chǎn)，但是我對(duì)房地產(chǎn)比較關(guān)注，剛才聽了幾位大佬講了做房地產(chǎn)走過的十年，成績顯著，但是道路坎坷，尤其是政府在這十年幼方方面面的問題，有人把這十年跟文化大革命相比。

　　任志強(qiáng)：…

　　嘉賓：未來的十年，我請(qǐng)問各位房地產(chǎn)總多的精英，你們是持悲觀的態(tài)度，還是樂觀的態(tài)度？在這之前，我告訴各位一個(gè)信息，可能你們都比我知道。我昨天從網(wǎng)上看到，第一在未來十年，中國可能要頒布兩個(gè)法，一個(gè)是房產(chǎn)稅，重要重大的稅收。14年實(shí)施還是15年實(shí)施，有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于人均家庭住宅兩套房子以上，人均80平米以上，征3%的稅。三套以上的房子征3%到5%。三套以上包括商業(yè)門面征12%。第二遺產(chǎn)稅和？？稅，遺產(chǎn)稅和社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)條件和技術(shù)調(diào)整都已經(jīng)成熟了，一旦需要的時(shí)候隨時(shí)可以把這兩個(gè)稅征求。死的時(shí)候征60%的稅，活著的時(shí)候征40%的稅，房產(chǎn)是登記很嚴(yán)格的。現(xiàn)在有的人在黃金大跌的時(shí)候悄悄賣了很多黃金，中國政府恰恰買了四千斤黃金，我們有六百噸黃金放在美國，據(jù)說拿不了。他想派人去核查，美國人都不讓。？？有人認(rèn)為是被美國人暗殺的，為什么？因?yàn)樗�在委�?nèi)瑞拉，如果中國未來的十年開征這三個(gè)稅，房地產(chǎn)是漲還是跌？

　　中國兩大產(chǎn)業(yè)，汽車和房地產(chǎn)，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重過剩，從合肥市來說，只要是黨政機(jī)關(guān)，公職人員，事業(yè)單位，一般人是三套房，房改房，商品房，夫妻兩個(gè)在結(jié)婚前，各個(gè)單位一套四套五套。房地產(chǎn)對(duì)中國的貢獻(xiàn)很大，改善每個(gè)人的環(huán)境。普通老百姓感覺希望平穩(wěn)，不希望大漲，不希望大跌。

　　嘉賓：我有個(gè)問題想咨詢，大家  提城鎮(zhèn)化，本身我在廈門做的比較好的地產(chǎn)商，我最近關(guān)注城鎮(zhèn)化問題，也在跟政府領(lǐng)導(dǎo)討論當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化推廣，我個(gè)人分析是否會(huì)把土地政策進(jìn)行松綁和流轉(zhuǎn)。假如土地政策沒有松綁和流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化怎么推，又回到過去。失地農(nóng)民改為股民，作為土地參股，土地政策沒有變化，它怎么參股，還是過去那種政府土地出售，招標(biāo)掛。失地農(nóng)民還是拿一堆鈔票賭、玩，最后沒了。土地政策在三中全會(huì)以后，會(huì)不會(huì)隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)慢慢放松？

　　嘉賓：我得到的信息是要在土地，特別是農(nóng)地流轉(zhuǎn)上要適度的放寬，往前走的前提是確權(quán)。你注意一下周期人的研究，基本上代表對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主流講法，在確權(quán)基礎(chǔ)上的流轉(zhuǎn)。這是下一步的方向。這個(gè)是在城鎮(zhèn)化政策配套里有考慮的。

　　任志強(qiáng)：這10%我自己建大樓，用于出租，每年股權(quán)亦莊每個(gè)月發(fā)1500塊錢，剩下的錢你拿走，拿了幾百萬該干嗎干嗎。但是有一條，你都賭光了，這邊可以給你保底，一個(gè)月一千多塊錢，每年漲一點(diǎn)，你死不了。地在分配的過程中，政府保留一部分給集體企業(yè)，由集體企業(yè)蓋房產(chǎn)用于分紅。

　　第二個(gè)建筑用地的流轉(zhuǎn)和農(nóng)用地的扭轉(zhuǎn)，這是兩個(gè)不同概念。農(nóng)用地分為建筑用地和農(nóng)用地。政府分配的時(shí)候有差別。李克強(qiáng)六條講話里面第二條就是土地政策，但是土地政策出臺(tái)什么樣，三中全會(huì)以后再說。我們現(xiàn)在只能說有這個(gè)想法，也不知道怎么樣。我們政府根本不守規(guī)則，說也了別信。馮侖說確權(quán)的時(shí)候，08年溫總理年代會(huì)的報(bào)告上，說三年之內(nèi)完成土地確權(quán)問題，現(xiàn)在五年了也沒完成。政府老說話不算數(shù)。不是沒有政策，政策有啊。我們不是缺法律，是缺良心，我們不是缺政策，是缺執(zhí)行政策的力度。我們?yōu)槭裁唇凶鰣?zhí)行力？政府老說了不算數(shù)哪行啊。

　　比如政府預(yù)算今年在這三千萬，那個(gè)地方花五千塊錢，最后該花的地方三千萬沒花到及花了一千萬，不該花的地方花了八千萬。   中央政府尤其不講道理，地方政府要給農(nóng)民補(bǔ)貼，給你一個(gè)指標(biāo)。地方政府沒這個(gè)錢，你得給這個(gè)錢。中央請(qǐng)客，地方買單，這個(gè)問題如果不在財(cái)政體制上解決掉，我覺得很難。

　　新一屆政府上臺(tái)以后提出了關(guān)于集中中央財(cái)政，實(shí)行嚴(yán)格轉(zhuǎn)移支付，但是能不能辦得到，辦到什么程度，不知道。一般說話都不算數(shù)，別把他們看得太高明，他們說花三千萬就花三千萬。

　　馮侖：感謝幾位嘉賓跟我們分享他們的觀點(diǎn)和見解，特別感謝任總友情出演。謝謝大家，謝謝在座的諸位，下次有機(jī)會(huì)接著討論。