“2013中國城鎮化與企業家論壇”于8月10日在北京舉行。上圖為平行會議三：城鎮化新型商業模式。(圖片來源：新浪財經)

　　新浪財經訊 “2013中國城鎮化與企業家論壇”于8月10日在北京舉行。上圖為平行會議三：城鎮化新型商業模式。

　　以下為論壇實錄：

　　主持人：關于城鎮化新型商業模式我們心中肯定還有更多的想法和思考，和大家一起分享。下面有請以下嘉賓上臺跟大家一起探討，有請：北京富達爾城市發展研究院院長劉世能，中國中小商業企業協會副會長趙晨鳴，碧桂園集團副總裁何錦超，中英生態城市和和綠色建筑工作組聯席主席楊威。

　　各位專家、老總下午好，我剛才仔細看了一下，咱們嘉賓組的搭配非常好，既有規劃院的院長，又有地產的老板，還有搞文體產業老總，同時也有商業網點建設的會長，等會兒我們一合計，我們一討論的話，一個新型的城鎮化就出爐了。我們準備用一個小時左右的時間探討新城城鎮化背景下的商業模式。今天的討論從宏觀到微觀，城鎮化的建設離不開規劃，我們先問劉院長，您先給大家介紹一下什么是新型的城鎮化？在新形城鎮化的建設過程中，除了建房子、修路這些硬的規劃，是不是還需要軟的規劃？

　　劉世能：我個人認為新型城鎮化關鍵是六點，一個是城鄉統籌，二是業城融合，三是要產業支撐，四是要服務均等，五是人文關懷，六是生態節碳。我覺得要體現這幾點，絕對不能是簡單的重復，而是要結合這幾點。

　　要結合這幾點，關鍵是要轉型。原來的規劃是硬規劃，不是軟規劃，注重建設、忽視規劃，注重經濟、忽視社會服務、忽視民生的改善、忽視發展方式的轉變，這些問題都應該改變。

　　主持人：謝謝，劉院長給我們指出了城鎮化的光明之路，要從硬規劃、軟規劃兩個方面入手。下面問一下碧桂園的何總，作為品牌房企以什么樣的商業模式才能實現企業和居者的雙贏？因為我們知道碧桂園配套先行，推進了一些區域的城鎮化配套改造，非常不錯，怎么在軟的方面進行一些配套的服務。

　　何錦超：可能在座的很多人都注意到，在中國的一些中心城市很難看到碧桂園的招牌，因為碧桂園在20年經營的過程中，一直都是走城鄉結合部的開發模式，所以在北京、在上海、在廣州、在深圳都看不到有碧桂園的樓盤。但是在這些中心城市的周邊甚至是在第三、四線城市里面，碧桂園在全國有很多樓盤。

　　那么為什么一直以來我們都沒有進城呢？簡單說就是不進城。第一，起源于我們碧桂園總部是在順德，也是在城鄉結合部，我們誕生就在城鄉結合部。可能我們由于這樣的起源也嘗到了甜頭，所以20年來一直都沿用這種開發模式。但是也不是絕對的，所以近幾年碧桂園整個經營方針、開發理念也發生了一些變化，甚至也在琢磨，在媒體上會看到好像你不進入商業地產，都算不上大企業。所以我們也在琢磨，我們是不是也要進入商業地產。到現在為止，我們還沒有一個很大規模的或者很明顯的商業地產的項目。為什么這樣呢？因為我們開發一直都是在走城鄉結合部，我們的樓盤一般都是規模非常大，都是大型的社區�，F在在廣州的鳳凰城是在廣州城的外圍建設的一個大樓盤，現在已經住了十萬人。我們現在在南京附近建設的樓盤，將來也是過十萬人的居住社區，其實也是一個城鎮。但是我們也是這樣思考的，我們建這些房子真的是給農民進城住的嗎？真的農民變成居民以后，會住上我們這些房子嗎？我們也坦誠地說，不可能。商品房不可能為農民變成居民提供居住，但是我們會在我們的社區里面做很多配套，我們會有酒店，也會有商業，但是我們原來的理念基本上都是為社區服務。

　　我們有一個好的現象是，我們的項目都在城鄉結合部，既關照到城市，城市居住條件擁擠、房價高，反過來他到邊緣去，雖然有一定的距離，但是他還可以接受上下班的距離，房價又低，城市里的居民會買碧桂園的房子。另外在農村里面也有一些先富裕起來的農民，他也希望過上城市人的生活方式，所以也有部分農民，他是農民的身份，但是他已經不耕田了，早就已經做別的生意了，他也會買碧桂園的房子。所以我們在城鄉結合部里會有兩面都關照到的情況。

　　在城鎮化的進程里面我們也確實關注我們能做些什么工作。碧桂園的房價在很多大型房企里面大家都看到我們的房價不算很高，但是農民一家三口，三畝地的地價補償回來也買不來一套商品房，所以這些問題是給政府需要思考的。第一，城鎮化肯定不是我們房企作為供應商去供應房子，是不可能的。但是也離不開我們的帶動，比如房企除了服務社區之外，我們也會做一些大型的商業項目，除了滿足社區的需求之外，我們現在也越來越注意把我們的商業網點輻射到整個城鎮。另外，我們在開發里面也逐步地總結了一些經驗，過去我們一個大樓盤把商業都遍地開花，搞了好幾個超市在社區里面，但是都發現不是很成功，為什么呢？因為一個超市要運行下去，必須要有足夠的客源。所以現在我們的開發模式大家又發現我們開始搞集中商業。

　　主持人：咱們那里住了那么多人，超市還經營不下去？

　　何錦超：分散就很難，比如我們總部四平方公里，我們以前布置了好幾個會所、好多商業，最后真正搞得好、真正能夠生存得好好的就是一家，但是在其他地方還有一些零售，比如7-11，很多小店鋪。但是搞集中的綜合性的商業就不行。

　　主持人：你理想的城鎮化，這些房子應該是賣給誰的？

　　何錦超：對房企來說，商品房我覺得我們在商言商，肯定誰有錢來買，我們就賣給誰。但是我們分析，我把土地征了，一家有三畝地，拿了補償款，買不到一套商品房，這在目前是個事實。我們碧桂園的房價，前幾天我們年中的年報出來了，因為我們在香港上市，形勢非常好。我們同比增長了60%。但是我們一看營業額跟銷售面積一比，我們也就是五六千一平米的房價。對北京來說，連地價都不止，剛才有嘉賓講到地價都9900多了。我們的征地款，農民拿的一些補償，都買不到一套商品房，所以我們一直也在困惑這個事，我們能為城鎮化做些什么工作。所以我們現在的商業布點，我們會做大商業，目標很明確了，不但只是為我們社區服務，也會將來在我們周邊一起成長起來的城鎮，我們也為他們提供服務。

　　主持人：謝謝何總的分享。下面我想問一下楊威女士，你認為新城城鎮化背景下，哪種商業模式比較適合低碳、節能減排的綠色建筑的要求？

　　楊威：我想首先講一下城鎮化，因為今天大家都在講新型的城鎮化是應該以人為本的，但是我想問一個問題，這些人是從哪里來的？大家說是從農村人口轉為城市人口。但是我做了一個簡單的估計，把咱們中國這些大中城市的城市規劃，所有的20、30年的城市規劃人口加在一起，是咱們中國實際人口的兩倍。所以有時候城市的規劃有很多盲目性和過于超前性。我們在規劃時可能沒有做過特別認真的社會經濟學的分析，我們的產業優勢是什么，交通優勢是什么，我們的人是怎么轉化的，他是怎么從農業人口轉化成為一個產業工人，這么一個結構。

　　而且我認為現在中國大中城市的發展模式和規劃模式是非常不適合中小城市和城鎮化的模式的，如果簡單的只是把大城市的模式拷貝到小城市，會把中國所有的小城市都毀掉的。所以我認為一定要探討出一條低碳生態的道路。

　　今天上午有一位嘉賓講到，生態城市似乎是一種很奢侈的城市，是給有錢人、中產階級或者高端人群設計的一種城市，其實我認為這是一種完全錯誤的觀點，因為生態城市不是一種特別的城市，它其實是一種科學的規劃體系，是說怎么能夠把人和自然得到很好的共融，能夠讓我們的城市有它自己的特色。其實我們中國古代所有的城市都是和人、自然最美好的一種結合，只不過是我們后來可能受了很多前蘇聯規劃的影響，盲目的追求這種土地的不同的使用功能劃分，忽略了人的尺度和人與自然的和諧，造成了我們覺得人定勝天，我們的人可以把山水都進行破壞是沒有關系的�，F在大自然給了我們很多反撲，所以我們才逐漸意識到，應該有一種更合理的規劃體系。但是生態城市或者是田園城市，或者是所有的這些城市，其實合理化的設計不一定是昂貴的設計，它應該是一個合理的體系。

　　另外，包括很多領導人甚至企業家和設計師可能去國外參觀，但是我們可能短暫的參觀只是知其然而不知其所以然，我們只是看到了這個城市的生態，但是沒有體會到過去的歐美城市化發展過程中有很深通的教訓，比如社會的分割。當時二戰結束以后，因為英國受到二戰的轟炸，缺少很多住宅，他們就建了大量社會化的住宅造成人口急劇膨脹，現在遺留了很多問題。現在就是無業者或者低層次人群的集中的住宅，造成了很多問題，這是幾十年甚至幾百年都沒法解決的問題。

　　我是北京人，我小時候我們家住的那個樓和周邊的樓大家是沒有這種大門的，我們那個樓里有住的教授，也有工人，也有家庭婦女，大家住得也是挺愉快的，有時候雖然有些小鄰里的紛爭，但是也無傷大雅。但是現在我們認為商品房就是給城里人的，農民可以在農民的定居點�，F在很多樓盤，你不用靠近，在高速公路看就可以知道，這是農民回遷點，這是商品房。這是一個很大的社會問題，可能現在我們沒有到這個階段，但是未來20年、30年就會到達這個階段。而且這種叫做有圍墻式的社區，在南非是很嚴重的一個現象，他們由于是種族分離造成的現象，但是中國其實沒有種族的問題，我們各個社會階層原來是非常融合的，但是由于只是因為這種收入的差距，人為的造成了社會階層的區分，以后會是一個很大的社會問題，所以我覺得這是應該予以注意的。

　　英國現在有一個手段，在規劃的時候要求商品房的開發提供30%的給中低收入者的住宅，這樣可以是小一點的戶型，但是在整個居住區是分散布局的，從外面是看不到很明顯的劃分的。這也是一種很好的方式。

　　另外，我們城市有很多精力把工作交給房地產開發商來完成，簡單的商業運營模式。但是我覺得換一種模式，讓房地產開發商更多的是為咱們制造住宅，但是我們可能通過降低一些地價，同時讓房地產開發商提供一些社會職能，這樣可以讓很多社會服務設施在這個小區內部或者是周邊可以更加合理的得到解決，而不是房地產開發商只是簡單的關注商品住宅，更多的通過合同或者規劃的制定，讓他們更多的反映社會職能，也會向更合理的方向發展。

　　主持人：如果讓您做一個小城鎮的規劃，您覺得應該最注意的是什么？

　　楊威：我做小城鎮規劃，我們現在有一個新的理念，叫田園城市的理念，也是在英國有過一百多年實踐的，是我們公司根據中國的理念來繼續發展的。我覺得一個新的城市的規劃一定要先從山水的框架入手，要分析這個地方的特質，我的山和水有什么與眾不同的地方，因為世界上沒有任何一個地方的山水情況是完全一樣的，所以只有根據它的山水特質來出發，才能真正讓這個城市做到與眾不同，然后再根據社會經濟學等等來滿足這個城市所需要的基本的功能，但一定要從山水生態入手。而且山水生態不是昂貴的，我們簡單的把生態和綠化劃一個等號，其實這兩個沒有共同性。我們有的城市花了很大資金來建立大量的綠化，其實這種非常昂貴的綠化是沒有任何生態功能的。

　　主持人：謝謝。規劃做好了，道路也修通了，碧桂園把房子也給我們蓋好了，接下來該進行商業布點了，想問一下董利會長，您給支支招，城鎮化中需要什么樣的商業網點和布點？

　　董利：剛才碧桂園得何總在講碧桂園商業的一些情況的時候，其實這跟我現在主管的工作相吻合。我還有一個職位是中國社區商務工作委員會主任，這一塊工作就跟碧桂園剛才說到的社區商業是相吻合的。下面我想交流一下碧桂園的這些商業規劃設計以及后期運營管理的問題，我們都可以能夠參與、支持，甚至解決的。因為社區商業也有它的規律所在。今天主要談的不是這個，是談的城鎮化。

　　城鎮化是我們這幾年才提出來的，它延續了前些年我們所提的城市化，十幾年的發展城市的高歌猛進，尤其在建設開發方面，城市化之后，我們開發商主導的商業地產為這些城市的商業發展帶來了很大的促進和推動作用，這十幾年房地產的發展甚至商業地產的發展，主導了商業的發展。因為沒有這么大量的商業用房供應于市，在城市中出現，商業的發展也是比較困難的。同時由于大量的商業用房的出現，甚至出現了一些局部的城市、城市中局部的區域出現了供過于求的情況，所以商業的發展，尤其是大型商業的發展，給前十幾年城市化的發展，商業的網點和布局帶來了很大的促進和帶動作用。

　　這幾年開發商的貢獻是比較大的，當然政府也有推手。但是另一方面也帶來了一些問題，遺留了很多問題需要我們在未來十年、二十年去消化，比如我們的社區商業這十幾年在城市化進程中發展得不夠好，因為大型商業尤其是幾萬方以上的，開發商是比較重視的，甚至組織專業力量、甚至整體的委托，甚至如果實力可以的話，會持有，這樣會把大型商業能夠開起來做好。但是社區商業往往在一兩萬方以下，甚至幾千方，這對開發商來說，組織專業力量是沒有必要的。但是社區商業也有運營的規律所在，如果不專業的投入，未必建完了就能開起來。這些年實際上城市化進程之后，住宅小區的大量建成、興起，遺留的問題所在還是這些社區商業，普遍的開的不夠好，閑置的比較多，甚至我們的小區居住的品質非常高，設計的時候充分考慮了人性化，但是社區住進去之后反而不方便，社區的購物、生活服務等等的配套都非常困難。這這尤其城鄉結合部甚至大型的社區里比較明顯。社區商業這十幾年在城市建設中發展得不夠好，我覺得開發商不是完全的有責任，更主要的它的定位就是開發，開發完了之后就要進入到下一個項目的開發，不可能拿出很大力量研究商業，尤其是社區商業的運營，或者是組織力量把后期的社區商業做好。

　　這些年我們的社區商業的研究不夠，運作的專業運營機構也不多，各界的重視程度也不足，所以遺留的前十幾年城市化進程中，尤其房地產開發之后，這些很多社區造成了社區商業發展得不好。所以提到這個我就想延續到城鎮化，很多城市現在已經是大型化、超大化了，甚至一些縣級市現在都在向著百萬人口邁進，要發展成大型城市。我想這個城鎮化是不是百萬人口以上的特大城市，就不是他們這個群體了，可能是縣級或者城鎮這些小城鎮或者縣的規�；�，甚至可能是農村的集中化，這是我思考的下一步城鎮化。

　　躲開前些年房地產和商業地產發展走過的一些彎路，不管是城鎮還是城市最后總是集約的過程，在城市集約的過程當中肯定是建筑的集約、人的集約、土地的集約、資源的集約，甚至商貿服務的集約。商貿服務應該是我們不可忽視的，甚至要關注的一個重點。

　　剛才很多專家都講了新的城鎮化應該關注產業、關注就業，當然也要關注和諧、關注生態、關注綠色。但是我想主要幾個方面是比較重要的，一個是產業，產業之后有就業，這樣這個城市才會穩定，才會可持續發展。建筑不是我考慮的問題，這是很多建筑師、設計師、開發商考慮的，會把建筑做得很好，品質做得很好，人性化也會充分考慮，我更關注的就是生活服務業的配套，一定不能忽視。尤其是社區商業在城市商業發展當中前些年已經走了很大的彎路，在城市化發展過程中不要忽視它，經濟未來的發展可能10年、20年、30年當中，不可能像前些年一樣，依賴于三駕馬車和外貿，更多是應該靠內需，內需主要是商業和內貿，所以新的城鎮化之后，應該重點考慮商貿和商貿服務業，一定不要給城鎮化之后我們的商業和生活留下缺口。在城市商業網點的規劃和設計上，一定要提前考慮，甚至是重點考慮�，F在很多大的城市雖然建設得很漂亮，但是并不宜居，我們不能讓這個不宜居再留到城鎮化發展過程當中。謝謝大家。

　　主持人：謝謝您。趙會長是三同專家，在還沒有提城鎮化過程當中，您就已經有了實踐。我問您兩個問題，您覺得未來我們的城鎮化應該是給誰建的？第二，怎么避免城鎮化不會變成剛才專家說的臥城或者鬼城，關鍵點應該是什么？

　　趙晨鳴：咱們都說城鎮化的新型商業模式，商業模式是什么？商業模式就是一個可盈利、可持續的發展模式，從規劃來說，我說三個方面的不同。規劃首先是運營規劃，如果你不做運營規劃，后邊所有的規劃都成了無水之源。第二步是功能規劃，第三步是產品規劃。我們現在很多人是找設計院做功能規劃還不足的產品規劃，所以產品肯定就不行，因為你根本沒有解決這個產品為什么存在。

　　我再講城市認知。西方的城鎮化發展已經證明了，城鎮化發展是分層次的，大型城市的聚集是資源的聚集，中小城市的聚集是配套的工業現代化的聚集，我們的城鎮化是基于當地的農業現代化和農業現代化產生的人的聚集和流通的聚集，我們的鄉鎮是以生產為主體的，所以是分層的。如果僅僅解決人的聚集，不解決人的生產和因生產而帶來的收入的問題，那人去干嗎。所以我們說城鎮化，實際上說白了就是對人類的發展過程當中的聚集方式的一種定義性的描述。為什么過去的人都是散落的？因為他的生產力水平不夠。現在我們農業是離不開的，一定是不會離開的，到現在西方國家和發達國家已經證明了，農業的作用是越來越重要的，農業就是要跟土地要效益，這時候農業人口的生產半徑決定了它的鄉鎮設置，這是一個基礎。這個基礎解決以后，我們第二個層次再去研究城鎮化。

　　城鎮化跟農業現代化是不可分割的，什么是農業現代化？我現在接觸的90%的官員和企業，包括一些做規劃的人，在說農業現代化是在說規模農業，規模農業根本不足以支撐城鎮化。西方的理論體系在研究現代農業是含規模農業、產供銷一體化和農業加工業，我們研究過工業的附加值可能是十倍，現代農業、工業附加值也就是提高一到兩倍，產供銷一體化，再加上農業加工業可以提高三倍。在農村的生活條件很差，結果在農村還掙兩千塊錢，在城里掙一萬，資本也不會去農村，因為沒有收益，高素質、高智商人群也不會去農村。

　　我們研究美國的數據我們發現，美國農業GDP是美國平均GDP的七倍，什么意思呢？如果我們在農村上班，條件很差，但我一個月可以掙到兩萬的時候，在城里條件很好，掙五千塊錢的時候，才有一部分人愿意去農村。我們的社會就是這樣，資本一定流向效益最高的地方，人群也是一定流向效益最高的地方。我們現在很著急的是，現在很多人在講城鎮化，沒有人講農業，很多人講農業的時候只講規模農業，那么這個事就一定沒解了。我們講城鎮化是一定要分解，哪種城鎮跟我們的生產方式、生產效益、生產半徑是結合的。

　　我再講一下我們的現代農業，很多人理解的只是規模農業，這是無法支撐整個農村包括未來的小城鎮、大城市，如果現在都是離不開農村的人，那么怎么發展呢？上午嘉賓講到不可能“被城鎮化”。如果解決了我剛才講的三點。第一點，首先不管是城市還是城鎮化還是農村，包括產業，城鎮化和農業是很特殊的，比如計算機行業，是個產業規劃，是豎向的。但我們的現代農業是社會性的，是個平臺，我們的城鎮化一樣也是平臺，是承載型的。我同意幾位嘉賓的說法，城鎮化包括現代農業是綜合性學科的平衡，絕對不是政府、企業家、規劃師等等，而是一個統籌的過程，那么誰來統籌？就是商業模式在統籌。我們講商業模式也在講方法論。

　　中國現在核心是什么問題呢？是農民進城的問題、農民致富的問題。中國共產黨怎么過來的？中國共產黨就是在解決農民的問題，中國共產黨拿了一個馬列主義，這叫理論，這是第一步。第二步，有蘇聯的成功經驗。第三步，毛澤東沒有出國，他在研究中國農民、中國人接受什么。三點結合在一起，去實踐，然后有了結果。那么我們的城鎮化怎么做呢？第一，要把西方已經成功的現代農業和城鎮化理論拿過來，中國現在誰總結過嗎？社科院的劉振邦教授，但是老頭現在已經透析了，有點生不逢時。這是第一條。

　　第二條，西方的城鎮化已經實現了，已經有案例，我們為什么不學，要是自己在想，異想天開，每人搞一套理論，為什么不去學呢。

　　第三條，結合我們中國的國情。

　　共產黨干的這三件事，就把四萬萬人解放了�，F在大數是9億農民，很多人說7億農民，我們自己瞎想是不會有結果的。

　　這些系列問題，應該是整個社會在思考的。我們也在思考，我們也做了一些模型，起碼可以說我的模型是完整的，從商業角度可以解讀它，從人的聚集方面是可以解讀的。我們要解決為什么人類愿意在這里聚集，第二是為什么他愿意留下來，包括房地產項目一樣，他留下來就得有錢賺。我們現在小白領每個月掙四五千塊錢，在六環外租房子，兩三千塊錢很舒服。現在政府強制要你搬到三環之內，月租一萬，你還差那么多怎么辦。現在很多地方的政府強制給農民建樓，他地沒有了，供暖費都交不起，那怎么辦？你連農民的生產都沒解決，收入都沒解決，還講什么城鎮化？目前看現代農業是讓農民增收的最普遍的方式，包括剛才王老師講了很多案例，工業化的東西，包括其他一些產業的方式，所以實際上核心還是本地的農業問題，核心還是解決最基層的這些人的產業問題。李總理講四化，工業化、信息化、城鎮化、農業現代化，我認為的四化是，農業加工業是不是現代化，農業的飼料加工業、農業的食品加工業，還有農業為工業提供原料的工業原料加工業，這四化如果不解決，目前農村這種方式的現狀、這些農民你看到的好像很少，基數反而很大，以后的社會問題是非常突出的。所以解決城鎮化的問題，千萬不要盲人摸象，一定要從象本身來說。我們最后組在一起，還要搭一個平臺。

　　我們一直在追求美好的和諧，人類社會到現在還是不和諧的，我們是在追求和諧的過程，是在找和諧，是在運動過程中。如果想得太美好了，肯定沒有結果。但是我們如果認為現在是好的，就沒有動力了。謝謝。

　　主持人：資本是逐利的，怎么能夠讓這些民營企業能夠心甘情愿的留在咱們的城鎮？有多大的利潤的空間呢？

　　趙晨鳴：我們2011年的數據，美國的現代農業的人均GDP是整個美國的七倍，是中國的78倍，我后來給農民培訓，我老開玩笑，這是什么意思呢？如果作為一個農民，如果你們縣的公務員收入是三千，你應該是乘以五，要不然你不是現代農民。我們看到發達國家的農民收入有數據，我做過黑龍江的比較，黑龍江機械化程度很高，法國的機械化率跟黑龍江比是210倍，我本來不信。后來我知道光有規模農業是不可能實現現代農業的，黑龍江規模農業很好，但是農業產供銷一體化和農業加工業是沒有的，所以是不足以支撐的。

　　我為什么又說回來呢？中國的城鎮化不是百分之百依靠農業現代化，但是我們可能70%以上的城鎮化的實現一定是在現代農業的基礎上，是一個大數。資本的回報如果是高于城里，操作資本人的回報高于城里，他就去城里了。原來我做了北京郊區的比較，第一條，鄉鎮的人民跟縣城的人民比較什么呢？縣城人走15分鐘到縣中心服務機構，農村人開著汽車5分鐘就到了。第二條，城里人住的是高層的混凝土，農村人住的全是聯排別墅。第三條，農村人有財產性收入，因為住聯排別墅，我測算過，延慶縣城的房子以前七千塊錢，離縣城五公里左右的聯排別墅賣八千塊錢，農村從自由資產10萬塊錢可以一下子達到200萬。從這幾條看，實現農業現代化實現不成的話，農民的收入最好，農業的資本最高，自然就去了。

　　主持人：謝謝。下面問一下甘總，大家都知道您不光房子建的好，體育器材也造得好，您覺得未來城鎮中有您體育器材的空間嗎？

　　甘連舫：我是搞體育產業的，星牌臺球創造了一個世界品牌，其實這是我的主業，房地產是副業，房地產是小弟弟，但既然干了這行，就要研究它。

　　今天新京報搞這個活動，特別好。既然現在新一屆政府提出了新型城鎮化是我們未來的亮點，那就得研究透。包括劉老師、王老師說的我都同意，包括劉老師說的工業用地跟住宅用地，實際上您就是切中要害了，什么要害呢？就是供求關系不平衡，所以政府把這種開發區、那種開發區大大浪費，其實住宅不給供足夠的地，房價很高，下不下來。王老師也切中要害，城鎮化用什么帶動，這是不一樣的。我倒不是主持人說的體育器材帶動城鎮化，這個課題太小了。我也是慢慢學習，所以我也放開了談。

　　城鎮化我的觀點是因地制宜，不要一刀切，不要一哄而上。我十分欣賞趙先生，他的觀點我完全贊同，你先得有盈利模式才能規劃設計。我說的觀點，第一是市場，第二是市場，第三還是市場。沒有市場，怎么去規劃城鎮化呢？這個城鎮化為什么說因地制宜呢？有很多層面。

　　比如說北京郊區的重點小城鎮，北京、上海、廣州的重點小城鎮，那小城鎮厲害了，它是一種層面的模式。比如說二類城市的小城鎮又是一個模式，三四線城市的小城鎮又是一個模式，這些東西都千篇一律按照一個模式去做，那肯定不行。用什么帶動呢？有各種特色，都不是一個模式的，一個模式的肯定搞不好。

　　我再說一個觀點，我們的政府、我們的房地產開發企業都不要沖動，你別一說政府、一說什么都一哄而上，你搞我也搞，我認為不要沖動。有一個歌“沖動的懲罰”，你一沖動肯定要懲罰你，你沒事摸人家手，人家告你，你就得受懲罰。這也一樣。你借錢，你得琢磨琢磨拿什么還，你要花多少年還。你當這一屆政府的市長，等你下臺以后，30年都還不清，那你這是造孽，你不是造城鎮化。你得依據市場，依據未來的盈利來借錢。不是說咱不發展。但是這是不一樣的，你有市場需求、你有盈利模式，你再去借錢。

　　另外，我們要循序借鑒，什么叫循序漸進？比如大興區重點小城鎮是六個，我先發展兩個，哪個先進發展哪個，政府的財力、力量也是有限的，所以就循序漸進。一個是近期重點發展。第二，不具備條件的，符合市場規律的，我們重點的去創造條件。第三是遠期規劃，要層層去做，不要都上，都上就都下。比如鄂爾多斯沖動了，現在下了，這么多億的政府債務，誰還呢？所以這種沖動就必然受到懲罰。

　　新型城鎮化是我們未來發展的空間，但是一定要以人為本。農民不掙錢，誰去呢？未來到這里居住的人，得不到好的環境也不行，所以不要粗制濫造，做一個就要成一個。當地政府一定要好好規劃，具備條件的就上，不具備條件的就創造條件。另外，邊遠的沒有可能城市人口到那里去，那就發展農業，沒有必要都要18個鄉鎮都變成國家級重點小城鎮，不可能。大興區我們就重點發展龐各莊，因為我在龐各莊，我就向政府提議優先發展，為什么？因為第二機場的概念，還有它已經具備條件了。

　　我搞小城鎮，像碧桂園你們都是老大哥，我是小弟弟。比如這里有一個五星級酒店，那可以，又做一個五星級酒店，我有運動館、有溫泉、有高爾夫，未來我的商業運作模式，我跟投行部的領導我們在一起，他們來幫我策劃整體的運營模式，未來怎么掙錢。不是說我蓋好了東西，開業了再掙錢，我沒開業先把錢捏兜里，先拿回來，然后再慢慢提供服務。這就是運營模式，先琢磨好運營模式再建。

　　另外，比如我要建一棟建筑，我是持有型的，要有回本。另外要綜合配套，讓人家到你這個小城鎮里來感到舒適，感到真正到了共產主義了，外國的那些重點的小城鎮，沒有我這好，北京郊區我有得天獨厚的條件，未來每年200萬人到這兒來，人流有了，盈利模式有了，那給當地政府的貢獻就有了。每年交個10億、8億的稅，地方經濟發展了，地方經濟用這種稅來培訓農民，讓農民得到就業，讓他們生活水平提高，這就良性運作了。如果企業在小城鎮當中掙不著錢，政府也得不到稅收，也沒有就業，那就是惡性循環。所以開發商也不要沖動，政府也不要沖動，把市場這個無形的手抓住了。謝謝。

　　趙晨鳴：甘總很實在，他在做經營模式，他是市場客戶。實際上很多產品我們要創新，要發現客戶，經濟學在說什么呢？創造客戶。舉個例子，蘋果的ipad是淘汰的東西，通過蘋果喬布斯的重新改造，大家都跟風，三星[微博]和索尼都舍棄了，現在又抓回來了。

　　比如華西村，它有先發優勢，別人就沒有這個先發優勢了，他們是白領，別人來就變成藍領了。

　　何錦超：我們現在談的是新型城鎮化，我的理解是新型城鎮，而不是新城鎮。我們不是為了專門建一個城鎮去迎接農民變成居民，這是不可能的事。所以新城城鎮就是要突出新型，其實還是在原有城鎮的基礎上進行調整、進行優化。真正的新城市那就是以前像大慶，發現了油田，就建一個新城。在新疆石河子市，因為那邊有大規模的農墾的大軍，那是一個新城市。但我們現在說的是新型城鎮，而不是說故意為農民建房，說你變成居民，你來住吧，那不可能。一定是在原有基礎上去優化、去發展。

　　另外，我們今天重點還是說商業模式，新型城鎮的商業模式要解決的問題是人的問題，重點是農民進城的問題，所以我們的商業模式也應該是探索怎么能夠迎接農民進城的問題。剛才很多老總特別是這三位老總說得特別好，在一個新的城市里面農副產品的銷售、我們的物流、我們農副產品的加工等等，這些其實都是商業，這些怎么去做一種新的模式，一方面能夠為現在農民進城提供就業。我們還要想一個問題，如果是有充分教育的農民，新一代農民，他早就進城了，大學畢業就不回來了，已經進城了，只不過沒有給他戶口而已。如果是教育不太充分的農民進了城，我們現在說拉動第三產業，那他干什么呢？快遞員、保潔工人，這樣就是第三產業。所以我們還是要從商業模式上怎么去創造一些就業的機會，這一塊在商業模式上是完全有可能為農民進城提供的。如果這一塊跟農業很緊密，農業就是他的老本行，那就更容易融合。

　　劉世能：我個人認為城鎮化和城市化是沒有區別的，因為城市化這個詞從英文翻譯過來是同一個詞。只不過我們國家在城鎮化和城市華過程當中，現在我們的道路走的時候出現了問題，所以我們就提新型城鎮化，就是要轉變發展方式。

　　借這個機會我想說一下商業模式問題。因為做了這么多年規劃，跟企業、跟政府打交道很多，我體會比較深。剛才我非常同意這兩位的說法，其實做任何事情如果不研究經營問題、如果不把市場研究透，這個事是做不下去的。我們看很多城市有建得好的，有建得不好的。其實在某種程度上，建的好的城市就是商業模式設計得好。

　　我舉一個例子，有一個大型開發商在某個地方拿了60平方公里的土地，做了很多年，也賣了一部分房子，做不下去了，因為他請一個機構來幫他設計，這個地方明明是在山東，吸引的是東北的老頭老太太來度假。但是設計的時候打的是文化牌，但是外國的文化，比如很多小區都以外國名來命名，這里有很多教堂、博物館，但是到那里度假都是老頭、老太太，市場都沒有研究透，市場和目標人群之間根本不能有效對接，所以這條路走不下去。

　　還有很多企業投資一些旅游產業，旅游產業他們做文章首先想到的是這里有什么旅游資源，這里有什么古人，有什么傳說，這里有什么故事。但是做的一個最大的問題是，沒有研究消費者是誰，是吸引哪些人來。有一個地方發掘了很多古代文物，當地一下子搞了二三十個旅游項目，我說為什么搞這些旅游項目呢？說是領導很重視，很多專家來看，認為文物的級別很高。我說做旅游，消費者是領導還是專家，你不可能讓領導給你掏錢來買服務，你不可能賺專家的錢，因為既然是產業，就要面對蕓蕓眾生，面對廣大的消費者，你要研究消費者，消費者也不能是全國的消費者都是你的客戶，要分層的，什么樣的年齡段、什么樣的社會階層、什么樣的生活方式，都要研究透了，感覺到這里能不能和他有效結合，分析它的可行性問題。

　　所以我覺得企業要抓住城鎮化的機遇，大家一定要冷靜，一定要分析市場，分析他的生活方式，確定你的目標人群，做好產品設計。這是一點。

　　從政府來講要研究產業發展模式，土地經營模式，投融資模式。產業模式我們過去是按照條塊來做的，比如農業局來管農業，工業局來管工業，商業局來管商業。我們的農業絕對不能把農業等同于農業種植、農業養殖，一定要打通一產、二產、三產，農業要提高附加值。比如熏衣草莊園，原來種玉米，一畝地可以收益1500塊錢，你說熏衣草莊園是不是農業？也是農業，但是一天的門票就三四十，北京的人口多，兩周兩一萬，那是多少錢呢。所以一個區域的產業發展，應該強調產業的融合，要強調因地制宜設計你的產業結構，要引入合適的有經營運作能力的龍頭企業，才能來上下游資源的配置，就把當地的產業做活了。而不是長官意志，上來就修，想發展什么就發展什么。

　　就像剛才楊女士說的，很多城市不顧實際，一個50萬人口的城要建100萬人口，100萬人口的城市要建500萬人口，那么人從哪兒來呢？沒有產業他不能坐著玩啊。還有水資源、土地資源，這些生態承載能力很弱，容納不下那么多人。比如我們城北的一個縣，現在六七萬人口，河流就干了，吃水沒地方了，還要發展50萬人口，因為50萬人口的縣，縣長就可以提為副局級、局級了。但是這條路是走不通過的。

　　我覺得真正城市化、城鎮化的健康發展也需要商業模式，要抓住商業機會，也要注重商業模式的設計。而商業模式的設計里面有兩點，一要圍繞市場，要理性，同時應該整合資源，尤其是智力資源，很多地方根本沒有做調查研究，沒有產業策劃，上來就做硬規劃，把建筑畫出來，畫得很漂亮，落不了地。所以真正要推動新型城鎮化的健康發展，要注重商業，不管是企業還是政府都要注重。

　　甘連舫：新型城鎮化，政府也要與時俱進，也要更新它自己的意識。原來城鎮化說給你規定多少人口，給你規定多少建設用地，很多很多硬性指標，但是我不是說顛覆你原來的用地規劃，而是規劃應該按照現在市場的規律、按照現在發展的階段，應該改革，應該改革你的思路，應該把規劃和市場很好的結合起來。楊女士是搞規劃的，其實可以給政府提一些這方面的建議。不能說以前怎么規定的，就得怎么規定，一點都不能改變。所以規劃院主要是政府的強力機關，規劃局、規劃委一定要以市場的需求為導向。本來這個鎮特別特別有前途，你不給它建設用地指標，但是那個鎮建設指標很多，但是它沒有那么多市場，就浪費資源，這邊就缺乏資源。所以政府應該在規劃方面與市場相結合，與時俱進。

　　第二，我在全國政協會議上也提過提案，關于行政審批、權力下放的問題，我們是在十八大之前提的建議，十八大正好李克強總理也是提出了行政審批制度的改革，不光是中央要下放權力，地方也要下放權力，比如北京市能不能下放到區里邊。一個小鎮的東西還都得管到，包括外立面都管，我覺得管得太寬了。應該按照市場規律，中央下放到地方權力，地方也要往下下放，下放行政審批制度，行政審批制度應該落到實處。謝謝。

　　趙晨鳴：我們做了一套初定的是25本，整個中國農業城鎮化的一套書，準備給克強總理做的，年底就出齊了。第一本是講現代農業的方法論，城鎮化包括中國特色的現代農業。第二部分講的是現代農業的主體農民合作社、農業經濟組織如何操作，就是操作手冊。第三部分是全國現在成功的農業案例我們都走訪，去總結它，現在有理論了，有組織了，后邊得有樣板。第四部分是多彩的現代農業，我們做了一系列的介紹�，F在已經出了七本，如果大家感興趣，可以找我的助理要。因為這個農業的社會問題太大了，我們大概算過，據我們測算，現代農業和城鎮化實現總體盤子是200萬億，什么概念呢？如果我們7.2%的增長率，到2045年我們超過美國的時候，我們國家的GDP就是200萬億，就這么大的盤子。所以現代農業是本世紀中國乃至全世界最大的機遇，城鎮化是本世紀中國乃至全世界最大的商機，你能不能抓得住。我們已經實際上在投入了。這個東西我們抄了一把西方現代農業，拿了一把西方現代農業的案例，同時中國的案例也拿了一部分。

　　我們以前的自給自足的農業，用北京人的話就是白菜熬土豆，自己玩自己�，F在的農業做到什么程度呢？就是北京郊區的農家樂，干點農活，那是不賺錢的。真正的現代農業體系應該是全聚德，既養鴨子，還倒鴨子飼料，還做加工，最后還把鴨子做成成品商品賣出去，這才是完整的農業產業化，這里面還不含城鎮化，還不含工業，你說這個盤子有多大。如果大家有幸能夠介入到農業里來，這是一生的機遇。

　　劉世能：真正的新型城鎮化過程當中，不管是政府還是企業都很孤獨，為什么這樣說？其實我們很多地方政府的官員是想干事的，我們很多企業也想專注商機，甚至在城鎮化過程當中我們有很多研究機構也在研究，但是側重點不一樣，關注點不一樣。但是真正要把這個機會抓住，好多資源要整合。打個比方說，現在好多人講新政，要體現文化特色，要體現社會服務，要體現產業發展，要體現充分就業，要體現專業統籌，好多東西需要專業機構來做。商業需要專業的投資，工業需要專業的，農業需要專業的，房地產需要專業的，搞娛樂的也需要有，不可能一個人全包打天下。有時候相互合作一下，就做成了。

　　趙晨鳴：農業是個聯合產業。

　　劉世能：我看到很多房地產公司轉到城市運營商，拿到幾平方公里的地，甚至有的十幾平方公里，拿了幾年還做不成，為什么？孤單。我們聯合了六七十家企業做一件事，包括政府，就想做中國城鎮產業投資聯盟，為什么做這個東西？實際上是想實現共贏。我們想在政府與政府之間、企業與企業之間做有效信息平臺，比如我們是做產業園區、產業項目策劃，我一年做一兩個城市規劃，掌握每一個城市大量的項目，這些都是源頭。很多企業投資找項目還找不到合適的，我做完了規劃之后這些項目浪費了，所以我們想通過這個平臺把這個發布出去。8月3日是成立大會，還有投資基金的、信托的、房地產的等等。我們的想法是定期做一些城市的推介會，定期做一些投資項目的推介會，定期組織分領域的溝通會會，有做農業投資，有做旅游投資等等，做專項的溝通對接會。希望大家感興趣的可以多溝通、多交流。希望大家各取所需，實現共贏。

　　主持人：謝謝劉院長。由于時間的關系，我們今天的討論就到這里。