“2013中國城鎮化與企業家論壇”于8月10日在北京舉行。上圖為國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉云中。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 “2013中國城鎮化與企業家論壇”于8月10日在北京舉行。上圖為國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉云中。

　　以下為演講實錄：

　　劉云中：各位嘉賓下午好，非常高興來參加這次論壇。

　　我其實不大懂商業模式，但是把我分到這個論壇講商業模式我也講不了，但是最近大家說產城融合說得比較多，我就把我的一些思考和政策性的問題跟大家進行交流，希望能夠引起一些共鳴和啟發。我有兩個話題。

　　第一個話題是關于工業用地偏多和工業用地的低價是什么結構。大家說產城融合很復雜，產城融合其實就是既要有產業，又要有城市。現在一個很流行的觀點，工業用地價格低、工業用地占比高、浪費嚴重。我們在做城鎮化調整過程中，要去增加住宅用地的比例，就不會導致所謂的居住用地被擠占、供地少、供地價格高等一系列的問題。那么把居住用地的比例提高，這個建議是不是正確呢？我們有一些思考。

　　2011年中國居住用地是最大的比重，占到30%，工業用地是20%左右，我們把倉儲用地也加進去，大概是25%。所以從這個圖來看，居住用地是比工業用地高很多的。從國際數據來看，確實中國的工業用地占比是很高的，占到大概20%，國外大概是15%，其實這也是一個平均數字，那么平均數字有多大意義呢？我們還需要反復思考。

　　下面來看一下增量數據。所謂增量數據就是供地的數據，從2003年到2010年的數據，我們工業倉儲用地是10.7萬公頃，比住宅供地要大，但是比重是在下降的。工業倉儲用地占地比重是一個下降的趨勢，但是仔細看，用地結構只是一個結果，并不是最重要的，關鍵是工業用地的價格是不是被嚴重扭曲了？如果價格真的很低，為什么會有那么多工業用地被出讓呢？我們可以看一下北京經濟技術開發區的例子，作為國家級開發區，80%都是工業用地，居住和其他功能用地占了6%，其余5%為商業用地。從價格上看，工業用地價格比商業用地和居住用地價格低很多。去年工業用地樓面地價只有627元，居住用地價格每平方米9982元，工業用地價格只有居住用地的6.28%，價格比為0.06：1。

　　我們知道所有居住用地都是一錘子買賣，賣完之后就完了，但是工業用地不一樣，有一個很細水長流的想法。北京經濟技術開發區的財政收入由土地收入與稅收收入兩項構成，從構成比例看，土地收入的占比從2003年的21%下降到2011年的9%，而稅收收入占比從2003年的79%上升到2011年的91%。

　　再算一下2011年的數據，開發區已建成工業用地規模達到1231公頃，稅收收入為245.4億元，工業稅收收入占全區稅收收入的65%左右，開發區當年工業稅收收入約為160億元，每年每公頃工業用地上的政府稅收收入約為1295萬元。每公頃工業用地上的勞動力報酬約為990萬元，兩者相加為每公頃土地2285萬元，這樣來算樓面價值為每平方米1329元。這只是一年的收益，如果是50年呢？按照5%的貼現率，那么收益的現值為24260元/平方米，是出讓地價的38倍，是居住用地的2.5倍。工業用地比居住用地更劃算，這個價格在北京相當于北四環的土地出讓樓面地價，所以我們的結構是很不錯的，是很符合效率配置優化的比例。

　　既然說了這么長時間結構和收益，那么就肯定有一個符合邏輯的結論。第一，我們要擴大整個建設用地的供給，而不是去搞工業用地、居住用地的存量結構調整。第二，擴大有需求的地方的建設用地的供給，讓人流動起來，讓人到有需求的地方來。

　　產城融合，哪些地方是產城分離呢？很多老城區、中心城區好像人氣和服務業都不錯，不像產城分離。早期的開發區產業較多，居住較少，市場較少，這可能是產城分離的一個例子。后來大家又說北京有很多“臥城”，就是“鬼城”，似乎是少了點就業和產業，這是不是產城分離呢？這樣的例子就是開發區蓋住宅、蓋商業用地，在臥城蓋廠房，這是不是新的東西呢？這都需要討論。

　　產城融合在哪個層次來討論？我想有兩點，一個是在經濟發展的層次上討論城鎮化的產業支撐；一個是在城市規劃層次上討論城市用地的功能混合。

　　產城融合的流行口號是什么？打通一二三、連接城鎮鄉。這是最流行的說法，號稱一二三產業通吃，把農村和城鎮的問題一起解決。這是很好的想法。但是這么大的工程，誰是主體呢？這是非常困難的，誰來實施這個產城融合非常困難。當然我們都說人民群眾創造歷史，人民群眾也可以創造產城融合。除了人民群眾之外，還有企業家。但是我們又很懷疑，有幾個企業家或者企業能夠通吃一二三產業，我覺得通用電器好像做得不錯，國內聯想也做得挺多，我不知道別的企業是不是也可以把一二三產業全部打通。其實我覺得做企業把一個產業做好就可以了，不一定要一二三產業通吃。再就是人民政府來把產城融合做好，人民政府推進城鎮化，我想這個事也可以推進下去，也沒有問題。

　　產城融合中的可持續性真的那么重要嗎？

　　底特律破產的事情讓人感受到產城融合的重要性，也感受到可持續性的重要性。可持續性真的那么重要嗎？這取決于我們的理解，如果我們只是字面的理解“可持續性”，那是說這個事情我們要長期做下去、永遠做下去，這很困難，但是也很重要。如果一件事情要做一輩子或者幾十輩子，但是這很難實現。我的意思是這個可持續性要求很高。企業家肯定看過《基業常青》那本書，但是我們企業要真正做到基業常青很難。所以從規劃也好，從城市發展角度來講，城市本身的可持續性當然很重要，但是更重要的是人的能力，他有沒有工作能力的持續性。這個城市不行了，沒問題，我換個地方。就像底特律不行了，就去芝加哥，芝加哥不行了就去紐約。所以很重要的是人的能力。

　　我就講到這里，謝謝大家。