新浪財經訊 由《英才》雜志、北京青年報社、新浪網、中央電視臺經濟頻道、北京電視臺財經頻道聯合推出的2009(第九屆)中國年度管理大會暨雙十管理盛典12月4日在北京舉行。新浪財經全程直播本次會議。以下為橙色活力活力地產圓桌論壇實錄。

　　張民耕：又到年底了，一個要秋后算帳，一個要展望未來。今年房地產超預期的好、超預期的熱。原因是什么，另外一個能不能持續？這是我們最關心的，也有說房地產界看多、做不多，我看不是。所以下一步形勢會什么樣？對于現在形勢怎么判斷？今天都是內部人交流交流。

　　任志強：今年不錯、明年也不錯，基本上應該可以。什么原因？我覺得政府刺激政策產生增長是主要原因，第一個是四萬億投資，按照預算應該拉動16萬元，其中相當一部分跟房地產有關系，一個是基礎建設，地鐵等等。第二個四萬億舊房改造，今年可能突破兩萬五，基礎設施帶動增加2-3倍量，買房人中有很大部分是不得不買，因為拆遷了。不要以為基礎設施建設、城市建設跟房地產沒有關系，這是主要的關系。我們估計帶動三分之一跟拆遷有關系。

　　第二個減免稅費，所有減免稅費都是財務調整。國家少收一點，老百姓就多得一點。房地產同樣，減免二手房稅費和契約稅以后，拉動力很大。200多億補貼相當于可以拉動2600億房地產消費，家電消費稅拉動家電綜合效益10倍、20倍，表面效益稅減免是很小的，實際對房地產拉動很大，十月份突破20萬億，二手房快速增長，有些地區已經超過一手房，今年估計超過6萬億住房消費。到目前為止，我們統計增長15%，扣除30%-40%政府消費，跟日常差不多，我們住房消費接近全社會消費綜合，估計這么發展下去再有兩年就會超過。這樣看，減免稅費調整、國民消費機制需要改變。

　　所以今年大家都說房地產熱，我沒有覺得熱，因為我們投資沒有上來。整個投資到10月份只有18%的增長，這個增長太低，雖然單月增長超過30%，但是如果扣除政府投入，增長可能接近零。北京扣除政府土地開發700多億以外，增長負0.3%，也就是投資并沒有拉動起來。今年年底庫存化加速以后，明年上半年可能會沒有房可賣，或者房子仍然供應不夠。

　　全國算起來，政府開發土地量大概在今年11月份、12月份增量，這部分土地都會在明年下半年變成產品，所以在明年上半年供應緊缺現象加劇，如果投資在明年還上不去，明年供不應求現象更加嚴重。房價上漲不可避免，去年10月份房價指數直速下降，我們估計12月份增長超過7%，到1月份接近15%，環比不一定增長很快，銷量在明年可能會縮減，沒房可賣銷量不會上去，不滿足一定庫存，消費者也沒有選擇余地，銷售量因此會減少，這種現象可能在今后長時間存在。

　　我并不認為我們房地產形勢出現極度的好轉，如果投資上不去，至少在明年上半年上不去，仍然對GDP很大的影響、對市場供給巨大的影響。今年大概土地供應到10月份下降17%—18%，如果24000公頃土地供應量大概有4—5億供應量，按今年10月份是696萬公頃，形成土地供應量不能滿足當年形成銷售量，這樣的話明年如果沒有土地供應不能保證，仍然會出現批次性的下降，仍然是供不應求。

　　從中國情況來看，奢侈用品我們位居世界第一，國產車大概一千多萬輛，好幾萬百輛是進口車，這個比例在全國來說也是大數字，也就是老百姓沒有因為金融危機沒錢，而是大量奢侈品消費，汽車消費、和住房消費。所以我們解釋為，大概四萬億投資里頭，相當一部分投資錢轉成消費資金，所以居民消費增長9%，這樣二手房交易產生巨大的二手房差額，形成巨大的增長。

　　總體來說，如果這種情況難以用日常收入計算的話，明年可能仍然有大量資金，轉入住房消費，持續過程一直延續。某些學者都認為中國人買不起房，只是一部分，還是相當一部分人有大大錢買房。我們五百萬套供應量只能滿足城市居住3%不到。加上二手房交易不到5%，因此我們住房消費市場再有二十年、三十年增長情況很正常。特別是城市化加劇過程中，2000年到05年人口調查做比較，外地人大概在城市中，五年中每年平均30%—40%房屋占有率增長，農業戶口超過10%，所以相當一部分量購買商品房或者二手房，在北京所有私立幼兒園北京戶口不超過10%，剩下都是外地戶口，說明他們在北京長期居住、有住房，能夠將子女送私立幼兒園上學。

　　未來房地產市場只能國家，擴大投資拉動經濟發展重要的支柱，如果沒有這個產業，中國消費永遠不會改變，如果改變金融和生態之后，這個產業會持續發展。

　　所以，總的感覺，明年一定不會比今年好。今年面積增長50%，金額增長80%，明年如果再保持50%-80%增長，就崩盤了。但是明年增長10%，也是巨大的增長。所以不要認為明年指標會比今年更好，絕對不會更好，今年數字漲的太瘋，不可能保持兩年50%增長，每年增長50%，等于把大后年房子都賣了。

　　劉曉光：我認為，明年的房子供應量還可能供不應求。這個問題要這么想，是從現在看到未來15年，還是看未來2年、3年？我是堅持大的概念，但是從兩年角度，有一個擔心，這樣熱、這樣價格我覺得可能有問題。

　　我認為，再怎么漲也是3%—5%的供應增長量。按兩年左右判斷，應該是接近頂部。我確實有擔心，就是15：1買房排隊，說明什么？肯定供求關系有問題，這樣政策上會不會有大的調整，這個誰也說不好。

　　剛剛，土地索求上有了調整，一次出讓20公頃，我不知道物業方案到什么程度？據說已經有了，原來買房子物業有問題，新買房子窮人也有問題。另外貨幣政策，資本市場對地產限制高低，這種調整來講，我覺得不是咱們抑制，是國家抑制。但是從整個情況來看，無論消費環節、生產環節來講，應該有向上的趨勢。

　　第二個，提到影響2010年中國房地產主要因素是什么？我的感覺還是政府調整。如果微調無所謂，如果有重大調整怎么辦？(任志強：剛開完會說不調整。)我擔心政策預期會影響心理預期，心理預期影響整個市場的狀態。

　　如果按照目前狀態，2010年房地產企業應該做什么？這個提的很好，我想大家不一定同意，保持適當的價格，可能是我們共同的責任。要不要利潤？要利潤，但是一定政府、消費者之間博弈。

　　作為企業，對于這個市場來講，加速開工速度，肯定對市場是有好處的。我剛才說了半天，可能2010年波峰振蕩可能會有。

　　周忻：我們的調查顯示，10月份之前90%開發商沒有土地，大把土地不是因為開發商不想開，而是開不出來，比如路的問題、拆遷問題各種各樣原因。

　　張民耕：明年怎么辦？這個題確實很好，萬科是我們市場主流股，我們聽聽萬科怎么辦？

　　毛大慶：因為我們主業就是住宅，我講六個方面原因，非常簡單，我們觀察最近瘋狂的狀態。首先萬科也覺得不正常。

　　第一個剛性需求帶動發展，大量剛性需求存在的。剛性主要四個方面，最近結構改變、拆遷量急劇激增，1—9月份大概7萬戶，遠遠高于去年，相當于去年6點幾倍。第二新增大學生規模逐年擴大，今年突破30萬人。第三個明顯看出奧運之后，北京外地人急劇上漲，我們開的樓盤最多三分之一拿北京戶口，包括新疆也在北京買房，我們現在大量購房實力群體，就是我們國家生育第一大高峰出生的人，正好處在年富力強、財富集中、事業有成、家庭成熟，北京群體尚且很大，外地群體也在往北京涌，所以剛性需求沒有辦法。

　　第二個通脹預期，這個問題他們倆個也談到了。確實現在全球性對通脹的預期，大眾商品上升等等一系列對北京影響很大。

　　第三個流動沖擊，10月末包括金融機構含外資在內，新增人民幣貸款2.3%，供需雙方手里錢很多。供給處于低位，1—10月份新開工商品房同比下降20.5%，住宅下降20.6%，今年住宅土地供應60%多，基本保障住房都完成，商品房只有完成30%，這30%多里邊還有問題，五環以內土地只占30%多，也就是15%—20%，剩下80%都在五環以外。由此帶來進一步購房剛性需求，就是我們城市中心剛性需求，房子漲價、搶房子，我們說幾十比一是嚴重城市中心區不足，這無法避免。

　　第四個所謂媒體導向問題。媒體導向當然跟政策有關系，不能制造新聞，總說要變。不變就告訴老百姓不變，不要嚇唬老百姓。我統計四五十個開發商，都集中圣誕節前后開盤，都不敢開，售樓處都緊爆了，怕一月份變政策。

　　所以這是幾個明顯信號。深層次問題幾個。

　　一個房價確實上漲很快，社會負面情緒很大，最近情緒比2007年情緒還要嚴重，又引起開發商對老百姓對立，非常值得關注。

　　另外一個房價收入比，我們老說收入比沒法算，北京基本15：1，市區中心估計30：1，這種現象我認為非常不正常，我們必須關注這個現象背后原因，不是北京市工薪基層、甚至不是北京市有錢白領，消費群體不限制在這里，外地購房、外地資金流入，我們一直說公共服務均等化，公共服務沒有均等化，人都往城市涌，都是奔上學在這里邊住。嚴重外地購房大量資金流入，以前說外國人拉動上漲，不是的，但是很多錢都是外國來的。出名海歸在北京誰都十套、八套房子。從去年經濟危機開始，大家注意一個問題，回國潮的高峰，去年開始都已經回來，而且回來都是到北京、上海，所以收入比沒有辦法好。

　　還有住房保障制度問題，每一個國家說保障性住房都有推出機制，我們現在出一系列機制，條件不合格不能買，沒有這個規定。未來蓋70萬套也不夠，有限資源供應無限需求，大量人住進經濟適用房，經濟適用房租出去大量存在。廉租房趕緊多蓋這是真的，不管哪種經濟適用房，這是有一個有機制。

　　還有大量存量房屋優化配置有問題，我們1998年的房改房，保有成本非常低，水電煤熱都是單位供的，卻有很多閑置。二三級市場供應也有問題，一套房子十幾個中介搞，大量造成中間成本非常大，嚴重阻礙二手房市場活躍。

　　還有一個我們現在國家對經濟依賴房地產確實很嚴重，但是依賴是不是在開發環節還是保有環境，我覺得這個問題值得探討。很多發達國家二手房交易占整個房產交易80%，我們現在很低。還有市場化租賃，我們市場化概念就是產權化，市場化應該購買加租賃，英國、美國都在30%租賃，日本更高，東京基本40%多，我們現在一個完善房地產市場一二級應該租售都統一完善市場，現在我們內分泌嚴重失調。還有收入、稅收統計一直是咱們國家大困擾。很多有錢包階層在擠壓本來沒有錢人享受，收入統計、財富統計如果不透明，這個事沒法做到。

　　這是我們分析這個市場，北京反正這個市場確實長期會存在比較嚴重的供不應求局面，我們城市土地再蓋山里邊了。從企業應該做什么？我想企業畢竟是一個單元，要說能夠改變這個市場很難，我同意劉總企業應該有社會責任，漲價利潤最大化，特別是上市公司沒有辦法，但是我們不主張暴漲，特別是市場瘋狂的時候，我們也是呼吁大家處于相對理性的價格為好，如果大家都暴漲面臨出現問題，所以大家都沒有好處，我想今天利用這個場面，我也呼吁一下，我們開發商是要漲價沒有辦法，但是我覺得理性漲價。

　　還有土地供應問題，北京市必須做導向。大家可能知道12月份，突然出來300多公頃土地，大概好幾十塊，一下子供應，我覺得供應節奏實在有問題，另外供應必須透明，還有一個我覺得對消費價值觀念引導，一定要引導大家對北京市市場有客觀認識，不可能也沒有必要，所有人在北京都買一套房子，政府趕緊引導消費觀。不然結果問題，消費群體情緒極度不滿，土地永遠不夠沒有人認識這個問題，最后政府處在十分被動局面，我覺得非常運轉不良場面。

　　我最后講幾個數，我們一萬公頃土地，是國家土地960分之一，我們擁有211大學是全國大學30%，全中國100名醫有多少個都在北京，前100位藝術家、導演、電視98%都在北京，一個土地1/96，城市化嚴重不平衡。

　　張民耕：張寶全的辦法是改行？

　　張寶全：幾個大腕從宏觀講很多，我覺得有一個現象，本來漲價是地產商很高興得事情，但目前地產商沒有高興起來。我認為今年中國房地產好多是虛假，并不是增值。這說明供需關系虛假的。明年想繼續保持這樣的增長，我認為是不可能的。

　　現在地產企業怎么辦？剛剛說轉行，我借用轉行概念。以前我們主要靠開發，地產叫開發商，就是靠拿地、蓋房、賣房獲取利潤，上市公司沒有辦法，被指標拖累。每天不停拿地，不停蓋。所以一定把開發、投資相結合。

　　我們現在還在做房子，包括像我們今年、明年做的量，比前幾年更大。此外，我們做渡假酒店，利用產權政策把產權酒店變成股權酒店，你拿股票，買一間房有好幾樣回報，這是觀念變化帶來產品形態的問題。

　　張民耕：我覺得剛才思路還是很有啟發，認為這種形勢虛熱，不需要政府調整，市場自然會調整，面對這樣非正常形勢，我們改變經營模式，包括產品、包括一系列，以我們變化應對變化，這種思路很好，而且張寶全已經做在前面。我現在交給莫總。

　　莫天全：我們現在地產發展趨勢，已經越來越變化，包括像搜房這樣公司，我們也在想各方面事情，周總多元化方面更多，慢慢有融合的趨勢，所以順著這個思路談，因為這兩年確實很好，經濟危機對我們地產沒有影響，很快過去，而且來勢很猛。有可能一兩年以后回到正常，只是一次性爆發。

　　但是中國基本面，我跟國外交流也覺得很難說清楚，我就說兩個現象。一個在過去二十年當中，中國有近3億人口從鄉村到城市，這個需求促進我們過去二十年房地產發展，這還是一個方面。

　　第二個方面，我們再往前看二十年，還有兩億多到三億人口，走到城市來，他們需要娛樂設施、辦公、住宅，所以房地產還會增長。中國房地產市場我非常有信心，什么時候有調整？我們認為三到五年當中會有很大的危機，長期非常看好。

　　最近迪拜非常糟糕的狀況。我不看好迪拜，全是流動城市、人口都是流動人口，一走房子都空了，我看好美國、看好中國，有基本面的支撐，我自己覺得問題不大。哪怕兩年以后這個問題也不大。

　　周忻：我和莫總都是搞互聯網信息化這一塊，第一我感覺未來信息化、網絡化概念在房地產上應該越來越重要。我們做過一個調研，整個市場開發商控制土地80%—90%是開不了工，這個調研到今年九月份。實際在未來房地產市場當中，我認為信息化、互聯網上應用非常強的概念。

　　第二個問題，實際上中國房地產市場基本面從來沒有發生變化，只不過政策面發生變化，去年市場完全被政策壓出來，無論土地供應、老百姓需求等等這個基本面沒有改變，但是如果明年出臺硬著陸可能性不大，只能是什么樣狀態？今天出這個政策、明天出那個政策，被媒體放大一下，搞一段時間再換另外一個概念，所以明年日子不會像今年好過，今年房地產在往上沖的時候，還沒有來得及反應過來，市場還討論去年寒冬的問題，明年往上走必須很多人說很多話。

　　第三個如果真的媒體、政府想一個辦法的話，這兩天中國制造在海外做廣告，我認為如果真的要做，我們應該做一個廣告，買房不如租房，租房概念在中國人心目當中，有一個概念。我給大家舉一個例子，我有一個跟我做六七年按摩瞎子，問過我兩句話。第一句話他說大哥有哪個股票可以炒，07年的時候。前兩天又問我哪個地方可以買房子。一個按摩師在上海工作，租房子就完了，干嘛要買房子。租房子未來應該是大比例的概念，不應該每個人能買房買房，能接受保障就保障，政府談保障性住房，開發商搞開發，當中有很大的環節就是租賃市場，這個租賃市場在全世界都是成熟的市場，我們討論一下二手房門店，你找一個二手房門店老板，你說下邊房子租了多少房？這個老板肯定說不出來，但是你說賣多少房子？他肯定可以告訴你，我們市場數字都是北京賣多少套房子，但是沒有北京租了多少套房子。如果把這塊推出來的話，可以緩解現在所謂供需關系。

　　第四點，二手房市場，我感覺整個二手房市場將來成為大主流，現在已經成為所謂大城市的主導。我們前幾天有一句話，“把開發商趕出外環去”，這是在上海。現在大家如果去算，開發商在外環里邊事情，市場90%是二手房天地，這個趨勢我認為標志市場相對成熟的標志，我們今年在第二公司上市的時候，有一個人問一個問題，為什么要上市？我想法一個當城市二手房交易超過一手房一倍的時候，或者像北京、上海，這個市場相對成熟的房地產市場，相對來講比較穩定市場。所以二手房為未來整個房地產市場流通，如果像現在市場好的時候，二手房市場交易反過來促進整個房地產市場再往上升。二手房在市場有波動，相對是一個信號，我認為應該關注二手房市場。

　　最后我感覺，大家還是關注所謂宅基地事情。如果大家沒有忘掉的話，前一輪城市房地產市場怎么起來的？是靠房改、是通過房改以后讓北京絕大多數人，手上拿一套可以作為資產的房子，拉動十年以前增長概念。現在如果農民在未來也是帶著資產進城，是不是改變整個中國房地產市場一個格局的問題，大家可以探討。現在說宅基地有很多問題，就像當時我們談，誰要把使用權上市誰準備上斷頭臺，這是趨勢沒有辦法阻撓。

　　到現在為止沒有完全的政策，宅基地試點實驗已經開始。

　　田漢：北京市平均房價15000，全國平均房價4700多，拋除北京、上海，房價高嗎？現在北京五環以內是核心區，討論房價肯定高的，上海肯定高的，如果全國房價是4700多，拋去核心城市，有些地方才兩三平米房子，開發商怎么蓋。現在外地開發商很可憐，一個平方米才一塊的利潤，房地產開發商沒法活。兩千塊錢一平方米，地白給你，你賺不賺錢？

　　張民耕：我一直關注莫總出的數據，海岸線往里200公里，其實熱就熱在200公里，200公里以外省會城市，長春、沈陽、內蒙古、呼和浩特、西安、南寧等等超過五千大概四個城市，成都、武漢、昆明、西安均價超過五千，其實是非常不平衡。尤其北京周邊石家莊，慘著都不能看。

　　田漢：保定這么大的城市，平均價到不了三千塊錢，開發商怎么做。

　　劉松泉：我來自秦皇島，利潤值大概兩三百塊錢，而且要開發好。只有一個辦法學國外，北京主要部委往外挪，哪怕暫時不做也要北京往，就連我這種水平在北京還三套房，只有這個辦法分解，向全國各個省市分散下去，你看市場房價馬上降下來，當然這是開玩笑。

　　王平：我說三個想法。大家對當前問題說的比較多，我希望媒體有一個宣傳導向，在你宣傳的時候，一定促進行業和國家健康發展，當然眼球經濟也非常重要，但是如果不這樣，還會發生溫家寶說一句話，信心比黃金重要。

　　信心往往宣傳帶來，也可以由宣傳打下去。我只是提示一下，消費拉動經濟將成為主流，我們房地產做好準備嗎？第二句話，百姓人人享有財產性收入，我們應該做什么？第三個房地產經歷30年，1980年4月20號鄧小平講話，到今天快三十年，未來有哪些趨勢可以思考？我提七個趨勢跟大家探討。

　　第一個消費拉動經濟成為主流，做好準備嗎？張寶全老總做好準備，去年中央經濟工作會，第一次明確我們國家將為最終產品服務，當時討論房地產就是最終產品，帶動54個行業，但是今天房地產已經不是最終產品，問卷有一句話，對所處產業增長幾率你認為是哪些？最終產品是迎接最低收入家庭異地休閑度假快速到來，當然張總為中等收入、或者中等以上，我們想能讓大多數人休閑。

　　北京中低收入家庭，在未來可能有15天休假，怎么辦？舉家坐火車到蘇州，一定不會住酒店，他會租一套房子，這套房子可能花1000，住15天，回來一定不一樣。所以我們到跟領導座談的時候，你為誰服務？一定為流動人口服務，歐洲為什么富裕？不就是為全世界人到他那里消費，流動服務能促進人民水平的提高。

　　我們城市發展特別是大中城市以外，特別是中小城市二三線以下城市，將逐漸轉向為固定服務將為流動服務到來，我們房地產做好準備嗎？最近一個小開發商，500套房往出外，必須拿城里舊房來換，稍加加工到銀行貸款，將來你不是賣多少套房，有一個趨勢，你擁有多少套出租房。在美國有兩類公司，一類可以上市、一個可以發債券，上市公司是持有者，持有就是擁有出租和持有物業，還有建房和賣房，只能發行債券而不能上市，因為上市一定給市場帶來攪動。所以第一個，我們將為流動服務到來，未來30年考慮什么。

　　第二個百姓人人享受財產性收入，我們開發商應該做什么？全世界人民對財產性收入非常關注，大概平均值45：5，中國老百姓大部分財產收入較低，所以十七大報告胡錦濤提出這個要求，我們應該做兩個，一個動產收入、一個不動產收入，包括股票債券收入，我們房地產做什么？因此這個非常重要。在財產性收入增加有一條，銀監會和央行下一個通知，關于金融促進節約土地通知，第11條明確規定我們能做，加大創新突破力度，在融資渠道下工夫。假如發行土地債券，這樣我們老百姓能獲得土地的利潤，讓老百姓獲得財產性收入。在133號文件，也寫一條支持房地產企業合理金融需求，支持好的條件好企業發行債券，這個都非常重要。所以我們開發企業如果自信好，能夠拿到這樣東西，我覺得對老百姓最大的受益，也解決開發金融問題。

　　第三個未來30年有幾個趨勢值得思考。規模投資、出租房逐步興起。村鎮開發將成為主流？對境外投資住宅小區成為趨勢？經營房地產節能減排等各類企業迅猛發展？居住區各類文化建設設施建設迅速凸現？住宅全壽命管家服務日趨成為趨勢？開發商統一裝修世界已經到來？城市將從耗能城市向產能城市比較，我們住宅建設也走這個趨勢，從耗能住宅向產能住宅發展，住宅本身產能把我們耗能消耗掉，叫零消耗。

　　王偉東：今天大家各抒己見，第一個房地產長期看好，第二個希望有些地方能夠為房地產可持續發展做一些政策性的支持，再次感謝大家光臨。

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