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圖文：觀點交鋒對話馮侖(2)
馮侖：這樣的好日子誰不愛呢？關(guān)鍵是能不能成功，有待于時間來考驗。
陳立民：那就是廠長加資本家了？
馮侖：但是我們沒有萬科做的好，在這個方面我們跟萬科相比有很大的差距。
金巖石：在15年前你到我家，開車看到沿途的房子，說這才是房子。你現(xiàn)在想一想，這才叫房子，中國能有這樣的房子嗎？
馮侖：中國一定有，而且已經(jīng)超過這個水平了。
金巖石：你現(xiàn)在認為豪宅市場在中國有巨大的發(fā)展空間？
馮侖：不是巨大，現(xiàn)在是這樣的，這就要看政府的保障范圍放多大。在新加坡政府保障在80%左右，20%是市場甚至你說的豪宅。現(xiàn)在建設(shè)部保障司明確保障管理范圍最貧窮的家庭人口有6%，閑不住的政府手他會管多少，他管的少那部分會相對的多。
金巖石：你現(xiàn)在往美國跑，是否意味著你在這一塊看不到利潤呢？
馮侖：沒有，現(xiàn)在我們講全球歡，中國心，專業(yè)能力，本土公司。我們絕大部分的時間都在中國，而且我們也準備改變，我們在北京、天津地區(qū)，我們采取的是集中策略而不是分散策略。我們做商業(yè)中心，一個是因為市場的推動另外我們要轉(zhuǎn)型到美國模式最好的方法就是做全球最挑戰(zhàn)的商業(yè)不動產(chǎn)項目，這個就是世貿(mào)重建，為什么世貿(mào)中間就是地球最具挑戰(zhàn)性的項目，第一個，投資密度最大。第二地方很小，里面要建很多項目，同時要保證城市運行不停頓。
金巖石：因為能去那兒的還是第一財經(jīng)，現(xiàn)在回到民宅。那個時候我跟你講豪宅區(qū)域政府不一定，必須由5%的房子蓋給窮人，保障是保障能有5%的窮人和富人一樣享受同樣的教育基礎(chǔ)，保障房這個概念和我們現(xiàn)在我們媒體所談?wù)摰谋Ｕ戏扛拍畈顒e在哪里？
馮侖：我覺得在美國收入比較清晰，保障不保障都容易做到，最近出現(xiàn)了內(nèi)部集資建房的允許，把它拉回到保障，公務(wù)員的收入，周期人曾經(jīng)寫過，公務(wù)員也叫低收入人群，很難理解。最近有一篇報道非常的有意思，河南一個民營地產(chǎn)公司建了一個政府大樓，建了一個常委樓，建了政府公務(wù)員宿舍，結(jié)果政府拖欠他的工程款，他跟政府要錢，政府把他抓起來判了刑。在這樣的情況下，媒體上講的保障逐步傾向福利而脫離原來的本意，所以我對這件事情，我有擔憂，房地產(chǎn)住宅化，住宅化道德化，道德化趨向市場化，市場化趨向福利化，福利化之后普遍貧困化。
陳立民：最近我看到一篇郎咸平的文章，他說99%的白領(lǐng)將會破產(chǎn)，原因就是因為買房。
馮侖：他們不會破產(chǎn)的原因就是郎咸平買了房了，他肯定是白領(lǐng)之一，所以我相信他說的這件事情是不準確的結(jié)論，因為他自己的行為已經(jīng)說明了情況。
陳立民：你不覺得現(xiàn)在房子貴嗎？
馮侖：貴和便宜是相對于收入和人生階段來講的，如果是嬰兒，你給他多少錢都是貴，他沒有掙錢，如果是大學畢業(yè)，當然1萬塊錢也是貴，但是像是你這樣來教育我們的時候，給你1萬塊錢就對了。
陳立民：我也一輩子為你們開發(fā)商打工。
馮侖：這樣才能證明一個人的勞動是必要的。我一直在思考這個事情，在人類歷史上，是不是也有過一個階段，房地產(chǎn)商受到這樣的一種待遇？而這種待遇究竟是地產(chǎn)商的不幸還是我們在市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程當中不成熟導致的一個錯誤的判斷，是大家的困惑。就像金融行業(yè)在華爾街歷來金融是受到道德置疑的，其實在華爾街這么多年來一直受到置疑。房地產(chǎn)商在二戰(zhàn)以后，跟我們現(xiàn)在一樣大量供應(yīng)房子，這段時間是受到歡迎的，但是隨著金融和房地產(chǎn)緊密連接以后，像是次貸的出現(xiàn)，次貸是因為為了解決低收入或者是沒有收入人群的住房問題，建了兩個政府機構(gòu)發(fā)放貸款造成的次貸。也就是說我們今天圍繞住宅問題道德化的很多思考和批評評論，并不是地產(chǎn)商的不幸，因為地產(chǎn)商經(jīng)歷無數(shù)次的批評以后他們自己會自己成熟起來，如果你在現(xiàn)在的困境當中不能站起來，那只能失敗。現(xiàn)在大家都在批評房地產(chǎn)，但是不批評國有房地產(chǎn)，經(jīng)過最近市場化的調(diào)整以后，地方負責保障房大部分是地方國有，所以下一輪我開始考慮媒體要開始指責哪些房地產(chǎn)商？所以這就面臨方向上的問題。所以我個人對于中國GDP增長當中房地產(chǎn)這個行業(yè)發(fā)展的未來我是不懷疑的，但是對于這個過程當中陷入道德困境我一直都很擔憂。
金巖石：這里面有一個問題，你講了房地產(chǎn)開發(fā)商沒有暴利，另一方面我們從媒體或者是錯誤的報道，很多富人，在很高的比例是來自于房地產(chǎn)創(chuàng)造暴富的傳奇，大家都知道。
馮侖：更多的民營企業(yè)是因為被房地產(chǎn)的債務(wù)壓死了，現(xiàn)在我看《新原罪》，像是黃光裕都是跟房地產(chǎn)有關(guān)，大家沒有統(tǒng)計過這個，所以你說的這個是不成立的。
金巖石：有暴死的也有暴富的，是不是說明這是這個行業(yè)不成熟的特征呢？
馮侖：是的，不能正確的增長也不能正確的死亡。
金巖石：所以你希望有一種新的路徑叫做野蠻成長。
馮侖：這是過去的路徑，今后的路徑是健康成長。
羅振宇：現(xiàn)在我們把機會留給現(xiàn)場的聽眾。有沒有媒體的朋友需要提問的？
提問：我是來自新華社的記者，我們現(xiàn)在可以買房了嗎？另外一個問題，從這兩個月的成交量來看，量是上來了，但是通過前期降價，開發(fā)商又把房價要上漲，對比兩會之前和之后，開發(fā)商之前是呼吁救市，現(xiàn)在看到勢頭見好就要漲價，對于這種現(xiàn)象你如何看待？另外房地產(chǎn)很也沒有進入十大振興行列，你如何看待呢？
馮侖：當你是一種生存發(fā)展必須的時候，你任何時候買房都是肯定的，但是你要有錢。但是你要投資的時候每個人的看法是差異很大的，所以在經(jīng)過半年一年觀望以后，我們叫做剛性需求，大家因為要結(jié)婚、離婚、遷移、工作變換，最后要做一個決定這是必須的，這個必須就是不管你今天是不是外部怎么看都會做一個決定，是買房，這樣的話每年中國這樣一種剛性的量，會支持市場繼續(xù)存在。
另一方面，我們整個房地產(chǎn)行業(yè)，無論它被列在哪里，但是有一點共識是所有社會的共識，房地產(chǎn)行業(yè)對于GDP增長的貢獻是一個之舉足輕重的位置，但是坐在哪里位置沒有改變，在規(guī)劃內(nèi)和外是沒有改變的，我今天沒有看到任何一個媒體講他的規(guī)劃位置改變了，它一定是沒有改變的，所以在這樣的情況下，房地產(chǎn)同行也不會受此影響，我們依然相信在未來10、20年里，在GDP發(fā)展到1萬美金的時候，房地產(chǎn)仍然是一個支柱行業(yè)，所以我們的發(fā)展空間仍然很大。至于漲價其是落價救市還是不救市，這是一個市場的信號，如果我們推動一個市場化的房地產(chǎn)，漲價還是跌價，實際上并不由南京的周局長管，大家知道南京的周局長，他管不了這個事情，而是企業(yè)自己管，企業(yè)覺得東西好賣了漲價，東西不好賣就降價，大家也不要驚喜，要習以為常。就像股票第一次上漲下跌的時候，很多老百姓把交易所砸了，但是當今天價格上下波動的時候，幾乎沒有人動，而且也沒有人去談，這就是歷史的進步。所以在今天我們對漲價還比較敏感和跌價比較敏感，
羅振宇：我問大家一個問題，聽完馮總的回答我們明白了該不該買房把？
觀眾：沒有。
羅振宇：如果沒有明白，那請繼續(xù)關(guān)注第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇。
提問：圓桌論壇是圍繞房地產(chǎn)來展開的，剛才馮侖先生有一個前提假設(shè)，中國整個經(jīng)濟和發(fā)展道路走美國、西方的道路，房地產(chǎn)行業(yè)是需要各種各樣稟賦都達到條件，但是是否有可能讓我們發(fā)展到那樣的地步呢？
金巖石：我們在美國當過窮人，我在美國居住的就是窮人廉租公屋，我們住了小房子才想住大房子。
陳立民：我還記得我爸爸跟我講，兒子你知道香港哪里的人最吃的起？就是公屋的人，你看看他們的垃圾房里面都是蝦殼和蟹殼，他們養(yǎng)的起或者，還吃的起，所以他們的下一代非常的成功。我看香港人有一半人居住在保障房里面，這是一個不錯的安排，馮侖先生是如何看待的呢？
馮侖：這個我還是贊成的，剛才講到中國究竟用什么方式發(fā)展自己未來的市場經(jīng)濟也好，中國特色市場經(jīng)濟也好，中國現(xiàn)代化的道路也好，我們的保證是必須的，但是做多少是跟政府由于的，比如像是新加坡80%做住宅，在20%做商用地產(chǎn)。我只說跟企業(yè)有關(guān)的方面，關(guān)于國家宏觀趨勢的問題，留給說正確話的人說，那就是教授。
提問：我是來自湖南的記者，金融危機對沿海發(fā)達地區(qū)的打擊會相對于大一些，所以有經(jīng)濟學家提出觀點，認為金融危機是縮短中部城市與沿海發(fā)達城市的機遇，也是他們發(fā)展的一個機會，我想請臺上嘉賓給我解答一下，你們?nèi)绾慰创@個觀點？如果這種觀點是正確的話，請問中部城市他們?nèi)绾瓮粐鎰莅l(fā)展呢？
金巖石：說到金融海嘯我講一個故事，報紙上金融危機來了，農(nóng)民說沒有感覺到。如果我們把從全球來看，把它看作是一個資產(chǎn)負債表，石油蒸發(fā)50%-80%，每一家的房子蒸發(fā)20-30%，企業(yè)銷售了20%-30%等等，消失的是什么？我們看這一手負債，一分錢沒有少，不僅沒有少，G20會議聯(lián)合決策是什么？舉債刺激經(jīng)濟，債務(wù)會越來越多，所以金融危機是這一次財富的調(diào)整，在調(diào)整的過程當中，如果資產(chǎn)大幅度貶值，債務(wù)有增無減，大家想一想我們用什么辦法讓這張資產(chǎn)負債表復合平衡？那就是發(fā)票票、吹泡泡。
羅振宇：最后我請教馮總一個問題，去年我采訪潘石屹我問了兩個問題，一個是王石說有拐點的時候你不同意。另外是在4月份的時候關(guān)于百日，你說有一堆中國小房地產(chǎn)企業(yè)要倒掉，但是我苦等三個月沒有發(fā)生，我就問他你這么聰明的人為什么今年連續(xù)兩次判斷錯誤呢？馮總你覺得是為什么呢？
馮侖：這個要像算命先生回答問題，抽象到時間具體情節(jié)來回答肯定是正確的，如果你要問他要發(fā)財，哪天要發(fā)財具體時間他就不說了。如果他說中國的企業(yè)一定會經(jīng)過一個競爭，優(yōu)勝劣汰，有一部分發(fā)展有一部分死亡肯定就沒有問題了，但是他要說百日就完。所以當你一個問題拿不準的時候，要向教授學習，盡量說的抽象一點。
羅振宇：最后提問這個問題也是讓大家死了這條心，到底要不要買房我們從馮總這里得不到答案。非常感謝臺上的嘉賓。今天我們要贈送馮總一份禮物，這個禮物就是琉璃高爾夫球桿。有時間你可以教我打一下。
馮侖：非常抱歉我不會打高爾夫球，但是我會把它擺在桌子上。
羅振宇：非常感謝各位的支持和今天的光臨，我們今天上午的論壇就到此結(jié)束。我們今天下午還有精彩的論壇等待各位，歡迎大家再次光臨。謝謝。
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