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圖文：觀點交鋒對話馮侖
2009年4月14日，由第一財經傳媒有限公司主辦的“第一財經中國經濟論壇”在上海隆重召開。圖為觀點交鋒環節對話馮侖。
羅振宇：各位來賓，歡迎回到第一財經中國經濟論壇的現場，下面我們就開始今天上午論壇的第二個環節，圓桌對話，首先有請我們的嘉賓，首先有請主講嘉賓馮侖先生上臺。然后還要請出兩位跟馮侖先生PK的來賓，首先為大家介紹的是陳立民先生，他是仲量聯行亞太區的董事，他在上海也算是名人。有請。還有一位嘉賓是金巖石先生，PPT上有他詳細的介紹，他也是我們著名的“電視明星”。
下面就是我們第一財經中國經濟論壇的圓桌環節。剛才我們有幸傾聽了馮侖先生一個多小時的演講，但是在演講的過程當中他給大家留下兩個懸念，第一個關于經濟危機雖然他講了很多，換了很多角度讓我們眼界大開，但是有一個核心問題他在躲避，就是一個很俗的問題，現在的金融危機見底了嗎？我們可以買房了嗎？這一定是他被人經常問到，很無奈的問題，但是我必須要問。第二個懸念，把他經濟學家也罵了，把各種各樣的分析師、專家、教授、媒體都罵了，所以下面有仇的報仇。有請嘉賓提問。
陳立民：剛才馮總說過，一個男人經歷4個步驟，你認為你現在是哪個步驟？
羅振宇：能人？英雄、偉人和圣人。
馮侖：可能，我在90后人眼里是英雄，20后的眼里是能人，所以我個人覺得，我算是一個小小的英雄。
陳立民：這個答案我不滿意，你作為開發商算是什么呢？
馮侖：其實我更多的角色是董事長，其實我們是做一個專業的房地產投資公司，并不是簡單開發商的角色，如果仍然要這樣來看，我認為就是一個能人和開發商的角色，因為我們做了將近20年，會做的時間也就4、5年，之前全叫折騰，不叫做開發，比如在海南，我們今天說炒房、炒地，那不是開發商做的，后來處理遺留問題，這個也是開發商的問題，所以真正的就是2000年開始，我認為我們剛剛起步，并沒有比別人好太多。
羅振宇：陳先生你問這個問題有什么深意嗎？
陳立民：我們應該向他學習。如果你算能人的話，我們算什么呢？
馮侖：你算老師，所以你可以教育能人，是導師。
金巖石：我是代表上海交大海外學院來的，只能說正確的話。你講的是金融危機，我剛剛從美國回來，美國兩大房地產商正在合并，這是金融危機帶來的一個非常合乎邏輯的結果。在前四大房地產公司兩大合并，這是美國房地產業。
馮侖：準確的來說是住宅公司。
金巖石：對。在美國房地產業應對金融危機的現象，你能不能告訴我，中國為什么沒有發生這樣的現象呢？
馮侖：這個并購重組效率和成功可能性，實際上在商學院你們都學過，特別依賴一個治理基礎，在中國能夠規范透明按照市場方法來管的并不是說特別大，大部分作為一個純商業機構他的發育還不夠，為什么？中國6萬家所謂房地產公司，真正上市A股150家，綜合類還有50家，在境外、大陸做房地產的還有40、50家，準備上市的還有40、50家，加起來是300家，最可能發生故事的是這300家，但這其中的障礙是非常多的，比如跨境就不太容易成功，國內的地產公司即使是A股本上市公司，做重組也有很復雜的審批程序，由于我們的市場經濟沒有進入到一個完全競爭的狀態和良好的交易制度和法制環境，以及政府與企業之間，如果魚都不能自由游泳的時候，他們之間擁抱的機會非常少。
金巖石：就在兩年前經濟非常好的時候，王石代表萬科收購南都，在經濟繁榮的時候出現過兼并，但是為什么在經濟蕭條的時候，反而沒有兼并，是不是房地產商之間存在落井下石呢市？
馮侖：娶媳婦的目標都是為了幸福，因為蕭條以后對娶媳婦能不能幸福帶來疑慮，所以現在在結婚登記的比例已經在降低了。
羅振宇：剛才馮先生用的比喻說他比經濟學家等通俗說這樣一場金融危機，金先生你代表經濟學家說的比他更通俗一點？
金巖石：經濟危機剛才馮侖講的都不是主要原因。其實經濟學家有兩個解讀，一個是比較流行的，是少數人策劃的一場陰謀，而且到現在這個策劃人還沒有找到，比找本拉登還難。另外一個就是我們比較相信的，這個世界變了，如果世界財富比喻成四條腿的桌子，一個是實體經濟，另外三條是三張紙，它構成了基本架構，出現問題是出現在這三張上，他的背后有一半就是房地產。
羅振宇：有人說格林斯潘是罪魁禍首，金老師說是房地產商是罪魁禍首。
馮侖：地產商自己稱自己是三陪小姐，比如說掃黃的時候，沒有人心疼你，比如說金博士。
陳立民：你做開發商明顯是利潤非常高的，你如何面對老百姓的拷問呢？
馮侖：所有的媒體包括消費者大家看地產商賺錢多，其實很有意思，只看見嫁女兒，沒有看見養女兒。剛才我已經講到，如果你研究這個報表，萬科去年全球最大住宅公司政府拿走70億，投資者、股東只有40億，如果你放到10-15年來看這個行業的凈資產收益率只有在5%以內。養女兒的時候你沒有看見，嫁女兒的時候正好是繁榮的時候，大家都看到了，經濟再不景氣就沒有人再說房地產行業是暴利行業了。
陳立民：我覺得你往美國發展都是房地產，商業中心，準備把中國的企業都帶過去。
馮侖：包括仲量聯行等他們在研究房地產行業，就是我剛才講的在GDP8千美金以內的時候，住宅是一個明星，所有的房地產市場都圍繞住宅做，GDP8千美金以后，實際明星逐步會轉到商業不動產，正是因為這樣一些已經和200年來我們看到的變化，在這個區域內我們認為適時轉移比較的恰當。從萬通來講我們也不放棄短期住宅市場，我們只是適當減少量，加大住宅的差異化，用商業不動產來配合中國經濟的發展。加上現在的投資環境發生了變化，包括現在銀行動商用不動產可以重新化，3、5年都可以，拿物業抵押可以貸到10年，這樣的環境變化都會導致發生變化。李嘉誠就是用25年時間左右完成了三分之二是住宅，三分之一是非住宅。新宏基也用了20-30年完成了自己的轉型，一半住宅和一半商用。所以這是規律，跟道德沒有關系。
陳立民：美國金融海嘯以后，辦公樓的價格就掉了一半，你現在簽這個合同后不后悔呢？
馮侖：我后悔，我的工作是看別人看不到的地方，算別人算不到的帳，我們是在看2013年，不是今天，如果你今天看到一個孩子摔倒，從今以后就不要再走路，不是這樣的。所以我們今天簽約我們是在看2013年以后，而今天全球的經濟學家不管對和錯和市場人士都是判斷到明年年底或者是后年會有起色。
陳立民：你為什么要到美國去做這件事情呢？
馮侖：美國經濟在擴張的時候，他在全球很多地方建了美國中心，他叫做美國匯，韓國人經濟在亞洲成長的時候，在中國北京建了韓國中心，德國人在中國投資多了以后，北京還有德國中心，所以中國經濟的成長和跟美國的經貿關系的密切，而且中國商人現在去的最多的是紐約，而且中國政府部門的代表團每年有500批次去，所以我們創造這樣一個商務活動空間是市場的需要和過去30年資本流動和房地產之間的變化關系是一致的。所以我做的大量工作就是看這些別人不看的地方。
陳立民：你是不是認為自己導演加制片像張藝謀一樣呢？
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