房地產(chǎn)銷售過程中的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是非常透明的行業(yè)，很多人都不懂，房屋為什么值這樣的價格，在跟房地產(chǎn)商打交道的過程中，處于信息不對稱或者是信息劣勢的地位，目前的立法來看，對于房地產(chǎn)信用體系的規(guī)定是不到位的，而且是籠統(tǒng)的，同時有很多虛假的廣告夸大建筑，有這些不實(shí)的做法，總體的問題是房地產(chǎn)的權(quán)大于責(zé)任，對于購房者的保護(hù)有很多欠缺的地方。

　　其中有兩個最大的問題，一個是預(yù)售的問題，因?yàn)轭A(yù)售實(shí)際上就是賣圖紙，在賣圖紙的過程中，就會發(fā)現(xiàn)可能收樓的時候，跟你想想的出入很大，或者是收樓的時候預(yù)售款沒有了，或者是開發(fā)商一房多售，預(yù)售合同中出現(xiàn)的問題很嚴(yán)重，在此過程中需要增加披露的過程，因?yàn)槭袌鍪遣煌该鞯模�解決問題就是信息披露，從而更加的透明，這就需要登記的信息，需要開發(fā)商如實(shí)的登記真實(shí)的信息。

　　2005年福州市物價局做了轟動全國的事情，對福州的房價進(jìn)行了測算，公布了平均成本的價格，當(dāng)時引起了爭議，有的人是贊成，有的人是反對的。實(shí)際上涉及了兩大問題，房地產(chǎn)企業(yè)是否有保證公眾知情權(quán)的義務(wù)，如果有的話，界限在哪里。

　　房地產(chǎn)企業(yè)信息披露的時候，涉及到權(quán)益的問題，公眾的權(quán)益重要還是房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益重要，究竟要保護(hù)誰。

　　我們的看法是公眾知情權(quán)是政府的責(zé)任，不應(yīng)該是房地產(chǎn)的責(zé)任，房地產(chǎn)保護(hù)的對象應(yīng)該是交易對方，不要給虛假信息給對方。

　　政府保護(hù)公眾的知情權(quán)主要是通過信息披露的過程完成的，政府的信息公開和來源應(yīng)該還是房地產(chǎn)商，通過招標(biāo)和投標(biāo)，通過登記和報批等手續(xù)將材料交給政府，通過政府的手段保障房地產(chǎn)商的利益。

　　成本公布的時候，利益應(yīng)該如何平衡，商業(yè)機(jī)密是不能披露的，其他的可以公開的。

　　小產(chǎn)權(quán)房的問題

　　小產(chǎn)權(quán)房被我國禁止的，因此缺乏法律依據(jù)的，不能按照正常房屋的建設(shè)處理相關(guān)的糾紛，就會導(dǎo)致法律關(guān)系處理中的困境，不知道如何適應(yīng)法律，如果按照無效合同等方式來處理的話，就會導(dǎo)致相關(guān)的利益無法得到保障，核心就是土地發(fā)展權(quán)的問題，利益應(yīng)該由誰來享有，開發(fā)商在此過程中有多大的利益，這就需要市場的改革和相關(guān)制度的完善同步進(jìn)行的。

　　總之，對房地產(chǎn)法律制度的考察，發(fā)現(xiàn)存在系統(tǒng)性的問題，從立法、司法、執(zhí)法都有問題，核心問題是解決企業(yè)和政府的關(guān)系，如何使房地產(chǎn)和政府的責(zé)任劃分的更加的清楚，這是核心的問題。

　　法律責(zé)任制度和權(quán)利保護(hù)是平衡的，不能光要求房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任不保護(hù)權(quán)益，這是不可取的。

　　法律責(zé)任制度還是跟改革同步的，需要土地制度的改革，才可以逐漸的明確。法律只是約束手段之一，而且是成本很高的約束手段，規(guī)范房地產(chǎn)的行為是任重而道遠(yuǎn)的，謝謝大家。

　　主持人：謝謝王紅一教授，感謝五位專家從他們不同學(xué)科的視角和大量實(shí)踐性的研究，為今天論壇做了專業(yè)和相當(dāng)深刻的報告，相信我們的聽眾和嘉賓還有很多的問題，下面進(jìn)行互動和繼續(xù)探討。

　　現(xiàn)在是第二個環(huán)節(jié)，嘉賓互動環(huán)節(jié)，下面請出著名的主持人，南方電視臺經(jīng)濟(jì)頻道副總監(jiān)，財富論壇的主持人王世軍先生，他會帶給大家更加精彩和活躍的思考，有請王世軍先生。

　　主持人王世軍：尊敬的各位老師，各位同學(xué)，非常有幸在今天上午作為第二環(huán)節(jié)的主持人，在前一個環(huán)節(jié)中我又回到當(dāng)一名學(xué)生，受益匪淺，也產(chǎn)生了非常多的困惑，五位教授上午涉及的問題，恰恰是今年以來中國媒體感覺最困惑的問題，在困惑的問題當(dāng)中，我們涉及到一個利益相關(guān)的話題就是住房，圍繞住房社會媒體、社會公眾、房地產(chǎn)商和政府之間形成了情緒對立甚至是社會矛盾頻發(fā)關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在此過程中產(chǎn)生的困惑，無法定位什么是真正的企業(yè)社會責(zé)任，具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任如何界定，政府的責(zé)任如何界定，兩者責(zé)任的模糊使得媒體做判斷的時候，不得不采取了正如幾位教授提出的簡單化或者是泛化的趨向，我們一方面在自己的報道版面中對某些房地產(chǎn)企業(yè)的行為大加鞭撻，另一方面又似乎搞不清楚什么樣的企業(yè)行為才是合適和正常的，一方面對政府推出的一系列的住房政策進(jìn)行解釋和分析的時候，又在困惑這些行為是否應(yīng)該由政府完成的，在無法解答這些問題的過程中，媒體的報道也有意無意的使政府、企業(yè)和公眾對立的情緒不斷的強(qiáng)化，今天下半場的環(huán)節(jié)中，期待五位教授將問題清晰化、明了化，在住房問題上清晰的道路和思路，朋友們再次以熱烈的掌聲請出今天的五位教授，首先請出五位教授，請上臺就坐。

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