第二點因素是家庭的惡化速度，我們可以看到，隨著經濟的發展家庭的人口不斷下降，人口的總量在增加，意味著孵化出越來越多的家庭，這些家庭都需要住房的需求，日本在1970年家庭單位數量是3.41我們目前是3.44也比較接近我們城市化率，日本在70年代基本完成，城市化已經達到70%水平，目前是45%，也就是說城市化對行業長期驅動來判，我們這些會更多一些，我們還是落實到上市公司增長判斷，按理來說，我們選擇70年代企業增長速度還有依據，所以我們感覺行業自身發展速度對比，我們可以看到在2003年前后，房價上漲率與銷售增長率是進入了兩個時代。

　　2004年之后，房價快速上漲基本是以前三倍，銷售與銷售之差基本上是以前三倍左右，我們可以看到，2008年一季度，這個主要回到2003年水平，我們按照2000年到2003年上市公司增長情況，來判斷行業長期進入理性發展速度，2000到2003年上市公司，平均增長率23%，最差12%，最好是43%。我們認為，這也是對我們國家行業上市公司增長。這個也探討房地產屬性，因為涉及到房地產二級市場水平，我們認為房地產進入2008年之后，會進入平穩發展期。

　　我們從橫向角度來對比，對我們行業而言，我們不認為是一個簡單加工制造行業，也不鑒于參考加工制造業二級市場的系數。其實行業動態比較，我們想說行業毛利率是在下降過程中。我們看到土地市場競爭非常激烈，在這個行業很難賺到錢，所以，美國房地產上市公司毛利率8%到15%之間，我們接近了40%。由于土地行為存在，會導致我們目前開發商毛利率不會下降非常迅速，我們可以看到2007年開發商土地儲備是2007年消費面積2.5倍，目前對土地計算，我覺得存在誤區，一般土地購置面積減去土地開發面積是當年儲備余額。

　　在這上面我覺得有一個問題，因為土地開發建議完成其中一平，達成可建設狀態擴充當成可出讓狀態，第一沒有建設第二沒有銷售。

　　下面土地購入面積誠意相應的容積率，再減掉當年銷售面積，這個融資率2%依次結算，如果新獲土地，以前的土地兩年半，我們看上市公司的增長好象更樂觀一點，因為這個紅色線是上市公司結算面積。這個藍色面積是2006年以前低成本土地儲備總量，我們當年結算面積與2006年利潤率比例來判斷上市公司毛利率變化情況。

　　我們想探討第二個問題，行業比較。談到行業一個屬性我們不建議把它簡單看成家庭制造性企業，因為實際上房地產開發很多產業，比如說前期拿地包括長期開發銷售物管，以及農資過程。實際上每個環節積累開發商越難從其中賺到錢，美國管理畜牧業增長，它的土地市場非常自由，因為美國市場是以私有制為主體，政府沒有能力一個供給。

　　資金市場和預售款達到50%，美國銀行實際上只占15%，所以它的資金市場競爭非常激烈，所以盈利模式依靠管理驅動，既然依靠管理驅動這個就更強，但是我們國家這個環節競爭并不是十分激烈，所以我們認為行業屬性還是以外部資源整合為重點。

　　我們可以看到美國，雖然房地產銷售增長波動非常劇烈，但是最大房價上市公司，這個公司也是能夠持續發生，所以我們沒必要對龍頭上市公司懷疑它的能力。

　　第三點我們談一下保障性住房影響，保障性住房分為三類：廉租房、經濟適用房、兩線房。第一、本身購買這部分保障住房群體收入非常低，本身不是商品房參與者，既是參加公寓也不會商品房市場的需求。第二、政府是沒有土地創新，兩限我們覺得有一定影響，兩限兩線居住比商品房要輕，政府推廣動力要強一些，實際上我們具體分析，由于標準不同，不同程度兩限對房地產影響大致相同。廣州影響比北京要低一下，廣州房價只有8000塊錢，這部分人以前跟房地產存在交易，如果大量變為商品房需求，北京固定家庭收入8.8萬元以下才可以買商品房，所以北京商品房市場分流需求是比較多。

　　所以我們根據城市的收入標準來確定，如果收入商品越低就越難。

　　我們認為房價調整路徑，是一個小房調整周期，并不是價格波動，雖然調整周期實際上難判斷，但是在想在調整周期可能發生一些意外經濟，因為市場里面存在一些需求，因為預期問題受到抑制，這部分需求在適當條件下比如說季節性因素9、10月份銷售旺季，或者政府房價調控穩定，明確會把這個預期大家穩定幫助市場一定回暖，但是我們覺得這個回暖還是階段性。

　　目前上市公司估值水平，我們覺得能夠足夠反映市場行業風險，從行業價值來看我們受到制約，我們順序是萬科招商地產等一些企業。

　　謝謝大家！