大概61%的年輕女性在不買房的時(shí)候是不愿意結(jié)婚的，這樣就造成中國所有的住宅問題是因?yàn)橄�費(fèi)觀念和西方非常不同，他們買房太早，而且要由六個(gè)人湊到的錢照顧到兩代人都可以住，還不可以買太小，這樣造成抱怨的程度很大。

　　相反我們來看，在中國真正低收入人群他們?cè)诔鞘谢�的拆遷當(dāng)中住宅問題已經(jīng)解決了，我們每年拆很多房，其實(shí)已經(jīng)解決了，這批人不上網(wǎng)，他們不會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)出任何的呼聲，也不會(huì)有媒體的話語權(quán)，另外城市的公務(wù)員他們的房子也都解決了。實(shí)際上每年抱怨的最多的是剛才說的這類人。萬科是專門做大眾住宅，萬科每年48000套住宅中，80%是這批人在買房。

　　我們公司74%的人買第二套房，我們的客戶和萬科的客戶是不一樣的，我們的客戶在抱怨的是我聽不到的，就不像萬科的客戶抱怨這么多，因?yàn)樗麄兇蠖嗍堑谝淮钨I房子，萬科客戶年齡是31歲，買他們房的這些人平均年齡是41歲。他們預(yù)期是很大的，他們的抱怨也就最大。

　　這個(gè)問題在中國有非常大的特殊性，不完全是低收入買得起買不起的問題，而是中國消費(fèi)觀念和本土的習(xí)慣造成這個(gè)問題被大家解讀的時(shí)候把它看成是一個(gè)非常大的市場(chǎng)抱怨。這是一點(diǎn)。

　　再有一點(diǎn)，從去年開始，中央政府實(shí)施了一個(gè)新的住宅的政策，70%的房屋供應(yīng)納入保障性的計(jì)劃，照顧到低收入，還有這批年輕人，讓他們介入到保障性的系統(tǒng)，在保障性的系統(tǒng)當(dāng)中，最底下是廉租房，政府收你一點(diǎn)點(diǎn)租金，由政府提供房屋，最上面是限價(jià)房，限制你的房?jī)r(jià)和戶型，這部分給剛結(jié)婚的人準(zhǔn)備，30%丟給市場(chǎng)，由所有的建筑商、開發(fā)商，我們自己來決定大小和價(jià)格，這樣的方式就把過去由一個(gè)市場(chǎng)來解決所有人的問題變成了一分為二，70%由政府來管，30%交給市場(chǎng)來管，這個(gè)游戲規(guī)則改變以后，我們進(jìn)入到今年整個(gè)市場(chǎng)就進(jìn)入到無人喝采的時(shí)期，相當(dāng)于演一個(gè)戲劇，上半場(chǎng)是這樣演的，中場(chǎng)休息之后，下半場(chǎng)換個(gè)演法，70%由政府市場(chǎng)解決，30%由市場(chǎng)解決，這個(gè)新的戲劇劇本出來，演員沒有排練好，觀眾還沒有心理調(diào)整過來，在這樣的過程中，新的戲劇沒有人鼓掌，這段時(shí)間要多長(zhǎng)？我認(rèn)為要到明年上半年重新開始，大家適應(yīng)新的劇本，進(jìn)入到新的劇場(chǎng)，采取新的姿態(tài)參與到住宅的新發(fā)展。

　　目前，我們發(fā)展面臨的最主要的問題，我認(rèn)為主要是三個(gè)問題，一個(gè)問題就是我們作為政府和業(yè)者，我們對(duì)于新的游戲規(guī)則都需要一個(gè)適應(yīng)的時(shí)間，政府最近陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)保障性的系統(tǒng)，出臺(tái)非常多的具體政策和方法，比如在北京申請(qǐng)一個(gè)限價(jià)房要有十個(gè)程序，怎么搖號(hào)、怎么等待、怎么輪候，這些東西政府要更多的出臺(tái)一些政策。

　　我們作為業(yè)者，我們也要看，我們究竟做30%的市場(chǎng)，還是我們要參與一部分政府對(duì)保障性住房的生產(chǎn)。新的規(guī)則我們要不斷的去適應(yīng)。

　　第二個(gè)問題，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于大家的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生了很大的改變。宏觀經(jīng)濟(jì)政策有正面的也有負(fù)面的。正面的像人民幣的升值、進(jìn)一步的開放流動(dòng)性的市場(chǎng)，包括勞動(dòng)力的成本再增加，這個(gè)成為增加對(duì)于工業(yè)、企業(yè)來說是個(gè)壞事情，但是對(duì)于服務(wù)業(yè)來說勞動(dòng)力成本增高意味著城市就業(yè)的白領(lǐng)收入增加了，所以購買力是增加了。

　　另外，整個(gè)建筑、城市的規(guī)劃也在不斷的改善，這些方面是有利于大家積極預(yù)期去買房，因?yàn)槲磥泶蠹覍?duì)投資的需求還是在住房以外其他的產(chǎn)品比較少的情況下，大家會(huì)更多的選擇投資住宅。但是也有不利的預(yù)期，比如說政府出臺(tái)了一些政策，在稅收、在限制外資進(jìn)入，在對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等計(jì)劃要出臺(tái)的一些政策，又很限制大家購買行為和投資行為。一系列的變化導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)在住宅方面的購買人群帶來非常多的不確定性，他們的預(yù)期也比較不穩(wěn)定，這段市場(chǎng)表現(xiàn)交易的數(shù)量在萎縮，這是第二個(gè)問題。

　　第三個(gè)問題，就是從業(yè)者來看，我想他們也都會(huì)講到，事實(shí)上我們面臨兩個(gè)方面的創(chuàng)新，一個(gè)方面就是商業(yè)模式要不斷的創(chuàng)新，使住宅進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，更加提高效率，因?yàn)橹袊�按照萬科目前的想法來看，他們大概在五年之內(nèi)每年可以做到一萬套的新房，如果不能把住宅產(chǎn)業(yè)化，用工業(yè)化的方式生產(chǎn)，它的質(zhì)量、規(guī)模、速度、成本都會(huì)面臨很大的挑戰(zhàn)。

　　所以在技術(shù)上我們需要很多的創(chuàng)新。另一方面，當(dāng)然我們要在節(jié)能、環(huán)保和自己的服務(wù)體系上做很多的改進(jìn)。包括我們的商業(yè)模式上也要做很多的改進(jìn)，這樣來提高公司的競(jìng)爭(zhēng)性。

　　現(xiàn)在在中國有六萬家房地產(chǎn)公司，真正在A股資產(chǎn)上市135家，在香港上市在大陸做業(yè)務(wù)的有將近50家，另外還有其他的綜合類的上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有40多家，加起來不到250家是屬于相對(duì)規(guī)范和有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司，其余的公司大部分規(guī)模比較小，平均的資本規(guī)模不到1000萬人民幣，在這樣的情況下，我們未來從業(yè)者來看是有很大的挑戰(zhàn)，也要做出積極的改進(jìn)，這是我們面臨的三個(gè)主要的問題。謝謝大家。(掌聲)

　　溥樂伯：接下來我想再與馮侖先生進(jìn)行一番探討，因?yàn)榇蠹疫�沒講到過泡沫這個(gè)詞。

　　我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后，我們確實(shí)發(fā)現(xiàn)，在需求的角度上來說，特別是升級(jí)換代的需求非常之大。工資收入也上漲，媒體也有相當(dāng)多的報(bào)道，所以我想問的就是這樣的話房地產(chǎn)泡沫會(huì)很低呢？還是在某些區(qū)域泡沫會(huì)很大？請(qǐng)馮侖先生做一下解答。

　　馮侖：要想了解這個(gè)問題，首先在全球來看住宅這個(gè)行業(yè)它有一些規(guī)律，根據(jù)全球過去100年做的研究統(tǒng)計(jì)大概在一個(gè)城市的GDP在8000美金以后，新房的供應(yīng)量速度將會(huì)減少，這個(gè)時(shí)候往往就會(huì)出現(xiàn)泡沫供過于求的危險(xiǎn)，相對(duì)來說三千美金到六千美金的角度來說，新房超過二手房的交易，這個(gè)時(shí)間泡沫可能性很小。根據(jù)一般研究的看法，在中國的確北京、上海、廣東、深圳有出現(xiàn)泡沫的可能性。而且特別是深圳，GDP已經(jīng)過了一萬美金，應(yīng)該說現(xiàn)在逐步的回歸到二手房交易和新房交易一比一的情況，泡沫的危險(xiǎn)就更大了。

　　所以從整個(gè)中國來看，只有經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)的地區(qū)有可能出現(xiàn)泡沫，而其他的地區(qū)多數(shù)我們認(rèn)為沒有泡沫的危險(xiǎn)。另一方面，從過去五年的情況看，這些基本的城市(省會(huì)城市)人均的收入都會(huì)增長(zhǎng)，都和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是差不太多，個(gè)別地區(qū)的收入超過房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，另外GDP的增長(zhǎng)也和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度差不了太多，多數(shù)在10%-15%。到今年以來，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度在減緩，大概在8-10左右，個(gè)別城市還有超過10%的，不管怎么樣這個(gè)狀況維持很長(zhǎng)的時(shí)期，過去三到五年和今后一段時(shí)間，我們認(rèn)為這將是一個(gè)常態(tài)，按照這樣的常態(tài)，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年如果漲5%-10%是可接受的程度，那么不應(yīng)該是很大的危險(xiǎn)，也不存在泡沫的問題。

　　如果房?jī)r(jià)漲到15%以上，那么消費(fèi)者的抱怨程度會(huì)成倍的增加，這個(gè)時(shí)候政府會(huì)出一些政策干預(yù)，這時(shí)候會(huì)有泡沫的議論、泡沫的言論和恐懼，會(huì)不會(huì)有泡沫？我們認(rèn)為不一定會(huì)真的存在泡沫，議論、言論、恐懼會(huì)加大，會(huì)導(dǎo)致大家認(rèn)為是泡沫。新房的供應(yīng)依我們來看是很大的問題。

　　所以我們對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)，我們非常相信，新上任的住房與建設(shè)部長(zhǎng)他們講的三條關(guān)于住宅的問題。第一條房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度在減緩，但是不主張或者不希望看到劇烈的下降，正像不希望看見劇烈的上升一樣，他會(huì)贊成我們說的緩慢的，和收入水平相適應(yīng)的，和國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相適應(yīng)的一個(gè)增長(zhǎng)，這是一個(gè)市場(chǎng)的基本健康的狀態(tài)，這是一條。

　　第二，叫做要合理的引導(dǎo)消費(fèi)者的住房預(yù)期，這就是我們剛才講的，要讓大家從年輕的時(shí)候也可以租房結(jié)婚，逐步過渡到買房，而不一定要一上來就賣房，一買就買到足夠大，這是新的部長(zhǎng)講到，要合理的引導(dǎo)消費(fèi)者的預(yù)期，假如現(xiàn)在有三分之一的年輕人結(jié)婚是租房，事實(shí)上這個(gè)抱怨程度很快就減少。

　　第三，部長(zhǎng)感到政府還要解決好低收入人群住房問題。所以目前的住宅問題我認(rèn)為還是比較樂觀的前景。