第四個(gè)部分就是公關(guān)活動(dòng)�，F(xiàn)在很重要，尤其現(xiàn)在在平面媒體大家對(duì)他的公信力比起廣告的這種公信力搞公關(guān)活動(dòng)花的錢不多，效果也非常的好。公關(guān)活動(dòng)類型很多，像今天這種《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》搞的這種活動(dòng)這也是公關(guān)活動(dòng)，業(yè)界的研討會(huì)、學(xué)術(shù)的交流這些都是公關(guān)活動(dòng)。怎么運(yùn)用公關(guān)活動(dòng)和企業(yè)的品牌宣傳產(chǎn)品，都是有很大的關(guān)系的。

　　營銷策劃的第五部分是定價(jià)。定價(jià)的話有很多也是很技術(shù)的問題。根據(jù)企業(yè)的需要有很多定價(jià)法，都是一些慣用的伎倆，有低開高走、高開高走，什么打折、前十位買家享受什么優(yōu)惠，其實(shí)說實(shí)話，這些都是花招，大家不要相信，我們從來不打這些，我們從來不標(biāo)我們的產(chǎn)品什么什么價(jià)格，房地產(chǎn)要明碼一套一套的標(biāo)價(jià)不能說均價(jià)多少，不能說起價(jià)是多少，三千塊錢起，這就像便利店賣的一元起，但是進(jìn)來地面多錢的都有。

　　最后一部分就是銷售的策劃，銷售的策劃內(nèi)容比較多，銷售策劃里面我們有幾個(gè)銷售策劃有幾個(gè)銷售內(nèi)容，我什么時(shí)候做事，只有快賣還是慢賣，是要求資金回籠快慢，還是要慢快，銷售檔期的安排，金九銀十，開盤的策劃、促銷的安排，萬一賣不動(dòng)，我要安排什么促銷。不要標(biāo)的高高的臺(tái)階都沒的下，不管樓盤好不好賣，在一個(gè)項(xiàng)目入市的時(shí)候，既要把他往高走的想法。銷售策劃里面最有趣的還是開盤策劃，開盤策劃我們公司有一個(gè)書叫《開盤法》，這個(gè)定為法了，有很多的規(guī)則，抽簽法、排隊(duì)法、直接銷售發(fā)、拍賣法、花招非常非常的多！

　　開盤的話，在廣東同時(shí)我好幾千人同時(shí)買樓，這是最后一期，叫抽簽+排隊(duì)，第一部分左上角的部分只有舊業(yè)主買。有的人從兩房換到三房三房換到四房，我們?nèi)�千六百個(gè)客戶有1200家提出要買，我們規(guī)定一家只能買一套，我們最大誠意對(duì)買家。給內(nèi)部客戶，外邊又排隊(duì)，我星期六賣內(nèi)部，星期日賣外部。我外面標(biāo)出價(jià)格確實(shí)超出大家的想象，很多買家看出價(jià)格很高有些猶豫。

　　你的舊業(yè)主買樓瘋搶，外面排隊(duì)的更著急。兩場都賣的很旺，這些都是開發(fā)商的雕蟲小技，開盤很重要，開盤我的核心最核心怎么策劃，不管在什么情況下你都要制造供不應(yīng)求，開盤的方式方法亮相的方式就圍繞這個(gè)目的，如何制造供不應(yīng)求。現(xiàn)在政府管的很嚴(yán)，不允許分期銷售一次拿到預(yù)售十天就公開，就是限制了我們很多，我們作為一家守法的開發(fā)商只能在規(guī)定的范圍內(nèi)做，但是怎么規(guī)定，中國人是上有政策下有對(duì)策，大家要做一個(gè)理性的消費(fèi)者，要看的慣這些東西。

　　最后一個(gè)就是售后的策劃體系，做一個(gè)有責(zé)任的開發(fā)商，賣出去之后怎么辦，這個(gè)我們對(duì)交流，對(duì)業(yè)主有一個(gè)策劃，物業(yè)管理的策劃、包括以后社區(qū)文化的策劃都要把它做好。

　　剛才我把從投資、策劃、產(chǎn)品做完叫樓叫出去。有的地方時(shí)間關(guān)系我沒有展開。

　　最后我對(duì)今天這一部分對(duì)策劃幾點(diǎn)心得�！爸\定而后動(dòng)”不僅僅取決于“謀”“動(dòng)”也同樣重要，策劃講究的是“謀”與“動(dòng)”的有機(jī)結(jié)合。謀定而后動(dòng)主要講的還是動(dòng)，想的好做的不好沒有用。

　　房地產(chǎn)策劃成功第一要有全過程，全局的意識(shí)。從投資買地開始，項(xiàng)目怎么定位開發(fā)周期、項(xiàng)目的成本收益等等，這個(gè)要全過程去安排，光想不行的。

　　第二策劃比較建立在綜合的團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)之上，講究策劃的平臺(tái)。剛才我說的不是哪一個(gè)專業(yè)，既不是營銷也不是設(shè)計(jì)的也不是搞工程的，是要所有的專業(yè)，社會(huì)上整合資源，綜合定位綜合策劃。第三個(gè)關(guān)鍵還是在于細(xì)節(jié)和執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)決策很重要，但是決策的話只能是完成一部分，執(zhí)行的過程中它的開發(fā)周期很長，要應(yīng)對(duì)的東西很多，它是一個(gè)不像汽車一生產(chǎn)一批，它是單件性的生產(chǎn)，過程非常的重要。

　　我的體會(huì)策劃的話，三分是思路，七分是套路，關(guān)鍵在于細(xì)節(jié)和執(zhí)行。中海完善的思路，我們集團(tuán)有發(fā)展的指引，我們寫出的報(bào)告都是大量的寫出來，這個(gè)報(bào)告里邊70%雖然我們策劃要?jiǎng)?chuàng)意，但是絕大多數(shù)70%的東西還是規(guī)定動(dòng)作，真正讓你策劃和發(fā)揮的只有30%，這樣一說來我們?cè)趺磮?zhí)行就執(zhí)行的細(xì)節(jié)、執(zhí)行的過程就非常的重要！

　　我的報(bào)告就這么多，希望沒有浪費(fèi)大家時(shí)間！謝謝！(熱烈的掌聲)

　　呂尚春：好！我們感謝朱總精彩演講，我只想用四個(gè)字來概括我的感受“耳福不淺”。因?yàn)槲沂菍ｉT做房地產(chǎn)報(bào)道的記者，從業(yè)有十年，十年比較長，但是這么多年間，這是我聽到最真實(shí)和最細(xì)致一堂課，講的非常細(xì)致有許多地方是開發(fā)上機(jī)密的東西，朱總講的非常實(shí)在。我從臺(tái)下工作人員了解到朱總在中海被譽(yù)為五星級(jí)的講師，他這堂課只有中高層經(jīng)理才能講到，今天的機(jī)會(huì)也是非常的可貴，在座的同學(xué)家里有人從事房地產(chǎn)，朱總的言傳身教，您在將來的實(shí)踐中能夠比較中今天這堂客的價(jià)值。

　　下面是一個(gè)互動(dòng)的對(duì)話，在開始之前，我先預(yù)告一下，在會(huì)議結(jié)束之后會(huì)有一個(gè)短篇播放，是首播，什么片子？是中海2007新入職大學(xué)生風(fēng)采短篇，因?yàn)榻裉煊行┩瑢W(xué)是應(yīng)屆畢業(yè)生，中海地產(chǎn)在2008年展開海之子招募活動(dòng)在11月15日將在天津舉行，請(qǐng)大家關(guān)注一下，這個(gè)短篇是中海2007年新入職大學(xué)生自己拍攝制作的，下面我就請(qǐng)我們的互動(dòng)的兩位嘉賓朱總以及白教授上臺(tái)。

　　呂尚春：今天我們從北京趕過來沒想到高速公路非常堵，耽誤了10分鐘，希望大家原諒，我知道大家六點(diǎn)鐘就在這里，大家也非常辛苦。我想互動(dòng)對(duì)話之前，我想請(qǐng)白教授對(duì)朱總的演講給一個(gè)評(píng)點(diǎn)。(熱烈的掌聲)

　　白長虹：我真是希望在演講之前，就能夠得到PPT，現(xiàn)在雖然是演講之后，我還是希望能夠得到它，原因何在。今天這個(gè)演講我有三個(gè)“改變”或者叫做“印象”。一個(gè)我改變了對(duì)策劃的看法；第二個(gè)我改變了對(duì)地產(chǎn)商的看法。(笑)第三個(gè)主先生來到南開商學(xué)院做演講，算來對(duì)了地方，工科中海，完全可以定位為工商中海，所以把工科的優(yōu)良傳統(tǒng)和我們商學(xué)院的學(xué)子，他們受到的訓(xùn)練……我從最后一個(gè)講起，為什么是這三個(gè)印象，他們受到的訓(xùn)練在中海地產(chǎn)有發(fā)揮的空間。一個(gè)是改變對(duì)策劃的看法，這個(gè)策劃確實(shí)就像剛才演講當(dāng)中朱先生總結(jié)的，是人們對(duì)策劃的點(diǎn)子，或者是一種謀略有這樣的理解。我本人也遇到這樣善意的邀請(qǐng)，我們遇到什么樣的問題，也使研究營銷的教授能不能幫助我們策劃這個(gè)事，或者策劃那個(gè)事，我得說是善意、誠懇的，但是我內(nèi)心是不悅的你這個(gè)事，不光光是策劃就能解決的。你要研究。這就是一個(gè)學(xué)校教授在界定對(duì)于一個(gè)管理的議題的時(shí)候，刻意要區(qū)分策劃和我們所謂的研究，那原因是我腦子里對(duì)策劃也有著以往的一些認(rèn)識(shí)，而今天這個(gè)演講改變了，按照朱先生的定義，這個(gè)策劃既有研究管理當(dāng)中、理論當(dāng)中，我們接觸最多，站在西方的戰(zhàn)略規(guī)劃，或者戰(zhàn)略計(jì)劃，也包含了日本的在企劃應(yīng)用上一些個(gè)方法，非常的精制，非常的系統(tǒng)。非常的細(xì)節(jié)、非常的細(xì)致。

　　同時(shí)還要在策劃當(dāng)中體現(xiàn)和張揚(yáng)中國的智慧，所以按照朱先生對(duì)策劃的理解這個(gè)東西太好了，實(shí)際上既有西方的戰(zhàn)略理論、規(guī)劃的理論，也有日本的企劃的方法和應(yīng)用，也有中國智慧。這個(gè)認(rèn)識(shí)是我今天得到的。而且我非常的認(rèn)同，因此我改變對(duì)策劃的看法。

　　以后再有企業(yè)屆的朋友跟我講，白教授幫我策劃策劃，我就不會(huì)這么反感了(笑)。第二個(gè)改變了對(duì)地產(chǎn)商的看法，剛才朱先生演講當(dāng)中也提到了整個(gè)社會(huì)對(duì)地產(chǎn)界對(duì)的看法。地產(chǎn)界大家的看法比較有壓力，地產(chǎn)商就在其中就更是受評(píng)價(jià)了，甚至也是受職責(zé)比較多。同時(shí)我們拋掉新派上，或者從價(jià)值層面來講，我們從印象上來講，地產(chǎn)商總體的群體形象第一就是發(fā)財(cái)最快的，我們叫做首富的名單。

　　白長虹：大量的都是來自地產(chǎn)界的，但不一定智慧最高，能力最強(qiáng)(笑)。這個(gè)財(cái)發(fā)的大家要想想。發(fā)財(cái)最快換個(gè)說法就是暴發(fā)戶，這個(gè)詞就是另外一個(gè)印象。

　　同時(shí)也不見得是能力最強(qiáng)，可能也是機(jī)會(huì)，或者會(huì)搞關(guān)系，或者怎么能拿地，還有一些策劃等等特別的因素加在一起就發(fā)財(cái)了。這個(gè)基本上是以往，不光是我，我想也有很多同學(xué)，社會(huì)的人士、媒體的人士對(duì)地產(chǎn)商的一份理解。今天這個(gè)演講讓我有極大的改變。地產(chǎn)商是可以跟這樣的一些字眼聯(lián)系在一起。地產(chǎn)是高度專業(yè)的，它也是能體現(xiàn)出科學(xué)的，它是能夠給我們以學(xué)了有益的啟示，而且是一個(gè)標(biāo)桿這樣的人物來現(xiàn)身說法。這樣一個(gè)地產(chǎn)商形象。而且如果直觀的來講，朱總就是個(gè)地產(chǎn)商，讓我們覺得還是很雅儒、很親近，就像校園里大家互相談?wù)搶W(xué)問，談?wù)搶?shí)踐這樣一個(gè)地產(chǎn)商的形象，補(bǔ)充一條，演講前也有接觸，朱先生也確實(shí)在清華大學(xué)做過一段老師，不光在那上學(xué)。

　　所以，從今天這個(gè)演講我是極大的改變了對(duì)地產(chǎn)商的看法。最后一個(gè)就是我覺得我們今天在座的演講講到商學(xué)院的學(xué)生可能從演講當(dāng)中多了一份信心，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么快是高度顯性的行業(yè)，是一個(gè)高速發(fā)展賺錢比較多、職業(yè)空間比較大的行業(yè)，相信也有不少的同學(xué)愿意從事這個(gè)行業(yè)，但是恐怕也有一些疑問，地產(chǎn)行業(yè)里我又不學(xué)地產(chǎn)，我們商業(yè)學(xué)院里沒有專門的地產(chǎn)行業(yè)，那么我們能否在地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中、地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)中有作為，今天的演講給了我們一個(gè)很好的解答，無論是策劃的過程當(dāng)中一些數(shù)學(xué)的應(yīng)用、營銷的應(yīng)用，各種各樣產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)產(chǎn)品當(dāng)中有相當(dāng)大的方面，實(shí)際上是來自跟商學(xué)教育，跟我們受到專業(yè)的訓(xùn)練，高度關(guān)聯(lián)。也因此這也是一個(gè)重要的印象，在這里，盡管不是一個(gè)面對(duì)地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生，也不是領(lǐng)域?qū)ｉT針對(duì)這樣的師生，作一個(gè)地產(chǎn)的演講，今天地產(chǎn)專題演講恰恰是給了我們很大的啟發(fā)和很多收獲，我想這就是我剛才聽了半天以后，最突出的三點(diǎn)感受，全做點(diǎn)評(píng)。(熱烈的掌聲)

　　呂尚春：感謝白老師講的，我也很有收獲，對(duì)策劃的概念我與白老師一樣，以前有許多在概念上全然不是這樣。我想白老師的點(diǎn)評(píng)給我們打開一個(gè)窗口，什么樣的人可以從事房地產(chǎn)，這里面的環(huán)節(jié)非常多，這啟發(fā)了我一個(gè)問題，既然是互動(dòng)，我請(qǐng)教朱總，假如我是一個(gè)商學(xué)院的學(xué)生因?yàn)樯虒W(xué)院注重理論和實(shí)踐的結(jié)合，您能夠給我同學(xué)能夠提供一個(gè)什么樣的建議，就是在學(xué)習(xí)方式和方法上，作為商學(xué)院的學(xué)生，我怎樣能夠在進(jìn)入工作之前，利用很好的學(xué)習(xí)方式能夠取得一些經(jīng)驗(yàn)，再通過一些什么樣的方法讓自己有更好的提高。

　　朱榮斌：這題目不��！在今天晚上吃飯的時(shí)候，我和劉院長、白院長，我的體會(huì)是大學(xué)學(xué)的東西80%、90%是用不上的，我現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)我自己的體會(huì)，我們學(xué)校里面太強(qiáng)調(diào)對(duì)知識(shí)的傳播了，對(duì)方法的學(xué)習(xí)和能力的積累不夠，其實(shí)到企業(yè)里面專業(yè)知識(shí)是不夠，我們莊勇莊總他是人力資源是學(xué)工程現(xiàn)在是搞人力資源，我是學(xué)工民建的，什么專業(yè)不重要，關(guān)鍵還是依靠一個(gè)基本，一個(gè)扎實(shí)的基本理論基礎(chǔ)，你有這個(gè)基礎(chǔ)之后，以后需要到了實(shí)際工作崗位，需要什么樣就補(bǔ)什么。還有一些方法。

　　所以我覺得作為我們一些地產(chǎn)企業(yè)，我們對(duì)公司員工人力資源結(jié)構(gòu)的需求是多種多樣的，對(duì)商學(xué)院，尤其是EMBA工商行政管理，對(duì)商業(yè)、對(duì)金融有很好經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)，又有企業(yè)管理的知識(shí)，又有現(xiàn)代很多的經(jīng)營理念，你們接受的很多，這些東西在座的同學(xué)可能很多到了企業(yè)里面。

　　比我這樣當(dāng)時(shí)從工科就完全學(xué)工程學(xué)科畢業(yè)到企業(yè)可能還受用。我們學(xué)那么多數(shù)學(xué)和力學(xué)，在工作當(dāng)中是需要的，但是用的機(jī)會(huì)不是很多，而且大多數(shù)企業(yè)，尤其是地產(chǎn)企業(yè)不是像我們這樣做大，也做不到的。像我們這樣的公司工程學(xué)科太多，現(xiàn)在的感覺對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)，對(duì)人文，對(duì)社會(huì)科學(xué)需求很大，剛才吃飯的時(shí)候，我跟白院長說，我說我去年招的營銷的員工都不是學(xué)營銷的，都是學(xué)歷史、文藝史的等等。就是要多種多樣的專業(yè)，房地產(chǎn)商就是一個(gè)整合，整合各種資源，我覺得我們?cè)谧�的商學(xué)院的學(xué)生，就把自己的基本功，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律一定要吃透，說起來很簡單，但是真正用到實(shí)際中不是一件容易的事情，打好基本功，掌握好方法論，這一點(diǎn)我覺得哪一行的，哪一業(yè)都是受用不盡的。

　　呂尚春：謝謝朱總為大家講的非常實(shí)在，我想現(xiàn)在機(jī)會(huì)難得，像朱總這樣大家一樣是一個(gè)從學(xué)府出來的學(xué)子，同時(shí)又是一個(gè)在實(shí)踐當(dāng)中取得相當(dāng)成就的職業(yè)人，我想大家借這個(gè)機(jī)會(huì)大家可以珍惜一下，大家可以提出問題，由朱總或者白教授來解答。我們的時(shí)間不長。希望大家珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　學(xué)生1：我第一個(gè)問題，我想知道中海對(duì)我們MBA學(xué)生的需求是怎樣情況？第二個(gè)我以前在蘇州的波斯唐(音)從事的工作是房地產(chǎn)行銷策劃，這個(gè)公司在蘇州，我還買了您在蘇州的房子，就是金福國際，我也是您的客戶。(笑)對(duì)于行業(yè)的問題，我就是想了解一些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)策劃行業(yè)是一個(gè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新出來的行業(yè)，我想知道未來的發(fā)展會(huì)是怎樣的？還有一個(gè)問題，現(xiàn)在除了房地產(chǎn)商，像您公司非常專業(yè)的地產(chǎn)商可以自己做全程的策劃和建設(shè)，現(xiàn)在市場上有很多房地產(chǎn)代理公司，我想知道您對(duì)中小的房地產(chǎn)代理公司一個(gè)生存情況有什么看法和意見？

　　朱榮斌：三個(gè)問題，為了不忘記我就倒著回答。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)技術(shù)、資金、人力資源高度密集的行業(yè)，過去的話是春秋戰(zhàn)國，各路諸侯、各路神仙良莠不齊，大家都到這個(gè)圈里撈錢，錢是比較好賺，這就是白教授說的地產(chǎn)商多數(shù)都不是像我們這樣，多數(shù)都是帶著大金戒指出來的。(笑)那種人那種企業(yè)在過去是比較好生存的，到了今天政府的土地出讓政策，動(dòng)則幾個(gè)億，幾十個(gè)億，不是所有公司都有這個(gè)實(shí)力，拿這個(gè)錢出去以后，剛才白教授說的很專業(yè)，沒有一幫精兵強(qiáng)將打理這攤生意光這個(gè)財(cái)務(wù)的壓力就頂不過去，所以說房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，按照國外發(fā)展的情況，到了一定的階段，不會(huì)是春秋戰(zhàn)國然后硝煙四起，一個(gè)是相對(duì)集中度比較高的一個(gè)行業(yè)。

　　所以我們不能提出叫壟斷行業(yè)，都是一種寡頭經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，在目前這種情況下，大浪淘沙，市場分化，強(qiáng)者很強(qiáng)，弱智就是越來越弱，可能市場分化在中國的內(nèi)地剛剛有這種趨勢(shì)，市場大家知道上市公司大公司，生存比較容易，小公司就慢慢淘汰，這個(gè)才剛剛開始上揚(yáng)，這場戲才剛開始，你像美國、香港和日本房地產(chǎn)都是集中在少數(shù)幾家房地產(chǎn)公司。我們?cè)趪鴥?nèi)是很強(qiáng)的企業(yè)，我們這樣的公司市值一千幾百個(gè)億，我們也是很有實(shí)力，但是在香港我們只能算二線地產(chǎn)商，我們想去一線跨不進(jìn)去，新鴻基、恒基、長江那幾家，我們的實(shí)力和他們的實(shí)力一比還是小巫見大巫。地產(chǎn)就是這么一種往寡頭方向發(fā)展的行業(yè)，我自己的觀點(diǎn)不見得對(duì)，我覺得這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)肯定是一個(gè)生態(tài)凈化論是最符合的肯定是優(yōu)勝劣汰，最后剩下位數(shù)不會(huì)太多。

　　房地產(chǎn)發(fā)展的情況，我覺得整體是向下的，我們集團(tuán)研究，認(rèn)為中國房地產(chǎn)還早，房地產(chǎn)行業(yè)的旺盛我們認(rèn)為至少還有三四年，因?yàn)橹袊�城市化的進(jìn)步，城市化的程度和大家的改善居住的情況，和老百姓的收入增長的情況相比，我們覺得還有二三十年的發(fā)展的遠(yuǎn)景。但是不是說在這個(gè)過程當(dāng)中，這個(gè)是波浪式的上升，還是直線的上升，任何行業(yè)都是有波浪式的發(fā)展，這個(gè)行業(yè)是向好的，國民經(jīng)濟(jì)作用也是越來越大，中央不管是什么調(diào)控政策一方面要壓房價(jià)，另面從來沒有說把這個(gè)行業(yè)打下去。

　　第一個(gè)問題你說對(duì)MBA的需求，我們很歡迎這樣的同學(xué)，MBA畢竟是一和混合式的培養(yǎng)，很多還是有工作的經(jīng)驗(yàn)之后再來大學(xué)進(jìn)行重新充電，我覺得這個(gè)專業(yè)在社會(huì)上的適應(yīng)性是非常強(qiáng)的。我們這么一間公司，對(duì)什么樣的專業(yè)都有需要，我們需要一些基本的工作崗位。比如工程師，我們搞房子必須需要搞電、搞水、搞結(jié)構(gòu)的、工程師等等。隨著公司的集團(tuán)化的發(fā)展，我們對(duì)于管理學(xué)，對(duì)于營銷學(xué)，對(duì)社會(huì)人文社科也越來越大，我相信不久我們中海招聘也會(huì)走進(jìn)南開大學(xué)，也可以在招聘崗位上我們的崗位需求也是多種多樣，什么樣的專業(yè)都有我們是全國性的公司，我們孫總跟我說我們今年在全國要招220位畢業(yè)生，機(jī)會(huì)很多，尤其是你這樣的，又從事和我們相近的工作行業(yè)又有工作經(jīng)驗(yàn)，又出自這么有名的學(xué)府，我們很歡迎的。謝謝！

　　學(xué)生2：朱總您好！今天很榮幸聆聽您的演講，聽了您的演講之后我才知道您是通過結(jié)構(gòu)進(jìn)入管理行業(yè)的，作了很大的調(diào)整，這個(gè)調(diào)整對(duì)你自身發(fā)生很大的變化，你在做這個(gè)專業(yè)調(diào)整過程當(dāng)中，我想知道對(duì)您感覺最深和最艱難嘗試的事情是什么？

　　朱榮斌：現(xiàn)在做管理最困難的事情就是當(dāng)總經(jīng)理要管理人、要管項(xiàng)目、管投資，我在我們公司里管營銷，但是我干工程出身，我覺得管什么不如管人難，管人力資源是最專業(yè)的一個(gè)崗位。經(jīng)常我們說專業(yè)人士，學(xué)法律的專業(yè)人士，搞建筑學(xué)的是專業(yè)人士，這個(gè)太偏頗了，我覺得最難管就是管人，尤其像我們這樣的公司，我們公司我們廣東公司一百幾十號(hào)人，一半以上都是碩士畢業(yè)，很多我們招的畢業(yè)生還多數(shù)集中在天大、航大、清華這樣的知名學(xué)府，各個(gè)都有才，各個(gè)都是神仙，你要把他們管好不容易，我覺得管人是最難管的。

　　學(xué)生3：朱總感謝您為我們做這次演講，我本科也是學(xué)民建，現(xiàn)在在念MBA，我感覺我的專業(yè)背景和您有一些相似。我有兩個(gè)問題，第一個(gè)問題就是，中海地產(chǎn)和其他的大型上市的房地產(chǎn)公司，比如說碧桂園，福利，萬科，咱們有核心的競爭力？第二個(gè)問題我從報(bào)上看到一些報(bào)道，碧桂園的土地儲(chǔ)備有4500萬平方米，中海地產(chǎn)有1860萬平米，這么大的土地儲(chǔ)備量開發(fā)的周期應(yīng)該是比較長的，剛才您的預(yù)測，可能說三十年內(nèi)，房地產(chǎn)趨勢(shì)還是比較好，我覺得現(xiàn)在是流動(dòng)性過剩，人民幣有升值的預(yù)期，現(xiàn)在大的研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為我們的股市也好，樓市也好都有著泡沫，而且現(xiàn)在的房價(jià)過高，很多老百姓買不起房子，有可能國家的政策出現(xiàn)一些調(diào)控，樓市有可能不一定是三十年好，我看到報(bào)道說，2015年是人口最多的時(shí)候，再加上五年的慣性，2020年是房地產(chǎn)一個(gè)高點(diǎn)，在之后就會(huì)出現(xiàn)低落。

　　朱榮斌：中海的核心競爭力在哪？過去我們的優(yōu)勢(shì)是非常突出的，我們是第一家在香港上市的中資企業(yè)，是國有控股的大型企業(yè)，我們從香港過來真是過江龍，第一是有錢，我們?cè)谙愀廴谫Y非常容易。這個(gè)是我們一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)，但是現(xiàn)在伴隨著碧桂園、萬科、金地，尤其在國內(nèi)的股票火爆情況下，A股市場比香港還有錢，我們現(xiàn)在有了別人的優(yōu)勢(shì)了。中海我覺得哪怕我們有時(shí)有壓力，有時(shí)在弱化，過去房地產(chǎn)最強(qiáng)優(yōu)勢(shì)是有錢，有錢買地不是問題；第二個(gè)就是說原來優(yōu)勢(shì)我們覺得我們體系化，我們?nèi)瞬诺娜肆�資源，我記得房地產(chǎn)善總和清華劉宏宇(音)做了一個(gè)調(diào)查，就是和地產(chǎn)公司的協(xié)調(diào)，人力資源、土地資源和資金資源，三樣?xùn)|西，大家都是給大企業(yè)，也是這樣的房地產(chǎn)峰會(huì)，當(dāng)時(shí)我參加了，大家認(rèn)為哪樣資源是最核心的資源？大家都想不到？大家的意見幾乎都是一致的，人力資源。所以說人力資源是我們中海一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，中海也不是某一個(gè)人到團(tuán)隊(duì)，我們一個(gè)體系化運(yùn)作，我們有這么多職業(yè)經(jīng)理人，有時(shí)我估計(jì)在短期內(nèi)同行的很多公司大多數(shù)公司還不具備我們這樣的優(yōu)勢(shì)。剛才白院長說對(duì)地產(chǎn)商的看法就是包工頭有電錢就干，也不需要那么多知識(shí)和才干，過去是這樣，現(xiàn)在就不行了。所以這些公司不惜重金要挖我們公司的員工，大家都看到人力資源的重要性一個(gè)項(xiàng)目好壞就是讓不同的人做完全走樣，所以我認(rèn)為中海今天最核心的優(yōu)勢(shì)，還是我們的人力資源體系。萬事在于人為。我們中海檢討我們過去的管理機(jī)制，現(xiàn)在我們第一次有自己發(fā)展的舞臺(tái)，但是別的公司也有，給我們?nèi)藛T有一個(gè)很好的事業(yè)發(fā)展空間，第二個(gè)我們有很好的薪酬，就是員工福利體系，我們收入也不像過去那么受限制，我們收入說起來也很自豪，我們的員工待遇發(fā)展、物質(zhì)生活也不差。第三我們的公司培訓(xùn)體系，我們有“海之子”計(jì)劃，有繼續(xù)教育的培訓(xùn)計(jì)劃，我們的造血功能很強(qiáng)，別人挖我們的人我們就可以自己造血，我們的造血能力特別強(qiáng)，每年招220個(gè)大學(xué)生我們二三年就可以出頭，在我們公司的管理下，二三年就可以在業(yè)務(wù)上成熟，這一點(diǎn)別的公司是做不到的。別的公司挖我們幾個(gè)人，我們的人過去做也做不來。我認(rèn)為我們中海最大的優(yōu)勢(shì)還是在于人力資源體系，其次我們公司有這種豐富的國際化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，我們必定是在香港市場環(huán)境下發(fā)展起來的，所以我們經(jīng)歷過很多公司，不是我本人經(jīng)歷的，是我們的前輩和領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)歷的，留下的管理理念和思想還有公司的內(nèi)控和管控。其他公司上市一有錢就不知道怎么樣，這些東西我們?cè)缇徒?jīng)歷過，我們不但經(jīng)歷過成功，也經(jīng)歷過失敗。國外公司增加管理，我們?cè)趺聪袢思覍W(xué)習(xí)，我們今天形成的這一套東西，也是中海在過去20多年，在中港兩地環(huán)境下積累下來的，形成了自己的一套獨(dú)特企業(yè)文化和企業(yè)管理模式，每家的企業(yè)出生背景、成長背景都不一樣，企業(yè)管理也不同，也不會(huì)照搬中海這一套，我覺得我們這一套體系也是我們的核心競爭力。我想說核心競爭力，什么能成為核心競爭力，一定是別人移植不走的，人力資源除非把整班人挖過去，挖一個(gè)兩個(gè)也不行的，我覺得我們的核心競爭力還是在人力資源體系和管理體系上。謝謝！

　　(熱烈的掌聲)

　　房地產(chǎn)問題我覺得我不便于多答這個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)我堅(jiān)信整體是像好，都是跟股票市場一樣，在一個(gè)再好的牛市也會(huì)有中期調(diào)整我們的判斷，短期內(nèi)國家要出臺(tái)嚴(yán)厲的措施，嚴(yán)厲的調(diào)控或多或少一定會(huì)對(duì)局部的市場和企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，甚至這個(gè)影響對(duì)某些公司來講是致命的，這些情況完全可以出現(xiàn)，近一兩年房價(jià)會(huì)不會(huì)跌，有的公司活不活的下去，這種現(xiàn)象我覺得不能拿這個(gè)判斷行。這個(gè)就跟股票昨天漲了五個(gè)點(diǎn)，今天漲了一個(gè)點(diǎn)，這些不行，得看長遠(yuǎn)的線，我是這么看的。謝謝大家！(熱烈的掌聲)

　　朱榮斌：時(shí)間有限，我們就提最后一個(gè)問題。

　　學(xué)生3：朱總您好！我在大學(xué)所學(xué)的科目是土木工程。我想問三個(gè)問題。第一個(gè)問題，如果房價(jià)有一天下降，您的企業(yè)有什么方法來規(guī)避這種方法，第二個(gè)問題為什么中國的企業(yè)都短命，像