鄒毅：當前房地產企業面臨的環境是內憂外患

　　由北京科博會組委會和21世紀經濟報道主辦、中經國研經濟咨詢中心獨家承辦的2006中國經濟高峰會于2006年5月23-24日在釣魚臺國賓館、北京國際飯店舉行，本次高峰會的主題為：和諧增長—中國經濟未來五年。新浪財經全程圖文直播此次會議，以下為上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅先生演講實錄：

　　鄒毅：

    各位好，今天演講的主題各位嘉賓各位領導所說是關于城市發展和城市建設相關的問題，我今天所講的主題可能有所不同，我想講一講關于中國的房地產企業未來發展戰略的問題，房地產企業在未來的發展可能和整個城市再未來的運作都起到非常重要的中流砥柱的作用。

    看一下中國房地產企業未來應該怎樣的成長，在城市環境和宏觀政策變化情況下，房地產企業該如何去走。

　　總體來說中國當前房地產企業面臨的環境是內憂外患，一是面臨整個國家的宏觀調控政策和市場不斷低迷，在這樣市場環境下，我們的企業，企業決策人，企業管理者該如何面對，我們在此提出幾個策略。

    第一個策略是要認清形勢確立地位，這圖是關于中國兩張重要的政策，一個利率政策一個匯率政策，左邊是中國的利率，整個中國房地產行業的發展，中國房地產的價格和中國利率環境有非常大負相關關系，隨著利率的走高，房地產價格走勢會逐步增高。

    另外關于中國正在面臨調整中的匯率政策，匯率政策的波動，這是一張日本在80年代匯率波動的圖，在日本1985年和美國以及西方七國集團簽訂廣場協議，面臨地價大幅度上升，和后來大幅度下降。中國目前也面臨

　　在房地產行業制訂好政策以后，我們要分析政策，這是關于中國房地產企業貸款走勢圖，宏觀調控之后，中國銀行業給房地產企業貸款迅速下降，房地產企業在金融環境下面臨比較劣勢的環境。與此同時看一下相關的政策環境，比如要關注一下行政中心遷移的力量，我們可以關注到中國的二線城市在未來發展中都面臨行政中心的遷移，很多政府的主管部門都遷到新城區，在遷移過程中房地產企業和房地產市場有怎樣的變化這是我們值得關注的問題，比如西安、長沙、合肥、南通、沈陽、成都、烏魯木齊等城市都面臨行政中心遷移的問題，我們房地產如何發展這是我們面臨的問題。同時要有一個關注市場的走勢，市場價格和成交量，這對房地產企業提供市場需要的產品和好產品非常需要關注的問題。

　　制訂產品策略必須要有效分析市場，要制定差異化策略，這是可以在過往市場分析和研究基礎上提出典型代表人群，未來常年流動工作者，空巢家庭，和新婚家庭，以及大盤社區居住這都是有特色的居住城市和人群，這種人群的需求在哪里，我們是不是要針對這種人群開發我們的產品。

    因此針對不同的市場需求我們提出不同的產品，可以做小

　　因此我們覺得整個研究市場邏輯對于我們開發產品或開發企業制訂決策我們研究市場遵循一個邏輯，這是一個怎樣的邏輯，我們認為是自上而下的邏輯，從宏觀市場環境到產業的市場環境，到所面臨的產業，產品區域面臨的環境，城市發展的狀況，城市所在區域未來發展情況如何，再到項目該如何制訂，這樣一個系統的市場分析對于未來的決策也是非常必要的。因此我們覺得有三個難點值得我們決策中關注的，第一個難點就是要預測一些行政性變遷，政府主導力量對市場影響怎樣的。第二個是在慢速發展的城市當中，如何以已經發展出的城市以城市為鏡的態度，我們從城市落后一線城市幾年發展，可以看出我們這城市未來幾年發展怎么樣？第三要研究主流購買人群的研究，這樣的產品是否油市場必須要研究，誰是我們購買者，誰是我們客戶。

　　比如現在在一些二三線，一線城市出現比較多的產品，比如經濟型酒店，比如如家等經濟型酒店在一線城市發展很快，但在二、三線城市沒有有效發展起來，這種產品具有投資規模小，市場適應性強，投資期短的特點，如果有一個有效品牌做支持，應該是比較有發展前景的產品。

    同時在商業地產商，開發商或企業在運作未來戰略當中值得關注一方面，商業地產總體分兩部分，第一部分是大型的購物中心，一個是華南mall，這是80多萬平方米的建筑。

    第二個是現在比較成功的一種就是社區商業，比如在上海西郊百聯。這兩類兩類例子在中國并不是普遍的商業地產，這在中國二三線市場將有一個比較好的市場發展空間。

　　同時做商業地產要研究商業地產本身的需求，商業和零售、酒店、辦公物業聯系在一起的，研究商業必須要研究零售，這里列了張表，目前進入中國國內外大型的商業零售企業在未來幾年發展擴張態勢怎樣？

　　同時要做園區類開發，這也是比較好的主題。因此在企業運作中可以考慮更深層次一點，我們可以結合資源，企業本身有自己的資源，如何有效整合上下游的資源，第一個是整合金融資源，第二整合建筑設計資源，以及我們后期建筑工程資源，將這些有效整合在一起，會使我們企業從產業鏈縱向整合來看是比較好的一個策略。

　　中國當前房地產企業正在面臨轉型的過程當中，很多房地產企業的發展模式可能是過往房地產企業發展模式是開發型模式，現在房地產企業都在談企業如何轉型，未來房地產企業的轉型，是從房地產開發模式轉向投資模式，這對于企業的人才需求，或經理人的需求是不一樣的。

    過往房地產企業人才需要房地產經營人才，建筑設計人才，經濟人才，如果轉換成房地產投資型企業，人才需求是另外一個結構，我們需要房地產投資型人才，需要更廣闊經濟視角，具有廣闊視角的金融人才，企業必須要結合金融，結合內外部資金，和資金做對接，這也是企業未來發展的方向。

　　我們希望企業做合縱聯橫，聯合開發，這樣可以提升整個區域，或整個地段的價值，聯合開發策略也是值得關注的策略。最后強調一下企業如何對接資本，很多房地產企業和金融做對接的時候，拿著建筑設計圖紙和產權證和金融資本談，這樣效果往往比較差，我們覺得對接資本需要做四點準備，一個要轉換需求，要尋找好的渠道，要診斷本身企業的財務風險，最后要縮短交易成本，實現和資本迅速對接。這圖是國內房地產企業和資本做對接的流程和進程怎樣的。這是綜合型商業，要把握現金流、物業、商業如何運作。財務策略是企業戰略的根本，這也是值得關注的一方面。

　　這是比較典型的萬科財務策略，這是萬科1991年上市，然后發行B股，發行可轉債權，進行一些收購兼并，等都使用以后，整個萬科在資本對接上非常成功的案例。

　　很多房地產企業認為房地產成功的運作在于房地產營銷，我們認為房地產營銷只是細枝末節的環節，不是值得關注的環節，我們必須要把房地產營銷做好，這里房地產營銷必須要關注購買者人群內心最深處的房地產購買在哪里，這是作為房地產企業戰略當中一部分戰略，不可忽視但不是非常重要的戰略。

　　因此在這里我簡單把我們對房地產企業，未來金融和房地產形勢變化的時候如何應對做了一個簡單的交流，謝謝！