中國房地產(chǎn)業(yè)：泡沫增長還是理性發(fā)展實錄

　　2005年中國企業(yè)高峰會于2005年9月9日至10日在北京召開。本次會議由國家發(fā)展和改革委員會主管、中國企業(yè)聯(lián)合會與世界經(jīng)濟(jì)論壇共同舉辦。會議的主題是：“中國下一階段現(xiàn)代化：制定科學(xué)與可持續(xù)的解決方案”。新浪財經(jīng)獨(dú)家圖文直播，以下是中國房地產(chǎn)業(yè)：泡沫增長還是理性發(fā)展平行會議實錄：

　　陳婷：

　　各位嘉賓大家下午好！我們開始今天下午的討論，今天討論的主題是房地產(chǎn)業(yè)：泡沫增長還是理性發(fā)展？我是《環(huán)球企業(yè)家》雜志社的總經(jīng)理，我叫陳婷，擔(dān)任主持。下面給大家介紹在座的嘉賓，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎先生、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生女士、中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心副主任葉明權(quán)先生、國美置業(yè)總經(jīng)理禹晉永先生。

　　說到泡沫大家都是不愿意面對的，政府更不愿意面對，從2005年開始，政府出臺了一系列

　　聶梅生：

　　這次宏觀調(diào)控是以平議房價、穩(wěn)定房價為目的，到底是不是泡沫？各有不同的說法，目前的形勢從平議房價和穩(wěn)定房價來看，大起大落沒有。有的地方是穩(wěn)中有升，有的地方是穩(wěn)中有降。總的情況是交易量下降，

　　陳婷：

　　有請楊會長。

　　楊慎：

　　房地產(chǎn)一個是講泡沫增長，一個是講理性發(fā)展。我在兩者之前，我傾向后者，基本的依據(jù)是我們中國的房地產(chǎn)目前三個基本平衡。

　　第一是總量基本平衡。

　　第二，結(jié)構(gòu)基本合理。

　　第三，價格基本穩(wěn)定。

　　當(dāng)然基本穩(wěn)定的概念并不是沒有波動，經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中波動是正常的現(xiàn)象，這三個基本就是目前房地產(chǎn)總體態(tài)勢，從這個意義上講，中國房地產(chǎn)處于理性增長時期。

　　陳婷：

　　楊會長意思就是不存在泡沫了？

　　楊慎：

　　局部地區(qū)資產(chǎn)的價格高于價值，但作為全國房地產(chǎn)業(yè)來講，不存在泡沫，整體上供大于求出現(xiàn)的總量上升，不存在泡沫。

　　陳淮：

　　說中國房地產(chǎn)市場，很多人都會說日本的廣場協(xié)議，我聽起來就像一個很窮的村子剛過上小康生活，這時候村長得了糖尿病，然后村里面就開始討論我們剛克服了肝炎、夜盲癥，這之后會不會成為糖尿病的高發(fā)區(qū)？很遺憾的是大家沒有真正讀過廣場協(xié)議，而是人云亦云。1948年美國占領(lǐng)之后制定了日本振興計劃，把日元貶值到1日元兌360美元，后來由于實行了新的經(jīng)濟(jì)政策，美元和黃金脫鉤，日元才升值為1美元對312美元。之后發(fā)達(dá)國家實行浮動匯率，日本也實行浮動匯率，22年的固定匯率幫助日本成為一個外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大國，1971年起的升值到1985年廣場協(xié)議13、14年里的升值，才是我們重點(diǎn)應(yīng)該研究和面對的階段，而不是廣場協(xié)議之后的時候。

　　這幾年日本成長為第一流的大國，走上了質(zhì)量、工藝、品牌、售后服務(wù)的競爭，1981年之后日本鋼鐵能耗相當(dāng)于美國的56%，而且在這一段時間日本創(chuàng)造了全面質(zhì)量管理一系列提高管理水平、降低成本、提高競爭力的很多管理革命，這才是我們需要研究和比較的。動不動把人家得糖尿病的階段拿出來作為我們剛剛起步、剛剛克服肝炎、夜盲癥比較，擔(dān)心我們是否成為糖尿病的高發(fā)期，我覺得比錯了階段。謝謝！

　　陳婷：

　　下位有請禹總，國美今年在房地產(chǎn)市場上可以說是逆勢而上，昨天看到一個資料非常的吃驚，3年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)15強(qiáng)。想問一下支撐他這種野心的動力是什么？

　　禹晉永：

　　主持人言過其實了，其實沒有這么厲害。前面楊會長和隔壁的嘉賓談了他們的看法，我們來之前沒有經(jīng)過溝通，但我都贊同他們的看法和相比。國美之所以今年開始，國美是新的公司，去年年底、今年年初我跟黃東易先生打造的資本地產(chǎn)公司，現(xiàn)在就是在全國跑馬圈地，很多地產(chǎn)商覺得今年房價過高，老百姓呼聲太高，為什么國美投入一些巨資？因為我們今年準(zhǔn)備拿出50億資金在全國圈地。我很贊同隔壁嘉賓講的觀點(diǎn)，確實使階段性的抵觸。我們希望通過我們的努力組建新的公司，在三年之內(nèi)躋身中國房地產(chǎn)行業(yè)前15強(qiáng)，我們認(rèn)為是非常容易的事情。縱觀現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)，大部分都是以國有企業(yè)為主，像國美這樣的民營企業(yè)比較少。不管怎么調(diào)整，外資進(jìn)入，我們民營也好，反過來到中國收購也好，我們可以成為外資，也可以成為民營，我們都可以做到這一點(diǎn)。

　　我們覺得達(dá)到這一點(diǎn)需要理論的支撐，也就是對中國房地產(chǎn)業(yè)要有正確的認(rèn)識。我認(rèn)為現(xiàn)在重要性房地產(chǎn)是一個理性的發(fā)展，當(dāng)我們理性的時候才會做一些理性的思考，當(dāng)我們很盲從的時候，我們就會在那個地方胡言亂語，甚至跟有些媒體做一些毆打。之所以今天這樣，我們要做理性的思考，我覺得要說今天的房價，我也贊同建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師的講法，現(xiàn)在房價并不是很高，而是相適應(yīng)的水平，房價會不會漲？會漲。隨著土地市場的規(guī)范，由原來土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓到招拍掛，所以說理性來講，今天的開發(fā)商在土地里面想獲取的差異，將是越來越少，幾乎等于零。開發(fā)商做出來就是要靠提高房屋的品質(zhì)和服務(wù)，僅僅獲得售樓的價格，在樓里面取得收益，如果這樣這個土地市場在不斷的供應(yīng)，但世界上真正沒有一家工廠在生產(chǎn)土地，最近北京市土地局發(fā)出信息，還講向市場提供多少平方米的土地，一個是增大土地供應(yīng)，還有平物價的意識。土地并不是可以用簡單的經(jīng)濟(jì)杠桿來衡量，因為土地不可以再生，拿出土地對市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)本身就是錯誤的。土地供應(yīng)量再多，并不等于市場銷售價格減少，這個邏輯是很清晰的。按照這樣的說法，今天的土地市場隨著不斷的規(guī)范，同時最近新的信息，土地一級市場仍然在進(jìn)行規(guī)范，可鉆的空子幾乎比較小。通過競爭的價格還會不斷的攀升，北京最近有一個很大的建筑用地，由當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星椋�建樓的行情�?000，蓋出的房子成本是4000，不管你拋售多少土地，代表你物理的轉(zhuǎn)移，對市場的抑制作用起不到。所以價格還會不斷的攀升，作為開發(fā)商希望獲得一定的利益，作為老百姓需要有一定的引導(dǎo)，現(xiàn)在房地產(chǎn)是理性的發(fā)展，可想象的空間比較減少，更多的注重于服務(wù)，價格的上升并不意味著這個市場就有問題。更重要的一點(diǎn)，今天的地產(chǎn)市場在什么地方出現(xiàn)了問題？不是高端市場發(fā)生問題，而是低端向市場提供的經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了問題，因為我們沒有提供給需要安居樂業(yè)的人提供居住的地方，并不像香港有廉租房，而我們做經(jīng)濟(jì)適用房會面對富人的擠壓。所以大量的老百姓對低端房地產(chǎn)市場需求矛盾反映到了高端市場，這是一種誤導(dǎo)，我的倡導(dǎo)就是讓富人花大價錢買高端的房子，讓窮人去享受廉租房，這也是合理的。可以說政府對低端市場監(jiān)管不利，在監(jiān)管上出現(xiàn)了問題，并不是土地本身出現(xiàn)了問題。謝謝大家！

　　葉明權(quán)：

　　拿到題目我覺得有點(diǎn)兒無從抓起，說中國房地產(chǎn)市場存在泡沫也好，或者有其他什么也好，某種程度上有一定炒作性。我覺得不能把點(diǎn)上的發(fā)燒，可能有少數(shù)城市之前土地性投資比例比較高，價格和價值問題突出一些，點(diǎn)上面的發(fā)燒或者面上有一些結(jié)構(gòu)性的問題，有的專家叫做面上叫發(fā)炎，點(diǎn)上的發(fā)燒、面上的發(fā)炎就說中國房地產(chǎn)市場存在泡沫。到現(xiàn)在為止，我們有看到泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是什么嗎？而且房地產(chǎn)區(qū)域性特點(diǎn)非常強(qiáng)，每一個區(qū)域情況不一樣，你說泡沫不泡沫沒有拿出一個標(biāo)準(zhǔn)。為什么說還有泡沫呢？我說中國房地產(chǎn)并沒有存在泡沫，中國房地產(chǎn)市場本身起步比較晚，在他發(fā)展過程當(dāng)中遇到一些問題。但通過這一輪的調(diào)控，起碼燒退了，但面上結(jié)構(gòu)性的發(fā)炎問題還沒有解決，房地產(chǎn)市場它有一個長期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，即使你政策出臺，政策效應(yīng)發(fā)揮還需要一段時間。所以不能籠統(tǒng)的講理性泡沫。聯(lián)合國對70多個國家統(tǒng)計，置業(yè)用地占房地產(chǎn)50%，我們國家基本上在這個合理范圍之內(nèi)，不能說它存在泡沫，面上還是健康的。

　　陳婷：

　　我今天既是主持人，也是消費(fèi)者，聽了各位嘉賓介紹之后，我心理的石頭也落了地，可以放心買房了，但政府還是不遺余力的出臺抑制措施，我們不能說政府錯了，我們只能說政府針對的對象是投機(jī)者，而非投資者。在這之前我接觸幾位溫州的企業(yè)家，他們更多是投資者，在投機(jī)和投資之間怎么界定呢？我想聽聽幾位嘉賓的意見和建議。

　　陳淮：

　　我就主持人的話題做一個糾正，政策到現(xiàn)在為止，我們老百姓買普通住宅仍然享受期半征收的政策，利率仍然享受打九折的政策。

　　陳婷：

　　對于投資者呢？

　　陳淮：

　　你剛才把壓制的問題沒有說清楚，投資者不管買國債，還是買股票，還是買房產(chǎn)，你面對的風(fēng)險是由你自己承擔(dān)的，國家出臺國債的打壓政策過嗎？出過還是沒出過？我告訴你，國債在2004年3月份曾經(jīng)一張票面值達(dá)到80塊錢，跌去了25%。現(xiàn)在又恢復(fù)到了100塊錢左右，因為利息提高，它的機(jī)會收益提高，這是很明白的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，市場上的價格漲跌很正常，不要把市場上所有的價格漲跌都跟政策聯(lián)系起來，這是不對的。

　　陳婷：

　　在會前我跟楊會長有過交流，楊會長說，現(xiàn)在缺乏的是投資渠道，所以大家會想辦法投資房地產(chǎn)市場，楊會長我想聽聽您的觀點(diǎn)。

　　楊慎：

　　大家在去年房價上漲過快以后，大家都有共同的問題，就是為什么在2004年中國的房價突然從過去的每年上升指數(shù)3到5%，突然上升到了15%，增加了十個百分點(diǎn)，為什么會這樣？大家都在討論，追究它原因，我經(jīng)過思考我認(rèn)為很大程度上，中國大家都在買房，買房的人很多，投資性買房的人比較多，因為大家沒有其他的投資渠道，銀行貸款只有1.98%，后來提升了一點(diǎn)兒，只有2%左右，物價指數(shù)是3到5%的正數(shù)，銀行存款只有2%，在這種情況下，人們?yōu)榱吮Ｗo(hù)自己的資產(chǎn)，使得自己的資產(chǎn)保值升值，就選擇一個他認(rèn)為最理想、最保險的渠道，任何東西目前來看，都沒有住房穩(wěn)妥。在這個情況下，很多人就從事了房地產(chǎn)的投資，這種投資行為，我個人認(rèn)為無可非議，不能把這個行為視為非法的行為進(jìn)行打壓，是否涉及中國土地資源問題，當(dāng)然我們不主張大家都買房，但這幾年房地產(chǎn)投資增加，很大原因就是大家沒有其他的投資渠道。

　　聶梅生：

　　我很想說一下對這個問題個人的看法，可能會有一些不同的意見。我個人認(rèn)為，現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)不動產(chǎn)的屬性并不是討論的很清楚，就像陳博士和楊會長講的一樣，中國房地產(chǎn)市場才發(fā)展了10年，在這10年當(dāng)中買房子本來就是不動產(chǎn)，我認(rèn)為既是消費(fèi)行為，又是投資行為，只要買房子就是投資行為，只有租房子才是消費(fèi)行為。