- 對存量獨棟商品住宅征收

　　- 已鎖定房源約500套

　　重慶針對存量應稅獨棟商品房的個人房產稅征繳工作，將在10月1日至10月31日間展開。據重慶市財政局稅政處相關工作人員26日介紹，目前重慶鎖定的應稅存量獨棟商品住宅約3500套，較1月底統計的3400套略有增加。該工作人員稱，具體的應稅房源數量，要等10月31日征收期過后統一發布。重慶也因此成為全國首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。

　　- 對象：重慶主城區內應稅存量獨棟商品住宅。

　　- 稅率：交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。

　　- 減免：今年1月28日以前購買的獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅免稅面積為100平方米。

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　　計劃中的“清賬期”

　　針對存量獨棟商品房開征個人房產稅，本在計劃之中。早在1月27日，重慶市政府召開的新聞發布會上，重慶市市長黃奇帆即明確表態，“對獨棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅�！敝貞c市地稅局局長劉有恒當時也提到，每年的10月1日至10月31日，是重慶的房產稅固定征收期。此番重慶對存量獨棟商品住宅征收房產稅的消息，卻一石激起千層浪。

　　按《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，應稅住房轉讓的，在辦理產權過戶手續時一并征收當年個人住房房產稅。這意味著新房在過戶時，即對個人住房房產稅加以認定。而應稅存量獨棟商品住宅，此前遲遲未征個人住房房產稅。

　　25日，據重慶市地稅局辦公室工作人員介紹，該市地稅部門從5月開始，根據重慶市國土資源與房屋管理局提供的數據信息，對應稅存量獨棟商品住宅房源進行了清查，向應稅房產的產權人發送了納稅通知單，9月又對沒有送達或送達沒有回復的產權人再次發送納稅通知單。

　　據重慶市地稅局網站25日掛出的“重慶市地方稅務局關于申報繳納個人住房房產稅的通告”，在主城九區行政區域范圍(含高新區、經開區、北部新區)內擁有獨棟商品住宅產權的納稅人，須于10月1日至10月31日，向應稅住房所在地的地稅機關，主動申報繳納個人住房房產稅。

　　“經地稅機關通知申報后仍不申報納稅的，地稅機關將依法采取加收滯納金、提請阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳稅款，并按規定追究相應的法律責任�！鄙鲜鐾ǜ嬲f。

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　　“覆蓋房源不足10%”

　　值得一提的是，雖然重慶已對存量房開征房產稅，但按重慶的相關政策，其應稅住房占比依然不大。

　　按和泓地產重慶公司營銷總監唐加輝的說法，由于對價格、面積設定的征收門檻較高，90%的房源都達不到重慶的房產稅征收標準。根據《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　重慶還規定，1月28日以前購買的獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

　　稍早前，黃奇帆也說，現在收房產稅其實象征性大于實際意義，“我估計今年我們也就是能收1.5億元左右，這個量不大”。

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　　重慶開發商不以為意

　　據唐加輝介紹，重慶對主城九區存量獨棟商品住宅征收房產稅，對當地房地產市場沒有什么影響。因為在重慶主城區的商品住宅中，別墅只占7%至9%，而獨棟別墅數量更少，可能連1%都不到。而且，現在政府對新增建設用地建造獨棟別墅進行了嚴格的限制，因此增量也不會有多少。

　　一位在重慶已扎根7年的開發商稱，雖然房產稅等調控政策在收緊，但他們并不準備退出重慶房地產市場，或者減少在這個城市的投資份額，以后會更多地開發一些針對中端市場的產品。

　　重慶本地開發商也判斷，目前企業主要還是以跑量為主。未來，中端市場或許將成為眾多企業的必爭之地。不過，在樓市整體低迷的大背景下，政策面的風吹草動已然影響到了重慶樓市。

　　26日，一家全國布局的大型國企開發商稱，房產稅加上調控的綜合影響，已導致重慶房地產供應量激增，開發商生存壓力加大，促銷也變得頻繁起來，“保守估計，房價下滑幅度二到三成�！�

　　另一位不愿具名的重慶當地大型開發商進一步說，房產稅對樓市的直接影響，僅限于小部分高端項目，但這個政策間接影響了不少中低端客戶群的觀望情緒。據該開發商介紹，重慶目前的主流開發企業都在促銷，包括龍湖、金科、協信等大型開發商在內，某些大型開發商的優惠幅度甚至達到7折至8折。

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　　上海房產稅未現調整跡象

　　重慶版房產稅向存量別墅開征之際，上海版房產稅沒有調整動靜。

　　上海市住房保障和房屋管理局相關負責人日前稱，上海版房產稅和重慶版房產稅無必然聯系。至于上海版房產稅是否會調整，上海市稅務局相關人士此前表示，是否調整，要等中央決策部門的決定，目前尚未聽說有這種變化。

　　華東師范大學房地產系主任華偉分析，上海版房產稅從一開始就明確只對新增住房征稅，如果向存量房征稅，就不是微調的概念。上海和重慶之所以出臺不同的版本，就是有關部門想通過試點，摸索一個統一版本向全國推廣。目前來看，上海版房產稅在沒有被確定為最終版本之前，上海向存量房征收房產稅的可能性基本沒有。

　　至于試點之后的推廣問題，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林直言，“房產稅全國化推廣還早。現在還沒有一個房產稅未來的發展方向，也沒有一個日程表。房產稅的制訂和實施應當以地方政府為主�！�

　　上海財經大學公共經濟管理學院教授、中國稅務學會理事胡怡建坦言，房產稅的主要功能是為將來的政府增加稅務收入，和樓市調控其實并沒有太大的關系，對房價的影響力不如限貸、限購。

　　評說

　　房產稅如何才能獲得公眾認可

　　著手落實存量房產稅的征收，彰顯了重慶通過保有稅打擊樓市投機的決心，也給全國提供了一個參考樣本。但更為重要的是，房產稅在全國全面開征還需要進一步布局，與既有稅種重復征收問題、收入使用流向等，也需要給民眾一個明確的答復。

　　房產稅調控樓市的路徑，主要是通過提高所有者的持有成本來打擊炒房行為，進而戳破樓市泡沫、向市場釋放出閑置房源，最終優化樓市供求結構、并引導房價回歸理性，這種市場化思維正在被國內所借鑒。需要提及的是，由于房產稅征收需要對相關信息進行全面統計，且目前缺乏代征代繳機制，這給征稅工作帶來了較多不便。事實上，重慶市早在1月份公布的《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》中就明確過征收對象為“個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房”。試點實踐表明，對存量住房征收房產稅并非易事，需要以大量準備工作為前提。重慶市就是在對主城區1月28日前取得產權的獨棟別墅進行核查登記，8個月后正式落實存量住房房產稅征收工作的。

　　應當看到的是，只有將所有商品房保有者都納入房產稅征收對象，其震懾力才可能有效彰顯。美國等國家在房產稅征收中就秉持了“只要是有房產者，就必須按規定稅率納稅”的原則，稅率也設定為房屋產值1.5%至3%的“高標準”。相形之下，當下上海與重慶兩個試點分別體現了“豪宅稅”與“新房稅”的特點，且稅率設定也較低，這在一定程度上“鈍化”了房產稅的鋒芒。

　　此外，房產稅的全面推進，難免會與既有稅種重復，例如，在購買商品房時，產權承受人往往需承擔契稅，契稅也是因擁有土地、房屋等產權而繳納的稅種，雖然與房產稅在保有期間持續繳納方式不同，是一次性結清，但兩者皆因擁有產權而來，理應考慮在房產稅全面推進的同時進行整合。

　　稅收制度的生命力在于集合民間財力進行公共產品建設，最終達到提高社會整體福利的目的。在美國等西方發達國家，雖然房產稅稅率較高且全面征繳，但收入流向明晰，且基本用于服務民生用途。而且，每項支出老百姓可以隨時上網查詢。然而，我國房產稅試點實施已有8個月左右的時間，稅收入庫金額雖偶有媒體披露，但其流向卻鮮有途徑查明，以至于房產稅被單方面誤讀為抑制房價的懲戒性稅收，而其反哺民生的具體方向卻遲遲沒有明確。以此觀之，房產稅全面推廣須先獲得納稅人支持，讓稅收切實應用于民生服務，并誠懇地接受民意監督，才有可能得到公眾的認可�！躐R紅漫

　　◀10月1日至31日，重慶市將開全國先河，對存量應稅獨棟商品房的個人房產稅進行征繳。

　　名詞解釋：

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。