評級機構標準普爾稱，中國房地產市場的形勢不容樂觀，房地產開發商在未來6至12個月面臨的流動性壓力將加大。

　　【《財經》綜合報道】據《南方日報(微博)》28日報道，昨日，評級機構標準普爾稱，中國房地產市場的形勢不容樂觀，房地產開發商在未來6至12個月面臨的流動性壓力將加大。標普在報告中列出“最扛不住”銷售下降打擊的中國地產商，如果2012年銷售額下降10%，綠城中國等6家企業則可能因流動性“虛弱”而扛不�。欢�如果銷售降低30%，很多中國房地產公司可能面臨流動性緊縮。

　　“黑石撤資”、“綠城被查”等風波未平，房地產業再度傳來負面消息。在信心脆弱的樓市，標普的評價對飽受資金緊缺困擾的房地產企業來說，無疑雪上加霜。

　　9月22日，銀監會將著手清查綠城中國母公司綠城集團百億信托融資的信息不脛而走，除了綠城中國全周暴跌28.5%，其他受關聯的一些地產股也頗為慘重，碧桂園(微博)跌26%緊隨其后，雅居樂地產跌近兩成，保利香港、華潤置地、中海外的跌幅也在17%左右。

　　分析人士認為，鑒于長三角已經出現個別信托產品逾期違約事件，而綠城是涉及信托產品最大的公司，預計規模超過100億，本次調查則意味著信托資金進入房地產市場將被嚴格管制。昨日召開的粵派地產融資創新論壇上，與眾多房企有業務往來的德勤華永會計事務所和中倫律師事務所均表示，信托產品可能有問題的絕不止“綠城”一家，其他企業也面臨同樣的問題。

　　據悉，房地產信托資金在今年對開發商融資貢獻頗多，上半年1700億的規模略低于銀行發放的開發貸款。業內稱，如果四季度房地產信托停止，而信貸也延續緊縮環境，開發商資金壓力將明顯加大。

　　除了金融機構的監管部門，各部委配合政府調控政策，對開發商資金的渠道也在一道一道地關閉。8月12日，國家外匯管理局下發了《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。市場分析認為，外管局此舉意在遏制房地產投資領域的“熱錢”，這導致房企海外發債融資進一步受限。

　　德勤中國全國開發商行業主管合伙人施清耀表示，受國際債務危機影響，傳統海外發債、再融資情況并不理想，境內開發貸、信托等融資渠道也收緊，房地產企業的資金鏈狀況并不理想。

　　標準普爾昨日發布報告也稱，中國房地產市場的形勢不容樂觀，房地產開發商在未來6至12個月面臨的流動性壓力將加大。標普在報告中列出“最扛不住”銷售下降打擊的中國地產商，如果2012年銷售額下降10%，綠城中國、合生創展等6家企業則可能因流動性“虛弱”而扛不住；而如果銷售降低30%，很多中國房地產公司可能面臨流動性緊縮。降價的原因包括融資能力減弱、短期償債壓力或與其規模不匹配的巨大土地溢價。

　　而近日的“黑石撤資”事件更被視為是海外熱錢看空中國樓市的標志性事件。據媒體報道，全球最大私募股權公司黑石集團已同意將所持有的上海Channel1購物中心95%的股權出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展有限公司，價格為14.6億元人民幣。在盈利水平沒有出現大波動的情況下，黑石此次動作引發猜想。美林房地產金融部工作人員透露，黑石撤資房地產可能是熱錢開始退出中國的一個風向標。

　　在融資渠道被內外封堵的背后，融資成本卻居高不下。國泰君安房地產分析師孫建平在接受媒體采訪時表示，“目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達近40%，中型房企的融資成本約達20%，小型房企更高�！�

　　和成本一起節節攀升的，還有房企的負債率。中報統計顯示，上半年我國房企平均資產負債率創下五年來新高。廣發證券(微博)根據2011年上市房地產公司披露的中期業績報告統計指出，今年上半年，我國房企平均資產負債率為75.3%，創下近5年來的高點，龍頭房企“招保萬金”4家公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元，占106家上市房企負債合計的41.58%。

　　不少房企開始借力私募，或通過更復雜的組合方式發行融資產品。施清耀援引當前的發展形勢指出，因貸款緊縮，傳統借貸已不能作為主要的融資渠道，而過去較多開發商采用的境外上市、發債只適合業務增長理想的大型企業，其他管道如信托融資成本日高，私募基金便打進了房地產行業。

　　據其估算，今年1月份，房地產私募基金的總規模已經超過500個億，而目前更不下1000個億。“這也只能緩解燃眉之急，不可能從根本上解決房企資金鏈上的困境。”他甚至表示，一定會有房地產企業資金鏈斷裂破產或被并購，“幾率比2008年金融危機爆發時更大，而且不論大型房企還是中小房企，都有斷裂的可能�！�

　　隨著市場觀望情緒的加重，開發商熱盼的“金九”行情至今沒有出現。數據顯示，9月12日-18日當周，從20個城市一手房成交面積環比降10%，同比降41%，較2010年平均水平低28%，而二手房成交面積方面，5個可比城市環比降19%，同比降69%，較2010年平均水平低62%。從城市規模看，二、三線城市的銷售同比增長仍好。10個重點城市中僅武漢同比上漲，北京、上海、武漢、南京、廣州、深圳和成都同比跌幅均超30%。銷售難有較大起色，越發加重了房企的資金壓力。

　　世聯研究認為，在需求受到限購政策抑制的市場環境下，開發商為了贏得競爭，會傾向于選擇優惠促銷甚至打折降價的手段，以爭取更多的客戶。更有機構認為，購房的時機已經來臨。

　　在9月12日-18日當周，部分一線城市在價格方面呈現一定程度的下降，其中上海環比下降7.84%、深圳下跌5.12%、北京下降4.72%居前三位。

　　市場分析認為，從整體看房價漲幅正在進一步收窄，樓市正朝著調控預期的方向發展。多數專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續和深入，尤其是把握限貸、限購等政策。施清耀也談到當前可能正處于一個轉折點，為了生存，一些開發商可能不得不通過降價促銷來回籠資金，“像綠城事件可能就是房價下行的一個信號彈。”

　　施清耀認為，房企很可能即將經歷一次深度調整，“一旦到了撐不下去的臨界點，就會出現‘大魚吃小魚’的情形。個別企業資金鏈崩盤后，將被大企業兼并�！薄昂�1993、1994年樓市崩盤后出現的并購潮相比，這一次的規�？赡芨�大，甚至可能出現大量敵意并購。房地產行業面臨著大洗牌”，施清耀說。