黃怒波：地產(chǎn)商要放棄暴利思想(2)
權(quán)靜：但是說到藍(lán)海，很多人會(huì)認(rèn)為藍(lán)海其實(shí)不好做，因?yàn)槊媾R的問題可能是你前所未見的，比如說剛才您也提到了資金面的壓力，是會(huì)非常非常大，因?yàn)槟悴毁u的話你怎么樣回款？
黃怒波：他有一個(gè)背景，這個(gè)背景前提大家都是暴發(fā)戶，發(fā)財(cái)太容易了，所以掙錢快的速度，越快越嫌慢，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就是這樣。為什么房地產(chǎn)商進(jìn)入福布斯的多呢？只要拿一塊地就掙著錢了，所以大家掙快錢掙慣了。比如說大鐘寺我現(xiàn)在挺過來了，也就是五六年了，但是五六年很漫長(zhǎng)，但是一旦挺過來形成了，資產(chǎn)放大多少倍，我要做住宅市場(chǎng)，我無論如何這幾年積累不了三四百億，但這個(gè)是可以的。
權(quán)靜：我們也看到報(bào)道說，比如以新疆的項(xiàng)目舉例，常年來一直是處于虧損的狀態(tài)，可能這兩年才有點(diǎn)轉(zhuǎn)機(jī)，這個(gè)現(xiàn)金流到底怎么樣解決？
黃怒波：新疆的例子很痛苦，為什么？投了四五個(gè)億，完全陷在那兒，老百姓罵我，說這個(gè)開發(fā)商騙人，沒錢投。政府罵我，說你沒什么形象在那兒。但是他忘了一條，我到你那兒投一條你也得信我，我從你們那兒一塊磚也沒拿走，你憑什么罵我。但是反過來，我們得堅(jiān)持，就投資的行為，物業(yè)持有這么一個(gè)地產(chǎn)一定要耐得住寂寞。現(xiàn)在靠了，喀什變成經(jīng)濟(jì)特區(qū)了，全中國(guó)都支持他。我原來開發(fā)很艱難守下來的土地幾千畝，原來十幾萬一畝，現(xiàn)在周邊全變成幾百萬一萬畝了。突然發(fā)現(xiàn)，說這個(gè)家伙有眼光，我哪有眼光，那就是忍耐、耐心，知道投資的過程是一個(gè)長(zhǎng)期的，要有耐心。在這樣的情況下，我們作為現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)商，要習(xí)慣于跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)以后有一個(gè)長(zhǎng)期的反復(fù)發(fā)展的規(guī)律，不應(yīng)該再有暴利思想。但反過來，其實(shí)歷史很短，你看喀什明年我就把第一期項(xiàng)目做完了，現(xiàn)在哪一個(gè)項(xiàng)目都挺過來了。
權(quán)靜：你講的時(shí)候反復(fù)用到了“挺”這個(gè)字，中國(guó)有一句俗話“成王敗寇”，現(xiàn)在黃怒波是挺過來的，有沒有想過當(dāng)時(shí)如果挺不過來，資金鏈斷了怎么辦？
黃怒波：為什么能挺？因?yàn)樗巧虡I(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)都是持有的，可快，可慢。慢一點(diǎn)，無非政府罵你，老百姓罵你，但是不能怎么樣。住宅市場(chǎng)是不行的，一旦你開工預(yù)售了，你要是不如期完工那是災(zāi)難性的后果，所以選擇物業(yè)持有，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力它是另外一種體現(xiàn)。真正做企業(yè)的人就明白了，我不能只靠暴利，我需要一個(gè)長(zhǎng)期的忍耐，長(zhǎng)期的企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過程，這就叫挺。
權(quán)靜：中坤是不是在融資上有別人沒有獨(dú)到的辦法，可以度過持有資金鏈的緊張？
黃怒波：我覺得還是融資上沒有投機(jī)取巧，第一，不要跟風(fēng)投做，那是吃毒藥，我叫飲鴆解渴。第二，還是要讓人相信你在做項(xiàng)目，你真的把錢投在項(xiàng)目上，不要把錢挪做他用，那個(gè)資金鏈就真的出問題了。第三，你要有與各方協(xié)調(diào)的能力，比如跟施工單位協(xié)調(diào)，跟政府協(xié)調(diào)，跟銀行也要協(xié)調(diào)，這個(gè)能力非常非常重要。最關(guān)鍵的，各方信任你，他覺得這個(gè)家伙不是騙子，不會(huì)明天把錢卷跑了。咱們過去不斷出現(xiàn)把錢卷跑了，這個(gè)非常非常重要，讓人信任的辦法。第一，把真實(shí)情況如實(shí)告訴人家。第二，老老實(shí)實(shí)把錢都投在你的項(xiàng)目上，這是很難做到的，大部分開發(fā)商是很難做到這一條的。
權(quán)靜：我老老實(shí)實(shí)的告訴別人情況，其實(shí)背后要能耐的住寂寞，經(jīng)得住誘惑，你到底為什么能做到這一點(diǎn)？
黃怒波：因?yàn)樽銎髽I(yè)的目的也不一樣，我也不想做個(gè)暴發(fā)戶，掙點(diǎn)錢自己就花天酒地了，因?yàn)槲倚枰氖且粋�(gè)過程，我希望我做每一個(gè)項(xiàng)目像我做的一個(gè)作品，最后都把它做成了，這個(gè)跟登山一樣，我也不希望最后我變成世界上著名的登山家，但是我就想，我既然要登山，我每個(gè)山一定要上頂峰。
旅游地產(chǎn)不能靠圈地 商業(yè)運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵
從徽派宏村到壯美南疆，從京郊古村到順義酒莊，從冰天雪地的阿拉斯加到風(fēng)光旖旎的北海道，黃怒波在全球范圍內(nèi)迅速圈地。如今面對(duì)地產(chǎn)商們蜂擁擠入旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，黃怒波又推出了“紅山楂度假俱樂部”的商業(yè)模式，希望打造“中國(guó)人的第二生活社區(qū)”。這一模式采取會(huì)員制，會(huì)員不僅享有俱樂部提供的度假服務(wù)，更可以通過持有度假地物業(yè)的方式參與紅山楂的經(jīng)營(yíng)，讓業(yè)主和他的旅游投資實(shí)現(xiàn)雙贏。按照黃怒波的設(shè)想，中坤將用五年的時(shí)間打造國(guó)內(nèi)最大的國(guó)際休閑度假體系。
權(quán)靜：再說說中國(guó)旅游市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)的潛力你覺得未來有多大？
黃怒波：非常大，現(xiàn)在很多大企業(yè)都開始宣布進(jìn)入到旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，比如說萬達(dá)在做，做的很大。
權(quán)靜：會(huì)不會(huì)做的太多魚龍混雜。
黃怒波：這有新的問題出來了，做旅游地產(chǎn)市場(chǎng)可不是圈一塊地，蓋一個(gè)別墅、度假村這么簡(jiǎn)單，一定不能這樣。第一，你要符合當(dāng)?shù)氐奈幕鷳B(tài)，不要強(qiáng)行破壞它。第二，一定要考慮到原住民的利益結(jié)合在一塊兒。第三，要長(zhǎng)期持有，耐得住性子，不要簡(jiǎn)單的以賣而之，賣別墅，結(jié)果那個(gè)地方全變成了死城。城里人一年最多回來住兩次，平常就是黑燈瞎火，土地在那兒浪費(fèi)了，所以旅游地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說在中國(guó)下一個(gè)十年，我估計(jì)是在地產(chǎn)市場(chǎng)里面非常受矚目的板塊，但是也會(huì)產(chǎn)生新的問題。
權(quán)靜：除了旅游地產(chǎn)之外，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是不是也是各家競(jìng)爭(zhēng)也很厲害？
黃怒波：商業(yè)地產(chǎn)想轉(zhuǎn)型很難，因?yàn)橐粋�(gè)上市公司，李嘉誠(chéng)(專欄)他物業(yè)持有很多，從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)用了六到七年的時(shí)間，因?yàn)閷?duì)利潤(rùn)，對(duì)資金需求都很大，這個(gè)不是那么簡(jiǎn)單的。你沒有一個(gè)招商的模式，一個(gè)運(yùn)營(yíng)的模式，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)空口號(hào)。但是這個(gè)大型商業(yè)在中國(guó)很少有案例，每個(gè)人都在摸索著。我們現(xiàn)在終于明白了，做商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)志，不是你在建規(guī)劃，而是你的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，和團(tuán)隊(duì)有沒有，這樣才能把最好的商家找來，找來以后你能有運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)在像有的開發(fā)商一賣了事就走了，帶來了災(zāi)難性的后果，這個(gè)業(yè)態(tài)跟原來的設(shè)想就不一樣了。
權(quán)靜：在模式上，您覺得有沒有某幾種模式互相是不同的，各自的優(yōu)缺點(diǎn)在哪兒？
黃怒波：當(dāng)然主要一種模式是自己持有，持有的模式像我們這樣，還有萬達(dá)大部分都是持有，包括中糧的大悅城這都是成功的模式，大家都明白持有最好，持有能夠控制業(yè)態(tài)。至于說一些小的開發(fā)商，你開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)賣了就走的模式，也有一些失敗的，這些例子大家都知道，這個(gè)模式我覺得不可取。
中坤不差錢不用上市
權(quán)靜：再說說中坤上市的計(jì)劃，我們看到各方面的報(bào)道也都不一樣，剛開始說要上市，后來又延期了，你心里的規(guī)劃到底是怎么樣的？
黃怒波：最早上市也是好多人忽悠我，我其實(shí)對(duì)這個(gè)不太懂。但是后來發(fā)現(xiàn)不對(duì)，我既然做長(zhǎng)期持有型的企業(yè)，第一，上市指標(biāo)很難達(dá)到，他要求每年的增長(zhǎng)。但我一開始達(dá)不到它。第二，我既然要達(dá)到那個(gè)增長(zhǎng)率的時(shí)候，我干嘛上市？它度過危險(xiǎn)期，像大鐘寺現(xiàn)在干嘛上市？它年年租金會(huì)漲的，這就是說我不需要資金。開個(gè)玩笑，一個(gè)好企業(yè)，優(yōu)秀的企業(yè)他不需要上市募集資金。
權(quán)靜：您覺得來講可能上市可能性就比較小了？
黃怒波：未來有幾個(gè)可能輕資產(chǎn)，比如說我的文化演出我會(huì)做，我現(xiàn)在有一臺(tái)節(jié)目明年演，我們五年會(huì)有三臺(tái)大型的節(jié)目，這三臺(tái)節(jié)目我想足夠上到創(chuàng)業(yè)板上，但是是輕資產(chǎn)。另外一個(gè)資產(chǎn)我的餐飲集團(tuán)，我延伸出一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，我持有這么多平方米，我準(zhǔn)備拿出20萬平方米租給我的餐飲集團(tuán)，做餐飲，這塊可以去上市。第三個(gè)我做了一個(gè)好玩的事情，我用這么大不同區(qū)域物業(yè)持有，酒店、度假村，美國(guó)、日本、中國(guó)喀什、北京都有，我突然做一個(gè)很大美術(shù)館出來畫廊，全世界誰也沒有這么大，不同的地點(diǎn)這塊我要上市，拿這三塊常識(shí)做輕資產(chǎn)去上市。
權(quán)靜：母體不上市？
黃怒波：母體我的資源不上市。
