房產稅探路的深意

　　為什么房價并非最高的重慶，會率先打響房產稅改革試點的第一槍？

　　文/《財經國家周刊》記者 王玉光

　　1月下旬，重慶召開了兩場重要的新聞發布會，而且都和房地產有關：一個是2010年開工建設的幾個重慶公租房項目即將登場，2011年約有20萬套公租房將陸續進入搖號配租程序，意味著政府開始兌現公租房民生承諾。

　　另一場發布會，是重慶就試點征收房產稅的有關細節做出說明。會議原定1月25日晚間召開，“因故”推遲至1月27日晚。

　　就在這場發布會的前一天，國務院常務會議公布了八條房地產市場調控措施，業界稱之為“新國八條”。“新國八條”對應條款提到了營業稅、土地增值稅，對房產稅并未提及。

　　重慶不屬于高房價區域。目前主城九區房價均價在每平方米5000元到6000元，連續多年低于周邊的成都、貴陽、昆明等省會城市。

　　為什么房價不是最高的重慶，會率先打響房產稅改革試點的第一槍？

　　重慶市市長黃奇帆的回答可凝練為兩點：一是如果等到房地產市場混亂了、價格高企了再出臺，有點貽誤戰機；二是重慶是國務院授權的綜合配套改革試驗區，“試驗區本身就應該為國家多做一些綜合性的試驗”。

　　“加稅”和“免稅”

　　重慶的房產稅和公租房，一個是“加稅”的政策，另一個享受政府的土地無償劃撥和十余項“免稅”優惠。

　　根據重慶市擬定的房產稅征收暫行辦法，將對主城九區的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房，按年度征收稅率在0.5%至1.2%不等的房產稅。

　　重慶對“高檔住房”的界定是：“建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含)以上的住房。”據此，超出的價格越多，繳稅越重。

　　目前，重慶擬定的房產稅計稅依據，是以房產交易價為征稅基數。根據國際慣例，一般會以房產評估價計稅，這需要一套流程縝密的批量評稅技術。黃奇帆表示，未來三五年，重慶也可能會使用評估的方法計稅。

　　據了解，重慶推出的房產稅改革試點方案，實質上是一個“擴稅”改革。根據此前的稅法，房產稅的征收對象是商業經營性房產。重慶此次則是將征稅范圍擴大至個人住房。

　　黃奇帆還明確表示，對高端房產征收的房產稅，將集中用于公租房建設。雖然相對于過千億元的公租房建設所需資金而言，目前僅能征收到的“1.5億元”左右的房產稅不過是杯水車薪，但至少顯示出重慶市住房政策的明確指向——“低端有保障、中端有市場、高端有約束”。

　　重慶當地業內人士則將房產稅征收方案形象地稱之為“劫富濟貧”。

　　就在重慶房產稅試點方案發布的當天，上海也點了一把“火”，同期推出滬版房產稅試點方案。與渝版房產稅略有不同，上海明確征收對象是“本市居民家庭新購的第二套及以上的住房”和“非本市居民家庭在本市新購的住房”；計稅依據方面，試點初期暫以房屋市場交易價格的70%繳納；適用稅率暫定為0.6%。與重慶相同的是，上海也明確房產稅收入用于公租房建設。

　　劍指炒房

　　1月27日晚，重慶和上海啟動房產稅改革試點的消息一經傳出，就成為國內幾乎所有報紙、網站的頭條新聞。

　　曾有財稅專家向《財經國家周刊》記者指出，房產稅不過是一個“小稅種”，近年來卻不斷引發“大討論”。之所以如此，在于人們對房產稅調控房價的作用寄予了過度的預期。“這其實是一種集體誤讀�！�

　　在重慶房產稅新聞發布會當天，黃奇帆也坦言，重慶開征房產稅“象征意義大于實際意義”，“調整收入分配的意義大于調控房價的意義�！�

　　黃奇帆表示，重慶試點開征房產稅，大的著眼點是為“健全中國的財稅體系”探路。在他看來，完備的社會主義市場經濟體系中，財稅體制應該既包括生產環節的交易稅種，也包括財產環節的持有稅種。重慶試行房產稅之舉，在于完善后者。

　　至于房產稅能發揮怎樣的調控房價的作用，黃奇帆表示，“最大的作用就是體現在遏制炒房方面�！狈慨a稅是對房產持有環節征稅，稅負成本不能通過交易行為轉嫁，因此，雖然“不可能一下子把高房價壓下去”，但必定會對高房價起到“遏制和收斂”的作用。

　　在重慶房產稅試點新聞發布會上，黃奇帆數次對“炒房”問題語重心憂。在他看來，炒房最大的貽害，是“會使城市的投資環境惡化，貽誤整個經濟大局”。

　　就在赴重慶采訪前一個月，《財經國家周刊》記者曾在中國炒房客的“大本營”溫州蹲點調研。所見一幕從側面印證了黃奇帆的擔憂：這個昔日的“中國民營經濟之鄉”，如今幾乎找不到一家不沾染房地產投資的實體企業。打火機、眼鏡、服裝鞋帽、電器制造等傳統加工制造業的大小老板“群體性不務正業”，將大量產業資金用于炒房、炒地，使溫州實體產業陷入“空心化”之局，制造業產業轉型升級乏力。

　　沿海城市的“前車之鑒”，讓眼下正謀求打造“內陸開放高地”的重慶心有忌憚。就此，有業內人士認為，重慶房產稅改革，集中體現了政府“劍指炒房”的決心。

　　弱化改革成本

　　在黃奇帆看來，要調控房地產，不可能靠“房產稅一招兒就點中要害”。他提出了調控房地產的“五個坐標”理論。

　　這“五個坐標”分別是：社會房屋的配置體系、土地供應方式、供求關系、貨幣政策和稅收政策。黃奇帆說，“五個坐標”決定著“一個社會的房地產秩序或經營狀況，以及房價狀態”。

　　《財經國家周刊》記者采訪發現，“五個坐標”已成為重慶市住房制度設計的準繩。

　　重慶市近年來逐步確立了“市場+保障”的雙軌制住房供應體系，改變過去單一靠市場解決住房問題的模式，提出30%至40%的市場住房需求由政府的公租房解決，60%至70%通過市場化商品房供應。

　　基于對雙軌制住房體系的探索，重慶在2002年就確立的“八大投”土地投融資規劃模式再次發揮體制性優勢。作為政府掌控并授權經營的八個城市公共事業投融資平臺，“八大投”較早地將城市建設用地圈至政府手里，一方面穩定住地價，另一方面使開發商鉆不了“囤地”的空子，土地增值收益盡入政府囊中，成為重慶探索“民生導向”發展路徑的“盤纏”。

　　重慶市發改委主任楊慶育告訴《財經國家周刊》記者，重慶市房價多年來始終處于低位，以及重慶對公租房建設舍得投入3萬畝“零地價”用地，背后的關鍵，就是上述模式發揮了作用�！耙话銇碚f，地價成本占房價的30%。也就是說，房價漲落30%的決定權，已控制在重慶市政府手里�！�

　　相比之下，有些城市控制不住對土地的需求，或是地價受開發商炒作、操控，地價成本最高可超過周邊房價，成為“面粉貴過面包”的“地王”。對此，黃奇帆說：“土地怎么管理，和房價有密切關系�！�

　　住房制度“五個坐標”中，最不受重慶市地方政府掌控的，是貨幣政策和稅收政策。根據我國現行體制，這兩項權力歸屬中央。

　　對于前者，有分析人士指出，重慶市大規模興建公租房，提出3年4000萬平方米的驚人計劃，其中深意，或已隱含了“以加大住房供應稀釋貨幣超發”的邏輯�！肮�租房沒準兒會在未來讓重慶吃出個通縮來�！边@位分析人士對《財經國家周刊》記者這樣表達個人觀點。

　　至于稅收政策，這次重慶試點房產稅改革顯然獲得了“破冰”的授權。在1月27日的新聞發布會上，主持人開場白的第一句話即明確，重慶成為房產稅改革先行者，起因于“2010年12月8日，國務院第136次常務會議同意在部分城市進行對個人住房房產稅改革試點”。

　　《財經國家周刊》記者了解到，在2010年重慶“兩會”期間，黃奇帆就提出過“特別房產消費稅”的動議。期間，有財稅專家指出，此舉有違中國稅制改革傳統。因為按照慣例，地方政府沒有征稅權。如果重慶方案獲批，無疑是中國稅制改革歷史上的“破天荒”之舉。

　　重慶方面也深知，要推出住房持有環節稅，最難逾越的就是立法程序。因此，無論是此前提出的“特別房產消費稅”，還是今日啟動的“個人住房房產稅”，重慶都力主基于對現有稅法進行微調式改革試驗。

　　據《財經國家周刊》記者了解，這種做法在理論界頗受關注，原因是“改革的成本最小”。

　　“重慶模式關鍵詞”

　　“五個重慶”：“宜居重慶”、“暢通重慶”、“森林重慶”、“平安重慶”和“健康重慶”，是引領全市人民奔小康的5項重要舉措。2008年7月20日，作為重慶發展的新目標、新追求，首次在市委三屆三次全委會上濃墨重彩地提出，成為重慶的戰略決策。

　　唱讀講傳：從2008年起，唱紅歌、讀經典、講故事、傳箴言，巴蜀之地刮起了一陣“紅色旋風”。薄熙來說，文化建設和經濟建設一樣重要，重慶人民有了更豐富的思想內涵，有了更高的文化品位，重慶就越有合力，越有后勁，就越有實現跨越式發展的可能。

　　留守兒童培養：父母雙方至少有一人長期在外務工的留守兒童，重慶共有230余萬，其中父母均在外務工的占130余萬，留守兒童家庭人口數占該市總人口的12%以上。重慶市已啟動了留守兒童培養模式研究，并總結出了留守兒童培養“4＋1”模式：對留守兒童開展思想政治、人格品質、心理情感、行為養成四方面教育，以及體質健康一方面培養。