兩版風格迥異，但稅率都很“溫和”，最高也才1.2%；南京專家認為上海方案抑房價更有效，南京未來房產(chǎn)稅應(yīng)是兩者“混合版”

　　昨天晚上，上海、重慶相繼公布各自的房產(chǎn)稅改革試點方案細則，今天起施行。兩個版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點”的意味濃重。分析認為，這兩個試點城市將進行一場調(diào)控效果的PK。

　　本報記者 羅曉娜 李軍

　　滬版

　　一、試點范圍

　　試點范圍為本市行政區(qū)域。

　　二、征收對象

　　征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。

　　除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關(guān)個人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

　　新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。

　　居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。

　　三、納稅人

　　納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

　　產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。

　　四、計稅依據(jù)

　　計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。

　　房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　五、適用稅率

　　適用稅率暫定為0.6%。

　　應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。

　　六、稅收減免

　　(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。

　　(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(四)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(六)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

　　七、收入用途

　　對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。

　　八、征收管理

　　(一)房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。

　　(二)房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　(三)凡新購住房的，購房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按地方稅務(wù)機關(guān)的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)需要，會同有關(guān)部門對新購住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認定，并將認定結(jié)果書面告知購房人。應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。

　　交易當事人須憑地方稅務(wù)機關(guān)出具的認定結(jié)果文書，向登記機構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　(四)納稅人應(yīng)按規(guī)定如實申報納稅并提供相關(guān)信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。

　　納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務(wù)機關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。

　　(五)應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅的征收管理除本暫行辦法規(guī)定外，按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體征收管理辦法，由市地稅局負責制定。

　　九、部門職責

　　(一)建立工作機制

　　市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門組成的房產(chǎn)稅試點工作機構(gòu)，建立健全工作機制，推進房產(chǎn)稅試點工作。

　　(二)協(xié)同征收管理

　　市住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門要積極配合地方稅務(wù)機關(guān)建立應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅征收控管機制，根據(jù)本市對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的需要，提供相關(guān)信息，共同做好應(yīng)稅住房的認定工作。

　　(三)實現(xiàn)信息共享

　　市地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門要共同建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，實現(xiàn)個人住房信息數(shù)據(jù)庫信息共享。

　　十、評估機制

　　房產(chǎn)稅稅基評估工作在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源等部門共同組織實施。

　　十一、其他事項

　　本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點中的具體規(guī)定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報市政府同意后公布執(zhí)行。(本暫行辦法自1月28日施行)

　　渝版

　　一、試點區(qū)域

　　試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(以下簡稱主城九區(qū))。

　　二、征收對象

　　(一)試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：

　　1.個人擁有的獨棟商品住宅。

　　2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

　　3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。

　　(二)未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

　　三、納稅人

　　納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

　　應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機關(guān)指定納稅人。

　　四、計稅依據(jù)

　　應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。

　　獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

　　屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

　　五、稅率

　　(一)獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

　　(二)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　六、應(yīng)納稅額的計算

　　(一)個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算。

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

　　應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

　　(二)免稅面積的計算。

　　扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

　　納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

　　在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

　　七、稅收減免與緩繳稅款

　　(一)對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(二)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。

　　(三)因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機關(guān)申請減免稅和緩繳稅款。

　　八、征收管理

　　(一)個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得住房的次月。稅款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。

　　(二)個人住房房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。

　　(三)納稅人應(yīng)按規(guī)定如實申報納稅并提供相關(guān)信息。

　　(四)個人住房房產(chǎn)稅的征收管理依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　九、收入使用

　　個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護。

　　十、配套措施

　　(一)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價按照政府職能部門發(fā)布的年度均價計算確定。

　　(二)有關(guān)部門要配合征收機關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)建立存量住房交易價格比對系統(tǒng)，對各類存量個人住房進行評估，并作為計稅參考值。對存量住房交易價明顯偏低且無正當理由的，按計稅參考值計稅。

　　(三)財政、稅務(wù)、國土房管、戶籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產(chǎn)信息平臺，抓緊建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)。

　　(四)各相關(guān)管理部門要積極配合稅務(wù)部門建立個人住房房產(chǎn)稅征收控管機制。對個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

　　(五)納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機關(guān)責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機關(guān)可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。

　　(六)欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個人住房房產(chǎn)稅情況納入個人征信系統(tǒng)管理。

　　十一、本辦法由重慶市人民政府解釋。

　　十二、本辦法從2011年1月28日起施行。

　　比較

　　兩版有幾個重大差異

　　一、適用范圍及確定均價

　　上海的房產(chǎn)稅試點范圍為上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。

　　重慶的房產(chǎn)稅試點范圍為重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。

　　【細解】兩地的“新房成交均價”均以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二，上海直接取上一年的均價。

　　二、存量房征收與否

　　上海一律不征；

　　重慶存量獨棟商品住宅要征收。

　　三、重慶放過了“新購普通房”

　　上海 本市家庭：新購的第二套及以上住房(包括新房和二手房) 非本市家庭：新購住房(不論是否第一套)。

　　重慶 本市家庭：獨棟商品住宅(無論存量還是增量)；新購的高檔住房(指價格比主城新房成交價高2倍) 非本市家庭(同時無戶籍、無企業(yè)、無工作)的第二套住房。

　　【細解】兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。　　 

　　四、免稅面積(起征點)

　　上海按“人均面積”算，人均60平方米(含)為起征點。

　　重慶按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。

　　【細解】在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米(含)的，免征房產(chǎn)稅；

　　在重慶，存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。 

　　五、適用稅率

　　上海分兩檔：0.4%和0.6%；

　　重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。

　　【細解】無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。

　　六、稅款計算上海打7折

　　上海：應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%；

　　重慶：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應(yīng)稅率。

　　【細解】應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海因為是針對新購房，所以就計算交易價格。重慶存量房按字面理解也以當時的交易價格來計稅。

　　另一個重大差異是上海征稅時有一個70%的系數(shù)，相當于對應(yīng)稅房的總房價是打7折后再計稅。

　　實例

　　如果一個本地戶口的“三口之家”

　　在上海

　　例1. 如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房。

　　將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

　　例2. 如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房。

　　將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(260平方米-180平方米，即80平方米)須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　例3. 如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房。

　　由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米)，須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。但是原來的那套250平米的住房，超出“人均60平方米”的部分不征稅。

　　如果一個本地戶口的“三口之家”

　　在重慶

　　如果江蘇戶口居民要到這兩地買房的話

　　(不考慮人才引進政策優(yōu)惠)

　　●到上海買房

　　無論你原來在上海有沒有房子，新買的房子均要繳房產(chǎn)稅。以一套價值250萬的房子計算，如果購買這套房子的均價超過上海去年均價的2倍，則要每年繳納250萬 × 0.6% × 70%=10500元房產(chǎn)稅；如果購買這套房子的均價不超過上海去年均價2倍，則要每年繳納250萬×　0.4% ×　70%=7000元房產(chǎn)稅。

　　●到重慶買房

　　如果是在重慶第一次購房，且購買的是普通房，則不用繳納房產(chǎn)稅。

　　如果是在重慶有一套或一套以上房子，再購買普通房，則按照0.5%的稅率繳房產(chǎn)稅。以價值150萬元的房子為例，每年繳納150萬× 0.5%=7500元房產(chǎn)稅。

　　無論在重慶是否第一次購房，新購的是高檔房或者獨棟別墅，則按所購買的房子的全部面積按成交價的對比檔次繳納房產(chǎn)稅，不享受免稅面積。以一套價值300萬元，價格超過對照價格3倍的獨棟或者高檔住房為例，每年繳納300萬× 1%=3萬元房產(chǎn)稅。

　　例1.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有一套50平方米的住房，又新購一套110平方米的普通住房。

　　因為都是普通住房，所以這兩套住房都不征稅。

　　例2.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有一套50平方米的住房，又新購一套高檔住房或者一套獨棟別墅。

　　新購的這幢高檔住房或者別墅要根據(jù)交易價格和參照“成交均價”的倍數(shù)比，按所在的檔次繳納房產(chǎn)稅。

　　例3.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有一幢高檔住房(非獨棟)，又新購一套110平方米的普通住房。

　　存量的非獨棟高檔住房不征稅，新購普通住房也不征稅。所以該家庭還是不用繳納房產(chǎn)稅。

　　例4.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有一幢250平方米的獨棟別墅，又新購一套110平方米的普通住房。

　　存量的獨棟別墅按規(guī)定，扣除180平方米后，按70平方米的面積征稅，新購的普通住房不征稅。

　　例5.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有一幢250平方米的獨棟別墅，又新購一套高檔住房或者一套新的獨棟別墅。

　　存量的獨棟別墅按規(guī)定，扣除180平方米后，按70平方米的面積征稅，新購的高檔住房或新獨棟別墅全面積征稅。

　　例6.如果這個居民家庭原來已經(jīng)擁有兩幢或以上250平方米的獨棟別墅，又新購一套高檔住房或者一套新的獨棟別墅。

　　存量的獨棟別墅選擇其中一幢扣除180平方米后征稅，另外的存量獨棟別墅全面積征稅，新購的高檔住房或新獨棟別墅另外征稅。

　　例7.如果這個居民家庭原來沒有住房，新購一幢250平方米的獨棟別墅。

　　新購的這棟別墅扣除100平方米后，按150平方米的面積征稅。

　　例8.如果這個居民家庭原來沒有住房，新購一幢200平方米的高檔住房。

　　新購的這棟高檔住房扣除100平方米后，按100平方米的面積征稅。

　　例9.如果這個居民家庭原來沒有住房，新購兩幢或以上獨棟別墅或者高檔住房。

　　按購買時間算，新購的第一套獨棟或者高檔住房扣除100平方米后征稅，其他新購的獨棟或者高檔住房全面積征稅。

　　分析

　　上海房產(chǎn)稅 最大優(yōu)惠

　　“買新賣舊”可退稅，不誤傷“改善需求”

　　上海房產(chǎn)稅這次最大的一個特點是，照顧到了“改善型需求”。按照規(guī)定，上海本市居民家庭新購一套住房后，一年內(nèi)出售原有唯一住房的，新購住房已征的房產(chǎn)稅可予退還。現(xiàn)實中，由于銀行放款有個銜接過程，不少改善性家庭都是先買房，再將原有住房賣掉后補充還貸。這一條政策保證了房產(chǎn)稅不會“誤傷”到改善性需求。

　　同時上海還規(guī)定，本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，可計入該居民家庭計算免稅住房面積。比如一家三口，兒子已經(jīng)成年但沒有住房，這樣這家的免征面積就不是按夫妻兩人計算的120平方米，而是按三人計算的180平方米，這意味著，住房“緊張”的家庭的人均居住面積被“攤薄”，也讓房產(chǎn)稅征收的起點大大降低。

　　重慶房產(chǎn)稅 最大優(yōu)惠

　　只要新購的不是高檔房就不征，不礙“剛需”

　　重慶房產(chǎn)稅“精確打擊”的意義更大，直接打擊高檔房，對普通房完全放開。按照規(guī)定，無論你是否擁有房產(chǎn)，新購普通房都不征稅。這條規(guī)定配合新“國八條”的限購令后，實際上是“第二套普通房免稅”的政策，既滿足了剛需，同時也避免了利用普通房免稅的政策而購買三套四套房。

　　同時，重慶房產(chǎn)稅的一大特征是以戶為單位規(guī)定高檔房的免征稅面積，這讓改善型需求者不至于負擔太重的同時，也堵上了免稅政策的部分漏洞。

　　南京專家：平抑房價滬版更好

　　“國八條”剛剛發(fā)布，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點方案便接踵而至，爭論了一年多的房產(chǎn)稅終于塵埃落定。兩大方案雖各有側(cè)重，但同樣較為“溫和”的政策讓一直關(guān)注房產(chǎn)稅的老百姓和專家都松了一口氣。

　　試點方案嚴厲嗎

　　保護了普通老百姓居住需求

　　溫和、操作性強、保護了普通老百姓居住需求，南京大學經(jīng)濟學系博導(dǎo)高波教授如此評價這兩大房產(chǎn)稅試點方案。“跟之前預(yù)想的差不多，征稅的范圍相對有限，主要是針對高檔房和投資客，可以讓普通住房需求的老百姓放心。像重慶市民新購普通商品房不征稅，上海也對新購二套房改善居住的家庭實行退稅優(yōu)惠，為改善型需求提供了空間。應(yīng)該說，這樣較為溫和的改革阻力較小，也減少了操作的難度，很容易區(qū)別征稅對象。”

　　雖然有著共同的特點，上海和重慶房產(chǎn)稅的區(qū)別也很鮮明。“從征稅對象上看，重慶很明顯是在抑制高檔房消費，而上海則更偏重于抑制投資投機需求。對于外地人購房征稅也不同。”高波教授認為，國家在兩大城市開展房產(chǎn)稅的試點，應(yīng)該也是要比較不同方案的效果如何，為向全國推廣積累經(jīng)驗。

　　市場影響有多大

　　靴子落地，調(diào)控決心空前絕后

　　對于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士而言，房產(chǎn)稅的正式落地讓他們感覺到了一些壓力。昨晚正在密切關(guān)注重慶、上海房產(chǎn)稅新聞發(fā)布會的江蘇蘇墾機構(gòu)董事長經(jīng)綸表示，“這招還是挺狠的！”他認為，房產(chǎn)稅出臺之后讓持續(xù)以來的政府調(diào)控政策徹底明朗化了。在此之前，關(guān)于政府是否想對房地產(chǎn)“動刀”還存在爭議，不少人尤其是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，政府對房地產(chǎn)“動刀”，是自己割自己的肉。現(xiàn)在從重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅政策出臺來看，政府調(diào)控樓市的決心空前絕后。

　　“其實這樣也好，靴子落地了，利空出盡了，買房人還有業(yè)內(nèi)人士，都該放心了。”經(jīng)綸表示，此前有人認為房地產(chǎn)市場“總經(jīng)理說了才算”，現(xiàn)在隨著房產(chǎn)稅的出臺，所有人都應(yīng)該明白一個道理：“總經(jīng)理還是要歸總理管”，此輪調(diào)控，政府不達目標絕不罷休。

　　房價呢？高波教授認為短期內(nèi)會有抑制作用，但長期來看平抑房價的效果可能有限。“連重慶市市長也表態(tài)，房產(chǎn)稅會對房價有一定的影響，但不會完全影響房價，不要指望房產(chǎn)稅一招就能把價格壓下來。重慶主要是針對高檔房征稅，而這部分人群絕大多數(shù)都是有錢人，對房價的抑制效果不會立竿見影。而上海的方案面要寬一些，抑制投資、打擊投機的意圖也更明確，相比較之下，上海房產(chǎn)稅對房價的平抑效果可能會更突出。”

　　南京宜采取哪種方案

　　結(jié)合滬渝版制定

　　重慶針對高端房產(chǎn)，上海針對投資投機需求，如果今后南京加入試點，采用哪種方案更科學，更適合本地實際？

　　有專家認為，南京更有可能傾向于重慶的方案，即只對獨立別墅和高檔房征稅，這樣計算簡便，易于操作，對樓市影響也不大，更重要的是，對普通購房者網(wǎng)開一面。

　　而高波教授認為，從穩(wěn)定房價的角度來看，南京借鑒上海模式更為科學，并宜在外來人員征稅的政策上采用重慶作法。“對新購二套房征稅，可以很好地起到抑制投資投機需求的效果。但考慮到南京市的發(fā)展還需要吸納大量外地人口落戶，對外地人買房，建議還是像重慶一樣，還是從第二套開始征起。”

　　對于南京何時加入房產(chǎn)稅征收的行列，專家認為很難猜測，但預(yù)計上海、重慶的試點時間應(yīng)該不會低于一年，“房產(chǎn)稅是一年一征，如果只收半年就推廣，這種可能性不大，所以要讓兩地都積累一定經(jīng)驗，才能真正看出房產(chǎn)稅執(zhí)行的效果和存在的問題，并加以完善和推廣。短則一兩年，長則三五年。”

　　建議：

　　房產(chǎn)稅也可用于公共服務(wù)

　　在保護普通老百姓利益方面，上海和重慶的房產(chǎn)稅還有一個共同的特點就是稅款都用于保障房建設(shè)，有專家指出，以前的一些調(diào)控，比如營業(yè)稅政策等等，增加了百姓購房門檻，但收益卻沒有明顯體現(xiàn)出其用途，而房產(chǎn)稅這次是明明白白地回饋老百姓。

　　而高波教授也指出，房產(chǎn)稅還應(yīng)該用來給納稅的社區(qū)提供更好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，讓為社會作出貢獻的納稅人享受到相應(yīng)的福利，而不僅是“劫富濟貧”。　　　 馬祚波 王燁