個人住房房產(chǎn)稅征收將從試點到全國 從增量到存量發(fā)展 專家預計——短期內(nèi)一批城市陸續(xù)試點

　　最近召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，這是我國首次在持有環(huán)節(jié)對個人自住住房征稅。房產(chǎn)稅征收方向?qū)�從試點到全國、從增量到存量發(fā)展。 新華社發(fā)

　　政策效應明顯

　　問：為何要擴大限購城市范圍？

　　答：一方面是部分未實施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭。全國70個大中城市中，2010年12月仍有10個城市新建住房價格同比漲幅超過10%；2010年10月12月，有10個城市環(huán)比月平均漲幅超過1%。這些城市基本上是未采取限購的城市。

　　另一方面實施限購的城市成效明顯。例如北京出臺限購新政以來，二套以上購房比重回落，非本地戶籍購房比重回落至40%以內(nèi)，下調(diào)4.3個百分點。

　　對投資需求影響大

　　但對房價影響有限

　　由于房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場調(diào)控具有積極作用，房產(chǎn)稅一度被市場人士認為是抑制房價過快上漲的“殺手锏”，希望它能對遏制高房價起到立竿見影的作用。但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，作為一種與房地產(chǎn)市場關系密切的稅種，從短期來看，房產(chǎn)稅的出臺自然對房地產(chǎn)市場有著直接或間接的影響，能對高漲的房地產(chǎn)價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關系和后市預期，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。

　　房產(chǎn)稅影響最大的主要是投資需求。中房集團理事長孟曉蘇認為，房產(chǎn)稅的推出將使房屋持有者考慮持有成本，房地產(chǎn)投資收益增加了不確定性，這會對房地產(chǎn)市場的需求關系產(chǎn)生微妙影響。

　　“有了房產(chǎn)稅制度，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權衡投資收益。”住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹說。

　　但從中長期來看，房產(chǎn)稅對于房價的影響可能比較有限。房價主要取決于供求關系，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的出臺也不太可能導致房價出現(xiàn)大幅下降。

　　中國社科院財貿(mào)所所長高培勇稱，成本、利潤和稅金構成了住房價格，房產(chǎn)稅改革只是對稅金進行調(diào)整，不足以對房價造成巨大影響。

　　北京大學財經(jīng)法研究中心主任劉劍文指出，對于房地產(chǎn)市場和房價來說，影響的因素是非常多的，如供求關系、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財權與事權的關系等等。房產(chǎn)稅只是一種稅收手段，雖然它會增加房產(chǎn)所有人的持有成本，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但不要指望房產(chǎn)稅的恢復征收會對房價產(chǎn)生“一劍封喉”的作用。

　　市場人士普遍認為，房產(chǎn)稅對房價的影響取決于最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案并不是十分嚴格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房價影響幅度很有限。

　　房產(chǎn)稅開征后，短期內(nèi)必定會對試點城市的房地產(chǎn)市場造成利空影響。但在試點開征階段，稅基和稅率都不高，對于絕大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高檔住宅(比如豪宅公寓和別墅)開征。這對房價影響不大。

　　尹伯成(復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任)

　　房產(chǎn)稅對投資者的影響遠大于自住者，而前期的信貸等調(diào)控手段已經(jīng)明顯地抑制投資需求，2010年下半年購房者以自住需求居多。

　　殷姿(申銀萬國房地產(chǎn)分析師)

　　上海重慶

　　方案不同

　　從28日對外公布的上海、重慶兩市改革試點方案來看，目前兩市都已明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。

　　重慶市的房產(chǎn)稅將對高檔商品住房征收，具體是對存量和增量獨棟商品住宅均征收，稅率分三個等級，比主城新建商品住房建筑面積成交均價高出3倍以下的商品住房，征收稅率為0.5%，高出3~4倍的征收稅率為1%，4倍以上的征收稅率為1.2%。

　　上海市的房產(chǎn)稅試點方案則明確從即日起對上海居民新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在當?shù)匦沦徸》俊⑸虾Ｊ芯用窦彝ト司�不超過60平方米的，其新購住房暫免征收房產(chǎn)稅，稅基暫定按照應稅住房市場交易價的70%繳納，適用稅率暫定為0.6%。

　　上海對于應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　從公開信息來看，上海和重慶兩個城市的試點方案有很大差別。重慶的房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積作起征點考慮，且為累進稅率，房屋價值高，人均面積大的房屋稅率就更高。

　　據(jù)了解，房產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種財產(chǎn)稅，主要對保有的房產(chǎn)征收。

　　改革試點征收收入

　　將用于保障房建設

　　“從收入分配的角度看，房產(chǎn)稅的開征是十分有價值的，它體現(xiàn)了稅收參與社會財富再分配的功能。”復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在接受記者采訪時說。

　　據(jù)介紹，世界上130多個國家和地區(qū)都對住房征收房產(chǎn)稅，而通行做法中最突出的就是把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要工具。不過，業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，房產(chǎn)稅不能增加普通購房者的成本。

　　此外，房產(chǎn)稅的使用能否增進公共福利？有業(yè)內(nèi)人士擔心，房產(chǎn)稅在充實地方政府“錢袋子”的同時，能否真正“取之于民、用之于民”？陳杰建議，應借房產(chǎn)稅改革之機推進地方財稅制度的改革，保證稅收所得用于公共產(chǎn)品和公共服務的提供。在征收初期，房產(chǎn)稅收入應優(yōu)先用于地方保障房建設。

　　對此，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人27日在接受記者采訪時已經(jīng)明確表示，房產(chǎn)稅為地方稅，改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等問題。

　　專家預計試點城市

　　短期內(nèi)將陸續(xù)增加

　　針對市場此前有擔心房產(chǎn)稅征收的具體環(huán)節(jié)存在操作難度，中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓日前表示，個別城市目前已具備了進行改革試點的基本條件。從征收各環(huán)節(jié)來說，經(jīng)過數(shù)年物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”，在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗，技術上不存在太大問題。

　　“房產(chǎn)稅改革試點方案早就應該出臺。”中國人民大學教授安體富說，這將有利于推進整個房產(chǎn)稅改革。他指出，房產(chǎn)稅改革的重要意義就是完善地方稅制。

　　數(shù)據(jù)顯示，歷經(jīng)1994年分稅制改革以及2004年后新一輪稅制改革，我國在所得稅和流轉(zhuǎn)稅制改革方面取得了較大成就，基本上奠定了主體稅模式。

　　專家認為，當初稅制改革沒有突出強調(diào)地方稅，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。“從稅制完善的角度講，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進行修正，沒有相對復雜的立法過程。”劉桓說。

　　有專家預計，短期內(nèi)會有一批城市陸續(xù)加入房產(chǎn)稅試點行列，各地方將陸續(xù)有政策跟進，掀起新一輪稅制改革。

　　涉及面小有利試點推進

　　住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹指出：“從增量住房入手進行改革試點，涉及面小，可以減少試點初期改革的難度，有利于試點的順利推進。同時，把征稅的重點明確指向了新增的投資者，有利于約束住房投資行為的進一步擴大。

　　“中國現(xiàn)行的稅制體系沒有真正意義上的財產(chǎn)稅，而開征房產(chǎn)稅意味著中國財產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結(jié)。”社科院財貿(mào)所所長高培勇說，我國現(xiàn)行稅制由于缺少財產(chǎn)稅體系，難以實施對構成貧富差距的基礎環(huán)節(jié)——財產(chǎn)存量的調(diào)節(jié)，一旦對居民個人住房開征房產(chǎn)稅，則意味著政府握有了可對包括收入、消費、財產(chǎn)等多個環(huán)節(jié)實施稅收調(diào)節(jié)的相應手段，這對于正處在轉(zhuǎn)型關鍵期的中國至關重要。

　　財政部財科所副所長蘇明指出，按照房產(chǎn)稅試點城市的規(guī)定，住房面積小的居民會享受減免稅，而住房面積大、價值高的就要多交稅。由此，房產(chǎn)稅將成為我國調(diào)節(jié)收入差距和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，促進社會公平。

　　中國人民大學財政金融學院院長郭慶旺說，作為地方稅的一個重要稅種，房產(chǎn)稅今后將成為地方政府的一個穩(wěn)定的收入來源，為地方政府提供更高的公共服務水平打下堅實的財力基礎。