上海房產(chǎn)稅僅對(duì)新購住房征收 稅率為0.6%或0.4%本地家庭人均超出60平米才開征

　　昨晚8時(shí)，上海市政府公布《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從今天起，對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。

　　■基本規(guī)定

　　上海家庭人均免稅60平米

　　《辦法》明確了征收對(duì)象：一是上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)；二是非上海居民家庭在上海新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。

　　新購住房指今天起購買的住房，購房時(shí)間以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

　　在此次試點(diǎn)中，對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(住房建筑面積，下同)扣除，即，對(duì)上海家庭超過人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。而且，《辦法》明確規(guī)定，只有居民家庭新購且屬于第二套及以上住房，才和存量房合并計(jì)算為家庭全部住房面積。如果合并計(jì)算后，人均不超過60平方米(含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。

　　稅率為0.6%或0.4%

　　《辦法》規(guī)定，納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算稅額。

　　根據(jù)《辦法》，上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的稅率，即：適用稅率暫定0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。“上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門每年公布。

　　初期按交易價(jià)70%計(jì)稅

　　《辦法》規(guī)定，試點(diǎn)過程中計(jì)稅依據(jù)為，參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

　　綜上所述，上海市應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算為：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×新購住房單價(jià)×70%×稅率。

　　■優(yōu)惠政策

　　成年子女結(jié)婚購首套房免稅

　　《辦法》還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　《辦法》對(duì)在上海市工作生活的非上海市居民的基本居住需求，也給予一定優(yōu)惠。比如，符合國家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　此外，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　■計(jì)算器

　　原有住房未超標(biāo)

　　以一個(gè)三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

　　如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　假如住房單價(jià)為每平方米2.5萬元，以0.6%的稅率計(jì)算，即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=超出標(biāo)準(zhǔn)部分(80平方米)×新購住房單價(jià)(2.5萬元)×70%×稅率(0.6%)=8400(元)，即需要繳稅8400元。

　　原有住房已超標(biāo)

　　仍以一個(gè)三口之家的上海居民家庭為例，如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，則新購住房的全部面積(即110平方米)，須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房面積(110平方米)×新購住房單價(jià)×70%×稅率。

　　■釋疑

　　新政考慮居民基本居住需求

　　昨天，上海市財(cái)政局、市地稅局、市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房產(chǎn)稅試點(diǎn)回答了記者提問。

　　如何體現(xiàn)差別化稅收政策

　　上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)居民家庭的基本居住需求給予了充分考慮，體現(xiàn)了差別化的稅收政策。

　　一是在征收對(duì)象上，上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在將上海市居民家庭新購且屬于該家庭第二套及以上的住房作為應(yīng)稅住房的同時(shí)，給予當(dāng)?shù)鼐用窦彝ヒ欢ǖ娜司�免稅住房面積扣除。

　　二是在稅收優(yōu)惠上，上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)充分考慮了居民家庭的基本居住需求，給予了一定的稅收優(yōu)惠。

　　三是在稅率設(shè)定上，按照應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格的不同情況，房產(chǎn)稅稅率實(shí)行0.6%或0.4%的差別化比例稅率。

　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　實(shí)施房產(chǎn)稅改革是面向和立足于長遠(yuǎn)的一項(xiàng)制度建設(shè)。上海的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)堅(jiān)持“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，確保上海居民家庭基本居住需求和改善型住房消費(fèi)需求。同時(shí)，將房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有機(jī)地結(jié)合起來，發(fā)揮稅收政策調(diào)節(jié)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的積極作用，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　如何做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施工作

　　目前，上海已成立市房屋狀況信息中心，出臺(tái)了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》。下一步，上海將認(rèn)真做好實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)工作。一方面，建立健全工作機(jī)制。市政府成立由市財(cái)政、地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通委、規(guī)劃國土資源、公安、民政等部門組成的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)工作機(jī)構(gòu)，建立健全工作機(jī)制，認(rèn)真做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)工作。另一方面，加強(qiáng)協(xié)同征收管理。市住房保障房屋管理等部門將積極配合本市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)建立應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制，根據(jù)本市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的需要提供相關(guān)信息，共同做好應(yīng)稅住房的認(rèn)定工作。

　　購房人如何進(jìn)行房產(chǎn)稅征免認(rèn)定

　　對(duì)于新購住房的，購房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按照地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要會(huì)同有關(guān)部門對(duì)新購住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書面告知購房人。對(duì)于應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。

　　交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　■分析

　　滬渝代表 兩種發(fā)展模式

　　易居中國研究中心總監(jiān)陳嘯天說，滬渝兩地在征收細(xì)則上有不同的取向。

　　陳嘯天說，上海版征收范圍廣，只要從今天起，因新增購房導(dǎo)致家庭人均住房面積超過60平方米的本地家庭，都在征收范圍，但稅率很低，一個(gè)三口之家如果由于新購住房使得總體住房面積達(dá)到240平方米，以2.5萬元的單價(jià)計(jì)算，房產(chǎn)總價(jià)600萬元，每年只要繳納6300元，即實(shí)際稅率僅為千分之一。重慶版本征收范圍窄，但稅率高。所以，滬渝兩地房產(chǎn)稅細(xì)則都是盡量降低征收難度，使得房產(chǎn)稅能夠得以順利推出。

　　此外，要看到作為試點(diǎn)城市，上海和重慶在三個(gè)層面上具有相當(dāng)普遍的代表性。空間上：一個(gè)是東南沿海城市的代表，一個(gè)是中西部城市的代表；經(jīng)濟(jì)方面：一個(gè)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，一個(gè)是發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體；房產(chǎn)市場(chǎng)方面：一個(gè)是發(fā)展相對(duì)較為成熟、價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化的城市，另一個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于正在發(fā)展中，房價(jià)水平還較低。

　　因此，上海版房產(chǎn)稅模式和重慶版房產(chǎn)稅模式的推出，并不會(huì)出現(xiàn)誰更優(yōu)越的局面，而是根據(jù)中國的特點(diǎn)而精心選擇的兩種試點(diǎn)模式，未來房產(chǎn)稅全國化推廣無非是這兩種模式為主導(dǎo)，以及其他介于這兩者之間的模式。

　　征收措施 尚不明確

　　采訪中，雖然無論業(yè)內(nèi)專家還是開發(fā)商，都對(duì)房產(chǎn)稅的征收予以了肯定，但也不約而同對(duì)征收效果持一定的疑問。

　　陽光100常務(wù)副總裁范小沖說，目前尚未看到兩個(gè)城市具體的征收辦法。“很多地方物業(yè)稅、取暖費(fèi)都收不上來，如何確保房產(chǎn)稅的收取呢？”范小沖注意到，上海和重慶都是以新增住宅為主去計(jì)量房產(chǎn)稅，他認(rèn)為，在存量房難以計(jì)算的前提下，從新增住宅入手計(jì)算征收未嘗不是一種容易入手的辦法，但遲早需要拓展到存量住宅。如何把稅收上來就成為一個(gè)難題。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，只有兩個(gè)環(huán)節(jié)最容易收稅，買的時(shí)候或者賣的時(shí)候，但這樣房產(chǎn)稅最后其實(shí)就變成了交易稅，不但沒有增加持有者的成本，反而增加了購房者的成本。   

　　本版采寫 本報(bào)記者 魯歡