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　　本報記者 王煒 　

　　今年一季度，全國樓市價格如脫韁野馬，一路狂奔，漲幅驚人。記者綜合北京、上海等地多家中介機構的統計顯示，今年一季度部分城市的投資型購房需求超過50%。毫無疑問，投資型購房需求是這一輪房價飛漲的主要推手。

　　去年一季度，自住型的剛性需求入市，使低迷的房地產市場回暖。從第三季度開始，大量投資者重返樓市，推動房價非理性快速上漲。各大城市的投資型購房需求從平均僅5%左右，迅速躥升到去年底的30%—40%。

　　這種過度投資甚至投機，加劇樓市供需矛盾，推高房價，制造泡沫。“抑制投機型需求，遏制房價過快上漲”成為本輪房地產調控主要目標。今年4月，從中央到各地，都出臺了一系列調控措施，重點打擊投機，期望市場降溫。

　　為什么中國的房地產市場會吸引這么多投資者？投資性購房是不是該“一棒子打死”？有沒有更主動的方法應對樓市的過度投資？記者對這些問題進行了調查。

　　投資買房為何這么熱？

　　房價持續看漲，通脹預期加強，信貸相對寬松，投資渠道缺乏

　　24歲的小徐去年剛剛大學畢業，正式到北京一家企業上班之前，小徐做的第一件事是在父母40萬元首付款的支持下，買了一套一居室的房子。

　　“買房主要是父母的主意，我就是執行。”小徐告訴記者，現在存款利率這么低，錢放在銀行里會貶值。父母平時也不炒股，缺乏理財投資的手段。最重要的原因是，父母認為北京房價還會長期看漲，不抓緊買，以后就更買不起了。

　　小徐去年7月買的這套房子價值120萬元，如今已經漲到近200萬元。“現在看，爸媽當時的判斷都是正確的，這筆投資太明智了。”小徐說，“房價再漲，我就可以把它賣了套現，換一套更大的。”

　　記者在調查中發現，并非所有的樓市投資者都是溫州炒房團、山西炒房團這樣資金實力雄厚的“大戶”。同時，完全以投資為目的，為了炒房而炒房的投資者并不多。更多的投資者是像小徐這樣的普通百姓，買房的主要目的是自住，兼有投資理財、實現家庭財產保值增值。他們享受到房價上漲帶來的收益，一旦賣房套現，就“一不小心成了投資者”。

　　因此，到底有多少是投資型購房，無法精確計算。

　　萬科集團副總裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投資型需求比例約有25%—30%，二三線城市相對比較低。鏈家地產副總裁林倩告訴記者，去年下半年以來二手房的購買者一半以上已經擁有一套自住房，再買房既是為了改善，也是為了投資。他們普遍的心態是，房價穩定或下降，就自己住或出租。房價漲了，就賣掉套現，至少比放在銀行收益要高。“這些購房者支付能力并不太強，大多需要申請貸款，基本上是工薪收入家庭。”林倩說，“從某種程度上講，幾乎所有人買房都有一定的投資目的。”

　　“住房既是消費品也是投資品。”中國社科院金融研究所所長王國剛指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市場條件下，由于房價會處于平穩狀態，住房是消費品的屬性更突出。不僅用于自住，而且存在折舊，不具備投資價值。但當前以及未來一段時間，我國房地產市場將處于總體供不應求的狀態，“房價長期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來漲幅較大，住房的投資價值就凸現出來。漲價預期和賺錢效應成為投資者趨之若鶩的最主要原因。

　　從短期看，今年以來格外火爆的投資性購房有其特殊原因。首先是通脹預期，據國務院發展研究中心有關專家介紹，當前CPI已經呈現上升趨勢，全社會的通脹預期在加強。由于住房可以實現保值增值，對普通老百姓而言，投資購房是抵御通脹比較有效的選擇之一。

　　寬松的住房信貸環境降低了投資房地產的門檻。去年以來政府為了應對全球金融危機，采取多項措施刺激國內消費，放寬了對于房地產市場的金融調控限制，特別是大規模新增信貸投放，使更多人有能力通過貸款投資房地產。

　　儲蓄率高，而民間投資渠道過于狹窄。當前我國居民存款余額逾40萬億元，在低利率的情況下，老百姓更多選擇投資。但除了樓市、股市，當前老百姓缺乏更好的投資理財渠道。相比近年來大起大落的股市，樓市的投資風險相對較低，吸引力更強。

　　“在房價看漲、通脹預期、信貸寬松、缺乏投資渠道的情況下，買房成為多數人投資的首選，有一定的合理性。”上述專家表示。

　　投資需求是利是弊？

　　保值增值與短期炒作對樓市影響不同，過度投資加劇供需矛盾

　　去年下半年以來，投資性購房的劇增推高了市場需求，是導致房價過快上漲的重要原因之一。但促使老百姓投資買房的種種原因也并非沒有道理。那么，客觀存在的投資需求，對房地產市場而言，究竟是利大于弊，還是弊大于利？

　　林倩認為，投資購房分兩種情況。一種是出于合理的財產保值增值的目的，投資購房后主要用于改善住房條件或出租，短期內不會賣。另一種則是短期炒作，頻繁買賣，以在短時間內獲取高額回報，實際上就是一種投機性購房行為。兩者對市場造成的影響大不相同，應該區別看待。

　　“投資性購房在合理的范圍內，對投資者和房地產市場都是有好處的。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，對家庭而言，合理的投資需求可以實現家庭財產的保值增值，使普通百姓獲得投資收益，增加財產性收入，分享經濟發展的成果。一般而言，合理的投資購房持有時間至少3—5年，周期較長，不會影響市場穩定。同時，許多人投資買房后出租，增加了市場上的租賃房源，反而能促進市場的健康發展。合理的投資購房可以起到活躍市場的作用，如果一個市場完全不存在投資性需求，就會導致市場低迷。

　　短期炒作的投機性購房對市場則危害更多。“投資房地產本身無可非議，但目前我們的市場存在著過度投資，甚至是全民追逐投資，這是非理性的。”住房和城鄉建設部房地產市場監管司有關負責人表示，當前我國房地產投資存在兩個怪現象，一是目前許多投資性房子不用于居住、也不用于出租，而是空著。這種囤積居奇式的投資購房，加劇了供需矛盾，導致房價過快上漲，催生了樓市泡沫。二是大量利用銀行貸款來投機購房，將風險轉嫁給銀行，增加了金融市場的潛在危機。

　　“今年3月和4月上半月，投機購房達到高潮。”林倩告訴記者，這段時間內，鏈家地產許多門店出現了投資客“搶房”的現象，“不少人頻繁買賣，幾乎不用看房，投機的特征非常明顯。”據了解，目前一些城市及部分熱門樓盤，投機性購房已占到40%到50%。

　　顧云昌認為，我國房地產市場長期處于供不應求狀態，市場供給應該主要用于滿足自住型購房和少數合理的投資購房，絕不允許出現過度投資和投機。此外，投機性購房的資金量龐大，進出市場時間短，無論突然進入還是突然撤出，都會導致市場大幅波動，不利于市場穩定，必須嚴格限制。

　　投資購房該堵該疏？

　　實行差別政策，鼓勵支持自住，引導合理投資，嚴厲打擊投機

　　去年底以來，中央和地方出臺一系列房地產調控措施，以“堅決遏制房價過快上漲勢頭，抑制投機性需求”。

　　一方面，通過差別化的信貸政策，提高投資投機購房的門檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執行1.1倍利率，不得向購買三套房發放貸款。另一方面，借助行政手段限制購買多套房，如限制外地戶籍人口購房，北京市規定一個家庭只能新購一套房等。

　　政策出臺，投資者的預期也發生了改變，房價短期內不再看漲。于是，政策和預期雙重影響下，4月下半月以來，各地樓市成交量出現大幅下滑。記者到北京多個售樓處和中介公司采訪，銷售人員均表示，目前零星成交的買房全部是為了自住，投資者幾乎已經消失。

　　同時，市場上一直傳言有可能征收的房地產保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動。

　　顯然，調控政策已經在短期內起到了抑制投機的效果，但空前嚴厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時被抑制。

　　6年前在北京貸款買了一套小房的劉先生打算明年結婚，計劃把小房賣了，買一套大一點的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買下來，入住以后再把小房賣了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣了小房先租房子住。“我買二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應該受限制。”劉先生說。

　　“政策不應該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財產性收入增長就很難實現。”顧云昌建議，無論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應當進一步細化，對自住型、投資型和投機型三種需求，出臺更有針對性、更可操作的政策。鼓勵和支持自住，適當引導合理的投資，嚴厲打擊投機。

　　在現實生活中，投資和投機無法清晰界定。“目前只能用一些主觀的方法，比如住房買賣的周期。”林倩認為，5年以內二手房交易需繳納營業稅的政策，實際上就對投資投機進行了劃分——5年以內賣房就是投機，就要征收營業稅。持有5年以上再賣則看作投資。參照這種方法，政策可進一步細化。

　　投資變成投機也是一種情況。去年上半年不少購房者本來是為了改善住房條件而購買了二套房，但下半年市場突變，房價快速上漲，購房者見到有暴利可圖，就立刻把房子賣了套現。

　　“房價漲得越快，投機就越多。”顧云昌表示，要真正抑制投機，僅靠提高門檻還不夠，要主動出擊，通過增加供給，來平衡供求關系，促使房價趨于穩定，投機者自然會退出。投機需求得到抑制，則有利于市場供求進一步趨穩，促進市場穩定，從而形成良性循環。

　　要防止投資過度對市場乃至經濟造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產。專家建議，一方面應進行金融創新，降低投資理財產品的門檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺相應的鼓勵和支持政策，放寬準入條件，引導民間資金進入更多實體經濟領域。

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