2010年5月7日15時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥接受中國政府網(wǎng)專訪，就“堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展”進(jìn)行現(xiàn)場解讀并回答網(wǎng)民提問。以下是直播文字實(shí)錄。

　　[主持人]各位網(wǎng)友，大家好，歡迎收看中國政府網(wǎng)的訪談。為遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家有關(guān)部門相繼出臺一系列新政來調(diào)控房地產(chǎn)市場，我們今天特別邀請到了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥來為大家解讀近期房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策，并回答大家關(guān)心的問題。齊部長，您好。歡迎您做客中國政府網(wǎng)！[05-07 15:00]

　　[住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長 齊驥]您好。[05-07 15:01]

　　[主持人]齊部長，今天的訪談預(yù)告一經(jīng)發(fā)出去之后，網(wǎng)友的問題源源不斷的涌來，房子的問題是大家現(xiàn)在最為關(guān)心的事，特別是近期政府加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度，出臺猛烈的房地產(chǎn)措施。更讓大家期待能夠詳盡的了解國家的一些住房新政策，首先您先給我們解讀一下這些政策！[05-07 15:02]

　　[主持人]今年1月初國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)，近期國務(wù)院又出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)，請您介紹一下國務(wù)院密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因？[05-07 15:02]

　　[齊驥]各位網(wǎng)友朋友，大家好。非常高興今天應(yīng)邀來到這里，我們共同來學(xué)習(xí)國務(wù)院的相關(guān)文件，因?yàn)槲沂侵鞴懿块T的負(fù)責(zé)人，所以我可以就我的理解幫助大家正確的解讀相關(guān)文件。[05-07 15:03]

　　[齊驥]剛才主持人講到今年1月份以來，國務(wù)院連續(xù)印發(fā)了兩個關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的文件。我給大家報告這樣的事情，從2008年四季度以來，按照黨中央、國務(wù)院的部署，各地區(qū)、各部門按照保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生這樣的要求，采取了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和快速發(fā)展的政策措施。[05-07 15:04]

　　[齊驥]在這樣一個政策措施作用下，我們國家的房地產(chǎn)市場也得到了很大的發(fā)展，應(yīng)該說通過一系列的政策措施，房地產(chǎn)市場增加了交易，促進(jìn)了開發(fā)投資，對振奮信心、應(yīng)對國際金融危機(jī)起到了積極作用。[05-07 15:05]

　　[齊驥]去年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場的回升，部分城市出現(xiàn)了房價過快上漲等問題，黨中央、國務(wù)院非常重視，作出了一系列部署和安排。今年1月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，也就是4號文件。4號文件下發(fā)以后，對穩(wěn)定各地房地產(chǎn)市場起到了一定的作用。[05-07 15:08]

　　[齊驥]今年3月中旬以后，一些城市在經(jīng)歷了一二月份房價漲幅趨緩之后，又出現(xiàn)了房價和地價輪番過快上漲的情況。大家能夠看到，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，投資、投機(jī)性的購房再度活躍，社會反映很強(qiáng)烈。[05-07 15:09]

　　[齊驥]我們認(rèn)為，部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比較大的比重。當(dāng)然，這些城市的房價過快上漲也與一些地方和部門認(rèn)識不到位、落實(shí)調(diào)控政策不力等原因有關(guān)。[05-07 15:10]

　　[齊驥]房價過高和過快上漲，如果不加以抑制的話，可能逐漸會從部分城市蔓延到更多的地區(qū)，這樣將大大加劇廣大居民通過市場來解決住房問題的難度，影響居民生活水平的提高，影響金融的安全，甚至?xí)�影響到社會的和諧穩(wěn)定。[05-07 15:11]

　　[齊驥]針對這些突出的問題，在今年政府工作報告當(dāng)中明確提出了要遏制部分城市房價過快上漲的要求，提出要采取更為嚴(yán)格、更為有力、更有針對性的措施，堅(jiān)決遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供應(yīng)，加快保障性住房的建設(shè)，同時要進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。[05-07 15:13]

　　[齊驥]在這樣一個背景下，4月14號國務(wù)院常務(wù)會議通過了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即國發(fā)2010年10號文件。目前各地正在積極貫徹這個文件。從近期的市場反饋情況看，在各地貫徹國務(wù)院10號文件過程中，一些城市商品住房價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會普遍反應(yīng)積極。[05-07 15:14]

　　[網(wǎng)友 紅葉]據(jù)了解，在抑制不合理住房需求方面新出臺了不少信貸政策，請問：這些政策具體是針對哪些不合理需求的？如何限制各種炒房和投機(jī)性購房行為？[05-07 15:16]

　　[齊驥]在10號文件第二大部分中明確提出了實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。在差別化住房信貸政策當(dāng)中，又分了幾個層次。比如說對于首次購買自住且建筑面積在90平米以下的家庭，文件沒有做新的規(guī)定，仍延續(xù)過去的支持政策。對于首次購買套型面積90平米以上的家庭，提出了貸款的首付比例不低于30%，這是對購買首套住房政策的調(diào)整。 [05-07 15:17]

　　[齊驥]對于貸款購買第二套住房的家庭，10號文件明確，貸款首付比例不得低于50%，同時進(jìn)一步提出了貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是對第二套住房貸款提出的新政策。[05-07 15:17]

　　[齊驥]對于貸款購買第三套及以上住房的，文件提出，由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理的原則，大幅度地提高首付款的比例和貸款利率。總的看，文件區(qū)分不同情況，對購買首套小戶型，首套90平米以上的戶型，第二套、第三套以及第三套以上住房，實(shí)行不同的首付款比例和利率。[05-07 15:18]

　　[網(wǎng)友 想買兩限房]國發(fā)〔2010〕10號文件強(qiáng)調(diào)要增加住房有效供給，請問：具體有哪些政策措施？[05-07 15:22]

　　[齊驥]增加住房的有效供給，在文件當(dāng)中提到了四個方面。第一，要增加居住用地的有效供應(yīng)。增加土地的供應(yīng)是進(jìn)一步增加住房供應(yīng)的基礎(chǔ)。因此，在10號文件增加住房有效供應(yīng)的政策當(dāng)中，第一條就提到了要增加居住用地的有效供應(yīng)。文件當(dāng)中還提到，對于房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，就是說要從總體上增加用于住宅建設(shè)的土地供應(yīng)。[05-07 15:22]

　　[齊驥]第二，增加普通住房的供應(yīng)。文件提出，要調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品房的建設(shè)數(shù)量的比例。我理解增加有效住房供應(yīng)，更多的是指增加中小戶型、低總價、優(yōu)先用于自住需求的住房供應(yīng)。[05-07 15:25]

　　[齊驥]第三，文件當(dāng)中提出，要加快保障性住房的供應(yīng)，而且提出了今年要建設(shè)300萬套保障性住房的目標(biāo)任務(wù)。[05-07 15:26]

　　[齊驥]第四，在文件當(dāng)中還提到，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品房的供應(yīng)。我想隨著中小戶型商品房供應(yīng)量的增加，隨著大量的保障性住房的增加，在一些房價過高、上漲過快的地方，再同時增加公共租賃住房和限價商品住房的供應(yīng)，這些措施都可以理解為增加住房的有效供應(yīng)。[05-07 15:27]

　　[網(wǎng)友 eillen]請問：第二套住房如何認(rèn)定？認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)何時出臺？[05-07 15:29]

　　[齊驥]第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定，我們這幾家正在積極研究制定中。我理解，在個人住房貸款中，居民家庭的住房套數(shù)應(yīng)該依據(jù)借款人在擬購房所在地的房屋登記信息系統(tǒng)中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登記記錄以及其他相關(guān)信息來做認(rèn)定。鑒于有一些城市房屋登記信息系統(tǒng)還不是十分完善，所以在實(shí)際操作中，還需要其他信息作為補(bǔ)充。[05-07 15:29]

　　[齊驥]有下列情形的，貸款人對借款人執(zhí)行第二套及第二套以上的差別化信貸政策。第一種情形，對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，也包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。[05-07 15:36]

　　[齊驥]第二種情形，就是借款人已經(jīng)利用過貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，我們也認(rèn)定是第二套及以上住房。[05-07 15:37]

　　[齊驥]第三種情形，貸款人通過查詢征信記錄，居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的。這主要是解決在一些征信系統(tǒng)上也好，在我們的住房登記信息系統(tǒng)上也好，有時候不覆蓋所有家庭成員的問題。但通過家庭訪問等調(diào)查，確信借款人有不止一套的住房，在這種情況下貸款就應(yīng)該按照第二套或者以上來執(zhí)行。[05-07 15:38]

　　[齊驥]還有其他情況我們正在研究中。[05-07 15:41]

　　[網(wǎng)友 盼望購房]政府此輪調(diào)控政策當(dāng)中，房貸政策的變化是直接影響樓市價格的重要外因。請問：第二套住房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍的新房貸政策，是否適用于屬于第二套住房的存量房貸？[05-07 15:42]

　　[齊驥]我想這個問題，應(yīng)該按照合同中的具體約定來執(zhí)行，合同中是怎么約定的就應(yīng)該按照合同的約定來執(zhí)行。如果借貸雙方對合同或者合同約定的事項(xiàng)又發(fā)生爭議，應(yīng)該通過平等協(xié)商、仲裁等合法途徑來妥善解決。[05-07 15:44]

　　[網(wǎng)友 淡如水]國發(fā)〔2010〕10號文件針對“商品住房價格過高、上漲過快”地區(qū)出臺了不少有針對性的措施，請問：如何認(rèn)定房價過高、上漲過快的地區(qū)？[05-07 15:45]

　　[齊驥]在10號文件當(dāng)中已經(jīng)提到，有一些政策是針對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)提出來的。我們認(rèn)為各地都應(yīng)該按照10號文件的要求，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，來抓緊制定落實(shí)文件的實(shí)施細(xì)則。目前，北京市已經(jīng)印發(fā)了實(shí)施細(xì)則，青島、深圳市也先后印發(fā)了貫徹的文件。[05-07 15:47]

　　[齊驥]住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家統(tǒng)計(jì)局也掌握著各地商品住房的平均售價水平和上漲幅度，包括同比、環(huán)比等等。我們也會督促一些房價高、上漲快的城市來抓緊制定實(shí)施貫徹國務(wù)院10號文件的實(shí)施細(xì)則。[05-07 15:48]

　　[主持人]訪談過程中，有很多來自二線、三線城市網(wǎng)友的問題。有位網(wǎng)友問，齊部長您好，現(xiàn)在小戶型的住房，大多數(shù)都在遠(yuǎn)離市區(qū)的地方。大戶型住房都在市區(qū)的核心位置。這個做法，是否變成了市中心豪宅化、市郊貧民窟化？是否和我們的城市化進(jìn)程的目標(biāo)相違背？[05-07 15:50]

　　[齊驥]這是城市建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)思想方面的問題。在國務(wù)院的10號文件當(dāng)中，在增加土地供應(yīng)的政策里，明確的提出了保障性住房、棚戶區(qū)改造、普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保障供應(yīng)。各地城市規(guī)劃建設(shè)部門，應(yīng)該按照國務(wù)院文件的要求，在制定本地住房建設(shè)規(guī)劃過程中，充分考慮普通商品住房、保障性住房和其他類商品住房的規(guī)劃安排，我們曾經(jīng)在相關(guān)保障性文件中提出，要把政策性、保障性住房盡可能安排在交通便利、生活設(shè)施齊全配套的地方。同時我們也認(rèn)為，城市中心地區(qū)也應(yīng)該建設(shè)供居住的中小套型普通商品住房，配建各類保障性住房，使整個城市形成合理布局的和諧整體。[05-07 15:52]

　　[網(wǎng)友 一個海外游子]國發(fā)〔2010〕10號文件中提到“對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行”，有關(guān)政策具體是指哪些政策？[05-07 15:54]

　　[齊驥 ]在10號文件當(dāng)中確實(shí)提出了這一條，就是對境外機(jī)構(gòu)和個人購房要嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行，這個有關(guān)政策主要指的是2006年由原建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局等6部委局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，即建住房2006第171號文件。在這個文件當(dāng)中，對境外機(jī)構(gòu)和境外人士購房提出了明確的政策要求，主要是三個方面。[05-07 15:55]

　　[齊驥]第一，指出了符合什么樣條件的境外機(jī)構(gòu)和境外人士可以在中國房地產(chǎn)市場購房。第二，這類機(jī)構(gòu)和個人怎么樣在中國房地產(chǎn)市場購買商品住房。第三，在購買過程當(dāng)中涉及到一些外匯結(jié)算的管理，具體政策非常明確，因?yàn)闀r間關(guān)系，我給了大家政策的文號，大家在網(wǎng)上就可以查到具體的政策規(guī)定。[05-07 15:55]

　　[網(wǎng)友 咱老百姓]請問：如何完善土地招拍掛制度，抑制居住用地出讓價格非理性上漲？“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”具體是指什么？[05-07 15:57]

　　[齊驥]10號文件這樣講，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時，探索綜合評標(biāo)、一次競價、雙向競價等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。我現(xiàn)在就給大家解釋一下，什么是綜合評標(biāo)，什么是一次競價，什么是雙向競價。綜合評標(biāo)是指在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，按照綜合條件最佳者得這樣一個原則來確定出讓的。換句話說，就是在招標(biāo)出讓土地中是綜合條件最佳者得，不一定是價格最高者得。 [05-07 15:57]

　　[齊驥]一次競價是指由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行現(xiàn)場競價，每位競價人只能一次書面報價，然后按照價高者得的原則來確定競得人的方式。這個不同于拍賣，就是大家都有一次同時舉牌，然后確定誰來得到這個土地。雙向競價是指在土地出讓競價中以“向下”競房價、“向上”競地價的方式出讓土地。[05-07 15:58]

　　[齊驥]不論是綜合評標(biāo)、一次競價，還是雙向競價等具體的操作方式、操作程序，都是對現(xiàn)行招拍掛操作方式和程序的探索和創(chuàng)新，都要遵循公平、公正、公開競爭的原則。[05-07 15:59]

　　[網(wǎng)友 開發(fā)商]國發(fā)〔2010〕10號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)�；蚱渌�相關(guān)融資便利”。請問：其中的“違規(guī)”具體指違反哪些規(guī)定？[05-07 16:00]

　　[齊驥]我的理解，這里違規(guī)主要是違反國家在公司治理、信貸管理、證券市場融資等方面的法律法規(guī)的行為。比如說，按照公司法有關(guān)要求，公司的控股股東等不得通過改變關(guān)聯(lián)公司、關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)部交易搞利益輸出。又如，違反貸款管理辦法的規(guī)定。貸款管理辦法規(guī)定，借款人不得擅自改變貸款約定的用途，不得將信貸資金轉(zhuǎn)貸等。中國人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款，如果某開發(fā)企業(yè)的股東將他的貸款提供給了企業(yè)用于繳納土地出讓金，就是明顯地違反了中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定。[05-07 16:01]

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