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　　機構熱議房產稅 世界各國稅率不一

　　現在樓市里，還有一個傳言，正在引發購房者的激烈討論，一些媒體報道說，未來，房產稅將要推出。消息先是導致了股市上房地產板塊跌跌不休，其次，更多的購房者和投資者也參與到了討論的行列里來。這個傳言，專業研究機構究竟是怎樣看待的呢？國外房產稅又是如何征收呢？打開我們的財經鏈接，來具體了解一下。

　　國都證券針對房產稅的傳聞發布報告認為，這顯示物業稅加速推進的預期正在形成。。房價的過快上漲自身也醞釀著較大的調整風險；行業整體蘊含著較大風險。在具體影響方面，國都證券認為要根據具體的物業稅征收方案而定。如果在高位重挫投資與投機需求，引發的市場波動可能過大；二季度仍然維持房地產行業“中性”的評級，股價低點可能在二季度形成。國泰君安認為，二季度保有環節大范圍試點征收房產稅的時機和條件還不成熟，主要是對房地產行業和經濟短期負面沖擊將很大，但類似于對某一城市的高端住宅是很有可能的。最大政策反應更有可能是信貸政策，將起到和房產稅打擊房價快速上漲的同樣效果，但負面影響相對較小，維持房地產行業中性評級。而中信證券則認為，房產稅是中國稅務系統中最善變的一個稅種，在沒有看到實施細則之前，在對其的擔心的市場反應上已足夠充分。

　　從西方國家經驗來看，物業稅的開征并未避免房市泡沫的一再出現。美國對土地和房屋直接征收不動產稅，各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%～3%；對使用貸款購房者則減免購房稅；法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅，主要包括由業主繳納稅金的“建成區土地稅”和由居住者繳納的“住宅稅”；新西蘭和澳大利亞，則是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值，按0.3%～1%征收不動產稅；在香港，房地產作出租用途，按照收入的15%繳納物業稅。

　　樓市新觀察

　　成交火爆 上海房展會成中介集體狂歡

　　有人說，瘋漲的房價面前，未來只有一個贏家，那就是房產中介公司，無論房價漲跌，只有中介公司會笑到最后，情況也的確是這樣，昨天，上海樓市就爆出新聞，在剛剛結束的為期三天的上海一、二手房交易展示會上，良好的房屋交易量，讓展會上的房產中介開始集體狂歡。這三天，中介公司是掙得最多的人。

　　在這次上海房展上，幾乎每個房產中介都異常興奮。雖然和前兩年相比，今年房展會的客流并沒有明顯上升，但不少購房者的買房心態卻更為急迫，不僅讓每個中介手里都掌握了大量的客戶資料，有的甚至當天看房，當天成交。

　　上海房產中介機構工作人員：“我白天接的客戶晚上就去看房了，我覺得這個效益很好的，第一天我抓了十幾個(客戶)，第二天我抓了20多個，今年明顯比去年客戶多，實實在在的客戶多。”

　　房產中介的狂歡還遠不止在房展會里。會場外，越來越多新的中介機構也如雨后春筍般在市場出現。記者今天在上海魯班路上看到，在2008年，因為房產寒流而倒閉的中天置業，如今已經成為中原地產的門店，今年，這家中介機構的門店要從200家拓展到300家。而一旁與中天同時關門的太平洋房產，在轉為一家洗衣店一年多后，在這個春節前，再次成為房產中介門店。只是這次變成了新加坡的外資中介。

　　外資房產中介機構工作人員：“(外資)他們覺得上海市場是比較不錯的。”

　　但值得關注的是，根據統計，這次上海房展上成交的房源，65%都是總價低于150萬元的，這也意味著百姓的買房預算，并沒有隨著房價的上長而增長，剛性需求中買得起房子的人，事實上越來越少。

　　上海某房產中介機構工作人員：“一方面 剛性需求不象投資客 對自己資金還是有個保守預期，第二個，隨著銀行貸款政策影響，對貸款成數，首付比例，對于剛性需求來講，是有經濟壓力的。”

　　財經鏈接

　　房地產中介類上市公司逆市大漲

　　看了剛才的消息，今天又機構預言說，房產中介公司的集體狂歡，的確是樓市未來注定的一個縮影，從目前資本市場的角度來看，趨勢已經非常明顯了，打開我們的財經鏈接，在今天的股市上，我們很容易找到這樣的例子，房地產開發商和中介類兩種公司正在上演分道揚鑣的好戲，房地產板塊今天跌的很慘，但房地產中介公司卻在逆市大漲。來具體了解一下。

　　今天滬深股市唯一的房地產中介上市公司世聯地產，在大盤下跌尤其房地產大跌的情況下逆市漲停。其原因在于公司發布了一季度業績大增的預告。但是，剔除掉今天的表現也可以看出，雖然都在房地產行業，但中介公司在經營方向和財務特征上都與開發商相差很多。房地產中介公司主營業務一般包括代理銷售、經紀業務和顧問咨詢等三項。代理就是為開發商銷售新房并賺取傭金，經紀業務指的是二手房買賣，顧問業務則是中介公司為開發商提供新盤定位及規劃等收取咨詢費。房地產中介公司負債率較低，總資產規模也沒有開發商那么龐大，而且一般情況下，中介公司的經營等費用較低，導致毛利率比利潤豐厚的房地產行業還要再高一些。輕資產、低負債等特點使得中介公司雖然總體上與房地產公司景氣度基本一致，但抗風險能力較強，對信貸依賴較少。國內房地產中介公司已上市的主要有三家，世聯地產在A股上市，易居中國在美國上市，合富輝煌在香港上市，近一月以來，港股合富輝煌大漲33%，美股易居中國上漲20%，A股世聯地產上漲22%。

　　樓市新觀察

　　南京一季度二手房價雖升量大跌

　　從剛才的報道中，我們看到，眼下，北京上海的二手房交易都是量價飆漲。不過在南京，二手房交易卻是價升量跌。一季度，南京二手房成交量環比出現暴跌，一季度三個月南京二手房成交量總和，竟然比去年12月一個月的成交量還要低。當然價格方面，也是不出預料地持續上漲。具體來了解一下。

　　南京的房地產數據顯示，今年1至3月，南京共成交二手房13726套，這個數據同比2009年第一季度下滑15%，環比去年第四季度35606套的總成交量則下降了60%。

　　安格佳房地產經紀公司 朱一東：“ 主要就是說二月份拉低了咱們的成交總額，第二個就是說房源量這一塊比起去年的話有所減少，因為前面(2009年)的成交一直比較大，而且二手房這一塊的話釋放出來的房源未必有那么多，所以說整體把這種成交量拉低了一些。”

　　成交量的下滑并沒有帶來房價回落。目前南京市二手房的成交均價已突破了每平方米萬元，由于受到過江隧道的利好影響，江北地區二手房的價格尤其漲得厲害。

　　順馳不動產市場部主任 金鑫：“ 浦口(區)可能在整個2009年平均下來(均價)其實也就在六千到七千(一平米)這樣一個幅度，而今年2010年過年之后，基本上都是九千一萬(一平米)這樣一個價位。整個10年截至目前浦口是表現最為突出的局面。”

　　由于目前南京房地產市場仍然處于供小于求的狀態，而剛性需求還很大，因此，業內人士預計，除非國家在近期出臺很嚴厲的樓市打壓政策，否則短時間內房價不會下跌。

　　安格佳房地產經紀公司 朱一東：“ 供的話只有0.6、0.7這樣子，需求的話有1，二手房這塊因為房源量偏少，如果說后期剛性需求釋放出來的話，咱所有的購買客戶還會選擇買房子，這種釋放出來導致它成交量會上漲，然后價格這一塊毋庸置疑肯定會上漲。”

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