昨天，廣渠路15號項目規劃調整方案已進入最后十天的公示期。按照開發商中化方興提交的申請，該項目部分地塊將增加20米的建筑高度。以40.6億天價成交后再改規劃，此舉將中化方興卷入了輿論的風口浪尖。晨報記者在調查中發現，天價拿地后再通過調整規劃增加利潤，已成為不少地王級項目的潛規則，而斬獲地王最多的國企在其中扮演了重要角色。然而，面對由此引發的輿論質疑，一向豪邁的地王收獲者們卻保持了集體緘默。

　　事件

　　地王尋出路 天價拿地再改規劃

　　2009年6月30日，中化方興投資管理有限公司決戰群雄，最終以40.6億元奪得朝陽區廣渠路15號地。該地塊樓面價高達16240元/平方米，堪稱地王。在整個拍地過程中，中化方興表現出的壓倒眾生的豪放風格，曾令業內頗為震驚。

　　時隔半年，就在業內還深為地王開發成本擔憂之時，一則公示期為30天的規劃調整卻悄然出現在北京市規劃委員會的網站上。

　　晨報記者昨天登錄市規委網站看到，根據建設單位中化方興投資管理有限公司提交的申請，廣渠路15號項目規控調整涉及兩部分內容。一是在建筑規模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60調整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米。二是在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。

　　業內人士分析認為，中化方興此舉盡管沒有增加可售面積，但每一個調整內容都可以成為未來產品提高售價的支撐點。例如，“拔高后多出來的住宅面積完全可以LOFT的形式落地，為產品單位面積升值；而通過調整，公建面積實際上是增加了，位置也更吸引人。”

　　調查

　　變身謀利 已成國企拿地潛規則

　　廣渠路15號地位于東四環大郊亭橋西北角。記者昨天前往現場，發現該地塊所在位置只有一片雜亂的樹叢，未有動工跡象�！岸鄶档赝蹴椖慷疾粫�很快開工。項目最初的規劃能否曲線調整是等待的原因之一�！币晃粯I內人士告訴記者。

　　在市規委網站上晨報記者看到，調整規劃的開發項目比比皆是。就在中化方興規控調整方案公示同時，朝陽區安立路一地塊也提出了調整建筑高度的申請，而此前提出規控調整的項目也不在少數。

　　“先拿地再調整規劃，已稱得上是業內的潛規則。尤其是一些地王級項目，成本壓力大，規控調整也有空間�！北本�煒衡律師事務所的莊清忠律師告訴記者�！罢{整的方法包括增加容積率、建筑高度以增加可售面積。或者不增加可售面積，通過調整樓座位置或者樓層增高的辦法，增加未來產品的吸引力，以提高單位面積價格�！�

　　晨報記者從多位業內人士處了解到，先拿地再變身的辦法已經十分普遍。值得注意的是，近年來拿地勢頭越發勇猛的國企在其中扮演了主要角色。“國字頭房企的實力和資源都十分強大，無論是自有資金還是銀行授信，民企都遠不是其對手，很多地王花落國企，改規劃的做法在國企中已不是稀罕事了�！�

　　據了解，早在2007年，華潤置地(武漢)發展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地，就大幅調整了地塊容積率。而在外地，國企制造地王后再變身謀利的做法更是常見。面對符合流程、理由合理的申請，政府也往往處于緩解企業壓力，彌補當初規劃考慮不周等原因，做出妥協。

　　“先拿地再改規劃破壞了土地交易公平性，一旦開了口子形成風氣必然殃及整個市場秩序，政府機關的公信力也會下降，還有可能滋生腐敗。但是如何有效制止這種做法，實際上存在法律空白�！鼻f清忠表示。

　　采訪

　　面對質疑 中化方興上下緘默

　　中化方興調整規劃一事引發了網友熱議。1月11日，一家知名門戶網站出現一則熱帖�！罢骷�萬人簽名——萬民書遞送北京規劃委抗議中化方興修改北京地王規劃”引發了數以十萬計網友的關注。發帖人稱，將收集網友意見和簽名，提交北京市規劃委，希望作為是否批準廣渠路15號地規劃更改方案的參考。據該網站調查，82.1%的網友表示反對廣渠路15號地修改規劃，87.85%的網友認為事件中存在房地產潛規則。

　　記者第一時間采訪到該項目營銷副總監葛懷恩。但其表示，自己只負責后期銷售，目前未到營銷推廣階段，因此無法接受記者的采訪，同時“也不清楚企業內部應該由誰來回答媒體的質疑”。

　　晨報記者又采訪了該項目副總石力猛，得到的答復是“只能說調整規劃和建LOFT沒有關系”。石力猛還表示，根據國企的制度規定，其他關于項目對媒體的發布，由專人負責接洽，建議記者聯絡方興地產綜合部相關官員。

　　根據石力猛提供的信息，記者多次在工作時間內致電方興地產綜合部曾飛，電話卻一直無人接聽。截至發稿前，記者始終無法與此人取得聯系。

　　■后市觀察

　　天價圈地未見收斂 新年首拍再落國企

　　去年，國字號成為圈地急先鋒，在北京甚至多個城市豪邁出手、不斷制造地王，一度備受爭議，此次廣渠路地王改規劃事件曝光，由此影射天價拿地的風險隱憂，更將國字號房企推到了輿論的風口浪尖。然而，這些都未能阻止央企豪邁圈地的腳步。1月7日，新年京城土地首拍落槌。中國鐵建房地產集團有限公司以19.85億的價格拿下豐臺區黃土崗居住用地。地塊規劃建筑面積24.76萬平方米。其中約一半面積建限價房和租賃房。初步估算其商品房部分的樓面價格超過12000元/平方米。

　　據了解，由于去年年底一系列政策的出臺，加之市場近期氣候不佳，導致不少企業擔心預期，不敢輕易出手。因此當天參加競拍的企業并不多。可是為數不多的競拍者中，國字號卻盡顯豪放，絲毫看不出對后局的“擔心”。當住總集團在17億關口退局的時候，半路殺出的中鐵建卻一路情緒高漲，最終戰勝融僑、金地折桂。中鐵建無畏后市迷局、豪邁擲金的作風著實讓人震驚，其會否成為南四環房價新的推手，也令業內頗為擔憂。

　　記者發稿前就此事采訪了中鐵建旗下一項目的營銷總監張鑫。但對方表示，手中項目目前正處于開盤最忙碌的時期，暫時無暇接受記者采訪。并且，“中鐵建旗下有多個項目，我負責的只是其中之一，不知道應該由誰來回答新年首拍項目的問題”，建議記者自行尋求相關部門接洽。

　　【新聞縱深】

　　國企拿地“不差錢”

　　民企盡顯謹慎，國企卻如此無畏，原因是國字號房企“有錢”——來自主業投入，國家投資和信貸支持。對于主業就是地產的國字號房企，支撐地產板塊的資金自然雄厚。主業不是地產的如鋼鐵、冶金、糧油、化工等行業的國企，則迫于主業產能過剩的不良預期及房地產的利潤誘惑，不斷加大房地產副業的投入。同時，國企更易獲得國家投資和銀行信貸支持，而有充足資金投入房地產開發領域。

　　值得注意的是，盡管有中化方興改規劃曲線謀利的變通方法，但地價瘋狂飆升帶來風險絕非杞人憂天。國企拿地的豪邁，除了一些上市公司出于借土地儲備增加投資者預期的考慮，還有一個原因，一些國企的企業運營風險和個人利益連接不緊，導致經營決策有失理性，忽視風險貿然拿地。

　　■觀點

　　在商言商不應成為國企豪邁的理由

　　事實上，對于國企瘋狂圈地所積累的泡沫風險，有關部門已發出警示。1月7日，國資委副主任黃淑和表示，央企要慎重進入房地產等高風險領域。

　　國有企業瘋狂拿地絕不是一件好事。當經濟復蘇的趨勢剛剛顯現，其基礎并不牢固的時候，大肆炒作導致地價和房價暴漲，這對于房地產行業本身而言是大病未愈而透支元氣。同時，國企爭奪地王所營造的虛假繁榮，可能誘導更多國企和資金蜂擁而至，必然對其他實體經濟產生嚴重的“抽血效應”，只能給宏觀經濟帶來負面影響。

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)公司副總經理公衍奎認為，目前居高不下的房價已經使土地市場的泡沫很嚴重，在原來就已有泡沫的市場上再放大，泡沫極易幻滅，甚至可能帶來無法想象的“滅頂之災”。

　　“推漲了的房價自然要公眾埋單，泡沫破裂虧損了財政、虧損了銀行、虧損了國企，最終埋單的還是公眾。”經濟學博士馬洪漫說。國企絕非普通的經濟實體、可以單純追求利潤最大化的目標，而應以全體國民的福祉為上，因為后者才是國企的真正所有人。國字號房地產企業不應唯經濟利益至上而忽視地價推高房價傷害公眾住房權利、負面影響消費結構改善等社會問題。

　　因此，國企對待地王的豪邁應當有所忌憚。這種忌憚不僅僅來自道德的壓力，還應當寄望于清醒和嚴格的監管。

　　晨報記者 楊舒萌

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