新浪財經訊 由《英才》雜志、北京青年報社、新浪網、中央電視臺經濟頻道、北京電視臺財經頻道聯合推出的2009(第九屆)中國年度管理大會暨雙十管理盛典12月4日在北京舉行。北京國華置業有限公司董事長房超表示，階段性看這個房價會有一些波動，在仔細分析歷史和現在的一些形勢以后，感覺還是有波動的可能。

　　房超表示地產這個行業是爭議最大，是關注最高的一個行業，因為實際上它受到幾個因素的影響，都涉及到國計民生和黨的政策。

　　首先地產的政策影響是最大的，因為大家都知道地產的土地是政府壟斷的，土地從放出來到規劃，到建設用地、審批，到招牌掛，都是政府獨家壟斷的。然后地產的市場秩序也是由政府來制定規則，地產依賴于生存最主要的基礎，就是金融政策，也是由政府來主導的，這樣的話它受到政府的影響特別大，它可以在短時間內產生比較大的波動，它就不太容易有一個規律，這是它的特點。

　　第二個，它面臨一個百年不遇的發展形勢，中國經濟持續高速增長，增長就產生了消費需求，房地產又是中國人一個財富積累的手段，實現小康社會一個基本的指標。再加上城鎮化現在很快，城鎮化，每年城鎮化速度進一步推動了這個市場的需求，這個是超乎人們想象的，而且還存在一個巨大的潛力，城鎮化本身還有一道坎沒過，如果這道坎過了，房地產行業的推動還會產生一個突變，就是說咱們現在公開數據，城鎮化水平是43%，城市人口占13億人口的43%，農村人口還有7億多，7億多農村人口基本上有一半是過剩的，必須城鎮化。一城鎮化，一產業升級，馬上就推動了房地產這個行業的發展。

　　現在為什么這個坎過不來呢？現在這個城鎮化不是靠農村進城，它的土地、房屋，老家的土地房屋不能流轉，雖然人進城了，但根還在農村，人在城市沒有根，現在有兩億在城市流動，但是在城市里面他沒有根，土地房屋都還在老家，除非是比較成功的人，他可能都購置了房屋。農村的土地房屋不能流轉，如果這個突破了，現在有的已經搞城鄉一體化改革試點，如果這個坎突破了，房地產還有一次大的刺激，還有一種需求的刺激。

　　所以很多專家就認為，房地產業還有多年的繁榮，當然它是一個指標性行業，它的繁榮是依賴于整個經濟的繁榮和持續的這種經濟政策。那么目前出現了人們意想不到的情況，就是在07年，實際上房地產之前的一些發展，沒有出現像07年這樣，在很短的時間內出現了房價大幅度上升，然后到08年金融危機以后，又出現了較大幅度的回落，然后今年的四、五月份開始啟動，到六、七月份又進入了一個新的房地產價格推高，這個正常規律完全被打破。這個規律除了依賴于大的規律以外，和咱們一些相關政策有關系。

　　比方說流動性大大增強，四萬億的政策一出來，人們對通貨膨脹的預期增加了，加上中國人的消費習慣都有一些積累的財富，高儲蓄率，再加上對通脹的預期，再加上的貸款政策的放開和優惠，所以出現了一個非正常的增長。只要是非正常的，只要是突然增長一定是有漲有落，所以階段性看這個房價會有一些波動，這是我們在仔細分析歷史和現在的一些形勢以后，我們感覺還是有波動的可能。但是總體趨勢，由于整個經濟的基本面好，城鎮化政策會越來越快，其他支撐因素都很強勁，總體看是很強勁的。但是階段性看，肯定是有波動的，有高就一定會有低，這一定會的。所以面對一些階段化的形勢的時候，任何一個穩健的企業，都得考慮它產生波動的可能。

　　現在由于金融資本的參與，進一步的影響了房地產行業，大量是通過上市，取得土地資源通過上市，提前預置一些利潤預期，這個大幅度的預置了利潤預期，一旦產生形勢不太好的時候，就容易出現問題。實際上08年有大量的企業，不正常發展起來的企業，我認為什么叫不正常發展起來的企業，就是一個民營企業，在三、四年時間內，成了巨額幾百億的企業，它不再符合經濟規律，這都屬于不正常發展。它怎么會一下子，五六年的時間從一個建筑公司或者某一個企業其他，突然變成了排行首富前幾位，幾百億，這肯定是不正常的。這樣的話，各行各業都不用干了。

　　2008年，應該有一些不正常企業死掉，但是金融危機這個機遇，對所有的行業可能都是不利的，但只有對地產是最有利的，他救了地產行業。所以導致這個市場被拉動了，然后通脹預期被預置了，所有的資金鏈已經斷了的被填補了，而且馬上在香港迅速的實現了上市，然后把所有的這些，那么未來20年發展不了的土地，但是它都變成了現在的利潤和效益，這個資本市場的助推，現在看金融危機是資本市場發動的，這個資本市場是水能載舟，也能浮舟，所以這是一個問題。

　　但是我們做一個成熟的地產行業，仍然就堅持一條，就是金融危機的時候，很多香港一些大的企業家，說了那么一句話，永遠得考慮你的資金投入和產出的合理性，你不能完全依賴于資本市場，你也不能依賴于投機，你自身的投入產出比，就是你的現金流回收，和你實際的支出，永遠是處在一個正的、健康的一個狀態，這樣你的企業才不會死。

　　所有死的企業都是因為快，都是因為膨脹，有的是在本行業迅速的規模膨脹，有的是一個行業成功了， 其他行業再進一步的膨脹。總之就是一個合理的經營機構，應該是一個穩健的經營機構，這個快不是成功，你活的時間長才是成功。有的活了40歲，他很精彩，他只活了40歲，他的人生也不能說很精彩。如果咱們在座的企業，我想30年以后，40年以后還在，這是最大的成功。