地產(chǎn)大佬潘石屹稱“價(jià)值提升空間尚不確定” 新華社撰文稱，上海迪斯尼漸近，三大問題待解

　　□晨報(bào)記者 劉 暢 實(shí)習(xí)生 康菲辰

　　市政府關(guān)于迪斯尼項(xiàng)目的最新發(fā)布會(huì)近期將召開，而土地市場已率先刮起一股“迪斯尼”旋風(fēng)。今日10時(shí)和14時(shí)分別是浦東川沙兩幅地塊的掛牌截止日。其中，“浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08－03”地塊為住宅用地，“浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A”則為商業(yè)用地。兩幅地塊都離意向中的“迪斯尼項(xiàng)目”較近，因此受到外界的廣泛關(guān)注。

　　昨天，兩幅“迪斯尼概念”地塊掛牌價(jià)出現(xiàn)大幅飆升，住宅用地的掛牌價(jià)更是在6小時(shí)內(nèi)瘋長1.81億元，至7億元，溢價(jià)已達(dá)114%。

　　掛牌熱炒 5次競價(jià)，鎖定7億元掛牌價(jià)

　　截至昨晚20時(shí)，共有62家企業(yè)領(lǐng)取“A08-03”地塊的申請書，競買申請人超過17家。根據(jù)出讓文件，地塊四至范圍是“東至華夏二路，南至A08－04地塊，西至A08－01地塊，北至A08－01、A08－02地塊”。從地理位置看，該地塊與意向中的“迪斯尼項(xiàng)目”直線距離在3公里左右。

　　上海規(guī)劃及土地資源局官方網(wǎng)站顯示，截至11月2日20時(shí)“A08－03”地塊已有8輪出價(jià)，最高報(bào)價(jià)為5.18億元。而至昨天，競爭態(tài)勢風(fēng)云突變。上午10時(shí)左右，03號競買人報(bào)出5.19億元；隨后，16號競買人、12號競買人輪番將掛牌價(jià)推高；14時(shí)左右，掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.56億元，溢價(jià)已超100%。

　　歷經(jīng)5次競價(jià)，昨天16時(shí)，“A08－03”地塊掛牌價(jià)被鎖定在7億元，比出讓底價(jià)3.268億元溢價(jià)114%，折合樓板價(jià)達(dá)到8249元/平方米。

　　一位開發(fā)商向記者表示，在地塊掛牌期間這樣多輪次的報(bào)價(jià)比較少見，說明多家計(jì)劃競買的公司都參與了掛牌報(bào)價(jià)，但也不排除一家公司為了“震懾”對手多次報(bào)價(jià)的可能，“預(yù)計(jì)11月4日掛牌截止后的競買階段會(huì)更為激烈，樓板價(jià)過萬也不稀奇”。

　　《答疑記錄》 競拍人關(guān)心“迪斯尼概念”

　　有意思的是，該地塊所附的《答疑記錄》至今仍保留著這樣的問答——

　　“問題：奧林匹克公園(外界傳言為上海迪斯尼的規(guī)劃名稱)開工建設(shè)時(shí)間，請明確。”

　　“解答：尚未立項(xiàng)。”

　　該《答疑記錄》的簽署日期為10月13日。顯然，“迪斯尼概念”是競拍人很關(guān)心的一個(gè)話題。

　　據(jù)上海規(guī)劃及土地資源局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，從2005年初至今近5年時(shí)間中，川沙區(qū)域的土地供應(yīng)總共僅7幅，幾近停滯狀態(tài)。除了“A08-03”這幅住宅用地外，其余六幅均為工業(yè)或商業(yè)等配套用地。因此也有開發(fā)商認(rèn)為，最近“大浦東”成為上海樓市焦點(diǎn)，帶動(dòng)了周邊市場，川沙“A08-03”地塊雖然冠以“迪斯尼概念”，但還是有一定的商業(yè)價(jià)值，如果純粹炒作的話，恐怕不會(huì)有那么多企業(yè)參與。

　　現(xiàn)場踏訪 據(jù)稱地塊荒廢已兩三年

　　為了一睹這一熱炒地塊的“芳容”，記者昨天上午10時(shí)30分從張江高科地鐵站“打的”，半個(gè)鐘頭后到了川沙新鎮(zhèn)，華夏二路在離鎮(zhèn)中心不遠(yuǎn)的地方，坐車僅需約5分鐘。

　　沿著華夏二路一直南下，記者一共發(fā)現(xiàn)有三塊空地，前兩塊已有承包商在地塊外圍豎起廣告牌，第三塊空地就是今天將被拍賣的“迪斯尼概念”地塊。出租車司機(jī)說：“這附近的房價(jià)大概在1萬元左右，其實(shí)算不上很高。”

　　據(jù)記者目測，這塊地皮的面積約有一個(gè)學(xué)校足球場大，可以算是一個(gè)“微型地塊”。圍墻里雜草叢生，瓦片堆疊，還有很多一人多高的土坡。“這里之前是居民區(qū)”，坐在圍墻外休息的一名環(huán)衛(wèi)工人向記者介紹道，“兩三年前拆遷后就一直荒廢著。”記者在現(xiàn)場看到，這一地塊的周圍有不少在建工地，北面華夏二路、新川路路口有一些已初具規(guī)模的住宅項(xiàng)目。

　　商業(yè)地塊 也被熱炒，一天漲150萬元

　　同樣吸引眼球的還有一個(gè)商業(yè)地塊——“浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A”，該地塊南至歐洲苑小區(qū)，西至妙境路，出讓面積僅1528.1平方米。該地塊截至昨晚20時(shí)，掛牌價(jià)為1539萬元，比出讓底價(jià)溢價(jià)64%，折合樓板價(jià)達(dá)6417元/平方米。

　　而此前一天，該地塊的報(bào)價(jià)還是1389萬元。也就是說，僅僅一天，該地塊的掛牌價(jià)漲了150萬元之多。

　　有地產(chǎn)專家認(rèn)為，相比于住宅用地，附近商業(yè)用地?fù)碛懈�高的開發(fā)價(jià)值。在整個(gè)2008年沒有任何土地新增出讓之后，今年川沙區(qū)域已經(jīng)通過出讓三幅工業(yè)及商業(yè)用地試探市場，均獲得市場的追捧。尤其是目前正處于掛牌階段的浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)“B03-13A”商業(yè)地塊，繳納保證金的競買人數(shù)已多達(dá)18家。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)認(rèn)為，該地塊樓板價(jià)突破萬元/平方米的可能性也很大。[新聞鏈接]

　　潘石屹看淡“迪斯尼概念”

　　“或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心建立對周邊物業(yè)價(jià)值的提升”

　　除了上述地塊拍賣，“迪斯尼概念”也滲透到二手房領(lǐng)域，不過房產(chǎn)大佬潘石屹昨天在接受晨報(bào)記者采訪時(shí)卻對此持保留意見。

　　附近新盤均價(jià)1.3萬元以上

　　安居客的數(shù)據(jù)顯示，具備“迪斯尼概念”的二手房房價(jià)，從今年3月至10月共漲了30%；其中熱門的三大小區(qū)是城西小區(qū)、妙欄小區(qū)及界龍新世紀(jì)公寓；新房方面，鼎鑫名流苑、和憬家園的均價(jià)都超1.3萬元。安居客市場部負(fù)責(zé)人表示，以“迪斯尼”為關(guān)鍵詞的搜索量近一周來保持每天15%的增速，未來“迪斯尼概念”的樓盤可能還有20%的漲幅，均價(jià)在1.5萬元—1.6萬元左右。

　　除了新房、二手房、即將進(jìn)入市場的“迪斯尼概念”地塊受到追捧外，事實(shí)上，在浦東擁有土地的上市公司也從市場炒作中受益。界龍實(shí)業(yè)就在其三季度報(bào)告中披露，假如迪斯尼落戶上海浦東川沙鎮(zhèn)，公司作為“米老鼠的鄰居”，其土地重估價(jià)值明顯；公司在川沙擁有產(chǎn)權(quán)證明的土地面積約250畝以上，若按拍賣地塊收入70%分配給企業(yè)(還需計(jì)提所得稅)，土地資產(chǎn)增值較大。此外，中路股份、張江高科等一批公司在川沙擁有的工業(yè)用地也備受矚目，這些公司股票近一周內(nèi)漲幅明顯。

　　潘石屹稱“提升空間不確定”

　　自從今年8月“SOHO中國”以24.5億元在滬收購東海廣場項(xiàng)目后，潘石屹便頻繁來滬考察地塊，對于近期上海土地市場掀起的“迪斯尼概念”地塊，他卻不以為然。

　　“‘迪斯尼概念’對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價(jià)值的提升。”昨天，潘石屹接受晨報(bào)采訪時(shí)舉例說，法國、日本等國的迪斯尼項(xiàng)目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。此前，潘石屹在接受央視采訪時(shí)表示，目前中國有約三分之一的房產(chǎn)開發(fā)商是不建房子、專炒地皮，但愿上海土地市場突然掀起的“迪斯尼概念”不屬于此列。

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