9月10日，中國新地王誕生，它就是中國海外發展有限公司(下稱“中海”，香港聯交所代碼0688)，此前中海連續10個月零拿地。人們曾一度認為，中國建筑的子公司中海是儲地的保守派。但大象起舞令人感到恐懼，中海此番一出手就讓人嘆為觀止。

　　參加這場遍及全國的“地王”爭奪戰的遠不止中海一家國企，無論是央企還是地方國企進軍土地市場的步伐都在加快。

　　香港中文大學講座教授、財經名嘴郎咸平在與時代周報記者交流時說：他有一個粗略的統計，十大地王九個被國企買下。

　　新“地王”曾無人問津

　　9月10日下午2時36分，上海土地交易中心長風地塊拍賣正在進行，中海豪擲70.06億元，成功“劫殺”了保利地產、仁恒地產和此前一直對長風地塊志在必得的綠城中國。

　　一個多月前，也是在這個地方，有著深圳國資背景的金地集團以30.48億元的價格拿下青浦趙巷10號地，樓板價達1.5萬元/平方米，創下當時的“上海地王”。

　　僅僅一個月的時間，1.5萬元/平方米的紀錄就已經作古，中海拿下的長風地塊樓面地價已經高達22409元/平方米，超過該區域次新房的成交價格。

　　這次拍賣的長風6B、7C地塊，由兩幅相連地組成，位于上海市普陀區長風商務區，在上海市中環以內，屬于市區核心地帶，總出讓面積達到14.2108萬平方米，按2.2容積率計算，總建筑面積為31.2637萬平方米，該地塊無論是地理位置，還是地塊規模，都可以說是今年以來上海最吸引人的一塊住宅土地，也是今年上海所有出讓土地中位置最好的一個地塊，有人驚呼，“地皇”誕生了。

　　令人玩味的是，去年7月份，長風7C地塊曾以起始價16.053億元的價格出現在土地拍賣市場，最終因無人提出申請而流標。一年后，出讓方將南北兩塊合并成長風7C地塊，再加上旁邊相鄰的6B地塊，以土地掛牌起始價30.58億元打包出讓。但由于拍下該地塊后還要承擔配建5%保障性住房任務，進入申請競拍流程后，6B、7C地塊再次遭遇了無房產商申請競拍的尷尬。

　　在長風地塊正在交易市場拍賣的時候，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟正在錄制評論地王的節目。

　　當初有業內人士向陸騎麟咨詢長風地塊的價格，他建議說：“這塊地周邊沒什么新房子，地塊毗鄰蘇州河，根據目前周邊的房價，再按照建安成本來看，開個35億元到45億元之間挺好的。”

　　陸騎麟解釋，由于該地塊地理位置好，因此開發商希望拿地后走精品房路線，如果小區內還有保障性住房存在，勢必會對小區房價產生影響，影響獲利。

　　后來上海普陀區房管局決定改變計劃，將5%保障性住房的條件劃掉，“在其他地塊中統籌平衡。”更改條件后，中海、華潤、龍湖等眾房企大鱷爭相競買。9月10日，終止網上掛牌前的最后一刻，有房企叫出了60億元的報價。這個價格遠遠超過了陸騎麟對長風地塊的預期。

　　目前長風地塊并沒有新盤出售，該區域內10年以上房齡二手房的價格在15000 －16000元/平方米，2年左右房齡的二手房單價也僅過2萬元/平方米的水準。而且中環線周圍的環境嘈雜，現在主要還是以辦公類的產品為主，“很難想象在這個地方建設一個特別高端的房地產項目，所以那里的住宅很難賣到4萬-5萬/平方米。”陸騎麟在接受時代周報記者的采訪時認為。

　　“70.06億元的成交價，讓陸騎麟深感意外。由于長風地塊規劃要求全裝修房交房，未來要政府周邊規劃落實并且還要市場積極向好，樓盤售價必須4萬元/平方米以上，中海才能賺錢。”陸騎麟在接受時代周報記者采訪時說道。

　　雖然不少參加拍賣的房企認為該價格“太高了”，但中海地產代表在接受時代周報采訪時表示，長風項目價格不貴，拿得很值。

　　保守中海突變激進

　　中海是香港上市公司，隸屬于今年剛剛登陸A股，從資本市場上融資420億元的央企巨無霸中國建筑股份有限公司(上海交易所代碼601668)。

　　此番，中海地產的激情表演，讓人很難把它與從去年10月以來連續10個月零拿地的中海聯系起來。

　　今年8月5日，29家房企齊聚蘇州2009年最大規模的土地拍賣會。在14號地塊的爭奪中，中海地產在19.2億元之后放棄舉牌，最終保利以19.9億元拿下了蘇州新地王，樓面價達7549元/平方米。

　　此次在19.2億元之后放棄舉牌后，中海相關負責人稱“不希望中國樓市頻出‘地王’”。此言猶在耳邊，中海拿地的風格就開始大幅變化。

　　8月17日中海發布公告稱，已在山東省濟南市購買了三幅地，總建筑面積約為263萬平方米，總價38億港元。

　　8月31日，中海再次在青島發力，擊敗萬科、保利、海信等的對手，以3.9億元的價格拿下了青島市四方區清江路F地塊。

　　9月4日上午，成都市土地拍賣中心，在成都市青羊區蘇坡鄉黃忠5組72畝地塊的爭奪過程中，中海地產沒有再給保利機會，在經過百輪叫價后，力壓保利及一干成都本地企業，以6.83億元將該地塊攬入懷中。根據中海最新發布的財報，今年前8個月，中海銷售收入達到339.7億港元。而目前中海的土地儲備為2598萬平方米，可滿足4年的開發規模需要。在今年初，中海制定了2009年完成土地儲備400萬平方米的目標。

　　對于中海的拿地策略為何發生如此重大改變，中海地產主席孔慶平曾經用這樣一句話回應：“中海地產每年的土地儲備計劃一般是上一年開工面積的120%。2008年，中海地產的開工面積為400萬平方米，也就是說2009年中海地產應該完成480萬平方米的土地儲備計劃。”

　　如果按照這個目標，而到現在為止，中海的拿地規模還僅是九牛之一毛。接下來，中海還將會在土地市場興風作浪。而中海資金面的寬裕和對土地儲備的訴求，從財報中也可以一覽無余。

　　中海香港投資者關系部有關人士表示，目前上海項目所在區域，缺乏高檔住宅項目配套。上海長風地塊項目的稀缺性強，未來價值提升空間大。

　　七成國企進軍房地產

　　在中海創造70億元的全國地王前，土地交易市場亦有多起引發關注的地王事件發生。僅在6月，上海、廣州、無錫、寧波、福州等地出現了一塊又一塊的天價地。

　　6月30日下午，中國中化集團旗下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元的高價摘得廣渠路15號地塊，刷新了2007年地產市場調整以來北京“地王”的新紀錄。

　　7月23日，金地集團在上海以30.48億元拿下青浦區趙巷鎮特色居住區10號地塊，創造了上海地王。

　　同樣作為國企的招商地產和華僑城日前聯手在深圳以5.3億元拿下位于豪宅片區的寶安尖崗山A122-0332號地塊。地塊最終成交樓面地價18874.64/元平方米，再創深圳新地王。

　　9月8日，在南京市國土局，同樣是國字號的中國保利集團控股下的保利地產以15.92億元的“天價”一舉拿下河西金沙江地塊，其樓面地價更是高達每平方米7553元。

　　綜觀這些地王，均具一線城市、商務中心區、總地塊大等特點，且拿下后的規劃多以建高檔住宅為目標。“‘ 國字頭’拿了諸多地王，從國家對于資源把控的角度來說，是央企直接對于具有核心價值的地塊在進行占有。”斯蓋高級分析師張宏偉認為。

　　“央企的這種舉動，也是與現在大多數的產能過剩有關，現在投資很可能會虧本，而巨額信貸不容有失，很多企業就選擇囤地和買房。”上海春之聲置業有限公司董事長朱大鳴認為。

　　郎咸平在某電視節目中也對時代周報笑稱：“今年，銀行信貸就發出去7.37萬億元，其中百分之三四十讓國企拿來投資。國企手握重金，卻在國內投資經營環境惡化、產能過剩的情況下不知道怎么花，只有拿著錢去炒股炒地皮，客觀上造成地王現象頻出。”

　　更有甚者，這波囤地買房潮中，不乏多個主業跟房地產無關的政府部門在其中推波助瀾。根據最近審計署的報告表明，25個中央部委涉及地產違規，涉及金額數十億。其中，外交部賬外資產5169.17萬元用于購置房產，農業部越權開發商品房、虛報住房補貼，財政部2008年所屬機關服務中心出租財政部房產取得房租收入531.93萬元，未實行“收支兩條線”管理，公安部越權審批基本建設項目投資4.22億元。

　　而一大批國字號企業在資本市場圈到錢后，也希望增加房地產業務在公司中的比重。易居(中國)房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭給時代周報記者分析中海在土地市場上從保守一下子變得激進的原因時說：“中海的母公司中國建筑登陸A股后融資420億元，它要進一步增加房地產比重。中海則是中國建筑的地產業務上市公司。而中海有了中國建筑作為資金后盾，在土地市場上自然變得生猛異常。”

　　而即將登陸A股和H股的中冶科工股份有限公司在融資400億元后，也表露了將地產業務打造成一個“巨無霸”的雄心。

　　而在2007年12月登陸A股市場的中國中鐵也透露出了要在2016年進入中國房地產業前五名的雄心壯志。

　　央企里另一個巨無霸中國鐵建旗下的房地產業務公司也擁有 470 萬平方米左右土地儲備，在建面積1300 萬平方米。

　　“國字號”大隊伍的加入，帶動了樓價地價的走高。如廣渠路周邊項目房價在1.4萬-2萬元/平方米之間，而15號地塊樓面價達到每平方米1.6萬元，已經超出了周邊房子的平均價格。金地青浦趙巷地塊周邊房價在1.8萬-3萬元/平方米之間，龍湖滟瀾山的疊加別墅賣到接近1.8萬元/平方米，而金地的樓板價已經達到1.5萬元/平方米。

　　“有央企背景的房企甚至非房企都開始圈地稱王，迫使土地市場瞬間大翻身，地價的抬高導致房價上漲過快，引起了高層的關注。在這種背景下，房地產市場才在二季度遭遇了所謂收緊的重創。”朱大鳴表示。

　　一些房地產企業的老總私下表示，房地產市場希望能夠保持穩定，地價飆升推動房價的上漲，可能會破壞來之不易的房地產市場的穩定。

　　據悉，當前國資委分管的136家央企中，逾七成企業涉足房地產業。

　　地王爭奪民營落退

　　在中海以黑馬姿態出現前，綠城中國(下稱綠城，香港聯交所代碼03900)曾勢在必得。

　　綠城董事長宋衛平在競買心水的地塊時，喜歡穿一件紅色T恤。長風地塊拍賣會上，綠城代表也穿了一件紅T恤，但這并沒有給綠城帶來好運。

　　在9月7日的第一輪競價中，綠城提前兩天掛出56.28億元的天價，所有的吸引力集中在其身上。可惜，綠城的努力在央企巨大的資金前依然顯得不堪一擊。綠城在公開競拍階段中報出64.1億元的價格，這一價格與中海的報價相比，低了近6億元，最終不得不眼巴巴地看著中海奪愛。

　　事實上，綠城今年也“不差錢”。據綠城提供的數據，今年1－8月，綠城集團51個在售項目銷售額達到315億元，比去年同期增長158%。在該地塊拍賣前，綠城與平安信托簽署合作投資戰略框架協議。據此協議，綠城在未來三年內有望獲得150億元的信托資金，2009年預計可獲得30億－50億元。

　　正是有了平安強大的資金支持，綠城集團曾經一度信心滿滿。但過往因在土地市場的冒進，綠城在過去一年遭遇資金鏈危機。這樣的慘痛教訓，讓綠城在拿地策略上逐漸理性化。

　　“全國拿地進入一種白熱化階段，現在拿的地有個預期才能獲利，中海拿的地遠遠超過底價，也只有國企拿得起，民營房企都是真金白銀，看的是中短期利益，如果三年不能獲利，民企是不堪忍受的。”朱大鳴告訴時代周報記者。

　　而在北京廣渠路15號土地爭奪中，落敗的SOHO中國(香港聯交所代碼0410)董事長潘石屹也曾多次舉牌，而且每舉一次牌，都會拿著計算器算半天。潘石屹事后表示，最后報價到39.5億元都是被逼的，可是中化方興前來拍地的副總根本不用算賬，一直舉牌，潘石屹不得不跟在后面。

　　廣渠路15號地塊正式入市前一周，SOHO中國剛剛獲得招商銀行北京分行100億元的授信額度。即使如此，潘石屹寧愿“保持理性的拿地態度”而錯過該地塊。針對40.6億元的成交價，潘石屹連連喊“太高了太高了”。

　　朱大鳴表示，很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。

　　住建部政策研究中心主任王鈺林則對央企大舉進軍土地市場表示了理解：國企、央企有資金實力，也看好市場，當然就進入了。“而且無論什么企業，都有權決定進入什么領域做什么生意，大型國企的資金要被嚴密監控，不會亂花的。”

　　“未來樓市會更加寡頭化壟斷化，房價更是下不來，內環中環板塊，百姓購房壓力更大，并不是一件好事。”朱大鳴認為。

　　中國(海南)改革發展研究院公共政策所副所長匡賢明說，在我們思考國企頻現地王的深層原因之時，也不得不考慮，隨著“國字頭”開發商在房地產交易市場對城市土地核心資源的占有，央企在樓市的影響力將更為強大。國家政策一直在左右樓市走向，是不是會因央企大軍的加入，未來的調控方式也隨之改變？

　　在“國進民退”的大背景下，民營開發商該如何與“國字頭”開發商正面交鋒？

　　匡賢明頗有點無奈地稱，一邊是要出臺鼓勵民企投資20條意見(國家發改委牽頭制定的《關于進一步鼓勵和促進民間投資的若干意見》草案)，一邊又國進民退，悖論莫過于此。

　　對于國進民退的批評，王鈺林一笑以置之：“什么國進民退，什么央企攪亂房地產市場秩序，什么央企哄抬地價、推高房價的質疑，都是那些大開發商故意炒作出來的，是因為它們實力上拼不過大型國企或者央企，所以故意散播這樣的言論，誤導輿論。”

　　本報記者趙卓對本文亦有貢獻

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