中原地產(chǎn)：囤地運(yùn)動(dòng)愈演愈烈

　　中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱，知名開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)。

　　報(bào)告稱上述數(shù)據(jù)是由萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開發(fā)商6年多來(lái)在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)而來(lái)，統(tǒng)計(jì)地塊共計(jì)270幅。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報(bào)告顯示，2007年上述開發(fā)商在12個(gè)城市公開市場(chǎng)獲取的土地?cái)?shù)量最多，達(dá)到122幅，占樣本總數(shù)的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算，2009年應(yīng)該是2007年土地全面形成供應(yīng)入市的時(shí)間。但從樣本數(shù)據(jù)看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閑置。此外，開發(fā)商在上述城市的在售項(xiàng)目中，2007年拿地的項(xiàng)目地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均地價(jià)比重25%。2007年土地成本偏高導(dǎo)致當(dāng)年眾多“地王”缺乏入市動(dòng)力，當(dāng)年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處于閑置狀態(tài)，7幅已轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，但樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價(jià)甚至超過(guò)了周邊樓盤價(jià)格。

　　中原的報(bào)告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價(jià)成交為主，但進(jìn)入二季度后，一些重點(diǎn)城市土地交易趨于活躍，地價(jià)快速攀升甚至出現(xiàn)“地王”。今年上半年，上述重點(diǎn)城市熱門地塊的樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比平均超過(guò)70%。

　　開發(fā)商：“囤地”是必須的

　　近日，國(guó)土資源部網(wǎng)站刊發(fā)了一篇題為《單增供地難穩(wěn)房?jī)r(jià)》的文章。此文將高房?jī)r(jià)矛頭指向開發(fā)商囤地，引來(lái)熱議無(wú)數(shù)。

　　這篇文章稱，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。

　　“國(guó)土部這篇文章從表面上看邏輯是對(duì)的，但從背后的原因來(lái)看，如果明天地價(jià)是下跌的，開發(fā)商就不會(huì)囤地，其實(shí)開發(fā)商的預(yù)期就是明年后年土地供應(yīng)不足。”潘石屹稱。

　　潘石屹認(rèn)為，如果國(guó)土部能夠把原來(lái)定的條條框框的東西打破，能夠按照中國(guó)城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地，這才是讓中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲20%，甚至30%的真正原因。

　　任志強(qiáng)則表示如果國(guó)土部加大土地供應(yīng)，開發(fā)商就不會(huì)去囤地。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.8%。開發(fā)商購(gòu)進(jìn)土地面積的減少，開始令市場(chǎng)開發(fā)商擔(dān)憂兩三年后房源供應(yīng)是否充足。

　　“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期對(duì)2009下半年樓市新格局進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)公開表示，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)越來(lái)越少，今年也同樣，國(guó)土資源部說(shuō)的81個(gè)城市增加這么多供應(yīng)量，80%是經(jīng)濟(jì)適用房，20%是商品房。如果擔(dān)心下一頓沒有了，房地產(chǎn)是要囤地的。土地市場(chǎng)日漸火熱，但華遠(yuǎn)卻表現(xiàn)得異常保守，更沒有在一線城市的土地拍賣會(huì)上露過(guò)臉，今年以來(lái)尚無(wú)新增土地，截至今年4月，華遠(yuǎn)的土地儲(chǔ)備僅為236萬(wàn)平方米。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前曾公開表示，華遠(yuǎn)還不太屬于有擴(kuò)張能力的企業(yè)，因?yàn)橛泻芏嗳谫Y問題還沒有解決，“與其他開發(fā)商不同的是，華遠(yuǎn)前幾年已經(jīng)持續(xù)拿了一些土地，并且公司只在風(fēng)險(xiǎn)可控的價(jià)格范圍內(nèi)拿地，不拿天價(jià)地塊，華遠(yuǎn)絕不去做超過(guò)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的事”。

　　事實(shí)上，之前一直深耕京城的任志強(qiáng)已經(jīng)有四年時(shí)間沒有在北京收獲過(guò)土地了，任志強(qiáng)在近期舉辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“北京的土地拍賣也漲價(jià)，最好的地都賣得很高，按現(xiàn)在的情況我自認(rèn)我沒能力，舉不了那么高的價(jià)，也不主張拍那么高價(jià)。”

　　對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)，任志強(qiáng)認(rèn)為如果土地供應(yīng)量不增加，地王頻頻誕生的情況還會(huì)繼續(xù)存在。“大家都說(shuō)出現(xiàn)了很多天價(jià)地，成為很可怕的情況。但是土地整個(gè)供應(yīng)量并沒有上升，同比下降25.8%，我們并沒有看到政府加大土地供應(yīng)量，下半年如果不能增加土地供給，將出現(xiàn)更嚴(yán)重的問題。”任志強(qiáng)如是稱。

　　國(guó)土部：每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完

　　針對(duì)近期部分開發(fā)商“保18億畝紅線導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)量不足”、“地荒引發(fā)房?jī)r(jià)飛漲”的言論，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智回應(yīng)：我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)用地預(yù)留數(shù)量是足夠的，對(duì)開發(fā)商閑置及低效利用土地，國(guó)土部將進(jìn)一步予以規(guī)范。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，最近有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地成為媒體關(guān)注熱點(diǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地不及時(shí)開發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度。人為哄抬地價(jià)，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地，縮短土地開發(fā)周期，促進(jìn)供應(yīng)土地及時(shí)開發(fā)，盡快形成商品住宅供應(yīng)。

　　國(guó)土資源部明確表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。今年以來(lái)，由于拉內(nèi)需保增長(zhǎng)的需求加上土地審批程序的簡(jiǎn)化，各地用地量持續(xù)增加。國(guó)土資源部耕地保護(hù)司司長(zhǎng)、中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱留華說(shuō)：“差不多(同比)增長(zhǎng)20%左右，是在控制的范圍之內(nèi)。”

　　據(jù)記者了解，國(guó)土部防開發(fā)商“圈地”在去年就明確指定了一系列具體措施：一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。大宗地出讓不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)調(diào)控，要控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間。每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)形成住房有效供應(yīng)。第四是加大閑置土地處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無(wú)償收回。

　　就囤地和房?jī)r(jià)問題，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌近期表示，如果土地供應(yīng)量加大后依然供不應(yīng)求，說(shuō)明供應(yīng)不足。他認(rèn)為，前幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策各方面不支持供應(yīng)量。現(xiàn)在的情況是在放松銀根的同時(shí)，在保護(hù)18億畝耕地的前提下也要放松地根，因?yàn)樵缴俨艜?huì)越囤積。

　　不過(guò)，放松地根的說(shuō)法似乎難以獲得土地管理部門的認(rèn)可。在今年兩會(huì)期間，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史曾強(qiáng)調(diào)，在保增長(zhǎng)和保耕地紅線兩大背景下，銀根可以松但地根不能松。

　　胡存智表示，目前及未來(lái)我國(guó)土地利用總體規(guī)劃已保證了城鄉(xiāng)發(fā)展基本條件。據(jù)國(guó)土部規(guī)劃，到2020年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地按人均127平方米安排，這一數(shù)字發(fā)達(dá)國(guó)家是82平方米左右，發(fā)展中國(guó)家是87平方米左右，因此不存在“保耕地致建設(shè)用地供應(yīng)量不足”。此外，來(lái)自國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)顯示房地產(chǎn)用地供應(yīng)依然“充足”，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，占當(dāng)期土地供應(yīng)總量的32.7%。

　　胡存智表示，3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積，并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計(jì)劃但實(shí)際未成交的土地。目前并不存在土地供應(yīng)不足的問題，國(guó)土部門每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完。

　　專家：地方政府為開發(fā)商囤地提供溫床

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價(jià)格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購(gòu)房者對(duì)此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對(duì)“地荒論”作出過(guò)駁斥，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū)，土地價(jià)格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對(duì)稱，已成為推動(dòng)住房?jī)r(jià)格飆升的重要因素。

　　“歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的‘時(shí)空’矛盾，此即囤地之禍。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì)：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

　　易憲容認(rèn)為，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。由此可見，如果一味強(qiáng)調(diào)供地，而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管，增加土地供應(yīng)的實(shí)際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無(wú)處藏身。

　　“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來(lái)時(shí)態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)態(tài)’。”復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，在此問題上，出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過(guò)促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施加大對(duì)開發(fā)商的督促處理力度；如對(duì)開發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，將在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門檻等。對(duì)于開發(fā)商而言，則要言而有信，兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來(lái)，哪怕地價(jià)成本過(guò)高。其次是合理規(guī)劃土地資源，對(duì)于掛牌出售的土地不能一賣了之，對(duì)開發(fā)商購(gòu)地、開放、開盤、售房進(jìn)行全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，有必要實(shí)行土地閑置風(fēng)險(xiǎn)金繳納制度，讓開發(fā)商無(wú)限承擔(dān)土地閑置的市場(chǎng)成本，防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府和買房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場(chǎng)誤導(dǎo)。對(duì)于實(shí)在消化不了的閑置地塊，由國(guó)家回籠統(tǒng)一調(diào)配。但是對(duì)于違約的一方，開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消。

　　“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營(yíng)的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床。”尹伯成表示，開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對(duì)于這個(gè)影響住房消費(fèi)心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤(rùn)的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國(guó)家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對(duì)此缺乏有效的制約手段。

　　“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。”尹伯成教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。

　　尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來(lái)源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時(shí)，地方政府部門還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來(lái)看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。(記者洛濤)

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